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摘要：在項目管理中，進度管理是一項非常重要的作用，其對資源、企業形象以及項目竣工成本等都有著影響。因此，本文將對房地產開發項目進度計劃的編制進行分析，并提出具體的進度管理措施，希望可以為相關工作者的研究提供一些幫助。

關鍵詞：房地產；開發項目；進度管理

進入新時代后，房地產業逐漸興盛起來，并逐漸在我國國民經濟中占有重要地位，這也就使得人們對其項目管理提出了更高的要求，特別是進度管理。因此，必須做好進度計劃編制工作，并通過相關措施的實施，提高進度管理質量與水平，從而為房地產企業健康發展提供有力保障。

1房地產開發項目進度計劃的編制

（1）應該對項目資料進行收集，明確項目目標，并由管理層統一確定各節點[1]。在具體施工過程中，由于艱難性與復雜性的影響，施工單位只有促進進度計劃可預見性等的提升與控制主動性的增強，才能制定出科學、合理的進度管理目標，并依照這一目標實施進度計劃。為了保證進度目標制定的適用性、合理性以及科學性，還應該對以下依據進行參考：工期預算計劃實際進展與總工期要求是否相符；總進度目標給分項工程工期提出的要求；施工團隊施工能力是否高效、科學；相似項目實際施工進度情況等。（2）應該細化項目并明確作業關系。一方面，企業要根據工作分析結構形式與流程，完成項目框架的分解工作。企業應該結合以往房地產開發經驗，把項目劃分成前期準備、設計圖紙、房屋營銷、具體施工、驗收質檢以及交付等環節，并對各個環節進行詳細劃分，延伸出具體計劃。在前期準備中，應該通過實地考察、了解客戶與政府意愿等方法，分析房地產項目開發的可行性；在圖紙設計中，應該充分考慮房地產商建筑理念與用戶實際要求，制定出滿足各方要求的圖紙，其內容應該包括房屋、公共設施配置、園林規劃以及配套設施等；在實際施工之前，可以通過樓盤開售營銷工作的開展，提高施工過程的透明度；在施工過程中，應該嚴格依照設計圖紙，并由相關質檢部門對竣工工程質量進行檢查，在其合格后依照合同完成交付工作。另一方面，企業應該正確區分邏輯關系和組織關系，合理制定施工的前后環節。邏輯關系在很大程度上會受到技術約束，其主要是由技術人員和管理者確定的且無法改變先后順序；而組織關系則有著較大隨意性，施工人員可以憑借經驗來決定先后順序。（3）應該合理制定進度計劃。①企業應該對工作時間進行估計。工作時間預估指的就是施工需要的最少時間與間隔時間的總和，如果預估時間較短，就會使項目進程出現別動、緊張等現象；如果預估時間較長，那么就會浪費大量資源信息，因此，在進度管理中，必須正確估計工作時間。通常情況下，期限評估法和單一期限評估法是企業最常使用的評估方法。而房地產開發工程則可以通過對最低、最佳以及理想等三個期限的估算，來決定最終的施工期限。②應該依照工作分解結構、工作期望以及先后關系等，對工程網絡計劃進行繪制。③企業應該綜合考慮估算周期、資源供給、進展設定、項目網絡圖以及項目風險等，并在這一基礎上，制定出科學、合理的進度表格。通常情況下，項目進展設定可以分為日期型與節點型兩種，日期型指的就是詳細設定每項活動的具體時間及其和后續活動的鏈接；節點型則是對關鍵節點進行控制，并以此來對相應計劃進度進行合理制定[2]。

