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我國房地產業的發展目前進入了風險期，市場不確定因素增大，開發企業在與政府調控政策的博弈中，市場前景不明朗，政府應當對宏觀調控的思路和辦法有所調整，確保房地產業健康、持續發展。并對可能存在的經濟社會風險有所應對。

一、我國對房地產業的調控政策回顧

伴隨著我國房地產業的市場發展，政府的宏觀調控一直如影隨形，近20年來，我國房地產業的發展經歷了若干階段，如表1所示。從上表可以看出：第一，我國房地產業是隨經濟發展、內需增長而不斷發展的；第二，我國房地產業的發展大多時期是遵循市場經濟規律的，對經濟增長起到正面效應；第三，在宏觀經濟出現重大轉折期時，政府往往采取行政手段直接干預房地產業，以實現宏觀經濟調控的目標；第四，我國房地產業與我國國民經濟增長具有極高相關性，隨著經濟周期處于一定階段，其拉動內需的作用明顯。

二、房地產業宏觀調控政策分析及對策建議

隨著我國房地產業的迅猛發展，國家對房地產業政策開始轉變為抑制投機，采取多種調控手段，如土地、金融、稅收等政策調整，對房價上漲過快的勢頭進行遏制。

(一)市場調控存在的難點和問題

1.我國經濟結構的復雜性使房地產業市場調控難度增加我國目前的經濟結構日趨復雜，且當前我國經濟正處于全球性的經濟衰退影響之下，輸入性通脹因素依然存在，因此帶來的經濟不穩定性、不確定性以及通脹壓力等較嚴重。實施房地產調控不僅要防止由于房價快速上漲導致的通膨，同時還要避免影響國民經濟的持續健康發展。我國房地產市場的變化與我國金融體制的變化及深化改革密切相關，房地產市場不穩定還會導致資本市場、貨幣市場以及整個金融體系出現連鎖反應。實施調控的難度可想而知。2.我國房地產業與金融業密切相關使得政府調控投鼠忌器現實情況是，我國絕大多數的房地產企業和購房者都是依賴銀行貸款。根據有關資料，截至2009年底，上海市的中資金融機構人民幣自營性房地產貨款累計增加了1023億元，占各項貨款新增額比例高達76%，其中個人住房貨款累計增加了728億元，新增個人住房貨款中占中長期貨款增量的比例高達42%。各家銀行實際上是在直接或間接地承接了房地產市場的風險。因此，也使得中央政府在制定調控政策時投鼠忌器。3.購房群體貧富懸殊問題也使得制定調控政策有所顧忌目前我國社會各階層的收入差距正呈現擴大趨勢，在制定房地產市場調控政策時，往往會有所顧忌。比如提高首付比例和房貸利率，對高收入群體抑制作用不大，但提高了工薪階層買自住房的門檻。政府在制定有關的金融、稅收等調控政策時往往會猶猶豫豫。4.對房地產業的市場調控存在雙重目標問題我國對房地產業的市場調控存在雙重目標：一是經濟增長和經濟效率目標，二是社會公平和穩定目標。這二重目標本身是有沖突的。由于我國的房地產業長期以來都被作為是國民經濟的支柱性產業，是拉動投資與需求的最直接的產業。因此在對房地產業進行市場調控時往往注重前一個目標而忽視后一個目標，這就必然造成房地產市場的持續升溫和房價的不斷上漲。5.中央對房地產的調控目標在地方上得不到完全落實國家對房地產市場進行宏觀調控時會抑制地方房地產投資，這就意味著可能會減少地方政府的財政收入，利益的驅使下，地方政府對中央的宏觀調控政策缺乏熱情，進而影響其執行力。6.地方政府存在的土地財政問題我國目前實行的土地批租制度使得土地出讓收入成為地方財政收入的主要來源。根據資料，2009年我國土地出讓的收入總額達到1.42萬億元，相當于同期全國財政收入的20.8%；2010年末中國地方融資平臺貸款余額高達10.7萬億元，這主要是各地地方政府以其所擁有的土地作質押進行融資的；2012年前11個月，我國130個主要城市總土地出讓金額為1.18萬億元，這與2011年同期相比減少了30%。這就使得各地方政府成了房地產業市場調控受到損失最大的一方，必然導致地方政府在執行調控政策上不積極、打折扣。而從地方政府的角度來看，目前財權主要掌握在中央政府手里，造成了地方政府依賴土地財政之舉。7.前期調控多種手段并用使得政策空間壓縮近年來我國通過各種調控手段并用的方式對房地產市場進行宏觀調控，出臺了涉及行政、經濟、法律、稅收以及金融等措施，這些措施有效抑制了房價快速上漲的勢頭，對我國經濟結構的調整有積極意義。但也在一定程度上使得房地產市場調控的政策實施空間壓縮了，調控工具的持續更新受到了較大限制。8.實際操作時調控手段使用失當一是過多使用行政手段但收效不大。二是經濟工具綜合運用不善。近幾年來，我國對房地產市場的調控逐漸加大了對經濟杠桿的利用，但加息降息這樣的政策運用較多，直到2010年國十條出臺才開始運用像實施差別化率和稅收的政策。三是法律手段不完善。目前在我國，由于法律體制本身的不健全，且法律規范之間交叉重復，房地產立法可操作性差，法條針對性不強，對房地產業各個環節的規定不是非常明確，落實起來比較困難。

