導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)成本控制問題分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：成本是影響公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，公司為了在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存和發(fā)展，必須提高成本控制和管理水平。本文以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀為背景，以M公司為具體案例，主要通過分析M公司目前的成本控制現(xiàn)狀，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、案例分析法、總結(jié)歸納法，找出了M公司在成本控制的信息反饋階段、銷售階段及后續(xù)服務(wù)階段存在的問題。根據(jù)存在的問題找出導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因，提出了提高成本控制意識(shí)、加強(qiáng)事后反饋部門的管理、完善成本控制系統(tǒng)等解決措施。有效降低了各階段的生產(chǎn)成本，改善了M公司的成本控制現(xiàn)狀，提高了公司成本控制能力，使M公司可以以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本進(jìn)行生產(chǎn)，從而提高收益，使M公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利位置。通過本次研究，希望可以在一定程度上為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本控制過程中遇到的問題提供幫助，通過各種有效措施加強(qiáng)成本控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：成本控制；成本管理；成本項(xiàng)目；房地產(chǎn)行業(yè)

一、引言

隨著我國(guó)改革的進(jìn)一步加強(qiáng)，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行下，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司在自身的管理水平上都取得了較大進(jìn)步。但在成本控制方面，仍存在各項(xiàng)成本居高不下的問題，這對(duì)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利空間造成了一定威脅，影響了房地產(chǎn)公司良好健康發(fā)展。許多房地產(chǎn)公司在成本控制中由于存在著人為因素和非人為因素的影響，導(dǎo)致成本控制失敗。在目前激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，做好成本控制對(duì)于降低公司成本是一種有效方法。成本控制在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。想要降低公司生產(chǎn)成本，就需要采用各種方法控制公司成本，尤其是要多關(guān)注一些容易被忽略，但是卻極為重要的成本，從此處著手進(jìn)行成本控制，來(lái)提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。過去，我國(guó)很多房地產(chǎn)公司都以大量消耗資源為代價(jià)，來(lái)達(dá)成快速發(fā)展的目標(biāo)。成本控制失敗的人為因素主要有：公司人員技術(shù)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、高級(jí)人員配備不夠、資金有限、難以實(shí)現(xiàn)技術(shù)更新，由于這些人為因素的存在使公司的成本居高不下。所以公司應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化成本管理意識(shí)，注重成本控制。為提升公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，應(yīng)始終把成本控制作為公司的核心戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制研究現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本管理體系也逐步規(guī)范化和精細(xì)化，以適應(yīng)市場(chǎng)的快速發(fā)展，保證項(xiàng)目成本管理的可控性。全過程成本管理體系包括目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本及成本后評(píng)估管理等三個(gè)重要方面，其中動(dòng)態(tài)成本的管控難度和規(guī)范化又是重中之重，它決定了項(xiàng)目成本能否按照既定的成本目標(biāo)執(zhí)行落地，但實(shí)際管理過程中容易出現(xiàn)成本失控，因此文章重點(diǎn)論述工程動(dòng)態(tài)成本的管控要點(diǎn)[1]。