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摘要：房地產投資對于經濟增長具有顯著影響，房地產投資不僅對于地方經濟具有拉動作用，而且帶動相關產業發展，并促進就業、拉動消費。但對于房地產投資的過度依賴也會阻礙經濟的健康發展。文章通過分析，認為我國房地產投資與國民經濟存在長期穩定的均衡關系，兩者之間互為因果。同時，文章還指出當前房地產業存在如下問題：房地產投資過快，占固定資產投資比重過大；商品房銷售額與居民收入增長不匹配，擠壓居民消費需求；金融風險加大，阻礙經濟結構調整。并在此基礎上提出了相應的改進房地產投資的政策建議。

關鍵詞：房地產；投資；經濟增長

一、引言

房地產投資與經濟增長之間的關系問題研究一直是學術界討論的熱門話題。我國學者對于相關問題的研究可以歸納為兩個方面：一個方面是房地產投資與經濟增長之間的定性分析。易憲容（2013）認為數十年間房地產投資的不斷增長將會加大國民經濟運行中的系統風險。因此主張減少對房地產行業的投資，這樣將有利于產業結構的轉型。諸建芳（2014）認為現階段房地產投資是影響經濟增長的巨大的不確定因素，過去十幾年房地產對整個經濟發展的拉動階段已經過去。另一個方面是房地產投資與經濟增長關系的定量分析。陳湘州和袁永發（2013）基于省際面板數據實證分析了房地產投資對經濟增長的地區差異影響，得出房地產投資對經濟增長起到正向的帶動作用，東、中部地區經濟增長對房地產投資的依賴程度明顯高于西部地區的結論。薛宏冰和宋麗麗（2013）運用格蘭杰因果檢驗分析了經濟增長與房地產投資和非房地產投資之間的關系，認為短期內房地產投資對經濟的影響大于非房地產投資，房地產投資與經濟增長之間存在雙向因果的長期影響。張淑貞（2014）利用2004年~2011年的月度數據分析了山西省房地產投資與經濟增長之間的互動關系，認為房地產投資對經濟增長起著正面拉動作用，但經濟增長對房地產的作用不顯著。徐麗杰（2014）對1990年~2013年河南省房地產投資與經濟增長之間的相互作用進行分析，得出房地產投資不是帶動經濟增長的長期原因的結論。總的來說，我國在房地產投資與經濟增長之間關系的研究方面定量分析逐漸增多，對于房地產投資與經濟增長之間的關系研究一般集中在兩者之間是否存在因果關系以及彈性系數大小這兩方面。隨著研究的深入，我國學者開始在空間維度上檢驗兩者之間的關系。

二、我國房地產投資與經濟增長狀況的分析

1.我國房地產投資狀況。（1）房地產企業投資規模。1990年~2015年這25年間，我國房地產企業年度完成投資額實現了大幅度的增長。大致可以分成四個時期：1992年以前，我國房地產業處于剛起步階段，房地產投資規模很小，最高投資在1991年也只有336.2億元。1992年~1998年，我國房地產投資規模較上一階段明顯擴大，這與1992年鄧小平南巡講話后開啟我國改革開放熱潮，房地產業發展處于良好發展環境有關。1999年~2008年，由于福利分房政策的退出我國房地產進入了市場化發展階段。我國城鎮化在這一時期進入了高速發展階段，不斷提高的居民收入以及良好的經濟形勢推動我國房地產業年均增速達到28.36%，短短不到十年間房地產企業投資就增長了6.6倍。2008年~2015年是第四個階段，這一時期房地產企業投資規模總體保持了較快增長，2008年和2009年這兩年受全球金融危機沖擊，房地產投資增速相對放緩，但在金融危機之后，房地產企業投資增速又重新恢復了高增長的態勢。2010年末以來，國家出臺了住宅限購等一系列房地產調控政策來進行房地產市場調控，從2013年以后出現迅速回落的房地產企業投資增速就可以看出，房地產市場過熱的情況得到一定的緩和，但總體投資規模仍然巨大。（2）房地產投資占全社會固定資產投資比重。進入2000年以后，我國房地產投資占全社會固定資產投資比重雖然在2008年和2009年受金融危機的影響略有下降，但十幾年間總體呈現出持續上升的態勢，年平均比例高達18%，在2010年~2012年間甚至一度達到20%，而東部發達的一線城市和部分二線城市這一比例已經遠遠超過了25%。雖然在2013年之后投資比重有所下降，但還是維持在17%以上的高位。房地產投資的增長勢必會增加與之相關產業的投資規模，因而所引致的投資在全社會固定資產投資中占據了很大比例，這必然會對其他行業特別是新興技術產業的發展帶來不利影響。（3）房地產投資結構。2000年以來我國房地產投資中住宅投資額明顯增加，尤其是2008年之后更是呈現爆發式增長。這與我國當時推行寬松的住房政策，刺激住宅消費的政策有關，也是2008年金融危機后經濟低迷，大量資金涌入房地產業的結果。2000年~2015年間不同類型的房地產投資規模有著不同程度的變動。從絕對數值上看，不同類型房地產的投資額都呈現出逐年遞增的態勢，但只有住宅投資增長明顯，其他類型的房地產投資則增長緩慢。從投資比例上來看，在2012年以前，住宅投資所占的比重是持續上升的，而辦公樓、商業營業用房投資所占的比重則逐年下降。如果再加上別墅、高檔公寓的投資份額，住房的投資比重就占了全部房地產投資總額的70%以上。雖然近幾年房地產投資結構有所改變，但基本的格局沒有大的變化。（4）房地產投資的區域特點。我國房地產投資額存在著明顯的地區差異，東部地區基礎好、投資大，而中、西部地區在投資規模上基本持平，投資規模較小。從絕對數差距看，2000年~2015年間東都地區與中、西部在房地產投資總量上的差距呈逐漸拉大的狀況。從投資增速上看，2001年~2015年間我國東、中、西部房地產投資增速變動趨勢大體相近。中部和西部地區在投資增速上要略高于東部地區，但因為投資基數相去甚遠，總體上中、西部地區與東部地區在投資額上的差距還是越來越大。2010年以前，各地區每年投資增速雖然略有震蕩，但中部和西部一直保持著年均30%的增長，東部地區的年均增幅也在23%。2010年之后，東、中、西部地區的房地產投資增速雖然在2013年時有短暫回升，但整體上均呈現出明顯下降趨勢。2.我國經濟發展狀況。1996年~2015年間我國經濟一直保持著持續增長的態勢。通過國內生產總值和房地產年增長率的比較我們可以發現，在這20年間，我國房地產業投資額與國內生產總值表現出了極為相似的增長趨勢，并且增速要快于GDP的增長。可見，我國房地產投資與經濟增長之間存在著正相關的關系。

