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隨著我國的經濟改革，房地產業有了迅猛的發展。一方面房地產業的發展，拉動了我國經濟的增長，在此方面發揮了很大的作用。同時，我們也要看到，各種不利因素影響、制約，我國的房地產業在其發展的過程中因為增長速度過快，也存在著一些比較突出的和難以解決的問題。對此，我國曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。下面，我想從幾方面去分析下中國的房地產市場現狀及未來發展趨勢和應該采取的防范措施。

一、我國現階段的樓市狀況

房產的新政實施之后老百姓的購房者心理有所變化。新政出臺的1個月后，市場中購房的數目受到影響較大。投資性需求和首次置業比例首次減少了，改善性住房的需求有所增加。春節后房地產政策調控的重點是抑制部分人的投資性購房，并不是針對鋼需的。當然就目前的新政調控措施來看，在一線城市已經起到了比較積極的效果。在我國一線城市的居民，在政府密集出臺房地產調控政策的背景之下，他們的購房趨于謹慎也趨于理性。大多數一線的城市樓市成交量出現了不同程度的下滑，樓市買賣的雙方開始“拉鋸戰”。購房者一方面堅定了本身的持觀望態度，并且期盼地產新政后的樓房降價。房地產開發商這邊則是非常高調的堅持自己不降價的原則。據調查，房產新政出臺以后的，首次添置住房的比例為49.1%，改善性住房的需求為38.2%，而投資性需求則下降到了9.2%。這次的新政調控對于購房者的購房周期有著比較大的影響。新政實施以后開發商們又是怎么樣的策略和態度呢？在部分有資金鏈的壓力的房產大鱷帶頭下調房價的基礎之上，已經有多家知名的大型地產商在搶占市場的壓力下耐不住“高處不勝寒”，加入到降價的隊伍中。參與降價的眾多樓盤，大部分都采用全款9折、特價房8.3折、或者是定金1萬元抵用10萬元等變相降價的方式，實質性打折扣來降價的項目并不多見。房產市場變化風云莫測，作為開發商更應該認清市場的形勢，放棄僥幸心理。要順勢而為，在結合市場需求的情況之下來合理定價。積極拓展土地儲備量，做好拓展多元化融資渠道。同時做好自己的品牌建設。為了今后能夠有跨越式發展打下堅實基礎。

二、政府出臺的政策探討（金融、財政、土地出讓中）

新政之后土地市場發生了什么樣的變化呢？2010年國土部將供應18.5萬公頃住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚戶區改造用地有著顯著的增長，占比分別為13%和20%。中小套型商品房和大戶型高端商品房用地分別為8萬公頃和4.3萬公頃占比分別為44%和23%。中小套型商品房用地供應規模將會超過2009年各類住房用地總和為7.65萬公頃。“新國十條”此次的提出完善土地的拍賣、出讓制度，探索“綜合評標”、“雙向競價”、“一次競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。北京、上海等一線城市已嘗試完善招拍掛制度并多次采用招標方式出讓地塊。地價水平明顯低于先前水平。預計在未來的一段時間內，部分房價、地價較高的城市將會采用更多的招標方式出讓它們的地塊。

新政出臺，大部分實力雄厚的品牌公司和廣告公司都很有信心。他們及時調整自己公司營銷思路。同時，不忘拓展業務領域。當然，在市場的膠著期，逆市拓展的案例也布少見。可以這么說，房產新政出臺，對房地產市場給予較大的撼動，房產市場會有所反應。此次房地產新政不僅力度大，對供求總量和結構產生影響;也向社會表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心;將扭轉房地產市場各類主體對房地產市場和房價走勢的預期，對市場主體在心理上產生影響。開發商加快了樓盤的銷售速度。投機者也都紛紛的放盤撤離。鋼需消費者們則持幣觀望。這些市場主體發生變化的同時，房價也會在新的環境下，均衡中求穩定。但是，房產新政的主要目標是針對房產市場當前的形勢的中短期政策，見效雖然快，但不能夠在根本上解決房地產市場的持續穩定發展。同時，還需要政府盡快推進土地制度、調整財政體制、加強管理房地產稅收制度。對于制度性的改革，建立房產市場平穩發展的長效機制才是治本之策。

三、微觀樓市——新政下的房地產走勢

2010年一開始，國家就提出了要抑制部分城市房價上漲過快的要求，但是隨著春節的過去，房價在一線城市又開始瘋漲。二手房市場竟然也出現了“眾人哄搶”局面。當所有人都認為樓市是泡沫的時候，人們也在樂此不疲的把這個泡沫吹大，但是我們要注意，當這個泡沫大到極限的時候，就會破裂，產生的危害是驚人的。已經開始逐步收緊的信貸也使地產商感覺到了寒意。于是，我們看到二手房成交出現銳減，樓盤打折促銷“重出江湖”，難道樓市又會重現2008年下半年的場景。可以肯定的是，如果這次政策執行的到位，投機性需會被大量擠出，觀望氣氛下，開發商會面臨嚴峻的資金鏈危機。如果期間政策不會出現大的松動，房價在半年甚至一年內都很難有上從長期來看，房價上漲的趨勢是不變的。隨著2009年寬松貨幣政策滯后效應的顯現，通貨膨脹將會更加明顯，房價還會繼續上漲，當然，我們希望這種上漲是溫和的，這樣于國于民都有利。因此，新政之后，如果執行到位、大勢不變，樓盤市場大抵會經歷一場小小的波折，“小幅回調—回暖—重拾漲勢”。