導語：如何才能寫好一篇宅基地合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

贈與方(下稱甲方):

受讓方(下稱乙方):

甲、乙方在平等互利的基礎上，經充分協商，就宅基地贈與事宜，達成以下一致條款:

一、贈與宅基地及宅基地上所建房屋的基本情況

甲方為 宅基地(以下簡稱“該宅基地”)的所有者。“該宅基地”使用證號為“xxxx”。

“該宅基地”四至為: 東至: 西至: 南至: 北至: 該宅基地上無任何房屋以及其他建筑物。

二、贈與情況

甲方將該宅基地全部所有權贈與給 。

乙方同意按照上述分配比例接受甲方的贈與，并按有關規定承擔相應的權利義務。

三、宅基地及其地上所建房屋的交付。

甲方應該在簽訂本合同之日起三天內將“該宅基地” 及其地上附著物按現狀按照乙方要求交付給乙方各人所有。

四、甲、乙方應互相配合，根據相關部門的要求及我國相關法律的規定，辦理房屋產權和另一土地使用權的變更登記手續。因年齡問題乙方可不辦理房屋產權和另一土地使用權的變更登記手續，上述變更登記的稅及相關費用由乙方負責。

五、甲、乙雙方的權利義務:

1、甲方保證其贈與給乙方的宅基地四至明確，界線清楚，沒有任何爭議、不存在抵押、質押等限制使用權的情形，具有完全的處分權;

2、乙方必須按照規定用途使用宅基地。

六、簽訂本贈與協議后,該贈與行為是不可撤消的贈與。

七、本協議公證后生效，如任何一方違約，違約方依法賠償守約方因此造成的實際損失。本協議發生爭議，甲、乙雙方可以協商解決，協商不一致時，可以到房產所在地法院起訴。

八、本合同一式 份，甲方和乙方各執 份，均具有同等的法律效力。

贈與方: 年 月 日

篇2

農村宅基地房屋租賃合同范文1出租方(甲方)：

地址：

承租方(乙方)：

地址：

甲乙雙方本著平等互利的原則，經友好協商，現就租賃甲方宅基地及房產一事達成一致意見，并根據中華人民共和國有關法律，法規之規定，簽訂本合同。

第一章 租賃房產

1.1 甲方同意將位于北京市的房產及空閑用地約4畝(以下簡稱“房產”)出租給乙方使用。

1.2 甲方同意乙方將承租房產用于自行居住、休閑、娛樂以及法律允許范圍內的經營活動，乙方在使用期內居住、經營不受甲方干預。

第二章 改擴建及租金

2.1 為改善居住環境，甲方同意乙方擬對本房產進行改擴建。

2.2改擴建房產所需各項手續由甲方負責辦理。

2.3租金為

第三章 租賃期限

3.1除非甲乙雙方按第六章提前終止本合同，本合同所約定的租賃期限為20xx年，自本房產交付之日起計算。

3.2 本合同3.1條約定的20xx年租賃期滿后，甲方應無條件與乙方續簽本合同，續簽合同租賃期仍為20xx年，仍沿用本合同內容。再次期滿后，按本合同約定的條件不變再順延20xx年合約。

第四章 水電費用

4.1 乙方實際發生的水、電、電話等費用，按其獨立安裝的水、電表度數和政府規定標準計算，由乙方自行支付。

4.2 乙方只承擔國家法律、法規規定以及本合同明文約定屬于乙方應當承擔的租金、費用。

第五章 甲乙雙方保證及責任

5.1 甲方保證確實擁有房產的所有權及其土地使用權。甲方保證房產在本合同簽訂前不附有任何其他擔保物權和債權，房產現狀不屬違章建筑，也未被法院或者其他政府機構采取查封、扣押等強措施。

5.2 甲方保證辦妥房屋改擴建批準手續。

5.3 甲方保證擁有完全的資格和權利將房產按本合同的約定租賃給乙方。

5.4 甲乙雙方須確保對方根據其居住、經營活動的需要，自行確定生活、經營事項，并確保乙方在其生活、經營期間內可根據需要正常使用各項公共設施。

5.5 在本合同有效期內乙方有權根據需要對出租房屋及院落進行翻建、改建或擴建的。

5.6 在本合同有效期內，甲方未經乙方書面同意不得將房產所有權轉讓或抵押給第三方。

5.7 在本合同有效期內，乙方可經通知甲方后將其在本合同項下的一切權益轉讓給任何第三方，前提是該受讓方應繼承和履行乙方在本合同項下的一切權利和義務。

5.8 乙方應正常使用并愛護房產，防止不正常損壞(正常磨損除外)。

5.9 乙方也可對房產外型、內部布局進行設計和裝修。該設計和裝修費用由乙方承擔。

第六章 合同提前終止

6.1 在50年的租賃期限內，經甲乙雙方協商一致，通過書面協議，可提前終止本合同。

6.2 若發生地震、水災、臺風、或甲乙雙方不可預見亦不能控制等不可抗力事件，致房產毀損不能正常使用，則乙方可對房屋進行修復或重建。

6.3 在本合同期內，若發生政府征地、拆遷、市政統一規劃， 本合同約定的房產被國家征收、征用的，新建地上物的補償歸乙方，甲方還應將剩余期限所對應的房屋租金退還乙方，土地補償歸甲方。

第七章 違約責任

7.1若甲方將合同約定房產抵押或轉賣第三方的，甲方應賠償乙方因此遭受的所有損失及50年租金總額的30%的違約金。

7.2 甲乙雙方任何一方違反本合同約定的，除本合同另有約定外，都應當賠償守約方因此遭受的實際損失，并承擔損失金額30%的違約金。

7.3 除本合同明確規定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約。違約方應向對方賠償因本合同提前終止而遭受的一切直接損失及可預期利益，并承擔直接損失及可預期利益的30%的違約金。