三、房地產投資與經濟增長關系的理論分析

1.房地產投資對經濟增長的作用。（1）房地產投資對于地方經濟具有拉動作用。房地產企業投資對于地方經濟發展的作用意義重大，首先，房地產業的發展能夠給當地政府帶來直接的財政收入，可以在一定程度上緩解地方政府面臨的財政資金短缺壓力。對于房地產行業的依賴性，導致地方政府對房地產行業的發展必然持支持態度；其次，房地產的開發建設直接推動了城市化的進程，這與地方政府的發展思路不謀而合；再者，房地產業的關聯性強，對于其上下游企業有著很強的帶動作用，這必然會得到謀求經濟增長的地方政府的重視。（2）房地產投資帶動相關產業發展。房地產業與鋼鐵、建材、及與之相關的第三產業息息相關。反過來房地產行業的興盛也帶動著這些與之關聯的上下游企業產品和服務的需求增大，可以說，房地產業的直接主導或間接影響著這些行業的未來發展。因此，房地產業投資戰略一旦出現調整變動，會對其他行業的發展產生深刻的影響，一系列連鎖反應將最終影響到整個社會的經濟發展。（3）房地產投資將促進就業、拉動消費。房地產行業的發展本身就提供了眾多的就業機會，再加上由于房地產投資帶動相關產業的發展，將會在更廣的范圍內吸納勞動力就業。因此，房地產行業的穩定發展對于緩解我國就業壓力具有突出貢獻。在拉動消費上主要體現在兩方面。一方面，房地產行業在促進就業的同時也為勞動者提供了賴以生活的保障———工資，收入是消費的前提和基礎。另一方面，由于近幾年國際經濟形勢嚴峻，在出口受限的情況下實施擴大內需的政策，尤其是擴大居民消費，對于保持我國經濟平穩持續增長具有重大意義。房地產投資的增長能夠帶動住房消費、家具家電消費以及與之相關的一系列消費支出，這些連鎖反應能夠有效拉動國內市場的需求，緩和我國經濟下行壓力。2.經濟增長對房地產投資的作用。通過國內生產總值和房地產年增長率的比較，可以發現我國房地產投資與經濟增長之間存在著正相關的關系，并且經濟增長對房地產投資具有很強的拉動作用。一方面，在經濟發展水平持續提高的階段，人們的收入水平會有相應提高，在消費結構保持不變的情況下必然會增加對住房的消費需求。