經(jīng)濟(jì)進(jìn)步在帶動(dòng)社會(huì)建設(shè)進(jìn)程的同時(shí)，也推動(dòng)了整個(gè)建筑行業(yè)前進(jìn)的步伐，房地產(chǎn)是重要的民生保障工程，不但能夠保證人們的生活品質(zhì)，更能推動(dòng)整個(gè)社會(huì)建設(shè)工作的開展。成本是工程建設(shè)的首要因素，從工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初直至整個(gè)工程的投入使用，都會(huì)涉及到成本。通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理分析，了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間成本管理的重要意義，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理工作的不足之處，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的有效策略，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本得到更加合理的應(yīng)用[2]。隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程控制與管理。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大的特點(diǎn)，決定了對(duì)其成本進(jìn)行控制與管理是勢(shì)在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制存在的問題，提出了相應(yīng)的對(duì)策[3]。近幾年來(lái),人民生活水平的提升、人口老齡化等因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)又提出了新的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從注重“量”向注重“質(zhì)”的方向轉(zhuǎn)變[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)下面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，企業(yè)想要謀取新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就必須注重提高質(zhì)量并控制成本。本文回溯了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本內(nèi)容，并在理論上明晰了成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，最后提出了強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制的具體建議[5]。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房屋建筑工程獲得了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，人們對(duì)房屋建筑的需求量也逐漸上升，大量的房地產(chǎn)企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中,競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須完善成本控制措施和體系，減少工程的建設(shè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[6]。經(jīng)濟(jì)進(jìn)步在帶動(dòng)社會(huì)建設(shè)進(jìn)程的同時(shí)，也推動(dòng)了整個(gè)建筑行業(yè)前進(jìn)的步伐，房地產(chǎn)是重要的民生保障工程，不但能夠保證人們的生活品質(zhì)，更能推動(dòng)整個(gè)社會(huì)建設(shè)工作的開展。成本是工程建設(shè)的首要因素，從工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初直至整個(gè)工程的投入使用，都會(huì)涉及到成本。通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理分析，了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間成本管理的重要意義，本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理工作的不足之處，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的有效策略，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本得到更加合理的應(yīng)用[7]。隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的不斷發(fā)展，各行業(yè)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。而房地產(chǎn)行業(yè)能否在這樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，主要取決于企業(yè)中的成本核算與控制是否得當(dāng)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)成本核算與控制的重要意義、存在的問題為出發(fā)點(diǎn)，并提出相關(guān)控制措施[9]。

