導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及競爭機制綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：本文對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行測度，明確了我國房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)，少數(shù)寡頭壟斷企業(yè)對市場的操控能力較強；探討了寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場的競爭機制，表明寡頭壟斷企業(yè)通過壟斷定價、價格歧視及價格合謀進行價格競爭，通過產(chǎn)品差異化進行非價格競爭。最后建議政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控力度，以確保我國房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：市場結(jié)構(gòu)測度指標競爭機制

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過程中占有重要的地位。同時房地產(chǎn)業(yè)也是關(guān)系國計民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，與社會生產(chǎn)和人民群眾的生活密切相關(guān)，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為當今社會的熱門話題，尤其是房價已成為人民關(guān)注的焦點。但如今房地產(chǎn)業(yè)普遍存在著定價過高、中低價位住宅供給不足、高檔住宅空置率較高等問題，已經(jīng)在一定程度上影響到了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展乃至社會穩(wěn)定。因此深入了解房地產(chǎn)業(yè)，測量房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，并對其競爭機制進行研究可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、完善提供一些思路和借鑒。

我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)測度

市場結(jié)構(gòu)的各個測度指標可以分別從不同的角度測定市場的競爭和壟斷程度，從而確定該市場的市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是一個與社會生產(chǎn)和生活密切聯(lián)系的基礎(chǔ)性行業(yè)，是一個生產(chǎn)高度集中的行業(yè)；在我國獨特的市場情景下，用市場集中度、產(chǎn)品差異性和進入壁壘三個市場結(jié)構(gòu)的測度指標來對我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進行測度。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度逐漸提高。根據(jù)2004年“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”報告，在北京這個市場，屬于我國房地產(chǎn)百強企業(yè)的幾家開發(fā)商的銷售額和銷售面積占當?shù)厥袌龇蓊~的41%和30.8%。而在我國香港，房地產(chǎn)企業(yè)前三強的市場份額要占到51%；2005年房地產(chǎn)百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過200億元的企業(yè)有7家，資產(chǎn)總額達到2034.2億元，占百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的33.45%；2006年和2007年房地產(chǎn)百強企業(yè)房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠遠高于同期行業(yè)平均水平（楊繼瑞，2008）。

（二）房地產(chǎn)商品的差異性

土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點。產(chǎn)品異質(zhì)性越強則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對價格的操控能力也越強。與普通消費品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤的提供者（張玉、劉光中、于憶驊，2006）。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘

構(gòu)成市場進入壁壘的因素很多，但我國房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M入者的競爭策略方面，這是造成我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的重要原因。

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負債經(jīng)營的特點，銀行融資成為其主要來源，這在相當大程度上使得行業(yè)資本進入壁壘失效（周剛、孫堯、許遠明，2001）。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)并不明顯。我國房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進一步證明規(guī)模經(jīng)濟對于房地產(chǎn)業(yè)潛在進入者來說，根本不是進入壁壘；由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成強有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構(gòu)筑消費者的選擇偏好，所以潛在進入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢。

政策壁壘是我國房地產(chǎn)業(yè)一個重要的行業(yè)進入壁壘。由于我國土地產(chǎn)權(quán)的國有性質(zhì)以及地方政府對土地使用權(quán)的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產(chǎn)業(yè)的主要進入壁壘。我國是以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進入壁壘，開發(fā)商只有經(jīng)過政府許可才能進行開發(fā)活動。同時，政府對土地的出讓絕大多數(shù)采取的是協(xié)議出讓方式，即由地方政府與開發(fā)企業(yè)就特定地塊通過協(xié)商談判的方式而進行有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種方式基本上排除了對土地使用權(quán)的競爭，完全取決于開發(fā)商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實力的開發(fā)企業(yè)可能因為而無地可開發(fā)，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商則能圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。正是在這個意義上，土地的獲取已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進入壁壘（李伯含，2006）。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的門檻提高，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在不斷加強；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過壟斷定價獲得高額壟斷利潤；雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的市場進入壁壘主要不體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟和產(chǎn)品差別等方面，但政府的協(xié)議土地出讓制度卻形成了房地產(chǎn)業(yè)主要的進入壁壘。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)市場形成了由少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)操控的區(qū)域性的寡頭壟斷市場。

寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭機制

（一）房地產(chǎn)市場的價格競爭

寡頭壟斷市場的顯著特點是：一個行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個規(guī)模大到足以影響市場價格。由于我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，房地產(chǎn)價格并不是像完全競爭市場那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業(yè)的行為目標，而這一目標是寡頭企業(yè)借助各種競爭策略和行為，培育市場勢力，獲取壟斷高價來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對房價的操控主要是通過壟斷定價、價格歧視和價格串謀來實現(xiàn)。

1.壟斷定價。企業(yè)要進行壟斷定價，必須具有市場勢力。企業(yè)的市場勢力是與企業(yè)處的市場結(jié)構(gòu)相聯(lián)系的，不同的市場結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的市場勢力的大小。在我國房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場勢力，而且市場勢力還相當強。在此市場結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場價格的接受者，而是價格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場勢力，企業(yè)具備了壟斷定價的能力。

2.價格歧視。對同一商品制定不同的價格，即根據(jù)購買數(shù)量、購買者特征，或者各種商品銷售條款確定相應(yīng)價格的定價行為被稱為價格歧視（PriceDiscrimination）（李伯含，2006）。價格歧視的必要條件包括三個方面：企業(yè)必須具有一定的市場勢力；在其市場上，企業(yè)要么能夠識別有不同預(yù)期價格的消費者，要么能夠區(qū)分有不同需求彈性的市場區(qū)域；消費者不存在套利機會。房地產(chǎn)企業(yè)是寡頭壟斷企業(yè)，具有相當?shù)氖袌鰤艛嗔α浚虼丝梢赃M行歧視性定價活動。但是，由于市場的不完全、信息的不完全，房地產(chǎn)企業(yè)不可能充分了解每一個消費者的信息，因此，現(xiàn)實經(jīng)濟中的房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視行為屬于二級價格歧視和三級價格歧視。在價格歧視定價行為下，房地產(chǎn)價格會由于產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況的不同而有所不同。