第八章 爭議解決方式

8.1 本合同在履行過程中發生爭議，雙方應友好協商解決，若雙方仍協商不成的，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴，以解決爭議。

第九章 合同生效及其它

9.1 本合同未盡事宜，雙方可根據國家有關法律、法規的規定，共同協商作出補充協議，補充協議應視為本合同不可分割的一部分。

9.2 本合同附件均勻為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

9.3 本合同自雙方簽字之日起生效。

9.4 本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農村宅基地房屋租賃合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

甲乙雙方本著平等互利的原則，經友好協商，現就租賃

甲方宅基地及地上附屬物一事達成一致意見，并根據中華人民共和國有關法律，法規之規定，簽訂本合同。

1、 租期20xx年(20xx年3月6日—20xx年3月6日)， 租期內甲方終止合同，包賠乙方全部損失。乙方終止合同，甲方不負任何責任。

2、 租金20xx年共計壹萬元整，從簽合同之日一次付清。

3、 乙方在承租宅基地內只準搭建簡易活動板房，不準用磚混結構建房。

4、 甲方在不影響乙方收益情況下，在該宅基上有臨時的休息權。

5、 合同到期，甲方終止合同，乙方無條件拆除地坪以上附屬物，合同終止。若甲乙都愿續寫合同，根據當時市物價再做商議。

6、本合同一式兩份，甲乙各執一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農村宅基地房屋租賃合同范文3甲方(出租方)： 身份證號碼：

地址： 電話：

乙方(承租方)： 身份證號碼：

地址： 電話：

甲、乙雙方在平等自愿的基礎上經充分協調，就房屋租賃及相關事宜達成如下條款，共同遵守：

第一條 租賃房屋坐落、面積及附屬設施

租賃房屋座落于 ;房屋權屬性質 ，房型 ，建筑/計租面積 平方米。

該房屋的附屬設施見本合同附件―――附屬設施清單。

第二條 租賃用途

該房屋僅做 使用，乙方不得擅自挪作它用。

第三條 租賃期限

自 年 月 日起至 年 月 日止，共 年。

第四條(租金及支付方式)

該房屋年租金為 元人民幣(大寫： 元)。租金按 結算，首付租金乙方于 交付給甲方，以后各期租金交付時間為 。乙方若逾期交付，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付違約金。

第五條 保證金

乙方于本合同簽署之日向甲方支付保證金 元人民幣(大寫： 元)。 合同期滿，若乙方無違約行為，甲方應在合同到期之日將保證金無息退還給乙方。

第六條 甲方責任

1.甲方應在本合同生效之日起 日內，將該房屋交付給乙方。甲方逾期交付該房屋的，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付違約金。甲方逾期不能交房的，乙方有權解除合同并要求甲方賠償相應損失。

2.在乙方承租期間，非乙方原因造成的該房屋及其附屬設施設備損壞(含自然損耗)，甲方負有修繕責任。甲方修繕房屋的，乙方應予以協助，甲乙雙方另行約定的除外。

第七條 乙方責任

1.乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同并要求乙方在 天內退還該房屋，同時沒收保證金。保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權要求乙方賠償：

①未經甲方同意，擅自將承租房屋轉租、轉借他人或擅自調換使用的;

②未經甲方同意擅自拆改房屋結構、損壞該房屋或改變該房屋使用用途;

③拖欠租金積累計達十五日;

④利用該房屋進行非法活動或存放危險品;

⑤利用該房屋從事違法活動的。

2.該房屋租賃期間，乙方除支付房租費外還應支付以下費用：

3.水電費、電話費、電視收視費等其他合理費用，收取標準參照當地有關收費單位的收費標準，乙方應保存并向甲方出示相關繳費憑據。

第八條 房屋及附屬設施的維護

1.對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔增設費用維修和義務。

2.乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔。

第九條 房屋的返還

租賃期滿或合同解除后，乙方應返還該房屋及其附屬設施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應結清各自應當承擔的費用。乙方添置的新物可由其自行收回，返還后對于該房屋內乙方未經甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置。

第十條 合同變更及解除

1.租賃期間，雙方均不得無故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前 日書面通知對方，經雙方協商一致后終止合同。租賃期間甲方擅自解除合同的，應賠償乙方;乙方擅自解除合同的，無權要求甲方返回保證金。乙方退租時，留置不搬的家具雜物任由甲方處置。

2.租賃期滿后，若乙方要求續租，須提前 日書面向甲方提出，甲方應在收到通知后十日內向乙方正式書面答復，甲方若無答復，視為不同意續租，乙方應退還房屋;如甲方同意繼續租賃，則應續簽租賃合同。在同等條件下，乙方有優先承租權。

3.因不可抗力原因(包括租賃物業被依法拆遷)導致該房屋銷毀或滅失而不能繼續租賃的，則任何一方可解除本合同，且互不承擔違約責任。甲方按實際租期收取租金，保證金予以退還。

第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行簽署補充協議。補充協議與本合同具同等法律效力。

第十二條本合同經甲乙雙方方簽字后生效。本合同一式兩份，甲乙雙方方各執一份，各份均具同等法律效力。

第十三條本合同附件是本合同不可分割的一部分，與本合同有同等的法律效力。

第十四條其他約定：

物品損壞的賠償約定：

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇3

宅基地轉讓協議合同范文一轉讓方： (以下簡稱甲方)