三、成本控制相關(guān)理論綜述

（一）成本控制的概述。成本控制是指在一定時(shí)期內(nèi)要提前制定好成本控制的目標(biāo)成本。在成本控制主體的職權(quán)范圍內(nèi)，采用一系列相關(guān)措施，通過對(duì)成本控制前后，影響成本的各種因素和條件進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和預(yù)防，來(lái)保證成本控制的結(jié)果盡可能接近所設(shè)定的目標(biāo)成本。成本控制過程是指對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所消耗的各種費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、監(jiān)督并根據(jù)計(jì)算和監(jiān)督的結(jié)果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整的過程。同時(shí)這也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)存缺點(diǎn)，充分挖掘公司潛在力量，開發(fā)尋找所有可能降低成本方法的過程。另外科學(xué)有效地組織并實(shí)施成本控制，可以促進(jìn)公司有效改善管理，完善管理機(jī)制，提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使公司可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中維持穩(wěn)步發(fā)展，從而在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，成本控制是指收集各個(gè)環(huán)節(jié)中的生產(chǎn)成本和費(fèi)用，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，比較實(shí)際成本和目標(biāo)成本(計(jì)劃)，通過成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)兩者之間存在的偏差，及時(shí)找到導(dǎo)致偏差出現(xiàn)的原因并找到相應(yīng)的解決方案，消除目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的障礙，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的有序進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具體總結(jié)如下：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，成本預(yù)算是制定一個(gè)詳細(xì)的目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程，包括建立階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工結(jié)算階段動(dòng)態(tài)比較實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的偏差，并找出產(chǎn)生偏差的原因，運(yùn)用科學(xué)的管理手段來(lái)解決這些問題，從而保證整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制涉及供電、市政、銀行等多個(gè)部門，一直貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在不同時(shí)期的不同階段，消耗的資源和產(chǎn)生的成本都在不斷變化，住房?jī)r(jià)格也是公眾乃至國(guó)家的關(guān)注點(diǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到宏觀調(diào)控和相關(guān)政策的影響較大。（二）成本控制的流程。1、事前成本控制。事前成本項(xiàng)目控制需要從項(xiàng)目規(guī)劃細(xì)節(jié)、項(xiàng)目決策、項(xiàng)目預(yù)測(cè)等方面分析，是一種前期成本控制和管理。即通過預(yù)測(cè)成本來(lái)確定目標(biāo)成本，通過分析成本控制的方法來(lái)有效降低項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)成本控制和管理。綜合成本計(jì)劃的編制側(cè)重于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)成本指標(biāo)，將大目標(biāo)成本分解為各環(huán)節(jié)、各部門、各區(qū)域甚至個(gè)人的詳細(xì)成本指標(biāo)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。2、事中成本控制。事中成本項(xiàng)目控制是項(xiàng)目啟動(dòng)后中期的成本控制和管理，是成本控制的重心。事中成本控制要求對(duì)事項(xiàng)的內(nèi)容、發(fā)展順序和環(huán)節(jié)步驟作出切實(shí)可行的規(guī)定。