導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個重要工作。但控制企業(yè)的成本并非輕而易舉，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)識處于表面階段，認(rèn)為控制成本僅僅是在支出上，企圖通過控制并降低高額的支出來進(jìn)行成本管理，可結(jié)果卻是不如意的。所以企業(yè)在進(jìn)行成本管理時應(yīng)全面的根據(jù)當(dāng)前社會環(huán)境的變化來調(diào)整。

關(guān)鍵詞：成本管理；運營；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

當(dāng)前中國的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈發(fā)漸大，其中房地產(chǎn)行業(yè)是受影響最大行業(yè)，國家為了控制市場的經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)的投機(jī)，減少泡沫，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。這對于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營來說是非常不利的，因此企業(yè)要想在市場上生存下來，要更大程度上擴(kuò)大企業(yè)的影響力以便獲得更好的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)中需要大量的運營資金來作為企業(yè)的保障，但由于外因出現(xiàn)了融資能力減弱的情況，因此成本控制成為每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要研究的重要課題。如何在惡劣的經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境下獲得更大的利潤空間以及發(fā)展前景，就必須從企業(yè)開發(fā)期間的各個階段開始進(jìn)行控制與研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理相關(guān)理論

（一）運營成本管理和運營成本的基本概述。企業(yè)在外在市場環(huán)境的約束下，對其從各種渠道籌集到有限資金進(jìn)行有效配置和利用。其實質(zhì)就是以盡可能少的資產(chǎn)占用，盡可能短的時間周轉(zhuǎn)，生產(chǎn)盡可能多的產(chǎn)品，創(chuàng)造盡可能多的銷售收入，對企業(yè)的資金進(jìn)行合理的分配與管理。運營成本也稱經(jīng)營成本、營業(yè)成本。是指企業(yè)所銷售的商品或者提供勞務(wù)的成本。其主要包括為主營業(yè)務(wù)成本、其他業(yè)務(wù)成本以及相關(guān)的期間費用等。運營成本主要包括兩方面：顯性運營成本和隱性運營成本。顯性運營成本包括項目成本、銷售費用、管理費用、維護(hù)費、直接勞動成本以及相關(guān)部門對各類輔助材料的價格控制。[1]20隱性運營成本指由于內(nèi)外部信息的可信度發(fā)生差異、公司內(nèi)部的分歧、管理者錯誤的投資決策等導(dǎo)致的運營成本。[2]（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特點及成本構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點有以下幾種情況：屬于投資資金較大，但風(fēng)險小的行業(yè)；需要一個較長的時間周期；涉及的供應(yīng)鏈較長；對于地域性也存在較高的要求。因為房地產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品是屬于有形的產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)又有不同于其他產(chǎn)品的特點：1.房地產(chǎn)屬于固定的不動產(chǎn)商品，因此它不同于其他商品一樣會隨著空間的移動而產(chǎn)生外在形態(tài)的變化。其次房地產(chǎn)商品是屬于使用年限長，價值高及長期性，所以人們往往在購買商品時不是那么輕易就交易成功。最后房地產(chǎn)是屬于高投資，稀缺性的商品，因此市場上對于房地產(chǎn)的競爭性是相對有限的，也屬壟斷性產(chǎn)業(yè)。由于國家必須保障百姓們的住房問題，國家也對銀行及房地產(chǎn)業(yè)一并出臺各類政策，防止貧富兩極分化的極端。2.房地產(chǎn)項目高投資，周期長，價值高的特點可以看出其成本構(gòu)成。一方面，可以結(jié)合房地產(chǎn)項目的顯性運營成本看出其成本組成有：征用土地費、房地產(chǎn)開發(fā)時前期的工程費用、建設(shè)配置工程費用、設(shè)施工程費用、期間費用等。這些屬于可見行為的成本，也就是說當(dāng)企業(yè)在開發(fā)一項新的項目時是必須要由這些項目結(jié)構(gòu)所結(jié)合且是相輔相成的。[3]那么如何在開發(fā)期間能夠?qū)⒘稀⒐ぁ①M等三項成本控制好，對項目的運營能夠把控得當(dāng)，就要引出項目結(jié)構(gòu)的另一方面，房地產(chǎn)項目的隱性運營成本，其主要體現(xiàn)有：其一企業(yè)對外部信息的獲取以及對行業(yè)市場的全面性了解。如：企業(yè)內(nèi)部與外部的出現(xiàn)相悖時，企業(yè)是否能夠?qū)Υ俗龀鲅芯考胺治鲆源藖砼袛嗲闆r。其二內(nèi)部環(huán)境的因素是指對企業(yè)內(nèi)部的職責(zé)設(shè)定管理是否進(jìn)行合理明確的規(guī)范。其三管理者對于企業(yè)的重大決策是否有分析決策能力以及承擔(dān)風(fēng)險能力。因此，兩方面的成本結(jié)構(gòu)是相輔相成，缺一不可的。[4]