身份證號：

受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：

甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成如下轉讓協議：

一、宅基地坐落、面積

甲方將經鄉鎮規劃所得的坐落于 宅基地轉讓給乙方，具置位于 ，該宅基地東邊界 ，南邊界 ，西邊界 ，北邊界 。 面積_______平方米。

上述宅基地自合同簽定之日起的使用權、所有權歸乙方享有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有產權人，必 須在協議上簽字，否則，視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地無所有權糾紛，如簽定后，發現無法保證，要在三天內歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能因各種原因干擾。

五、轉讓金額

該宗地的轉讓價格為人民幣________萬元(大寫： )。

六、付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同時，乙方向甲方一次性支付全部轉讓費用。

七、違約責任

1、本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，應當向乙方全額退還購買宅基地轉讓款_______萬元，并償付 違約金________萬元以及土地增值部分，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和土地增值部分)。

八、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協商簽訂補充協議。補充協議具有同等效力。

九、協議生效條件

本合同經雙方簽字蓋手印后生效。

十、本協議一式 份，雙方各執一份。

甲方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

乙方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

證明人簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

宅基地轉讓協議合同范文二

甲方： 身份證：

乙方： 身份證：

甲、乙雙方本著責任分清、自愿有償的原則，經雙方充分的協商，現就甲方向乙方有償轉讓 之宅基地的土地使用權(長期使用)及上蓋有 層的房產所有權事宜達成如下協議，由雙方共同遵守。

一、甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權及上蓋有 層房產有償轉讓給乙方。

二、該宅基地四鄰至：東鄰： 、西鄰：、南鄰： 、北鄰： 。

三、雙方責任。

1、甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。

2、如國家政策允許過戶，甲方無償協助乙方辦理過戶手續，有關過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負責。

3、乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償的全部資金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。

四、轉讓價格為人民幣 萬元(大寫： )。

五、本協議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權及地上建筑物的所有使用權，單方違約金為40 萬元整(大寫： )。

六、未盡事宜，由雙方協商解除，所簽訂的補充和修改與本協議不可分割，具有同等的法律效力。

七、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。

甲 方： 身份證：

簽訂日期：

乙 方： 身份證：

簽訂日期：

公 證 人(證明人)： 身份證：

簽訂日期：

宅基地轉讓協議合同范文三甲方：___身份證號碼___ 乙方：___身份證號碼___

乙方購買甲方房屋，依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;(四)轉讓行為征 得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。農村宅基地使用權可以轉讓，已經具備以下條件：經本村委會同意;轉讓人與受讓人為同村人;轉讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住;受讓人無宅基地; 農村宅基地轉讓協議： 甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議以資共同遵守如下：

一、甲方轉讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米; 實際面積——平方米，南北寬——米，東西長——米。

二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：___。

三、甲方對該宅基地狀態陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權;如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意;

2、該宅基地的抵押狀況為：___。

3、該宅基地的使用狀況為：___。

四、轉讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。 該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時間：________________。

七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況使用等作了詳細了解并已知悉。

八、房產歸屬 1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。 2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。 違約責任 本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款——萬元，并償付違約金————萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。 九、本協議一式二份，各方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號碼

年 月 日

乙方：___

身份證號碼

篇4

上訴人A銀行順達分行因與被上訴人鄧某、劉某招投標買賣合同糾紛一案，不服一審法院民事判決，向二審提起上訴。

原審查明，2010年2月2日，A銀行順達分行在公告中稱：我單位擬處置以法院裁定收取的位于順達市勝利西路路南的房產一處，共計兩層，面積約800平方米。該房產無產權登記手續和報建審批手續，占用的土地為劃撥地。后鄧某、劉某與張某合伙，以張某的名義報名，參與A銀行順達分行的資產處置，并于2010年4月9日向A銀行順達分行交納了18萬元投標保證金。參與者均與A銀行順達分行簽訂了《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》、《承諾與聲明》及《參加談判確認書》。《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》內容顯示，談判背景：由于該資產土地使用性質為劃撥地，不具備處置條件，需完善土地手續，變更土地使用性質。

為盡快落實項目處置條件，A銀行擬選取合作人，A銀行完善相關手續，使資產達到處置條件。資產達到處置條件后，A銀行將按競爭性談判價格以協議方式將資產處置給合作人。談判內容：意向合作人已對該項目情況進行了全面調查和實地勘查，對該項目情況完全了解。合作意向人通過競爭性談判成為擬合作人后，自愿交納履約保證金18萬元，如出現以下事項，擬合作人自愿將履約保證金18萬元作為賠償支付給A銀行：（1）在A銀行上級行批復前退出的；（2）在上級行批準后退出或未在約定期限內完成土地性質變更手續的。同時，若因以上兩項事項給A銀行帶來損失、保證金不足以彌補的，擬合作人將另行賠償，A銀行有權另行選擇其他合作人繼續辦理。談判內容：標的物達到處置條件后，A銀行將協議處置給合作人，對處置價格進行競爭性談判，此價格為提出土地性質變更、房產登記過戶、土地過戶等事宜所有稅費支出后的A銀行凈受益價格。合作人的確定：競爭性談判中報價最高者，A銀行將其作為擬合作人，報上級行審批。如上級行同意該方案，則擬合作人在遞交書面申請后正式成為合作人；如上級行不予批準，則本次談判結果以及上述各條款自動失效，A銀行在上級行駁回方案后三日內退還履約保證金。