利用有效的成本管理，及時(shí)制止成本浪費(fèi)，扼殺可能導(dǎo)致成本損失和資源浪費(fèi)的源頭。同時(shí)，管理層要隨時(shí)分析成本信息，控制現(xiàn)場(chǎng)預(yù)防性成本，及時(shí)管理，實(shí)行責(zé)任成本制，建立成本管理信息系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時(shí)掌握成本的實(shí)際情況，明確實(shí)際數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)成本相差在什么地方，這類控制的重點(diǎn)在于嚴(yán)格按照既定的標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算把關(guān)，并根據(jù)已發(fā)生的偏差來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3、事后成本控制。事后成本項(xiàng)目控制管理包括員工的能力評(píng)價(jià)以及績(jī)效考核。只有及時(shí)調(diào)查成本差異的原因，才能確定責(zé)任人的責(zé)任，改進(jìn)工作措施，降低成本。正是由于對(duì)項(xiàng)目成本管理的評(píng)價(jià)以及綜合分析，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后成本管理成為成本控制的重要組成部分。（三）成本控制的原則。1、經(jīng)濟(jì)性原則。組織實(shí)施成本控制所消耗的人力物力支出費(fèi)用不能高于實(shí)施成本控制所產(chǎn)生的效益。如果實(shí)施成本控制所消耗的費(fèi)用高于實(shí)施成本控制所產(chǎn)生的效益，那么成本控制就失去了意義。在此基礎(chǔ)上，我們可以看出，公司需要對(duì)成本監(jiān)管的覆蓋空間和內(nèi)容進(jìn)行合理詳細(xì)的規(guī)劃，為了遵守經(jīng)濟(jì)性原則我們只能去控制對(duì)成本影響較大的關(guān)鍵因素，而不能耗費(fèi)大量的人力物力去控制所有的成本影響因素。2、全員性原則。公司是一個(gè)單位組織，公司的每一位員工是公司組織中的單位構(gòu)成要素。每個(gè)員工都是單位組織中的一員。公司的每一位員工都應(yīng)該積極地參與到公司成本管理過程中。公司的每一項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)產(chǎn)生成本，因此，公司每個(gè)成員都有成本控制的責(zé)任。通過成本管理將成本控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。成本控制不是由一個(gè)人來(lái)實(shí)施的，這項(xiàng)工作需要公司的每個(gè)成員都積極參與到成本控制的整個(gè)過程中來(lái)。只有大家一起相互合作，才可以順利完成成本控制工作。因此，要強(qiáng)化培訓(xùn)公司員工成本控制理念。3、具體性原則。公司進(jìn)行成本控制所制定的制度要能夠適應(yīng)公司的現(xiàn)狀。對(duì)于出現(xiàn)的新問題或特殊問題要采用新的或特殊的成本控制方法來(lái)解決，各個(gè)公司的具體情況不一樣，傳統(tǒng)的成本控制模式不能完全一成不變。不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司，同類型的公司在不同的發(fā)展階段，公司的組織結(jié)構(gòu)、管理方法、生產(chǎn)過程、成本控制方法都會(huì)有很大的不同，所以就算是同類型的公司也不能選擇相同的成本控制體系，要根據(jù)目前公司發(fā)展的實(shí)際情況，選擇適合公司當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r的成本控制體系。4、權(quán)重對(duì)等原則。公司應(yīng)根據(jù)成本控制的需要預(yù)測(cè)合理的成本指標(biāo)，然后再把成本指標(biāo)逐層分解，分配到各個(gè)職能部門。職能部門應(yīng)根據(jù)所分配的指標(biāo)完成相應(yīng)的任務(wù)。各職能部門在規(guī)定期限內(nèi)提前超額完成任務(wù)的，應(yīng)該給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。如果沒有及時(shí)完成相應(yīng)的任務(wù)，將會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。公司應(yīng)實(shí)行權(quán)責(zé)相結(jié)合的原則，這樣不僅能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，主動(dòng)參與完成成本控制工作，而且能促進(jìn)公司各職能部門之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作。5、分級(jí)監(jiān)控原則在高級(jí)管理人員的領(lǐng)導(dǎo)下，層層分配成本指標(biāo)，并將成本控制傳達(dá)到各部門。構(gòu)建各級(jí)管理層和控制層，并在不同的層次上實(shí)施成本控制。