二、結(jié)合KR公司分析房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本管理

（一）企業(yè)簡介。KR置業(yè)公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、自有產(chǎn)權(quán)房屋出租的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司成立于2006年8月，位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街，注冊資本3500萬美元，現(xiàn)在沈陽開發(fā)KR國際花園和KR禧樂都樓盤，占地10萬平方米。剩余商業(yè)產(chǎn)品租售皆宜，面積90-279平方米。KR經(jīng)過十多年的發(fā)展，對項目規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)、銷售運營等方面有了一套較為成熟的結(jié)構(gòu)流程。近些年來KR的成長在沈陽房地產(chǎn)開發(fā)商中也是占有一席之地，其顯著的成長，公司在行業(yè)內(nèi)及市場上也有著較好的品牌口碑。（二）企業(yè)近三年運營成本的情況。下面將從該企業(yè)近三年主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額的減少來分析具體是由哪些運營成本管理不善所造成的。據(jù)KR的2016年年報上的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)在2016年所實現(xiàn)的主營收入是6，659，853.33元，同市場相比下降65.13%；與2015年同期相比下降66.95%，從最開始2014年的總利潤在11，783，936.48元到連續(xù)兩年下降到540，527元的利潤總額，結(jié)合表中數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)的利潤總額出現(xiàn)大于50%百分比的下降，由此數(shù)據(jù)可以看出KR在行業(yè)內(nèi)已成相對被動局面。其自2014年以來，企業(yè)的營業(yè)收入及利潤等多項指標(biāo)三年來連續(xù)呈下滑趨勢。原因之一企業(yè)并沒有對市場和自身核心情況進(jìn)行研究了解還在陸續(xù)開發(fā)新的樓盤，其造成企業(yè)原有的存貨積壓繼而又投入大量資金進(jìn)行地產(chǎn)生產(chǎn)，使企業(yè)處在停滯不前的狀態(tài)。原因之二在于2015年期間KR公司出現(xiàn)了重大的內(nèi)部變革公司領(lǐng)導(dǎo)人的離職，后續(xù)公司的銜接等方面工作處理不當(dāng)，即便在近年我國的高檔公寓漸漸復(fù)蘇時期，也正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用市場的發(fā)展前景和市場機(jī)遇，大展拳腳之時，企業(yè)卻無多余的精力去把握機(jī)會，給企業(yè)的發(fā)展設(shè)定了阻礙，最后導(dǎo)致了公司的經(jīng)營三年持續(xù)走下坡路。從表1中可以得知，KR近三年來的利潤差異頗大，出現(xiàn)利潤差異的根源就是運營成本各項指標(biāo)的變化而導(dǎo)致。其中運營成本又可細(xì)分為顯性成本與隱性成本。顯性運營成本包括項目成本、銷售費用、管理費用、維護(hù)費、直接勞動成本以及相關(guān)部門對各類輔助材料的價格控制等。結(jié)合KR開發(fā)項目的顯性運營成本來看，其主要體現(xiàn)在項目成本、銷售費用和管理費用等三個利潤項目類中。根據(jù)KR2014-2016年財務(wù)報表數(shù)據(jù)顯示：2014年該企業(yè)外包水利系統(tǒng)的項目成本是123，000元，2015年的項目成本是250，500元，2016年的項目成本是376，300元。可以看出企業(yè)從2014年到2016年的外包水利項目成本是呈上升趨勢在增長。根據(jù)表2中數(shù)據(jù)顯示可以看出，KR近三年的市場營銷費用呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。特別是在2015這一年中的市場營銷費用下降了30.46%而2016年又下降了68.8%。與此同時企業(yè)外包給中介銷售產(chǎn)品所發(fā)生的傭金也發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)凹形狀態(tài)，從2014年的16，171.45元，到2015年由于企業(yè)的內(nèi)部變革公司領(lǐng)導(dǎo)人的離職，給公司后續(xù)的銜接造成嚴(yán)重的阻礙及混亂，導(dǎo)致2015年沒有產(chǎn)生傭金費用，直至2016爆發(fā)式突破發(fā)生了889，088.21元。同期相比2014年的市場營銷費用與銷售傭金下降了3，029，502.68元，而在2016年雙項同期相比卻增加了869，228.21元。在這種具有戲劇性的數(shù)據(jù)變化中，可以看出企業(yè)對于自身的產(chǎn)品缺乏研究，對于市場營銷缺乏專業(yè)手段，企業(yè)對內(nèi)部的環(huán)境及整個市場環(huán)境都是處于迷茫的狀態(tài)，與市場的競爭對手相比之下是處于弱勢的狀態(tài)。[5]從表3可知KR近三年的物業(yè)費占管理費用總數(shù)相當(dāng)之大，2014年產(chǎn)生的物業(yè)費是497，786.74元，占當(dāng)年總管理費用的20%；到2015年產(chǎn)生物業(yè)費602，377.53元，占當(dāng)年總管理費用的37%，一年內(nèi)大幅上升了104，590.79元；緊接著到2016年，物業(yè)費是489，319.71元，占當(dāng)年總管理費用的33%，較2015年下降了4%。物業(yè)費的增加無非就是造成了企業(yè)又一項管理成本的增加，就此情況分析來看造成這一局面的原因所在是企業(yè)對于房地產(chǎn)商品的銷售薄弱，產(chǎn)生商品積壓使得企業(yè)必須要自行支付其部分物業(yè)費用，從而造成成本增加。[6]隱性運營成本從字面上來看其表達(dá)的意思就是說它是一種隱性方式存在著無法用會計學(xué)上的手法來計量，但這又是企業(yè)生存法則中重要因素之一。其內(nèi)容主要包括有：內(nèi)外部信息的可信度發(fā)生差異、公司內(nèi)部的分歧、管理者錯誤的投資決策等導(dǎo)致的運營成本。因此一個企業(yè)的成功與否關(guān)系到管理者的決策是否是正確的，管理者對公司的發(fā)展是否存在有新穎的戰(zhàn)略方案以此引導(dǎo)企業(yè)走向成功的方向。[7]

