導(dǎo)語：經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:本文以經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)所面臨的現(xiàn)狀，結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)和需求分析，借鑒現(xiàn)有國內(nèi)外先進(jìn)發(fā)展模式，逐步分析，總結(jié)了養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)+PTR模式和橄欖球型社會購房需求的三種適合中國房地產(chǎn)未來發(fā)展方向的發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)；物業(yè)；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經(jīng)濟會議中第一次就中國經(jīng)濟新常態(tài)作出了詮釋，所謂經(jīng)濟新常態(tài)主要指中國將面臨結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)分工需要細(xì)致，中國經(jīng)濟增長將由高速轉(zhuǎn)入中高速。新常態(tài)表明中國經(jīng)濟進(jìn)入諸多有利于經(jīng)濟增長的紅利加速消失、經(jīng)濟增長的硬約束變得更強、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變壓力加大的時期。［1］而根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于第二產(chǎn)業(yè)對于國家GDP貢獻(xiàn)率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難看出自2010年至2014年第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)四年下滑。作為第二產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也無可避免受到了沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現(xiàn)大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期重新尋找房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇顯得尤為重要。依據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，未來房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合中國經(jīng)濟新常態(tài)政策，得出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、建立PTR模式、滿足中產(chǎn)階級購房需求將成為總過房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

隨著人口結(jié)構(gòu)不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴(yán)重，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)關(guān)于中國人口老齡化預(yù)測，中國正加速進(jìn)入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達(dá)到20%，從業(yè)主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施要求更高、休閑娛樂設(shè)施需求并不突出，中國傳統(tǒng)的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將有利于這一問題的有效解決。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，國外已經(jīng)有較為成熟的發(fā)展模式，以美國為例。首先從地產(chǎn)類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、老年社區(qū)等形式。而在融資模式來說，美國地產(chǎn)的類型一般根據(jù)老年群體需要護(hù)理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)既可以通過向銀行貸款、發(fā)行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產(chǎn)外，更多的是通過對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、多層次、多角度的細(xì)分，為養(yǎng)老人員提供相關(guān)的咨詢、照顧、護(hù)理等服務(wù)賺取利潤，并提供大量的增值服務(wù)，諸如保險、理財?shù)取６椭袊壳暗酿B(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展而言，主要面臨融資渠道和地產(chǎn)類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養(yǎng)老地產(chǎn)可采取社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即在原有小區(qū)基礎(chǔ)上分層次構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎(chǔ)好，其核心問題在于解決與原住戶的關(guān)系，確保影響原住戶的生活質(zhì)量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區(qū)銷售+持有模式，同時應(yīng)拓寬融資渠道，與政府、保險、醫(yī)療行業(yè)建立長期合作，減少企業(yè)用地成本等前期投資，通過保險、醫(yī)療等增值服務(wù)幫助企業(yè)快速回籠資金，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解社會養(yǎng)老壓力。

2PTR模式－地產(chǎn)企業(yè)新出路

近期萬科股權(quán)事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發(fā)了關(guān)于物業(yè)加軌道交通的新一輪猜想。在房地產(chǎn)形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產(chǎn)行業(yè)加大同軌道交通業(yè)的融合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的盈利點，繼續(xù)提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產(chǎn)企業(yè)同軌道交通產(chǎn)業(yè)的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業(yè)的融合，PTR模式更強調(diào)軌道交通業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發(fā)。PTR模式最早出現(xiàn)在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數(shù)不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認(rèn)可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業(yè)同政府、軌道交通業(yè)的合作，企業(yè)與政府通過股權(quán)劃分一方面可以轉(zhuǎn)移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風(fēng)險，同時可以提高軌道交通周邊房產(chǎn)開發(fā)的整體性和統(tǒng)一性，也更有利于開展周邊服務(wù)，通過物業(yè)管理來提高整體效益。

3目標(biāo)人群精準(zhǔn)化－適應(yīng)中產(chǎn)階級需求

中產(chǎn)階級是社會的生產(chǎn)力引擎，根據(jù)瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。據(jù)推測中產(chǎn)階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進(jìn)行房地產(chǎn)投資將成為普遍的現(xiàn)象。［3］目前，中國社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產(chǎn)階級的購房需求將是未來房地產(chǎn)業(yè)的一大機遇。隨著物質(zhì)生活水平的提高，中產(chǎn)階級已經(jīng)不在局限于生存需求，越來越多的中產(chǎn)階層開始注重生活品質(zhì)，更多的時間遠(yuǎn)離城市前往鄉(xiāng)村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉(xiāng)村的特色房產(chǎn)將會吸引中產(chǎn)階層的目光。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年興起的旅游地產(chǎn)中也可加大對適合休閑娛樂的鄉(xiāng)村的投入力度。

4結(jié)語

在經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟制度改革將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步減少對傳統(tǒng)模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結(jié)構(gòu)調(diào)整，提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓寬同政府的合作渠道，同時精準(zhǔn)化提供服務(wù)，從而實現(xiàn)長足發(fā)展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學(xué)建筑工程學(xué)院

參考文獻(xiàn):

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經(jīng)濟新常態(tài)的內(nèi)涵和形成機制［J］．經(jīng)濟縱橫，2015(3)．

［2］方銀鋼．城市軌道交通發(fā)展與PTR模式［C］．城市地下空間綜合開發(fā)技術(shù)交流會，2015．

［3］李菁．未來五年我國中產(chǎn)階層變化趨勢對房地產(chǎn)市場影響研究［D］．清華大學(xué)，2004．