各部門應(yīng)按時(shí)完成公司制定的成本控制目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)建立基于公司組織結(jié)構(gòu)的成本控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及M公司成本控制現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。隨著人們的生活水平不斷提高，對(duì)住房的需求也越來(lái)越大，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得了顯著成就。房地產(chǎn)行業(yè)投資總體規(guī)模逐年擴(kuò)大。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)來(lái)看，普通住宅比重略有上升，經(jīng)濟(jì)適用房比重有所下降，辦公樓比重略有下降，商品房比重趨于穩(wěn)定，基本保持不變。信貸份額下降，但對(duì)銀行的依賴度仍然過高。國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重持續(xù)下降。商品房?jī)r(jià)格上漲是由于拿地價(jià)格上漲、建材價(jià)格上漲、人工工資上漲、新建住宅質(zhì)量提高、中低檔商品房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期等多種因素引起的。同時(shí)，宏觀調(diào)控措施普遍抑制了商品房供應(yīng)量的增長(zhǎng)，促進(jìn)了商品房?jī)r(jià)格的上漲。由于我國(guó)政府土地出讓制度所造成的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘的內(nèi)在特征和房地產(chǎn)產(chǎn)品的完全差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有完全競(jìng)爭(zhēng)，形成了壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異，提高了他們的壟斷定價(jià)能力，是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。（二）M公司現(xiàn)狀。1、M公司簡(jiǎn)介M公司是2005年成立的一家房地產(chǎn)公司，從M公司成立以來(lái)，公司就緊跟時(shí)展的潮流，迅速擴(kuò)大規(guī)模。在2016年的時(shí)候M公司的銷售收入達(dá)到了18億元，稅后凈利潤(rùn)也達(dá)到了1億元。M公司資產(chǎn)總額23億元，其中所有者權(quán)益達(dá)到了13億元。由于M公司發(fā)展良好，所以多次被市建設(shè)委員會(huì)、市工商局、市委宣傳部等部門評(píng)為“誠(chéng)信私營(yíng)公司”、“優(yōu)秀民營(yíng)公司”等。發(fā)展到現(xiàn)在，公司業(yè)務(wù)不斷拓展，已經(jīng)啟動(dòng)了很多項(xiàng)目，主要是商業(yè)設(shè)施以及住宅項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售。到2019年底，公司在面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，對(duì)未來(lái)的發(fā)展提出了新的戰(zhàn)略目標(biāo)，計(jì)劃用最短的時(shí)間，把公司建設(shè)成為本市房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者。M公司組織結(jié)構(gòu)如圖1。M公司自成立以來(lái)經(jīng)過不斷的探索和具體的實(shí)踐，公司的組織架構(gòu)、制度建設(shè)、人員培養(yǎng)等階段取得了一些成績(jī)。建立成本控制機(jī)構(gòu)；隨著各部門專業(yè)人才的不斷充實(shí)，M公司為更好地進(jìn)行成本控制成立了專門的部門。由圖1可知M公司主要由以下幾個(gè)部門組成，人力資源部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、成本控制部、房地產(chǎn)開發(fā)部、物業(yè)管理部。成本控制部主要負(fù)責(zé)成本控制的總體規(guī)劃和實(shí)施。工作范圍包括投資估算、招標(biāo)、合同審批等環(huán)節(jié)。根據(jù)項(xiàng)目類別確定招標(biāo)方式，采用在合理的范圍內(nèi)低價(jià)中標(biāo)。財(cái)務(wù)部主要工作是驗(yàn)收及估價(jià)、項(xiàng)目付款、竣工結(jié)算等。在成本控制方面，人力資源部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、房地產(chǎn)開發(fā)部、物業(yè)管理部主要是配合成本控制的相關(guān)工作。財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)資金統(tǒng)籌和決算管理；營(yíng)銷部主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷、市場(chǎng)包裝、對(duì)外宣傳等工作，成本控制部負(fù)責(zé)成本管理。初步完善成本控制體系，M公司根據(jù)房地產(chǎn)公司的要求制定了一套成本控制體系。