三、房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理存在的問題及成因

由上述案例可知房地產(chǎn)企業(yè)在原有的成本運營管理上出現(xiàn)的問題主要包括對內(nèi)外環(huán)境的把控和顯隱性運營成本的控制：其一企業(yè)對項目的開發(fā)沒有做好詳細(xì)的市場調(diào)查及分析研究從而造成后期的隱患無窮給企業(yè)帶來了無限的成本計增。其二企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)，各個職位沒有做到很好的相互牽制造成企業(yè)處于混亂的狀態(tài)以及對市場的競爭也逐漸下降。（一）忽視對項目中期階段的決策。對于房地產(chǎn)開發(fā)新項目時，其項目的主要成本有土地費，動遷費，前期工程費及建設(shè)期間工程費以及期間費用等。因此當(dāng)企業(yè)開發(fā)新項目時，必須要對市場環(huán)境，自身核心狀況進(jìn)行研究及做出決策。其中很多企業(yè)都將建設(shè)期間所包含的工程（例如：水，電，燃，生活服務(wù)性設(shè)施等項目）外包給其他專業(yè)工程所來完成施工，但由于此類項目種類較多，且多數(shù)都是由具有壟斷性的事業(yè)單位來執(zhí)行，所以可能存在隨意的收費標(biāo)準(zhǔn)不一的情況。（二）企業(yè)忽視商品經(jīng)營。在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的營銷費用主要包括：項目的廣告費，推廣費，合同費以及銷售人員工作等費用。其企業(yè)項目能否夠賣得好，收入好那么絕大部分要取決企業(yè)有好的營銷策略以及能夠?qū)κ袌鰻I銷費用及銷售傭金等做到合理的控制。（三）企業(yè)不重視計劃和檢查。所謂物業(yè)費也就是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑完工之后，購買房屋者及產(chǎn)權(quán)人，對其所生活小區(qū)里的公共建設(shè)項目進(jìn)行日常管理，修繕以及提供給居民與生活服務(wù)相關(guān)而所向物業(yè)產(chǎn)權(quán)者收取的一項管理費用。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)省控制成本選擇不專業(yè)，不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司來打理，結(jié)果得到只是起到事倍功半的效果，造成小區(qū)內(nèi)部由于管理，修繕不當(dāng)反而加重了企業(yè)的物業(yè)費用。

