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摘要：隨著國家對房地產企業調控政策的加強，“房子是用來住的，不是來炒的”，這一定位決定了中國房地產市場未來的大方向?！白馐弁瑱?、共享產權”則觸碰了社會最柔軟、最敏感部位，并由此開啟租房與買房的分化時代。房地產也由此進入了史上最嚴的“限購、限貸、限價、限售、限商”五限時代，使房地產企業的銷售受到嚴重的影響。房地產企業本來就是資金密集型企業，投入資本大，建設周期長，資金回收期長。房地產企業如果不提高資金管理意識，建立有效的資金監督機制和完善的資金預算管理等問題，那么房地產資金將陷入困境，影響項目的后期開發，嚴重將導致資金鏈斷裂，開發商跑路，嚴重影響購房者利益。本文針對資金管理問題提出相應解決對策，以改善房地產企業的資金管理問題，促進企業的健康、良性發展。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；預算管理

最近國家針對房地產企業出臺的若干宏觀調控政策，旨在降房價，走出被房地產綁架的畸形經濟，發展實體經濟。在房地產行業的各個環節的資金投入加大，比如拿地環節需足額繳納土地出讓金，再比如商品房銷售環節商品房預售條件提高，高層需建設到50%，洋房別墅需封頂才能預售，這意味著房地產企業墊支的資金更大。在預售環節，預售資金必須進行三方監管，工程需達到一定進度后，監管資金才能解凍。這系列問題使房地產企業資金面臨嚴峻金考驗和企業生存的威脅?！拔逑蕖笔巧唐贩砍山涣看蠓禄阡N售端受到嚴重創傷，部分房地產企業資金得不到及時輸血，將面臨資金困難和資金鏈斷裂的問題。房地產企業保證企業現金流增量，讓企業擺脫困境成為解決這個問題的關鍵。

一、房地產企業資金特點

全國加大城鎮化建設使城市土地價格不斷上升，土地資源的稀奇性和不可替代性，讓不少房地產企業仍然熱衷于房地產開發行業，也使得地王頻現。房地產開發項目一般都規模較大，土地出讓金、項目資本金、人工成本、建安成本、稅收成本等都需要大量的資金投入。從拿到到銷售資金回收通常需要2-4年，如果通過自持租賃收回投資則需要8年以上，資金回收期太長。最近幾年，瘋狂的房價使政府下決心調控房價，尤其是限價、限售嚴重限制了資金的流動性，要想在房地產行業獲取很好的回報，只能加大資金投入，加大資金成本。各種因素使房地產業成為一個高度資金密集型行業。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）資金預算執行率不高。由于一些房地產企業未能科學分析國內外政治、經濟環境，國家對房地產的定位以及消費者的購買能力和市場趨勢，盲目進行項目投資，盲目拿地開發，盲目進行企業擴張，房地產行業退出成本相當高，勢必使部分房地產企業投資很難拿到期望的回報，企業也容易陷入資金困境。在管理環節，沒有建立資金管理制度，缺乏對資金預算管理重要性的意識，缺乏對地產項目的各項投資資金的控制，使整個資金管理處于無序狀態，處于簡單的粗放型資金管理，即使部分企業可能制定了資金預算管理制度，但企業不能按計劃執行，也沒有有效的獎懲措施，使制度形同虛設，預算與實際脫節，也未認真分析原因，從而影響企業資金有效利用，還影響企業資金的正常周轉。（二）資金融資形式單一。房地產企業資金主要來源于自有資金、金融機構貸款、股權融資。中小型房地產企業，基本不能通過股票和債券方式融資，其主要融資方式依賴于銀行融資，因融資渠道單一，對房地產企業的資金運作和企業發展都十分不利，一旦出現銀行政策收緊，特別是最近限制銀行資金流入房地產企業，企業沒有增量資金來解決開發的持續投入，銀行的貸款到期需歸還本金，這勢必使企業償債壓力大。（三）房地產企業資金盲目投資、資金分散。近幾年的高房價使許多房地產企業賺的盆滿缽滿，雖然房地產企業成幾何級的增長，為追求高利潤，許多房地產企業不顧宏觀政治、經濟環境，不管政府的調控政策，到處拿地開發，大有拿到即賺到之勢。因投資項目分散，在各個項目上囤積了大量的資金，一些房地產企業對項目沒有全面的規劃和考慮，盲目上馬。房地產市場也是瞬息萬變的，一旦出現經濟蕭條或大的政策變化，無疑將給這部分房企帶來滅頂之災。（四）資金監督機制不健全。由于房地產行業需投入大量資金，大多數房地產企業資金經常出現短缺，雖然制定了資金預算，但在實際工作中，變數太多、太大，能及時解決出現的資金短缺問題就十分不錯了。頭痛醫頭腳痛醫腳，這使得企業對預算執行情況也不夠重視，對資金使用無有效的監督激勵機制，沒有定期對資金使用情況進行檢查，也沒對資金的使用情況進行全面了解。對一些其他應收款、預付帳款、應收賬款等應收類往來賬目沒有進行逐筆跟蹤和清理，導致長期掛賬占用企業資金。在異地項目資金管理上，沒有相應的獎罰激勵機制，實行統一的集團資金管理模式，導致項目資金沒有事前預防和事中控制，對項目上申請資金，沒有控制手段，往往依靠“會哭的孩子有奶吃”。沒有整個資金管理的有效監督機制和激勵機制。