主要包括以下幾個(gè)方面：目標(biāo)成本控制體系、預(yù)算成本控制體系、竣工結(jié)算成本控制體系、招投標(biāo)成本控制體系。2、M公司成本費(fèi)用的構(gòu)成M公司的配套費(fèi)用及其他支出主要包括社區(qū)的水、電、天燃?xì)?、環(huán)境綠化和道路建設(shè)，以及大型市政建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)。還有一些押金。對(duì)于M公司來(lái)說(shuō)，這些費(fèi)用受外界影響較大，一般占總投資的10%，最高可達(dá)15%。M公司的項(xiàng)目成本所指的主要是在進(jìn)行施工時(shí)所產(chǎn)生的成本，還包含地址的選擇以及銷售和宣傳房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候產(chǎn)生的花銷，具體構(gòu)成如表1。4、M公司近三年的期間費(fèi)用從目前的情況來(lái)看，M公司的成本控制情況不容樂觀。目前，雖然M公司已經(jīng)建立了多種成本控制制度，但仍存在目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性不高、成本控制粗放、各項(xiàng)控制指標(biāo)不夠明確等問題。從期間費(fèi)用的角度來(lái)看銷售費(fèi)用存在問題較大。

五、M有限公司成本控制存在的問題

（一）成本控制意識(shí)薄弱?，F(xiàn)階段，M公司在成本控制中存在的主要問題有：缺乏成本控制意識(shí)，成本控制觀念落后。就拿公司目前的情況來(lái)說(shuō)，因?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量方面存在的一些問題，成本控制意識(shí)薄弱，甚至是缺乏成本控制意識(shí)，觀念較為落后，從而導(dǎo)致成本控制效果不理想。（二）成本控制反饋不及時(shí)?？⒐そY(jié)算工作一般處于項(xiàng)目建設(shè)的后期，這時(shí)項(xiàng)目已基本具備竣工交付條件。由于項(xiàng)目即將結(jié)束等原因，M公司的施工單位、工程造價(jià)人員在這一階段往往頻繁調(diào)動(dòng)。隨著工程人員的離開，結(jié)算工作進(jìn)行緩慢，不利于檢查核算成本控制的有效性，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?？⒐そY(jié)算后，M公司沒有及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，沒有及時(shí)對(duì)竣工結(jié)算工作進(jìn)行總結(jié)。預(yù)算結(jié)算人員沒有對(duì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本對(duì)比分析，未找出目標(biāo)成本和實(shí)際成本存在的偏差。成本控制不及時(shí)，導(dǎo)致了不能及時(shí)看到成本控制機(jī)制中存在的不足，因此不能進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，以至于成本控制不能有效實(shí)施。（三）缺乏全面的成本控制理念。M公司在施工階段成本控制不全面。一般來(lái)說(shuō)，各部門之間是相互獨(dú)立的，這就導(dǎo)致了成本控制的片面性和孤立性。缺乏全面的成本控制理念，不利于成本的有效控制。M公司只重視成本核算、職能部門的分析和控制。成本控制被認(rèn)為是各個(gè)部門之間相互獨(dú)立，沒有全面成本控制意識(shí)。單純強(qiáng)調(diào)成本控制是不可能從全過程成本控制系統(tǒng)的角度控制成本的。另外研發(fā)設(shè)計(jì)階段與項(xiàng)目施工溝通較少，導(dǎo)致工程造價(jià)的增加，進(jìn)一步加深了施工難度，也是缺乏全面成本控制理念的表現(xiàn)。（四）銷售階段的成本管理不嚴(yán)格。項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收后，在銷售過程中，M公司在成本控制方面沒有足夠的重視。從實(shí)際應(yīng)用來(lái)看，這一階段M公司需要有效控制銷售成本，但M公司在這方面并沒有做到位。從2015年到2019年銷售成本一直在上升，但銷售收入并沒有同步增長(zhǎng)反而出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。項(xiàng)目成本包括很多方面，如營(yíng)銷人員的工資和宣傳成本，其中，房地產(chǎn)促銷廣告成本占銷售成本的絕大部分。雖然花費(fèi)巨大，頻率很高，但廣告時(shí)間很短，為了達(dá)到很好的廣告效果，同時(shí)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成本，必須仔細(xì)選擇最佳的成本控制方案。盡量使用低成本的方法來(lái)達(dá)到良好的廣告效果，例如候診室廣告，建筑墻面廣告，電信推廣等。然而M公司并沒有考慮到這些方面。從M公司的角度來(lái)看，在銷售環(huán)節(jié)，從通過宣傳招募大量的人員到通過傳單、街頭廣告宣傳，宣傳周期長(zhǎng)，另一方面宣傳方式管理也不是很到位，宣傳是為了吸引消費(fèi)者的注意力，相關(guān)管理人員沒有對(duì)成本進(jìn)行非常詳細(xì)的分類和控制，從而使項(xiàng)目銷售費(fèi)用在成本控制中存在很大問題。