3.價格合謀。所謂價格合謀（Collusion），是指企業(yè)之間通過正式或非正式的途徑在定價決策中采取一致性行動，以提高市場勢力，使所有參與企業(yè)均達到最優(yōu)（李伯含，2006）。房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀行為則是處于同一市場區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過正式談判或其他方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價決策方面保持協(xié)調(diào)和一致，以使各方都獲取更多的壟斷利潤。我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)是寡頭壟斷市場，這些寡頭之間為了獲取壟斷利潤，很容易達成某種形式的價格合謀。可見，房地產(chǎn)價格的形成是壟斷廠商價格合謀的結(jié)果，而這種價格合謀也是近年來我國房地產(chǎn)價格居高不下的一個原因（余凱，2007）。

（二）房地產(chǎn)市場的非價格競爭

壟斷定價、價格歧視和價格串謀等價格競爭策略都是以損害消費者利益為代價的競爭手段。非價格競爭通過差異化來進行區(qū)別定價，其實是一種更高形式的價格競爭，是通過滿足不同消費者偏好影響市場需求，從而增加銷售數(shù)量，最終使企業(yè)獲得高額利潤。非價格競爭的主要形式就是產(chǎn)品差異化，包括概念差異化、屬性差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化、區(qū)位差異化等。房地產(chǎn)市場的非價格競爭是以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主。

1.概念差異化。“概念”是產(chǎn)品核心價值的外在表現(xiàn)，一般是用簡潔易懂并高度概括的語言對產(chǎn)品進行描述或界定。企業(yè)通過對產(chǎn)品概念的界定來突出和強化產(chǎn)品的定位和核心價值。概念差異化能夠使消費者對產(chǎn)品的核心價值有明確的了解，有利于引導(dǎo)消費者的消費偏向并激發(fā)消費者的消費欲望，概念差異的保持能夠給企業(yè)帶來驚人的競爭優(yōu)勢。概念差異化強調(diào)不能與競爭對手擁有相同的想法或概念，所以必須找出自己獨有的特征以創(chuàng)造自身的專有概念（曾燕，2002）。遭遇競爭者針鋒相對的房地產(chǎn)企業(yè)要么加強目前擁有的房地產(chǎn)概念以突出其差異，要么針對競爭對手的新概念提出自己的新概念以維護現(xiàn)有的房地產(chǎn)差異化概念。同時還要在原有房地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)上進行概念創(chuàng)新，才能保證企業(yè)處于長久的領(lǐng)先地位。

2.服務(wù)差異化。屬性差異化就是產(chǎn)品使用價值上的差異，包括產(chǎn)品的外觀、性能、質(zhì)量等方面不同于或優(yōu)于同類產(chǎn)品的差異。屬性的差異性能夠滿足顧客個性化的需求，是企業(yè)贏得消費者的最基礎(chǔ)的保障。最能體現(xiàn)服務(wù)差異化的是房屋銷售期間的客戶服務(wù)與物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營的最后階段，“滿不滿意看管理”說明了物業(yè)管理對社區(qū)的重要作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要配套設(shè)施，其差異化水平也是房地產(chǎn)差異化策略的重要組成部分，高質(zhì)量的物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)品質(zhì)量的重要標志之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)實行服務(wù)差異化的最重要內(nèi)容。

3.品牌差異化。品牌是一個企業(yè)用以辨認其產(chǎn)品，并使之與競爭對手區(qū)別開來的一種名稱、標記、符號或色合計，或者幾者的組合。品牌從本質(zhì)上講是企業(yè)向顧客提供產(chǎn)品的特點、利益和服務(wù)，屬于企業(yè)識別系統(tǒng)中的視覺識別，消費者對品牌的認知最能夠建立消費者忠誠度。品牌差異化的目的是為了使更多的消費者或潛在消費者所接受，并能轉(zhuǎn)化為高度認同的房地產(chǎn)品牌形象，因此品牌的設(shè)計非常重要。品牌設(shè)計應(yīng)堅持簡潔醒目、朗朗上口，構(gòu)思巧妙、特點突出，注重內(nèi)蘊、廣泛推廣等原則，設(shè)計出既能迎合大眾品味又有自身企業(yè)特色的房地產(chǎn)品牌（斯蒂芬、羅賓斯，1999）。品牌創(chuàng)立后，對品牌的維護和發(fā)展也很重要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立對品牌的主動保護觀念，采取全方位的動態(tài)保護措施，并根據(jù)時展不斷增加品牌內(nèi)涵，保持品牌在房地產(chǎn)市場的持久競爭優(yōu)勢。

結(jié)論

本文對市場結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵、測量指標進行了介紹，并用這些指標對我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行了測度。結(jié)果表明我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場集中度比較高，產(chǎn)品差異化明顯，政策法律制度進入壁壘較大，屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場。正是由于我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷性，房地產(chǎn)市場的價格競爭方式主要為壟斷定價、價格歧視和價格合謀，而非價格競爭則以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主。房地產(chǎn)市場的寡占影響了市場上正常的競爭活動，市場調(diào)節(jié)作用失靈，最終將影響房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展和居民福利水平的提高。因此，政府應(yīng)積極發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，采取相應(yīng)政策與措施，確保我國房地產(chǎn)市場由寡占向競爭的健康方向發(fā)展。

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