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一、產權式酒店概述

（一）產權式酒店的定義

產權式酒店是以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權（一般擁有產權證），分別出售給小業主。小業主將客房委托酒店管理公司統一出租經營，并且享受酒店的經營利潤分紅或者是固定比例的投資回報，同時享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權。①

（二）產權式酒店的發展

產權式酒店由“時權酒店”（timesharehotel）演變而來，興起于上世紀70年代，酒店向游客、中產家庭或企業集團出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以轉售、轉讓或者交換。②經過長期的發展，產權式酒店又逐漸演化出兩種類型：退休住宅及有限自用的投資型酒店公寓。前者是一種所謂留后路的退休住房投資方式，后者則是本文所指的產權式酒店，是一種“分時度假+房產投資”的旅游地產。

二、產權式酒店中存在的法律問題

（一）產權式酒店中法律關系

產權式酒店經營模式中存在四方主體，或稱四方利益集團。一方為投資者，即購買酒店單個房間的“所有權人”；二是酒店管理者，即對酒店的經營進行管理的主體，其往往同時是酒店整體的所有權人，即開發商；三是消費者，即入住酒店的客戶；四為政府有關部門。第一層法律關系是存在于投資者與酒店管理者（開發商）之間的房屋買賣法律關系。投資者與開發商簽訂房屋買賣合同，購買酒店中的一間或幾間房，投資者由此而取得所購房間的所有權。第二層法律關系仍存在于上述二者之間，雙方再行簽訂房屋租賃合同，投資者將所購房間出租給酒店管理者，出讓酒店房間的占有權、使用權。出租不是目的，目的在于發生第三層法律關系，即委托管理關系。第三層法律關系是投資者委托酒店管理者負責酒店所有房間的整體經營管理，投資者不但可以收取租金，還可以采取包底分成的形式分享酒店的經營收入，同時獲得一定時間的免費入住權等。第四層法律關系發生在消費者與酒店管理者之間，消費者入住，與酒店管理者簽訂租賃合同，存在租賃關系。但是消費者在與酒店管理者簽訂租賃合同的時候并不知道客房的真正所有權人，而實際上也的確沒有與真正的房產所有權人發生交易往來。

（二）產權式酒店中的潛在問題

1.產權式酒店的建設用地性質錯誤前文所述的產權式酒店經營模式四主體中包括政府，但并未在法律關系中展開論述，是因為政府被筆者視為主體之一緣于酒店建設時在用地申請上，涉及規劃局對其是按商業用地批準還是住宅用地批準。產權式酒店在進行立項時是以酒店項目立項，這是理所當然的，既然是酒店，是參與市場經濟運行中的主體，其商業性質便是與生俱來的，但是產權式酒店最終取得的房屋所有權性質卻是住宅性質而非商用性質，之所以會出現這樣的情況，是因為產權式酒店的經營是有違我國現行相關法律的。根據《商品房銷售管理辦法》和《房地產廣告暫行規定》等相關法律法規及規范性文件，開發商是不可以將酒店以商品房形式進行銷售的，實踐中為了能夠將單間客房出售給投資者從而滿足產權式酒店的經營模式，各開發商都以住宅項目進行酒店建設立項，但是在后期的運用上以酒店方式進行經營，因此取得的是住宅性房屋所有權證書。這樣的運營模式如果嚴格按照規定，是無法合法生存的，而實際卻如此執行下去，雖然這時一種帶來財富的新型經營模式，卻也不得不說是對現行法制的一種破壞。

2.投資者無法取得房屋產權證對于投資者，之所以加注雙引號稱之為購買酒店單個房間的“所有權人”，是因為該“所有權人”的權利是存在瑕疵的。雖然投資者與酒店原所有權人的確簽訂了房屋買賣合同，并履行合同義務出資購買，但并不能夠取得房屋產權證書。原因在于，根據我國相關法律規定，開發商不得擅自分割銷售原始批準設立空間的商業用房間。③即酒店整體按照法律規定已取得了“大產權證”，而這一產權證是不可以分割成一個個單獨房間的小產權證的。所以投資者雖然事實上支付了相應的購房款，并按合同約定可以對房屋進行占有、使用、收益，卻無法取得合法的產權證書，無法符合法律規定的進行處分。最大的問題在于，按照我國物權法及相關規定：“不動產所有權采取登記生效主義”，即不動產所有權的轉移必須經過變更登記，不登記則不發生所有權轉移的法律效力。這就意味著，投資者在出資后得不到房屋所有權證的情況下，僅享有對酒店原所有者的債權，一旦發生法律糾紛，則只能通過《合同法》來調整?？墒歉鶕餀鄡炏扔趥鶛嗟幕驹?，如果發生“一房二賣”的情形，即開發商將產權式酒店的客房出售給投資者后，再將酒店所有權整體出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整體房屋所有權證的，是不存在任何法律規定上的障礙的。那么投資者就只能依據債權向開發商主張違約責任賠償，而不得向第三人主張物權。