六、M有限公司成本控制存在問題的原因分析

（一）成本控制觀念落后。M公司成本控制觀念落后，造成這一局面的原因有很多，首先，外部原因是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)過了最好的發(fā)展時(shí)期，但是沒有目的的進(jìn)行商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的慣性，房地產(chǎn)經(jīng)歷多年的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)在慢慢地凋零，外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，很多房地產(chǎn)公司還沒有從老的慣性思維中走出來(lái)。除了外部原因外還有一些內(nèi)部原因，例如M公司一般選擇的成本控制方式都比較老舊，這樣的成本控制方式使用起來(lái)不能很好地適應(yīng)現(xiàn)在的新環(huán)境，造成成本控制工作存在很多的不足。由于M公司缺乏新的成本控制觀念，工作的目的僅限于節(jié)約開發(fā)成本，很少在成本控制工作中利用先進(jìn)的科學(xué)手段、理論技術(shù)。作為相關(guān)從業(yè)人員，我們要知道，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目周期比較冗長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的變化，如果我們只是依靠前期的合約來(lái)進(jìn)行成本的界定與控制，那么勢(shì)必就無(wú)法根據(jù)實(shí)際情況對(duì)于成本控制做最基本的調(diào)整，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體制下公司的經(jīng)營(yíng)將會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。（二）事后反饋部門管理不到位。M公司負(fù)責(zé)事后總結(jié)反饋的部門在管理方面存在較多的漏洞，在負(fù)責(zé)工程建設(shè)的人員離開時(shí)負(fù)責(zé)反饋的部門沒有及時(shí)向他們了解有關(guān)情況，管理人員沒有把具體工作落實(shí)到個(gè)人，以至于負(fù)責(zé)總結(jié)反饋的員工對(duì)自己負(fù)責(zé)的工作認(rèn)識(shí)不夠明確。反應(yīng)遲鈍，到工程人員離開了，還沒有去了解成本控制指標(biāo)的相關(guān)信息，信息反饋滯后的直接后果就是不能及時(shí)調(diào)整成本控制的方案，導(dǎo)致成本控制的結(jié)果不夠理想。（三）成本控制體系不完善。對(duì)于M公司來(lái)說(shuō)，公司取得成功的關(guān)鍵是有一套自己的科學(xué)合理的成本控制體系。但是，因?yàn)镸公司成本投入等因素的影響導(dǎo)致施工階段成本控制體系不夠完善。M公司在組織結(jié)構(gòu)上設(shè)置了成本控制部，但對(duì)業(yè)務(wù)缺乏足夠的了解。它只談成本控制，沒有意識(shí)到“財(cái)務(wù)一體化”的重要性。成本控制系統(tǒng)不能保證復(fù)雜的項(xiàng)目成本控制。項(xiàng)目成本信息傳遞不及時(shí)，部門間溝通不暢，延誤了相關(guān)成本信息報(bào)告的綜合、匯總、比較和分析，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)化方案效果不佳。缺乏配套的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，員工工作不積極，數(shù)據(jù)分析不全面，沒有相應(yīng)的制度來(lái)約束。因此，綜合成本控制系統(tǒng)是成本控制的堅(jiān)定力量。實(shí)現(xiàn)權(quán)利、責(zé)任與利益相互配比的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)績(jī)效視覺化評(píng)價(jià)，最大限度地量化評(píng)價(jià)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲雙向管理。

七、M有限公司成本控制問題的解決措施

（一）及時(shí)更新成本控制觀念。加強(qiáng)內(nèi)外部管理，及時(shí)更新成本控制觀念。通過加強(qiáng)科學(xué)管理，使M公司內(nèi)部活動(dòng)科學(xué)、規(guī)范、合法化。首先，要建立和完善更新成本控制觀念的學(xué)習(xí)體系。隨著公司的發(fā)展，M公司將進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，公司內(nèi)外關(guān)系將日益復(fù)雜。提高成本控制人員水平、更新成本控制觀念，提高M(jìn)公司人員的執(zhí)行能力至關(guān)重要。培訓(xùn)不僅包括專業(yè)技能的培訓(xùn)，還包括國(guó)家和地方發(fā)展政策、一些先進(jìn)的成本控制理念和方法的培訓(xùn)。M公司各級(jí)管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到培訓(xùn)在公司成長(zhǎng)和員工發(fā)展中的重要作用。M公司必須定期組織對(duì)員工的培訓(xùn)，將培訓(xùn)工作制度文字化。