2010年4月14日，A銀行順達分行集中采購辦公室出具競爭性談判結果通知書，內容顯示：集中采購辦公室會同公司事業部、辦公室、風險部和監察部于4月13日完成了分行抵債資產項目確定合作意向人事宜競爭性談判采購程序。根據競爭性談判結果，報價最高者為張某，報價為242萬元。幾日后A銀行順達分行以本次資產處置上級行未同意為由口頭通知張某談判結果作廢，并退還張某繳納的18萬元投標保證金。

一審法院裁決銀行敗訴，原告鄧某、劉某與被告A銀行股份有限公司順達分行簽訂的《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》有效；被告A銀行股份有限公司順達分行依法將原告鄧某、劉某確認為處置房產的合作人。二審法院裁決，一是維持一審判決書第一項的內容，即原告鄧某、劉某與被告A銀行股份有限公司順達分行簽訂的《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》有效；二是變更一審法院判決書第二項的內容為：被告A銀行股份有限公司順達分行依法將原告鄧某、劉某確認為處置房產的擬合作人。

爭議的焦點問題

原告當事人的主體資格問題

銀行認為，一審原告鄧某、劉某不具備主體資格。銀行一方在原審中則堅持認為鄧某、劉某不具備主體資格，二審中仍然堅持主張鄧某、劉某對A銀行順達分行無訴訟權利。A銀行順達分行在處置資產過程中有與張某簽約過一些必要文書，該文書不顯示有本案鄧某、劉某的意思表示。說明張某與鄧某、劉某非合伙關系，鄧某、劉某對A銀行順達分行無訴訟權利。

原告認為，其有相應訴訟權利。公民之間自愿合伙從事民事法律行為，本案不屬必要共同訴訟，張某退伙不影響其他合伙人在本案中相關權利。

原審認為，鄧某、劉某與張某出具的協議書能夠證明三人系合伙關系，合伙人可以推舉負責人，負責人的經營活動由全體合伙人承擔民事責任，鄧某、劉某對合伙人張某的經營活動自愿承擔義務、享有權利，在張某退出合伙時，約定了由鄧某、劉某全權履行相關義務和行使相關權利，鄧某、劉某向A銀行順達分行主張權利并承擔相關義務并無不當，故A銀行順達分行的該辯解理由不能成立，不予采納。

二審法院認為，張某依照A銀行順達分行的條件，參與競爭性談判，與A銀行順達分行簽訂了《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》等文書。根據《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》第四條合作人的確定約定內容，競爭性談判中報價最高者，A銀行將其作為擬合作人，報上級行審批。張某為當場報價最高者，A銀行順達分行應依約將其作為擬合作人。關于鄧某、劉某對A銀行順達分行有無訴訟權利的問題。因鄧某、劉某在原審中提交的與張某出具的協議書證明三人系合伙關系，張某退出合伙時，約定了由鄧某、劉某全權履行相關義務和行使相關權利，鄧某、劉某向A銀行順達分行主張權利并承擔相關義務并無不當。故A銀行順達分行的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。

競爭性談判合同的成立條件

競爭性談判合同是附條件生效合同，是否未經批準不成立。銀行抗辯稱，競爭性談判合同是附條件生效合同，因上級行未批準，該合同不具備效力的理由不能成立。銀行在二審中認為，張某和A銀行順達分行簽署的文書已表明合作是附條件的，只有在條件成立時，處置拍賣才能產生法律效力。而2010年4月13日的拍賣因不符合所約定的條件，A銀行順達分行及時反饋給張某并按約定退回了張某繳納的保證金。在A銀行順達分行進行第二次、第三次處置拍賣時，張某或其公司參加，因競買未成功，退回了相應的保證金。由此說明2010年4月13日第一次處置拍賣無效符合法律規定，也符合雙方的約定，張某是認可并接受的。

原告抗辯，從A銀行順達分行于2010年2月2日在報紙刊登招標公告，到同年4月13日雙方簽訂的《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》，充分說明A銀行順達分行發出的是明確訂立買賣合同要約，鄧某、劉某的合伙人張某以最高報價242萬元中標，根據《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》第四條合作人的確定約定，依約鄧某、劉某成為A銀行順達分行處置資產的合作人，該談判現場說明對A銀行順達分行具有法律約束力。根據《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》約定，其性質為附條件履行合同，并非A銀行順達分行所稱的附條件成就合同。另外，A銀行順達分行退回交納的保證金是該行的單方行為，其不能證明附條件履行合同成立，更不能免除A銀行順達分行繼續履行合同義務。另鄧某、劉某及張某從沒有參加A銀行順達分行所稱的第二次、第三次處置拍賣，張某受其他法人單位指派，參加第二次、第三次拍賣是公司職務行為，其行為不影響鄧某、劉某主張的任何權利，也不能當然推定張某個人或鄧某、劉某認可或接受第一次拍賣無效。

原審認為，鄧某、劉某依照A銀行順達分行的條件，參與競爭性談判，并與A銀行順達分行簽訂了《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》等文書，《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》約定了雙方享有的權利及應當遵循的義務，具有了協議的性質，該協議系雙方真實意思表示，內容不違背法律、法規禁止性規定，為有效協議。鄧某、劉某系競爭性談判中報價最高者，A銀行順達分行應當依據該協議將鄧某、劉某確定為擬合作人。A銀行順達分行口頭向鄧某、劉某答復稱上級行未同意，依據不足。