(二)完善調控政策的對策建議

針對目前我國對房地產業宏觀調控的現實情況及調控效果，提出以下的對策建議：1.確立公平優先兼顧效率的房地產調控目標房地產業宏觀調控不僅要使得房地產市場趨于平穩，最重要的是使得我國經濟保持一個穩定健康可持續發展的狀態。我國房地產業宏觀調控總體目標是:按照科學發展觀的要求，遵循公平優先、兼顧效率的原則，以保障居民基本住房需求為調控房地產市場的基本點，同時兼顧經濟增長。具體來說，一是要促使我國經濟穩定健康可持續發展，二是要有利于我國經濟結構的優化，三是要有利于擴大國內需求，四是要能夠實現節能減排，五是要促使經濟社會協調發展。2.積極推進財政體制的改革改革我國現行的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權與財權，并要擴大地方政府的稅基與稅源，以保證地方政府能有充足的稅收，進而有助于地方政府擺脫對土地財政的依賴。3.穩步推進地方政府績效評估體系改革改革以GDP為主的地方政府績效評估體系，建立起科學的地方政府績效評估體系，還要實施對地方政府的房地產調控的問責制。在經濟社會發展工作的目標責任制中納入控制住房價格過快上漲及增加保障房建設等內容，切實強化對地方政府行為的約束。4.加快推進金融體制的改革需要抑制金融業特別是大銀行的房地產信貸；央行要盡快建立存款保險制度和全國統一結算體系覆蓋中小金融機構；要加快發展資本市場，使資本市場與信貸市場平衡發展；要大力發展債券市場，使債券市場與股票市場平衡發展；要加大房地產企業直接融資的力度，扶持為中小企業服務的小型金融機構及區域交易所；要改變現在房地產金融體制的單一性，盡量減少房地產資金過度向大銀行集中的弊端，以降低房地產金融的風險。5.加快推進房地產稅制的改革以開征房產稅作為一種房地產業市場調控的手段，可以有效抑制房地產市場的投資需求。開征房產稅對抑制非剛性需求，增加投資客的稅收負擔非常有效，這種方式可以長期使用，還可以通過稅率的調整來應對房價的漲跌。要按照寬稅基、少稅種、低稅率的原則建立房地產稅制體系，并根據房地產市場運行過程和市場行為設定稅種，以此建立合理的房地產稅收體系。6.適時推進土地制度的改革適時改革我國現行的土地批租模式，可以考慮實行年租模式。可以考慮根據不同使用條件探索年租制的使用范圍及與出讓制的對接機制；要對土地儲備機制、競拍機制進行完善，以有效發揮土地儲備制度在調控土地供應量方面的作用。改變當前純粹的以供地計劃來確定供應量的方式。對于普通住宅用地而言，改變招標、拍賣機制中實施的價高者得的相對簡單的方法。7.積極引導對房地產業的資金投向國家需要改善投資環境，拓寬投資渠道，對一般性的競爭性領域，一定要打破壟斷，積極鼓勵民間資本參與棚戶區改造、政策性住房建設、金融、交通、電力、電信、石油天然氣、水利、礦產資源勘探開發等領域，以及環保、新能源、新材料等領域的建設，可以有效分流資金集中投資房地產業的格局。8.建立全國統一的房產信息系統第一，建設全國統一的個人住房信息系統，為保障性住房的合理分配打好基礎，為下一步房產稅的開征創造條件。第二，建立存量住房統計系統，可以準確掌握市場供給，并以此來制定土地供給計劃，把握新建住房項目審批進度，進而保持供需的平衡。第三，該系統與納稅、征信系統及中低收入人群信息統計系統對接，以此作為確定保障性住房分配、商品房限價政策制定的依據。第四，建立全國統一的房地產預警預報系統，加強和完善宏觀監測體系，定期市場報告，合理引導市場，有效防止房地產泡沫。9.加快完善房地產相關法律法規加快房地產立法建設，完善房地產業相關法律法規，使得房地產經濟活動的每個環節每個細節都能夠做到有法可依，使得房地產權利人的行為有據可依，只有這樣才能減少目前我國房地產市場的混亂與無序。10.切實轉變政府職能，提高政府決策的科學性和有效性一是要進一步明確中央與地方政府在房地產市場調控中各自的角色與職能，權限與責任，使得房地產市場的發展有良好的市場環境。二是要處理好中央政府與地方政府間的利益關系，盡快降低地方政府對土地財政的依賴。三是將房地產市場調控的工作重點放到規則的制定與完善上，提供一個科學的制度性框架安排。四是確保保障房的供應，繼續加快住房保障體系建沒，建立完善廉租房、經濟適用房、公租房和動遷安置房四位一體的住房保障體系。五是要盡量淡化行政色彩，更多地通過包括貨幣政策、稅收政策等宏觀經濟政策直接作用于房地產市場。