四、我國房地產投資與經濟增長不協調的問題分析

1.房地產投資過快，占固定資產投資比重過大。自從1998年我國取消福利分房政策房地產開始進入了市場化發展階段，房地產投資一直保持著高速增長的態勢。據統計，2000年~2015年這十五年間我國房地產開發企業本年完成投資額增長了18.26倍，年平均增速更是達到了22.06%。我國房地產投資、固定資產投資和GDP的年增長率的發展趨勢大致相同。但房地產投資年增長率在2012年以前要明顯高出固定資產和GDP的年增長率，并且變動幅度也明顯大于后兩者，雖然在2013年以后房地產增長率有所下降，這一方面與國家出臺的各種調控政策有關，但另一方面也是我國房地產投資基數已經較大的原因。過快的房地產投資增速說明這15年間我國房地產已經出現投資過度的現象。我國房地產投資占全社會固定資產投資比重十幾年間總體呈現出持續上升的態勢，年平均比例高達18%，在2010年~2012年間甚至一度達到20%。由于房地產業與其他行業具有相當大的關聯性，房地產投資的增長勢必會增加與之相關產業的投資規模，因而所引致的投資在全社會固定資產投資中占據了很大比例。這種高比例其實是很危險的，因為一旦房地產業的運行出現問題，將會對整個經濟帶來巨大的沖擊。2.商品房銷售額與居民收入增長不匹配，擠壓居民消費需求。商品房銷售額代表了商品房銷售價格和銷售面積這兩個指標的復合變化情況，反映了樓市的需求情況，與房地產投資有著直接的關系。2001年~2015年這15年間，除了2008年和2014年以外，其余年份我國城鎮居民人均可支配收入增長率都遠遠低于商品房銷售額增長率。這反映出我國現階段在住房消費支出上與居民實際收入之間存在著不匹配的現象。目前我國商品房每平方米的平均銷售價格已由2000年的2112元增長到了2015年的6793元，在十五年中增長了2.2倍。當前居民在住房上的投入無論是剛性需求還是出于投資目的都使得花費在房地產投資上的資金顯著提高，這很可能會導致嚴重的后果。一方面由于房價上升，居民不得不投入更多的資金進行住房購買，這必然會擠占居民在其他方面的消費需求；另一方面，由于近幾年來人們對于房地產價格的預期較高，相當一部分的人已經將房地產作為一種投資需求，這又帶來了新的風險和問題。3.金融風險加大，阻礙經濟結構調整。在高額回報的驅使下，銀行更愿意向房地產投資者發放以房地產作為抵押品的貸款，導致大量的銀行資本流向房地產行業，加大了經濟運行中的風險。當前銀行已經成為房地產投資市場資金的主要提供者，同時也是房地產投資市場最大的風險承擔者。倘若出現大的經濟波動，房地產業的蕭條會對各大銀行帶來沉重打擊。據統計，近年間我國工業民間投資呈現持續性下滑態勢。2012年~2016年，工業民間投資增速分別為26.6%、21%、16.4%、9.3%和3.4%，出現明顯的斷崖式下滑態勢。與工業民間投資持續下滑趨勢相反，由于受到房地產等相關領域高額利潤的影響，包括制造業企業在內的大量公司“脫實向虛”，紛紛投資進入房地產領域，造成了房地產市場過熱。房地產市場的投資擠占了其他產業的投資，尤其是擠占了高新技術研發領域的投資，不利于我國各行業經濟的協調發展和社會科技水平的進步。另外與房地產息息相關的產業主要集中在鋼鐵建材、水泥化工等一些傳統的高耗能、高污染行業，這必然對我國生態環境建設和經濟結構轉型帶來挑戰。

五、對策建議

1.加強政府引導，合理控制房地產投資規模。房地產投資所帶來的巨大的經濟利益契合了一些地方官員追求經濟增長的目的。但過度依賴房地產投資對經濟增長的帶動作用將會對地區的綜合實力的提升和可持續發展產生不利影響。因此政府需要加強引導，制定出與地區社會經濟發展相適應房地產投資規模。政府在規劃房地產投資規模時，既要結合當前國內對樓市及相關關聯產業的經濟政策和國家未來發展的整體趨勢，又要結合本地區經濟發展和產業結構的現實狀況，以此來制定出科學合理的房地產行業投資發展規劃，引導房地產業投資理性發展。2.防范金融風險，拓寬房地產投融資渠道。房地產行業作為資金密集型行業，建設需要凝聚大量的資本，因此籌資成為房地產業需要解決的首要難題。當前我國房地產企業的資金來源渠道十分有限，銀行也背負著房地產投資的巨大風險。面對這種局面，企業可以通過發債、信托、私募等方式融資來提高房地產企業自有資金的生成能力。同時，房地產企業還應與融資服務機構開展長期的合作，拓寬房地產企業投資的融資渠道。為防范金融風險，政府部門可以建立個人住房貸款擔保制度和房地產企業資金保險制度，確保金融貸款機構能夠將個人住房貸款有效回收，使房地產投資的風險限制在可控的范圍內。3.完善多層次的住房保障體系，堅決打擊炒房行為。住房問題是關系到每個公民切身利益的大事，完善多層次住房供應體系是政府工作的任務和目標。為滿足不同階層的住房需求，政府要實施差別化的房地產市場供應體系。對于別墅區和高檔住宅要放開價格讓市場進行調節；同時要解決好低收入群體的住房難題，加大對廉租房和經濟適用住房等保障性住房的建設，讓低收入群體能夠有房可住；此外要加大平價房，中小戶型的普通商品住房的建設面積，讓普通工薪階層買得起房。此外，針對當前甚為泛濫的房地產投機和炒作行為，要制定明確的法律法規加以約束。并通過征收房產稅、增加房地產再次轉讓稅費等措施加以抑制。

作者:魏勇強 喬彥蕓 單位:山西財經大學