三、解決房地產企業資金管理問題的對策

（一）建立健全資金管理模式。資金管理活動是現代企業一切經營活動的物質基礎，它在企業生產經營管理活動中無處不在，其管理成效如何，直接影響到企業的興衰存亡。資金管理在企業運營中處于核心地位。財務部應結合實際情況，充分了解各個環節的資金需求，編制資金預算計劃，對預算收入不遺漏，對預算支出采用零基預算，在資金預算環節加強資金控制。為了完善資金預算管理制度，單憑財務部門是不能完成此項工作，需成立資金管理小組，明確責權利，依據制度制定項目資金預算計劃。在預算執行過程中，資金管理小組應及時全面的對各環節、各部門的資金進行追蹤、檢查、分析。根據工程的時間節點制定出詳細的周計劃、月計劃、年計劃，結合實際情況，有序進行資金管理。（二）拓寬企業的融資渠道。目前，房地產企業融資渠道基本都是向銀行貸款。房地產企業要充分了解自己項目的特點，隨時掌握銀行政策的變化，在個貸按揭回款的信貸政策上，及時與銀行溝通，維系好銀企關系。目前個貸政策收緊，個貸利率不定時的上調，首套房貸利率由基準上10%調到基準上20%，二套上調到基準上30%，商業調到基準上40%。個貸利率的上調嚴重影響了企業的銷售和資金的回籠。房地產企業在資金壓力大的情況下，必須拓寬融資方式。房地產企業可以通過開展項目合作，把整個縱向產業鏈的單位納入項目的合作對象，吸引大家眾籌資金，共同享受開發成果，達到多方共贏。各個合作單位只需墊付必要的成本費用開支，這樣大大減少了在建設期的投入，待項目竣工銷售，再支付剩余工程款，按約定的利潤分配進行分配或獲取部分房屋產權。房地產企業在工程款支付上，可以要求施工單位建設到一定形象后再進行資金支付。實際上在建設期由施工方墊支了部分工程款，這樣延遲企業資金流出，也是另一種融資渠道。（三）加強資金風險管理。隨著地產行業的蓬勃發展，在給房地產帶來巨大商機的同時，也給企業資金帶來巨大風險。房地產企業在資金籌集、資金投放、資金回籠上都要加強資金風險管理。為了更好的規避房地產項目前期融資的資金風險，企業需要多元化融資、合理規劃、完善房地產資金籌集模式。房地產企業在資金投放使用前，編制資金預算管理，通過精準的資金預算為房地產資金投放使用提供有效的保障和指引。資金回籠是房地產企業利潤實現的直接渠道，為了更好的實現資金回籠，房地產企業要健全資金回籠機制，強化營銷，加速房地產資金的有效流通。通過加強各個環節的資金風險管理，才能讓企業在日益復雜多變的市場環境中保持優勢。

總之，房地產企業屬于高度資金密集型企業，資金管理十分重要。企業應該對內加強資金預算管理和建立健全有效的資金有效獎勵機制，加快開發速度、縮短開發周期、加快銷售速度和加快資金回籠。對長期掛賬的應收類往來項目及時進行清理，減少資金占用。在回款方面，加強銀企合作，及時掌握個貸政策的變化，及時收回個貸按揭回款。對外方面，拓寬企業融資渠道，除了傳統的銀行融資外，利用延遲工程款進行債務融資，利用預收客戶定金進行短時間融資等各種方式對外融資，利過程，包括對商品房預售收入和項目開發資金支出的全監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監控，最終實現對房地產企業項目資金的良好管理。通過對內對外的資金管理，不但可以使企業資金成本降到最低，還可以保證企業資金的正常運行，良性發展。

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作者:周平 單位:重慶澤勝投資集團旅游開發有限公司