二審法院采取了不同的態度，它分別分析了鄧某、劉某的兩個訴訟請求：一是請求確認雙方房產擬合作競爭性談判協議有效，二是將鄧某、劉某確認為A銀行順達分行處置房產的合作人。對第一個訴訟請求中雙方簽訂的《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》，雙方均無異議。對第二個訴訟請求中鄧某、劉某要求的確認為合作人的問題，經查，雙方簽訂的《A銀行順達分行抵債資產項目確定擬合作人競爭性談判現場說明》第四條中明確約定，競爭性談判中報價最高者，A銀行將其作為擬合作人，報上級行審批。本案中，張某作為擬合作人后，A銀行順達分行依約應繼續進行的程序為：報上級行進行審批，其上級行同意，張某在遞交書面申請后正式成為合作人。原審認定A銀行順達分行將鄧某、劉某確認為處置房產的合作人不當，應予糾正為擬合作人。至于擬合作人確定后，A銀行順達分行是否依約定履行了上報審批義務，A銀行順達分行與鄧某、劉某雙方仍存在較大爭議，應由雙方另行處理，不屬本案審理范圍。對于A銀行順達分行主張的本次交易標的已依法處置完畢的問題，因本案中鄧某、劉某的訴訟請求為確認其合作人的身份，故A銀行順達分行該主張與本案無關。

幾點啟示

從本案審理過程來看，銀行對抵債資產的招投標處理的管理應注意以下事項：

對于欠缺法定手續的抵債資產的處置應在有關公告中明晰銀行和參與合作單位的權利義務。尤其是銀行內部在抵債資產處置管理上有著嚴格的授權審批機制，因此銀行內有關協議文本和相關文書應該清晰地表明有關當事人在各個環節中為何角色，有何權利義務。本案中銀行的對方當事人應為“擬合作人”而不是“合作人”，這對于本案的訴訟有著極為重要意義。

在招投標的內部管理上，應嚴格防范操作風險，防止基層行未經上級行授權而擅自完成抵債資產的處置。銀行基層機構越權處置抵債資產的現象仍然時有發生，這一方面源于抵債資產處置的內部管理失控，另一方面也源于基層機構有尋租的利益沖動。銀行內部必須加強抵債資產的授權控制，并應強化越權或者濫用權利的問責機制。從本案銀行內部招投標操作管理來看，基層行在履行相關審批手續方面可能存在某些不足，或者上級行在審批有關申報上未能及時明確地回復，以致本案所涉及的抵債資產發生此次訴訟，并可能由此給銀行帶來一定經濟損失。

篇5

2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產轉讓協議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施以及院外零星土地轉讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉讓費55000元，王某某協助嵇某某辦理過戶手續，過戶費由嵇某某負擔等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任(無正主任)張某某作為見證人在協議上簽字。協議簽訂后，嵇某某按約支付了轉讓費55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標的物。后嵇某某又對上述房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協議違反農村宅基地相關法律規定應歸于無效為由向一審法院，要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機等。

訴爭房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設用地使用證外，其他無任何手續。嵇某某一直未獲得政府主管部門對宅基地轉讓的行政許可。淮安市淮陰區王興鎮王興社區居民委員會出具的證明顯示：嵇某某在王興社區居民委員會1組已有宅基地一處。

原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產轉讓協議，原告以55000元的價格將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施轉讓給被告等。協議簽訂后，原告按約履行了合同義務，但原告因此喪失了宅基地使用權，多次向主管部門申請新的宅基地均未獲批準。現原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協議違反了農村宅基地相關法律規定，應歸于無效，故要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機。

原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產轉讓協議合法有效，不應返還，且原告的超過兩年的訴訟時效。

審理結果

淮安市淮陰區人民法院審理認為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議中有關飼料機部分，系雙方真實意思表示，不違反法律規定，應屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據，依法不予支持。2.關于原、被告簽訂的房產轉讓協議中有關房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉讓必須報經政府主管部門審批準予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉讓，而原、被告對于宅基地轉讓至今未獲政府主管部門批準，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分，違反法律強制性規定，應屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據，依法不予采納。3.對于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權人，相對于村委會及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權的處分意思，法律法規并無農村宅基地使用權棄權的禁止、限制性規定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權意思已經實際履行。棄權作為單方法律行為，無需經他人許可即生效。既然宅基地失權，那么地上房屋的作價讓與也不得回轉。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請求。

一審判決后，王某某不服，以一審判決確認雙方所簽訂的協議無效是正確的，但在確認合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯誤為由，提起上訴。淮安市中級人民法院經審理認為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，上訴人享有訟爭房屋的所有權，依法屬于有權處分，上訴人也已實際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務，合同已實際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經濟組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權的轉讓雖然沒有經過該集體經濟組織的批準，但時任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協議的見證人在協議上簽名，應視為該集體經濟組織的一種認可，盡管此種認可形式與法律意義上的批準有所區別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實際對該房屋及附屬設施進行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設房屋，后因未履行審批手續而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協議違反法律、行政法規為由主張該協議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評論

本案爭議焦點為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議的效力；2.如果協議無效，財產是否應予返還。在討論此兩點之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現狀。

一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現狀

目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標的完全一致的幾乎沒有。

二、關于協議效力

從本案來看，協議中約定的標的物包含兩個方面，一方面是飼料機等動產部分，由于該動產買賣并不違反法律規定，是雙方真實意思表示，應屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實務界，其效力爭議較大。司法實踐中關于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點。

1　合同有效說

根據我國《合同法》的規定，一項有效的買賣合同應具備如下要件：一是合同內容是買賣雙方的真實意思表示；二是買賣雙方具有相應的民事行為能力；三是賣方對買賣標的物具有處分權；四是合同內容不違反有關法律、法規的強制性規定。在農村私房買賣過程中，一、二項要件極少發生不滿足的情形，爭議的焦點往往集中于三、四項。該說根據財產所有權是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利這一定義，認為農村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權是不言而喻的。如果該農村集體組織成員已經全部轉化為非農業戶口，則集體土地所有

