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論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村住房；宅基地；居民點(diǎn)

論文摘要：當(dāng)前，農(nóng)民住房獨(dú)立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農(nóng)村住房建設(shè)為切入點(diǎn)，以農(nóng)村住房確權(quán)為抓手，加強(qiáng)農(nóng)村住房的規(guī)劃引導(dǎo)和政策支持。

一、引言

“十一五”以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村住宅投資額從2083.1億元增長(zhǎng)至2009年的4743.3億元。4年間增長(zhǎng)了127.7％，年均遞增22.8％；農(nóng)戶住房面積從62292.4萬(wàn)平方米增加至2009年的95570.5萬(wàn)平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農(nóng)村住房情況有明顯改善。但長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村住房的關(guān)注程度遠(yuǎn)不及城鎮(zhèn)住房，對(duì)以往農(nóng)村住房研究問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)研究尚不多見(jiàn)。對(duì)此，梳理國(guó)內(nèi)已有的研究成果，有利于研究人員從系統(tǒng)的角度來(lái)審視我國(guó)的農(nóng)村住房問(wèn)題。

二、國(guó)內(nèi)農(nóng)村住房問(wèn)題的研究情況

（一）對(duì)農(nóng)村住房消費(fèi)行為的分析

1、整體上分析農(nóng)村住房消費(fèi)行為

國(guó)內(nèi)對(duì)農(nóng)村住房消費(fèi)的研究主要集中在消費(fèi)需求的現(xiàn)狀、變動(dòng)趨勢(shì)、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統(tǒng)文化、收入水平、人口數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、政策制度四個(gè)方面是影響農(nóng)村住房消費(fèi)的主要因素。[論文之家:]并借助住房支出的彈性系數(shù)比較指出，當(dāng)農(nóng)民生活消費(fèi)從維持型向溫飽型消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變時(shí)，住房開(kāi)支的彈性系數(shù)最大，將是農(nóng)民建房熱的易發(fā)期。姜長(zhǎng)云（1999）利用分層隨機(jī)抽樣的方法，隨機(jī)抽取6個(gè)省各1個(gè)縣的住房調(diào)查資料，對(duì)不同收入等級(jí)農(nóng)民的住房消費(fèi)需求進(jìn)行了比較。發(fā)現(xiàn)隨著收入等級(jí)的提高，農(nóng)民的人均住房消費(fèi)支出及其所含的各分項(xiàng)支出呈增加態(tài)勢(shì)。其次，農(nóng)民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)做出相應(yīng)的變化。還指出在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，中國(guó)農(nóng)民的住房消費(fèi)需求，仍將以自建房為主，商品房的購(gòu)買極為有限。

2、以區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象分析農(nóng)村住房消費(fèi)

另外，也有部分研究人員以一個(gè)一定區(qū)域?yàn)檠芯糠秶?，?duì)農(nóng)村居民消費(fèi)行為進(jìn)行研究。例如，王偉（2004）對(duì)湖北省黃梅縣分路鎮(zhèn)2個(gè)自然村1990-2003年農(nóng)村住房發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，指出農(nóng)民收入提高、農(nóng)村消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、土地制度改革是推進(jìn)農(nóng)村住房發(fā)展的主要原因，并點(diǎn)出住房開(kāi)發(fā)導(dǎo)致大量土地占用、農(nóng)村住房消費(fèi)后勁不足以及農(nóng)村住房相關(guān)法律不健全等問(wèn)題，提出規(guī)范農(nóng)村住宅審批制度，完善法律措施；增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村住房消費(fèi)；落實(shí)農(nóng)村基本政策，完善農(nóng)村民主制度的解決對(duì)策。也有學(xué)者就民族地區(qū)的牧戶與農(nóng)戶居住支出水平，資金來(lái)源，人均居住面積，住房質(zhì)量，探討牧戶與農(nóng)戶住房消費(fèi)差距的演變趨勢(shì)。

3、結(jié)合制度變遷研究住房消費(fèi)行為

此外，還有研究者以消費(fèi)行為與制度變遷對(duì)一個(gè)村莊住房消費(fèi)行為進(jìn)行結(jié)構(gòu)化理論分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)消費(fèi)文化對(duì)農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有引導(dǎo)作用，而現(xiàn)存制度對(duì)農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有直接影響。消費(fèi)者會(huì)對(duì)制度變遷做出積極的反應(yīng)，而不僅僅是消極被動(dòng)地遵從。

（二）對(duì)農(nóng)村住房制度改革的探討

當(dāng)前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度制約了村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的健康持續(xù)發(fā)展，有待變革。有一批學(xué)者和研究人員從農(nóng)村住房制度進(jìn)行探討，指出農(nóng)村住房制度改革的重要性，并著重于強(qiáng)調(diào)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革和宅基地制度改革。