三、房地產業宏觀調控背景下我國經濟社會風險控制

目前我國對房地產業進行的宏觀調控，房地產業的發展進入不確定的風險期，考慮到我國房地產業與國民經濟存在的高相關性，必須做好可能的經濟社會風險預警及風險控制管理。

(一)金融風險的防范

毋庸置疑，我國房地產業近年的飛速發展，與金融機構，特別是國有銀行的信貸資金大規模流向房地產業是密切相關的，在房地產業進入不確定的風險期時，防范金融風險尤為重要。主要做好以下工作：1.控制金融機構特別是國有銀行對房地產業信貸的總規模，使得其對房地產業信貸的比例與向其他行業的信貸比例保持在合理區間。2.引導國有銀行之外的其他商業銀行及其他金融機構的資金流向房地產業的規模，使得其與國有銀行對房地產業的信貸規模保持在合理比例。3.疏導社會閑散資金流向房地產業的熱情。4.完善抵押貸款擔保。一是要建立政府抵押擔保制度，二是要完善個人信用制度。5.盡快建立存款保險制度。

(二)地方政府財政風險的防范

地方政府依賴土地財政的現狀沒有得到扭轉，房地產業的不確定性風險使得各地方政府財政出現較大風險，對地方的公務人員穩定、地方經濟社會保障及在建的或將開工的大項目都帶來較大風險。應當做好以下工作：1.調節用地結構，改善土地供給情況，嚴格限制工業用地，合理增加房地產用地，保證對經適房和廉租房的土地供給，使土地供給結構合理，形成高中低三級土地市場。2.改革目前土地管理上的弊端，允許農村集體建設用地(非農用耕地)進入建設用地市場，打破政府對土地一級市場的壟斷，降低土地的價格。3.完善房地產業財稅體制，加快房產稅或物業稅的正式出臺，使得地方財政有穩定的收入來源，中央級財政也應減少稅收分成，減輕地方財政壓力。4.修改土地轉讓款的繳付辦法，對開發企業應繳的土地轉讓款，應當在項目開工審批階段全額繳清。

(三)防止實體經濟空心化

近年來國內房地產業快速升溫也誘發了民間投資涌向房地產行業的熱情，2010年以來房價下跌幅度最大溫州、海口等十個城市，民營經濟貢獻率不少已達到70%以上，遠高于當時全國平均數60%，民間投資在固定資產投資中的占比也多數在60%以上。鄂爾多斯2010年地產投資314億，銀行對地產開發貸款余額僅59.7億元，民間投資約占50%。全國282個省會市、計劃單列市和地級市2009-2012年固定資產投資增速遠大于2010-2013年工業產值增速，實體經濟沒有很好發展是因為民間資本沒有投入實體經濟而投入房地產業，2009-2011年三年地產投資額遠遠大于這三年銀行貸款余額的增加。