權依法歸于消滅，國家取得土地所有權，相應地原有的宅基地使用權也轉化為國有土地使用權，而國有土地使用權可以隨房屋自由轉讓，因此，限制集體土地使用權轉讓的法律規定即無適用余地，買賣合同有效的第四項要件也得以滿足。由是買賣合同四項要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉移給買受人占有、使用，并交付了權利憑證(集體土地建設使用證或宅基地使用權tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標的物――農民集體成員宅基地使用權出讓違反了法律的強制規定而無效，進而主張返還宅基地使用權及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應協助買受人辦理登記過戶手續，徹底完成房屋的交付。

2　合同無效說

根據上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚未轉為非農業戶口，農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔保法》第37條以及1999年國務院的[1999]39號文《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同違反了法律的強制性規定，損害了集體的利益，應當歸于無效。

3　部分有效說

該說認為，根據《民法通則》第71條，出賣人有權處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權，但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權。當發生國家征收集體土地時，可以根據不動產評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4　效力待定說

在買賣合同成立后，對于移轉房屋所有權的合同，已經轉移占有并伴有交付等行為，應認定其履行完畢。對于移轉宅基地使用權的合同，應當參照《合同法》第51條，以集體成員無權處分為基礎，認定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點，即雙方房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效。當然，本案中，因為合同當中約定的標的物還有飼料機等動產，從整個合同來講，應當是部分無效，即房屋等不動產部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個概念。

之所以采納無效的觀點，概括起來主要有以下幾個理由：第一，農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。第二，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，目前有關法律規定在土地使用權轉讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權的角度來講，《物權法》第152條規定：“宅基地使用權依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施”。第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。從這些規定來看，可以知道宅基地使用權具有有限性。宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利，而不能將其出賣或轉讓。也就是說一般情況下不具有處分權。

事實上，最高法院物權法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權轉讓糾紛，應當把握以下原則。1.宅基地使用權不得單獨轉讓。在下列情況下，轉讓農村住房和宅基地使用權的，應當認定為無效：(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效；(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；(3)《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準，擅自轉讓農村住房和宅基地，未征得本集體經濟組織同意的，應認定無效；(4)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效；(5)受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。2.轉讓宅基地使用權，必須同時具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)；(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；(4)轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。

另一方面，從不動產登記要件來看，《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”。從這些規定來看，國家既強調了不動產要采取統一登記制度，同時也考慮到我國目前現實的國情。即當前大多數地方仍然實行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權，對此，法律還顯得很蒼白。因此，對照本案，顯然以認定無效為宜。

三、合同無效后的處理

《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。因此，合同被認定無效以后，雙方各自返還財產應屬于常態的一種處理方式。無效以后主要審查的重點在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應更多地考慮地上房屋的現狀與合同履行的時間長短。

2007年4月9日，全國民事審判工作座談會要求，對于以自己不履行合同約定的義務，違背誠實信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經濟上占任何便宜。江蘇省高級人民法院于1995年通過的《關于當前經濟審判工作中若干問題的討論紀要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標的一致；其二，購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了

拆遷補償款；等等。

針對上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現實，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會效果，判決以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實信用，進行惡意抗辯，一般原則是以認定不返還為主，尤其是當前征用、拆遷行為日益增多而導致的合同糾紛，不能因當事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當利益。因為誠實信用原則的立法目的，就在于反對一切非道德的、不正當的行為，維護商品經濟和市民社會生活的正常秩序和安全。因此，從這個角度講，完全可以把誠實信用原則表述為反不正當行為的原則。

四、對案例的具體分析

《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。因此，在農村集體土地房屋買賣問題上，《物權法》立足于保護農民的基本生存權，再次確認了我國現行的土地管理制度，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關于房屋等不動產的買賣協議，違反了《物權法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規定，屬于《合同法》第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”的情形，因此，該房屋買賣協議被確認無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經支付了一定的對價，亦不存在折價補償的問題。

參考文獻：

篇6

農村宅基地使用權流轉問題在法律界和實務界一直引發爭議。學者們反對宅基地使用權流轉的原因很大程度上是基于宅基地使用權的保障功能和福利性質，是為了避免土地性質改變，交易失控，最終危及農村治安和社會穩定。然而農村宅基地使用權地下市場已經形成，中國法律規定落后的局面亟待解決，最終實現宅基地使用權的合法化，盤活農村經濟。

二、農村宅基地使用權流轉法律制度的構建

民法認為，農民擁有宅基地使用權就能夠在宅基地上建住房并且處分其住宅。如果農民處于某種緊急況需要出賣房屋則根據房隨地走的原則只能將土地使用權與房屋一同出售，且出售對象僅限于本集體內部組織成員。但在一些發達地區的農村及城鄉結合部已經出現了宅基地轉讓、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置換。法律現象已經存在，相應的法律規范也就呼之欲出。實現農村宅基地使用權的流轉需要考慮以下方面:

(一)明確宅基地的集體所有權和農民的用益物權

1．宅基地的所有權歸集體經濟組織宅基地的所有權歸農民集體經濟組織，這是顯而易見的

但是，由于我國法律對于這個所有權歸屬沒有明確規定，并且集體經濟組織中的分支過于復雜，包括村集體和城鎮集體等等，這種權利歸屬反而變得十分模糊。甚至有一些地區認為宅基地所有權歸國家，從而出現一些基層政府越俎代庖與民爭利的現象。我們現在擺在第一位的任務就是完善相關法律制度，明確農村宅基地所有權的歸屬。這種規定應當根據實際情況具體到哪一級哪一個地區的村集體，同時，應當明確農村集體經濟組織對于宅基地所有權的管理權利和管理義務。最后，這些法律規定應當明確我國集體經濟組織的土地所有權與國家土地所有權應當同權同價。

