導語：國外次貸危機對國內房地產影響分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【關鍵詞】：次級貸款房地產貸款危機

【摘要】：我國房地產貸款的現狀與次貸危機前的美國情況有著一定的相似性，美國的次貸危機給我國的房貸敲響了警鐘，使我們能夠從中得到一些啟示，防患于未然。

次級抵押貸款（簡稱“次貸”）是美國眾多金融創新產品之一，主要指金融機構為信用分數低于620分、收入證明缺失和負債較重的人提供的住房貸款。在過去的幾年間，次級抵押貸款在幫助低收入人群解決住房問題的同時，也使很多放貸機構獲得了巨額利潤。然而今天，它卻造成了全球金融市場的震蕩和投資者的恐慌。美國次貸危機引起了各方關注，其深刻教訓足以讓我國房地產貸款市場引以為戒。

一、警惕房地產過熱的負面影響

房地產過熱的直接表現是房價過度攀升，這是美國次貸危機的源頭。20世紀90年代美國房價的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美聯儲連續13次的降息，吹大了房地產泡沫。然而，從2004年6月起，美聯儲又連續17次加息，最終導致泡沫破裂，次貸危機爆發。我國當前價格虛高的房產市場及相關的金融機構應該從中吸取如下的深刻教訓。過快攀升的房價往往會使房貸的貸款人（商業銀行）、借款人和投資者皆大歡喜，在評估抵押房產的價值時忽視風險，使房貸風險不斷積聚。房地產不會永遠高漲，一旦泡沫破滅就可能破壞整個經濟系統的平穩運行，而持續的繁榮離不開對風險的控制和監管。商業銀行應加強對抵押房產價值評估環節的控制，政府應重視對房屋估值機構的監管，恪守穩健原則，預防抵押房產價值的高估、甚至虛抬，這是控制房貸風險的關鍵。

二、商業銀行應嚴格審核房貸條件，警惕貸款泛濫

自2003年以來，美國的一些抵押貸款機構在火熱的房地產泡沫中，為了追逐高額利潤，不惜降低貸款門檻，將抵押貸款推向那些不具備基本申請資格的群體。部分信用等級較低、收入不穩定、金融風險意識薄弱的購房者在利益的驅動下，也甘冒風險申請次級抵押貸款，期望房產升值帶來的利潤會遠超次級抵押貸款的利息成本，甚至期望無本萬利。這樣，房地產市場泡沫和金融市場泡沫的互動，導致了次貸危機的進一步升級。根據中國人民銀行的統計數據，自2003年以來我國房地產貸款的增長遠遠超過了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4％的增長速度。2002年末，房地產開發貸款余額為6616億元，到2007年末達到了1.8萬億元，年均增速22.2％；2002年末，個人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達到了3萬億元，年均增速29.4％。2007年末，這兩項貸款余額已經達到4.8萬億元，在全國銀行業信貸資產中的比重已經達到了18.3％，而在2002年末時僅占11.3％。可見，房地產業貸款業務對銀行業發展的重要性日益提升，被我國商業銀行視為低風險業務，目前仍在繼續膨脹。利益的驅動也造成了銀行間的惡性競爭，并出現了諸多風險因素，主要表現在以下兩點。

1、“假按揭”及虛假信用凸顯道德風險。“假按揭”已成為個人住房貸款危害性最大的風險源。“假按揭”不以購房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假交易，套取銀行貸款。據報道，2004年上海曾經發生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規貸款行為，就是通過虛假信用的方式操作的。

2、超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。房產銷售人員和銀行信貸人員為提高房屋銷售和貸款業績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的工資收入證明到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。

因此，我國商業銀行應加緊個人信用體系建設，采取嚴格的房貸審核制度，加強對個人信貸資信的監管，重視對房貸人員的業務技能培訓和職業道德教育以及購房者的風險教育，警惕房貸泛濫，減少個人房貸市場安全隱患。

三、加強宏觀經濟運行的分析，高度關注宏觀經濟調控可能帶來的風險

自2002年我國進入新一輪經濟增長周期以來，商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風險防范，貸款尤其是個人房貸增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長后，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量首當其沖。因此，應看清宏觀經濟的變動趨勢，認識到房地產市場的繁榮出現逆轉后所面臨的風險，通過提高風險測量和控制技術，增強風險防范能力。

參考文獻

［1］杜厚文,初春莉.美國次級貸款危機:根源、走勢、影響［J］.中國人民大學學報,2008,(1).