2房地產開發項目進度管理的措施

2.1進度控制方式。要想對項目進度進行有效管理，企業就必須加強對事前、事中以及事后三個環節的控制。（1）事前環節的管理方法主要就是制定可行性較高的進度計劃，具體可以從以下幾方面入手：明確施工設計圖紙，并制定出科學、實用的施工計劃；仔細分析設計人員意圖，全面考慮可能會用到的技術，了解先進施工技術與方法，避免因不了解或者是能力不足而導致工期延誤問題的出現；通過實地考察繪制出相應的平面設計圖，這樣，既可以充分利用場地，又能夠為施工人員安全提供有力保障；針對人員使用、材料用度以及費用支出等各項支出，要和相關部門進行有效溝通，并明確詳細計劃；成立專門質量監管部門并配備專業人員，要求其嚴格依照規章制度進行工作，從而有效保障施工質量；提前制定好安全計劃與措施，避免安全事故出現；在對施工合同與相關資料參考的基礎上，編寫出全面且層次分明的資金運用計劃書；提前辦好各種項目手續，如水、電等，并將障礙物清理干凈。同時，在實際施工中，還應該盡可能避免重大設計改變與施工變更的出現，這也就要求企業應該做好相應的保障工作。（2）相較于事前控制，事中控制發揮著更加重要的作用，其主要涉及到兩方面：基于科學進度計劃科學規劃施工資金；從質量、技術、安全、階段性結果以及人員等方面，對施工進行全過程監管，及時發現并解決問題，避免出現工期延誤問題。通常情況下，房地產企業可以從以下幾方面入手：①及時記錄實際工程量、工程部位以及工程進度，并把會給工程進度帶來影響的因素也準確記錄下來，為工程進度計劃調整提供便利；②將每日實際進度計劃及時提高給監理單位與業主，并標明實際進度和計劃進度存在差異的原因；③依照上述因素，對進度計劃與措施進行重新制定，保證資源配置的合理性，并盡可能減少差異出現；④定期開展現場協調會，全面掌握施工現場實際情況，并通過對工期延誤影響因素的分析，合理制定后續施工計劃，而且各級部門和管理人員還應該加大管理力度，從而為工程如期竣工提供有力保障，如圖1所示。（3）在監管過程中，若發現問題應該及時和相關部門進行溝通，并在最短時間內有效解決問題，然后繼續進行施工。同時，企業還應該通過多樣化的方式，加強對相關部門施工進度的管理，以此來保證工程總進度可以依照計劃完成。2.2加強進度管理措施。2.2.1建立嚴密計劃保證系統。施工進度計劃是以總任務為基礎編制出來的，其各種類型、各種等級的進度計劃。各級計劃會構成有機系統，高級計劃是低級計劃的依據，而低級計劃則是高級計劃的具體表現。在實施過程中，只有保證各級之間達到一致，才能將任務書遞交給施工部門。2.2.2逐層簽訂承包合同。應該對承包合同進行逐層簽訂，項目經理、承包團隊以及具體施工人員應該彼此簽訂相關合同，明確自身職責、質量標準、竣工期限、具體任務、技術設備以及其他要求，并通過相互之間的配合，按時完成任務。2.2.3發揮全體員工作用。要想按時完成施工計劃，就必須調動全體人員的工作熱情，讓其主動投入到具體工作中。其中，管理人員應該加強管理力度，引導各級人員明確自身職責與施工計劃，充分發揮人民群眾的創造精神與干勁，為施工質量與施工進度提供有力保障。同時，還應該定期開展公眾大會或者是各部門會議，將施工政策與精神傳達給全體工作人員，讓其進一步了解施工方案，從而有效保證施工進度。2.2.4做好調度工作。對項目順利完成而言，施工調度特別是對各施工單位的協調發揮著重要作用。只有統籌安排各方工作，避免相互干擾，才能在規定時間內完成施工任務。通常情況下，調度工作主要有以下內容：協調施工單位關系并調節矛盾；監督管理項目進度；統籌安排各種資源，保證其及時到位；加強對各部門人員的管理，若發現違規操作應及時制止；掌握四周環境，針對可能出現的問題，提前制定好防范計劃與措施；對不可抗力導致的問題或工程事故進行有效處理；及時補救工程施工薄弱部分；定期開展調度會議，將主管人員正確決策落到實處。2.2.5填寫進度統計表。在施工全過程中，應該通過多樣化的方式對施工進度進行及時記錄，記錄內容主要有任務起止時間、出現問題、解決措施以及完成情況等。只有這樣，才能為后續進度檢查提供依據，并合理調整進度計劃[3]。

3結論

綜上所述，加強對房地產開發項目進度的管理已經成為了一項重要工作。因此，必須重視進度計劃的編制，并通過建立計劃保證系統、逐層簽訂承包合同、做好調度工作等方法，加強對事前、事中以及事后環節的管理，保證施工質量與施工進度，從而促進房地產企業經濟效益、社會效益的提升。

參考文獻

[1]龔關.房地產開發項目施工現場管理及組織協調措施探究[J].建材與裝飾，2017（42）：85~86.

[2]張強.房地產開發項目施工現場管理及組織協調要點[J].住宅與房地產，2017（27）：121.

[3]崔宇康.淺析房地產開發項目施工現場管理及組織協調[J].建材與裝飾，2016（46）：170~171.

作者:李津津 單位:上海新湖天虹城市開發有限公司