設(shè)立專門的培訓(xùn)部門，收集員工需求和知識(shí)盲點(diǎn)，制定合理的培訓(xùn)課程，及時(shí)更新成本控制的觀念。（二）加強(qiáng)事后反饋部門的管理。M公司負(fù)責(zé)事后反饋管理的人員要相應(yīng)地反思一下自己，制定一個(gè)合理管理方式，把相應(yīng)的工作責(zé)任落實(shí)到到個(gè)人，讓自己的下屬清楚自己什么時(shí)間應(yīng)該去做什么工作，M公司應(yīng)要求負(fù)責(zé)管理的人員，定期上交自己的工作報(bào)告，明確自己的工作內(nèi)容，檢查自己工作安排是否落實(shí)到位。這樣負(fù)責(zé)M公司事后反饋總結(jié)的工作人員，就可以及時(shí)了解成本控制相關(guān)指標(biāo)的落實(shí)情況，把實(shí)際情況與目標(biāo)情況作對(duì)比，找出其中存在的差異?？偨Y(jié)后及時(shí)反饋給負(fù)責(zé)成本控制的部門，這樣成本控制部門就能根據(jù)反饋的結(jié)果及時(shí)調(diào)整成本控制方案，使成本控制的結(jié)果達(dá)到理想狀態(tài)。（三）完善成本控制系統(tǒng)。建立一個(gè)組織構(gòu)架，成本控制不僅是一個(gè)部門或部分員工應(yīng)該做的，它是整個(gè)M公司業(yè)務(wù)的一部分。從項(xiàng)目的投資決策階段到最終銷售階段，所有員工都需要配合成本控制。為此，在項(xiàng)目成本控制實(shí)施前，應(yīng)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，建立完善的組織機(jī)構(gòu)。明確職責(zé)范圍，每個(gè)部門和每個(gè)員工都有不同的任務(wù)和職責(zé)。在實(shí)施項(xiàng)目成本控制的過程中，根據(jù)公司各部門的職能，制定各部門的責(zé)任制，對(duì)各部門和全體員工實(shí)施責(zé)任制，進(jìn)行成本控制。建立激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行考核，為了提高各部門和員工對(duì)項(xiàng)目成本控制的效果，不僅要建立成本責(zé)任制，而且要將成本控制效果與員工績(jī)效有效結(jié)合，建立成本控制考核和激勵(lì)員工機(jī)制，以提高項(xiàng)目成本控制的效果。根據(jù)各部門成本控制職責(zé)，定期進(jìn)行評(píng)估，檢查目標(biāo)成本的實(shí)際執(zhí)行情況，形成報(bào)告，并公布結(jié)果，確保激勵(lì)機(jī)制的透明度。八、總結(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，會(huì)計(jì)的地位和作用越重要。實(shí)現(xiàn)盈利，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化是每個(gè)公司都想達(dá)到的目標(biāo)。開源節(jié)流才能夠有效地降低成本。想要實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本那么成本控制工作就顯得尤為重要。成本控制是要求控制對(duì)成本影響較大的因素，如果這些對(duì)成本影響較大的關(guān)鍵因素沒有得到較好的控制，公司的利益可能會(huì)遭到巨大的損失。更何況房地產(chǎn)公司項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，成本耗用巨大，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的成本控制非常必要。在參考成本控制相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，以M公司為例，了解了成本控制的流程，分析了M公司的現(xiàn)狀及存在的問題，找出了問題存在的原因，并根據(jù)原因提出相應(yīng)的解決措施。改善了M公司在成本控制方面存在的不足。M公司應(yīng)該按照事前、事中、事后的流程，結(jié)合當(dāng)前公司的實(shí)際狀況進(jìn)行成本控制，不能僅僅死板地套用傳統(tǒng)的成本控制模式；同時(shí)在成本控制的過程中我們也要遵守成本控制的經(jīng)濟(jì)性原則、全員性原則、具體性原則、權(quán)重對(duì)等原則、分級(jí)監(jiān)控原則，這樣更有利于讓成本控制的效果達(dá)到理想狀態(tài)。M公司成本控制意識(shí)薄弱的原因是成本控制觀念落后，所以M公司應(yīng)定期組織相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)有關(guān)知識(shí)，及時(shí)更新成本控制觀念；M公司成本反饋遲鈍是由于事后反饋部門管理不到位造成的，M公司應(yīng)該加強(qiáng)事后反饋部門的管理來(lái)克服這個(gè)短板；另外缺乏全面的成本控制理念、銷售階段成本管理粗放，是由于M公司成本控制體系不完整造成的，所以針對(duì)這個(gè)問題M公司應(yīng)該完善成本控制系統(tǒng)。隨著M公司發(fā)展，其成本控制體系也在慢慢改善，成本控制的經(jīng)驗(yàn)也在慢慢積累。如果M公司能將本文中存在問題的解決措施在實(shí)際成本管理過程中加以運(yùn)用，那么M公司將會(huì)以更完善的成本控制體系更好地發(fā)展。

作者:劉苗苗 單位:青海民族大學(xué)