1、對(duì)農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)與流轉(zhuǎn)探討

劉潤(rùn)秋2005年的研究指出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的一個(gè)視角盲區(qū)，現(xiàn)有農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，亟待通過(guò)改革來(lái)推動(dòng)城鄉(xiāng)要素市場(chǎng)統(tǒng)一，彌合城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)，并提出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革的大致思路。2006年他又對(duì)農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了深入探討，指出受現(xiàn)行法律和政策限制，我國(guó)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)難以合法流轉(zhuǎn)，閑置的農(nóng)村住房日益增多，導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價(jià)值不斷攀升，農(nóng)村房屋交易隱性市場(chǎng)規(guī)模日增，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)面臨著改革的壓力。然而，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須突破錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、法律、政策和意識(shí)瓶頸，借鑒城市住房制度改革經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地基本制度的基礎(chǔ)上，通過(guò)多次博弈完成。

2、立足于農(nóng)村宅基地制度的分析

在宅基地制度改革上，現(xiàn)有的研究指明農(nóng)村宅基地常見(jiàn)糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛；爭(zhēng)占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛；建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛；用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛等方面。宅基地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)農(nóng)民居住土地所有權(quán)利及其關(guān)系，是在農(nóng)村土地集體所有制下以農(nóng)民對(duì)居住土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是以土地的使用權(quán)為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。

可見(jiàn)，確定農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)制度，以宅基地流轉(zhuǎn)為突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)宅基地和住房的經(jīng)濟(jì)屬性和資產(chǎn)資本功能。才能有效保障農(nóng)村農(nóng)民的根本利益，才能為下一步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房以及農(nóng)村土地的資產(chǎn)和資本功能奠定基礎(chǔ)。

（三）對(duì)農(nóng)村住房規(guī)劃布局的研究

1、對(duì)農(nóng)房與村莊布局問(wèn)題的探討

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地實(shí)行的是“無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)”的使用制度，長(zhǎng)期缺乏村莊規(guī)劃，農(nóng)戶建房的隨意性很大，導(dǎo)致農(nóng)村居民點(diǎn)人均、戶均占地超標(biāo)準(zhǔn)，村內(nèi)房屋錯(cuò)落無(wú)致，朝向不一，亂搭亂建嚴(yán)重，道路堵塞，環(huán)境惡劣。由于村莊內(nèi)部臟、亂、差，農(nóng)民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴(kuò)展，導(dǎo)致村內(nèi)閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內(nèi)部問(wèn)題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問(wèn)題。對(duì)此，章大梁（2000）提出實(shí)行農(nóng)村居民點(diǎn)全程跟蹤監(jiān)管制度，主要內(nèi)容包括：建房申請(qǐng)審批制度；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)制度；核查制度；驗(yàn)收制度；驗(yàn)收結(jié)果公示制度。

2、對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)整理的研究

同時(shí)，農(nóng)村居民點(diǎn)遷并因其在增加建設(shè)用地、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界對(duì)其進(jìn)行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區(qū)為例研究了西南丘陵山地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農(nóng)林綜合開(kāi)發(fā)整理模式，即居民點(diǎn)閑置土地的復(fù)墾利用與山地區(qū)退耕還林等生態(tài)建設(shè)工程結(jié)合，進(jìn)行退宅還林；二是新村建設(shè)整理模式，即由政府對(duì)新村統(tǒng)一規(guī)劃，供給道路等基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)農(nóng)民集中建房的農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式。

3、對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的借鑒方面

此外，在村莊規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)借鑒方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者參考美國(guó)的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購(gòu)物、娛樂(lè)集中在一起，同時(shí)注意尊重當(dāng)?shù)氐纳顐鹘y(tǒng)，最大限度地綠化和美化環(huán)境，重視垃圾處理和污水處理，努力創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境。借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，提出通過(guò)村莊更新和農(nóng)村地區(qū)的土地整理，以及完善的法律體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規(guī)劃得以實(shí)施。借鑒英國(guó)的做法，從20世紀(jì)50年代開(kāi)始大規(guī)模的中心村建設(shè)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村人口的集中，以便發(fā)揮規(guī)模效益，提高鄉(xiāng)村的生活質(zhì)量。

三、總結(jié)評(píng)述

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民住房問(wèn)題作為農(nóng)戶個(gè)體投資與消費(fèi)行為獨(dú)立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現(xiàn)象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農(nóng)戶自籌資金建設(shè)，自己維護(hù)，自己使用，乃至廢棄重建。導(dǎo)致農(nóng)村住房缺乏設(shè)計(jì)支持，建房存在建筑質(zhì)量低、平均壽命短的現(xiàn)象；缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，布局分散、占地浪費(fèi)的情況，與公共設(shè)施的建設(shè)不銜接等；缺乏政策配套，財(cái)政、信貸、保險(xiǎn)和用地制度缺乏有力支撐，影響了農(nóng)村居住條件改善的進(jìn)程，不利于擴(kuò)大內(nèi)需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無(wú)資產(chǎn)資本功能，農(nóng)民住房權(quán)益缺失合法保障，難以取得長(zhǎng)期建設(shè)資金支持。

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