3.回報率承諾之風險開發商對于投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律之規定。投資者之所以對于產權式酒店的經營模式倍感興趣而積極投資，主要是受其高于銀行利率數倍的回報率的吸引，但這種高回報率同樣意味著高風險。產權式酒店的經營利潤在出售房屋時是按照80%—100%的入住率計算的，這種樂觀估計使得經營過程中一旦實現不了，則會出現虧損的局面，投資者不但沒有利潤可分，前期投資的成本也將收不回來，并且因無法取得房產證而無法出售，最終將被徹底“套牢”，只能寄希望于酒店管理者能夠經營有方，盡早營利。此外，國家工商行政管理局1998年頒布的《房地產廣告暫行規定》中明確規定“，房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有固定投資回報的承諾”，由此可見，購買產權式酒店時，以高額固定回報收益吸引投資者存在集資之嫌，有違國家相關金融監管規定的要求。一旦發生糾紛，投資者往往會因交易中存在此類條款而被認定合同無效，那么其所期望的利益自然無法得到法律保護。

4.投資者與開發商之間法律關系混亂在產權式酒店經營中，投資者是從開發商手中購買房產，后發生租賃關系和委托管理關系的對應主體也應是開發商，但此兩種關系的發生往往通過一個合同而建立，實踐中往往在簽訂租賃合同中約定由開發商進行管理或由開發商再行委托管理者進行管理，按期給予投資者一定的回報。這就產生了兩種甚至多種法律關系雜糅到一起，并存在混亂的部分。如果是租賃合同，那么承租人是需要支付租金的，但合同中并無租金的約定，而是在設立委托管理關系時約定了對投資者的回報，這筆回報究竟是租金性質還是僅為吸引投資者的條件，或是委托經營管理中的費用，其性質是不明確的，這一問題不明確將導致合同性質以及簽訂合同主體之間的法律關系不明確。而且，在租賃合同框架下，合同終止后承租人是需要返還原物的，開發商和投資者之間可以約定回購，但是如果不回購，實際上投資者根本無法收回房間物盡其用，客房單獨不能發揮起功用。④這就有違租賃合同的本質，說明投資者與開發商之間實際發生的是委托管理關系。

三、促進海南產權式酒店發展的對策建議

（一）立法規范產權式酒店的建設用地使用權

既然根據現行的法律法規，產權式酒店經營的建設用地性質問題不存在合法性依據，那么對此問題的解決上，要么嚴格執行法律規定，維護法制權威，嚴禁產權式酒店經營模式的運營，或者在立項時便不以酒店整體立項；要么通過立法為產權式酒店的建設用地性質留有生存空間，新增專門的針對性規定。筆者贊同后一種方式，因為產權式酒店的經營在海南已經發展得紅紅火火，而且引起了一定的關注。實踐中也的確存在很多使各方主體共贏的成功運作，因此，完全禁止難以現實有效實施，倒不如通過立法為其廣開通道，也有利于規范管理，促進其長遠發展。

（二）完善退出機制

按照現行的規定，投資者無法取得房屋所有權證書，針對此問題進行立法改革不盡現實，所以有效維權的手段是建立完善的退出機制。即當酒店經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，或者出現“一房二賣”情況時的救濟方式。對此問題，筆者認為，既然這已經是眾所周知的現實情況，那么可以在購買房屋合同中明確約定退出條件，特別針對“一房二賣”情形擬定特殊條款，由此防范投資者的損失。

（三）引入擔保公司為經營主體

目前的經營主體僅限于除政府以外的三主體，但是為保證投資者穩定的收益，防范因酒店經營失敗而導致投資者血本無歸，筆者建議引進擔保公司，為酒店經營提供一般責任擔?；蜻B帶責任擔保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不僅為投資者提供了保障，也為酒店的經營減輕了壓力。產權式酒店已在海南大量存在，但是由于立法的滯后性和投資市場不斷變化的影響，其在面臨客觀收益的同時也面臨著巨大的風險。其實產權式酒店作為一種經濟發展的客觀現象和必然產品，其產生、初始階段性的無序發展和逐漸規范都屬必然，這一過程必不可少的則是采取相應的法律措施進行規范，使其得以推廣發展。