四、改善房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理的建議

(一)加強(qiáng)對項目中期階段的成本控制與管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中期階段的成本是占總項目的比重是相當(dāng)之大的，因此，能不能夠控制得好，對于整個項目的運營影響也是十分大的，它是能夠直接影響到項目運營的是成功還是失敗的轉(zhuǎn)折點。那么要想加強(qiáng)對該項階段的成本控制，企業(yè)也就不能只是著眼現(xiàn)在，而要放眼未來，對給企業(yè)是帶來好的收益還是不好的結(jié)果，這都需要企業(yè)管理者具有對未來正確決策方向的眼光。[8]（二）重視經(jīng)營加快銷售能力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期長，高投資，高利潤的行業(yè)。那么是否能在激烈的競爭市場中使企業(yè)立于不敗之地，就看企業(yè)的市場營銷是否專業(yè)。首先，企業(yè)應(yīng)該完善與制定適合企業(yè)的市場營銷策略，通過對市場調(diào)查，客戶需求，政府條例進(jìn)行研究，多方面研究得到與企業(yè)配備的營銷策略。其次，建立高效的市場營銷團(tuán)隊，培養(yǎng)專業(yè)人才以更好地把握市場，搶占市場。（三）企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對產(chǎn)品的管理減少費用產(chǎn)生。首先，企業(yè)應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的費用預(yù)算部門，對沒銷售出去的房產(chǎn)物業(yè)費進(jìn)行一個合理有效額度配置。其次，了解調(diào)查市場，選擇性價比好的物業(yè)公司。最后，加強(qiáng)對費用的調(diào)查與監(jiān)督，設(shè)立相關(guān)人員的職責(zé)權(quán)限以及不定期的檢查。（四）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制管理。一個企業(yè)能否運營生產(chǎn)和發(fā)展，取決于是否有個好的管理者。首先，應(yīng)提高管理層的綜合能力，聘用有專業(yè)能力，決策能力的管理者。[9]其次，建立合理的管理機(jī)構(gòu)，對于管理層與管理層之間做到相互牽制，監(jiān)督。最后，加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部的審計職能，當(dāng)管理層在做出重大決策時，讓相關(guān)的審計部門進(jìn)行監(jiān)督，并對企業(yè)內(nèi)部的運營管理，成本控制進(jìn)行不定期的檢查。[10]

房地產(chǎn)項目的開發(fā)，是需要對其成本進(jìn)行全方面的研究和管理。首先，在開始項目投資時，企業(yè)管理層就應(yīng)該對市場做充分的調(diào)查研究，針對相關(guān)的問題做好應(yīng)對策略。其次，在項目的開發(fā)階段，應(yīng)做出相應(yīng)的方案策略，以便有效地控制和管理成本。再者，在項目營銷階段，企業(yè)應(yīng)采取有效的市場營銷方案。最后，在項目完工后，對項目做出合理的評估結(jié)算，對于項目存在的不足之處，吸取經(jīng)驗，為以后的新項目運營打下夯實的基礎(chǔ)。

作者:王寶玉 單位:閩南理工學(xué)院