2．農民對宅基地使用權具有用益物權

農民對于其所擁有的宅基地使用權具有用益物權，這是來自物權法的明確規定。但是，眾所周知，用益物權包括占有權使用權收益權。但是我國物權法中卻規定了農民對于宅基地只有占有使用的權利，而無收益權。宅基地以及地上房屋是農民的主要財產，但由于農民對于宅基地使用權無收益和處分的權利，根據房地一體的原則，這也限制了地上房屋的買賣和出租。在這些農村改革試點中，對于宅基地和地上房屋進行買賣獲得收益后往往只對房屋進行補償，農民未能真正享受土地出讓獲得的收益。

(二)修改現行法律，制定宅基地流轉的具體制度

我國現行法律對于農村宅基地的規定僅限于憲法，物權法和土地管理法以及民法通則的一些十分簡單粗略的規定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位階僅比較低的暫行規定。而土地管理法中關于一戶只能擁有一處宅基地和限制房屋買賣禁止宅基地使用權流轉的規定也早就不符合歷史和現實。通過繼承，一戶農民會擁有多處宅基地，土地的隱形流轉也早就存在。因此，應當及時制定允許宅基地流轉的制度，這些制度的內容包括:

1．明確農村宅基地受讓主體范圍

農村最低生活保障制度在廣大農村開始試點并逐步建立起來，而宅基地制度的福利性質逐漸減弱。如果仍舊依照現行法律規定宅基地只能在農村集體經濟組織內部成員之間流轉，基于農村集體經濟組織成員均可依法免費申請宅基地，在農村顯然無法形成有效的宅基地流轉市場，宅基地流轉毫無價值。只有突破這個主體限制，將宅基地主體擴大到城鎮居民，制定法律允許城市居民取得宅基地使用權，是集體經濟組織的成員，才能逐步建立一個健康有效的宅基地流轉市場。當然，為了避免城市居民炒賣宅基地，應當對城市居民受讓宅基地使用權的面積數量加以法律控制。既確保農民住宅用地，也適當將宅基地引向擁擠的城市。力求達到城市住房壓力與農村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主體能否取得宅基地使用權還需要深入分析。

2．明確農村宅基地使用權流轉方式

由于城市居民無法通過申請獲得農村宅基地，所以法律在擴大宅基地受讓主體的同時要增加宅基地流轉的方式。將農民通過原始申請獲得的宅基地排除在外之后還有入股、抵押、出賣、租賃、繼承。由于我國奉行一戶一宅的政策和房隨地走的原則，因此宅基地上的住宅買賣之后，宅基地使用權應當一同轉讓。但是為了避免失地農民陷入失去生活保障的困境，轉讓宅基地必須符合嚴格的條件例如生活不受影響的證明，宅基地轉讓后所得價金由農民和村集體按比例分配，受讓主體禁止改變土地用途，為防止倒賣土地，宅基地使用權出賣后一定時間內不得再次出賣。并且買賣合同需要在有關土地管理部門備案。

(1)入股方式:宅基地使用權入股一般是通過兩種方式。

一種是以集體經濟組織名義將宅基地使用權作價入股與投資者創辦企業。另外一種方式是將宅基地使用權作價創辦股份有限公司。宅基地收入除去基礎費用之后由宅基地使用人企業和村集體三方分紅。當然，宅基地使用權流轉在短期內可能造成地方政府因無法征收宅基地而導致收入減少財政失衡，但從長遠來看，允許宅基地使用權流轉不僅能發揮土地的財產本質還能夠增加農民收入，促進農村經濟發展。

(2)抵押方式:抵押權設立的依據是合法的抵押權合同。

宅基地使用權人與受讓人之間訂立合法的宅基地使用權流轉合同，抵押權即成立，但必須保證集體組織成員的優先權。抵押權的主體應當擴展城鎮人口。就抵押權的實現方面，法律應放開對受讓人身份的限制。法律應當允許宅基地使用權進行抵押當農民抵押自己的宅基地同時宅基地使用權一同抵押，這樣有利于及時解決資金困難擴大融資渠道，盤活農村經濟發展。

(3)出租方式:宅基地使用權人通過與受讓人簽訂宅基地使用權租賃合同。

通過合同自行約定租賃的期限費用但不得改變宅基地使用權的用途，簽訂的租賃合同必須向有關的土地管理部門進行備案。

(4)置換方式:在廣東地區曾有一個“雙棄模式”

即農民放棄宅基地使用權獲得城市住房，放棄土地承包經營權獲得城市最低生活保障金。這種雙棄模式有利于促進城鎮化建設有有利于保障農民的生活。

(5)繼承和贈與方式:依照民法規定，村民可以通過繼承和贈與而獲取宅基地。

城市居民也應當能夠成為繼承與贈與的主體，但是為了防止一戶多宅的現象和惡意流轉現象的發生，法律應當要求繼承房屋的主體繳納一定數額的價金。

3．宅基地使用權流轉過程的管理監督制度

對宅基地使用權流轉過程的管理和監督就是對宅基地使用權流轉過程進行監督管理。對矛盾糾紛予以解決。為了防止宅基地使用權流轉過程中的一些主體違反法律規定暗中交易，改變宅基地的用途，將集體所有的宅基地甚至是耕地轉變為建設用地，或者是受讓土地而不進行開發，任由國家土地流失的現象發生，應當建立處理宅基地使用權流轉糾紛的仲裁機構，以仲裁方式配合司法部門解決宅基地流轉過程中的各種矛盾糾紛。

