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在房地產開發企業發展過程中，上市融資是行之有效的渠道之一，既可合理規避企業可能面臨的財務風險，也可控制融資成本，可謂一舉多得。但是由于考慮到金融風險的客觀存在，我國在房地產企業的上市工作中加強控制力度，審批非常嚴格。目前大多鐵路房地產開發企業還不能滿足上市要求，在短時間內難以達成上市的愿望。另外，國家針對房地產開發的宏觀調控政策不斷調整，今后實現國內股市IPO融資或者借殼上市途徑，將面臨更多困惑。以發達國家已經成熟的房地產開發市場來看，債券投資的份額高達股票籌資的3-10倍左右；因此企業的債券市場已成為證券市場的重要一部分，無論是發展規模還是增長速度，都已經超過了股票市場。但是以我國鐵路房地產開發企業的債券融資來看，仍占據較小的比例，普遍存在發展不平衡現象。

以鐵路房地產企業當前發展的實際情況來看，在短時間內可供選擇的融資渠道非常有限，銀行貸款仍將是融資的重要渠道。因此，如何在原有基礎上進一步優化銀行信貸渠道，爭取更多資金支持，也是房地產企業應思考的話題。當前，面臨銀根縮緊的實情，可考慮選擇除了直接貸款以外的多種渠道。其一，并購貸款。以商業銀行為主體，向并購方控股子公司或者并購方企業發放貸款，用于支持并購股權的對價款項；采用這種貸款模式，主要針對具備一定優勢的客戶，在進行改組改制、兼并、收購或債務重組等活動時，滿足其基本的融資需求，是一種具有特殊性質的項目貸款。在2008年，我國銀監會公布了《商業銀行并購貸款風險管理指引》，提出了多元化的銀行并購貸款種類，并且鐵路房地產開發企業也對并購貸款提出了一些需求；其二，價值聯息貸款。這種貸款方式具有風險性，作為鐵路房地產開發企業應結合自身實際能力水平進行慎重選擇；其三，通過在鐵路局內部建設資金結算中心，實現內部資金的優化配置，以改善住房建設的前期費用難題；其四，采取積極、有效的營銷方式，加快回收商業房屋或者配售住宅的款項，通過加速辦理前期手續的方法，為公積金貸款創造良好條件。以發達國家房地產信托融資的成功經驗來看，主要由房地產企業提出信托融資需求，通過專業人員的操作與引導，管理基金運作過程，將若干指定的開發項目信托資金整合起來，增大投資規模，發揮資金組合的作用，再通過信托貸款的方式發放到有需求的房地產開發項目中。針對當前房地產信托市場面臨的各種問題和矛盾，為了更好地拓寬房地產融資渠道，鐵路房地產開發企業可憑借住房建設的成本低、需求力強大、風險較低等優勢，積極參與到信托融資中，以更好地滿足項目資金緊張狀態下的應急需求。進一步明確信托投資的方向，確保各項信托業務落實到位，增強運作程序的規范性，并做到以下幾點：其一，全面保障信托資金的安全性、收益性，不得以任何形式向其他產業投資，以專一性的房地產信托基金投資方向為主；其二，避免信托資金的隨意拆借，嚴格控制房地產信托貸款業務的數量，尤其控制信托抵押貸款模式，以降低房地產企業的經營風險，確保投資信托的安全性；其三，有關資產構成問題，應允許房地產投資信托適當進行開發項目的投資，但是要控制比例，不得本末倒置。

隨著我國金融領域、證券領域的不斷開放發展，鐵路房地產開發企業利用證券市場實現融資需求，將成為今后的必然趨勢。證券市場融資渠道的融資水平高、籌資量大，在改善企業資金結構、分散風險方面起到重要作用。有關股票融資的方式選擇，應注意以下幾方面：首先，對于實力強大、規模強大的鐵路房地產開發企業來說，可以考慮直接上市。但是上市僅作為一種手段，并不是最終目標；房地產開發企業應構建現代化的組織結構，不斷增強自身的資金水平，獲得更廣泛的盈利空間；其次，中小型鐵路房地產開發企業，可以采取借殼上市方法，可極大縮短上市的時間，以低成本實現快速擴張，合理規避國家宏觀政策的影響。再次，鐵路房地產開發企業結合自身發展實際情況，除了在國內辦理上市手續以外，還可以考慮STAQ及NET等境外交易所進行上市，優化上市的過程，可在短時間內實現融資計劃，吸收更多的國外資金，積極借鑒國外先進的成功經驗，樹立良好的企業形象。通過挖掘債券市場，鐵路房地產企業可以吸收更多的社會資金，實現大眾化投資模式，將鐵路房地產投資轉向社會化發展模式。目前，我國房地產的債券市場發展仍存在一些問題，如規模小、產品少、風險大，再加上缺乏完善的信用評估體系，給債務市場的規范性運行帶來弊端。因此借助房地產投融資機構的轉型階段，應進一步實現房地產項目開發的債券市場規范性發展。首先，政府通過法律、法規、制度等層面，為企業創設良好的投融資環境，放寬融資的審批權限，放松對債券利率的約束力度，給房地產企業更多的自主權利；其次，構建多元化的鐵路房地產開發企業債券市場，增強債券的轉換性、流動性，實現風險轉移作用；最后，實行多元化的房地產債券類型，完善債券等級的評價制度，確保鐵路房地產開發企業的良性發展。根據國家的統計，每一個百分點的房地產業中產值的增加，就可以推動相關的產業產值增加到1.5到2個百分點。房地產開發已成為國民經濟的重要支柱，面臨激烈的市場競爭環境。作為鐵路房地產開發企業，更要意識到強化融資管理的重要性，增強隨機應變能力，結合自身發展情況拓寬融資渠道，樹立良好的社會形象，增強企業核心競爭力。

本文作者：馬利穎工作單位：北京京鐵房地產開發公司