全國其他城市雖沒有這樣嚴重，但實體經濟空心化的情況并不容樂觀。因此，應該采取辦法應對：1.國家加強政策引導，改變過去那種對房地產業不是壓市就是救市的簡單做法，使得開發企業放棄背靠國家這顆大樹的想法。2.一般性競爭領域打破壟斷，拓寬民間投資渠道，積極鼓勵支持民間資本對金融、交通、電力、電信、石油天然氣、水利、礦產資源勘探開發等領域，以及環保、新能源、新材料等領域的投向。3.切實從稅收、信貸、外貿等政策上支持扶持實體經濟的發展，使得從事實體經濟的企業家有信心有熱情，加快實體經濟的發展。4.銀行等金融機構要加強對實體經濟信貸實際用途、資金流向的監控，發現信貸資金流向房地產業，應及時糾正處理。

(四)做好社會集資風險的預警及處理

房地產業的快速升溫與民間借貸是密切相關的，參與到房地產業的資金，民間借貸籌集的資金所占比例也相當高。根據人民銀行溫州中心支行2011公布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規模已高達1100億元，20%以上直接投資地產。蘇北某市，2011年到2013年立案偵查的非法集資案件，非法集資總額數百億元，其中約30%通過不同渠道進入房地產開發項目中，其中較大比例是從普通工薪家庭集來的資金。這種情況在全國大多數城市都存在。房地產業的風險，會直接轉嫁到普通百姓身上，給社會安定、人民生活都帶來較大風險。1.建立民間集資風險預警機制，各地方政府應當根據本地經濟發展水平及社會收入情況，設立民間集資風險線，對超越了本地風險線的民間集資活動要及時介入。2.建立健全民間集資的法律法規，現有的立法對正常的民間集資活動與非法集資活動的區分操作性差，應當對正常社會集資活動的界定清晰，對發起社會集資活動的主體、資金的用途、集資的數額、集資的時間、集資的擔保、審批的權限、違規的處理等各個環節作出明確規定并加強監管。3.打擊非法集資活動，對出現非法集資的苗頭，就應當及時查處。4.對目前已經暴露出來的非法集資案件，應當加快處理的速度，特別是把工作重點放到追蹤資金用途去向、追索資金上面，盡最大可能為百姓挽回損失，以確保社會安定，人民生活有保障。

四、結論

我國近年來房地產業的快速發展帶來城市房價的飛漲，引發諸多問題，國家對房地產業的宏觀調控效果不盡如人意，思路和辦法應有所調整，對因宏觀調控可能引發的經濟社會風險應有所應對。

作者:牛雨來單位:徐州市觀音機場有限公司