(三)建立農村土地交易市場實現宅基地使用權流轉

為了實現農村宅基地使用權的合法流轉，而不是僅僅限于紙上談兵，就應當建立一個合法長期的土地交易的合理平臺。北大經濟研究中心周其仁主任建議將農村建設用地包括農村宅基地集中起來建立土地交易市場。這些土地交易場所通過法律批準設立，是實現宅基地使用權流轉的專門場所，旨在實現土地同價同權公開交易。進入土地交易場所的土地必須滿足三個條件:

1、土地所有人擁有合法的土地使用權。

2、土地用途是農村建設用地而非耕地或農地。

3、土地是建設規劃節約而來的土地。這樣才能有效防止耕地減少，土地性質和用途改變等問題。但是創辦土地交易所也同樣存在一定風險和難處。例如如何確認那些使用權存在爭議的土地，轉讓宅基地使用權所得的價金在村民之間按什么比例分配，以及如何確保農村宅基地使用權的交易費用完全由農民受惠而不受侵占和盤剝。這些問題需要在土地交易所進行試點的過程中逐步解決。1．宅基地使用權隨房屋流轉房隨地走是我國農村移轉房屋所遵循的原則。在轉移房屋所有權時，房屋所占的土地也一并轉移。但是法律對于房屋轉移并沒有明確規定。如果不明確規定宅基地使用權流轉合法化，那么對于房屋受讓人來說，他所取得的房屋所有權也是不完整的。2．宅基地使用權單獨流轉宅基地使用權能否單獨流轉法律并沒明確的規定。在發達地區的農村及城鄉結合部，這種宅基地的隱性市場發展得越來越龐大，農民基于經濟利益的驅使自發地出賣自己多余的宅基地使用權。社會現象他已經存在，但法律規定卻相對空白。極易產生糾紛，擾亂社會治安。

(四)建立有期限有償回收制度，解決土地閑置問題

根據我國現行法律規定，一戶只能擁有一處農村宅基地。然而，在廣大農村集體組織成員基于贈與繼承買受等方式獲得宅基地一戶多宅現象超過批準面積建房及未經批準違法占地建房的現象十分嚴重。一方面超標的的宅基地無法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，則土地更為緊張。這種超標的行為與一戶一宅規定相違背。而使用權是一項他物權，期限特定。因而只能通過有償有期限地使用農村宅基地的方式解決這個一戶多宅的問題。宅基地使用權的有償是指農民通過合理方式獲得多余一戶的宅基地使用權后應當按照一定比例和期限繳納合理對價，對于超過批準建造的面積而建造的房屋應當對超出部分繳納費用。而有期限是指農民宅基地使用權在閑置的較長時間未能得到合理利用，則可以由國家負責收回，另行分配給其他依法申請宅基地的村民。宅基地的功能在有明顯的保障性，而一戶多宅的現象顯然超越了保障功能而造成土地的閑置和浪費，只有通過有償有期限使用農村宅基地才能解決這一問題。

(五)完善農村社會保障制度以社會保障代替宅基地保障

鑒于農村宅基地使用權的社會保障制度具有福利性質，一些持反對意見的專家學者擔憂農民在轉讓自己的宅基地之后，失去生活保障，從而對社會治安造成影響。其實這種憂慮是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用權流轉不是保障生活的主要方式

農民作為一種理性經濟人，如果無法保障自己的生活就不會輕易轉讓自己的住宅和宅基地使用權。與此同時，如果農民處在急需資金解決生活困境的情況下，禁止宅基地使用權轉讓也顯然不能解決問題。故不應以保障農民生活為由禁止宅基地使用權流轉。

2．以全面社會保障代替土地保障剔除宅基地保障

篇7

您好！我叔叔50多歲，一輩子光棍一人，身體一直很好，可以照顧自己。但是幾個月前，他因車禍而死亡，我作為他侄子，又是他唯一的親人，就把他的后事辦了。前幾天，我把村里他那兩間破房子扒了，打算在我叔的宅基地上建一處新房，可鎮土地所等有關單位出面阻止我建房，我說這是俺叔的老宅子，我有繼承權，可他們說農村宅基地不可以繼承。請問，他們說的對嗎？

膠州 王廣生

王廣生：

您好！你所提及的宅基地繼承實際上是指宅基地使用權的繼承。我國《繼承法》規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。”可是農村宅基地的使用權不是一般的“財產”，而是“特殊的財產”。首先因為宅基地使用權具有很強的人身依附性，它必須因具有農村集體經濟組織成員資格而取得，因集體經濟組織成員資格的失去而失去，不產生在不同農民個體之間的流轉，即不可以繼承。第二，我國農村宅基地使用權主要是為了保障每戶農民的居住需求，具有社會保障功能，如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大，違背了土地管理法關于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關規定。據此，農村宅基地不能算作遺產，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導致其對宅基地的繼承。而你已經扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對其宅基地進行繼承。

房產贈給妻子未過戶，

離婚時可撤銷贈與嗎

律師：

您好！2007年6月，我與女友登記結婚。婚后，我們住進了我父母買給我的商品房內，該房產是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內購買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還。婚后我倆簽訂了一份協議，內容是：該房產變更為夫妻共同財產，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實義務導致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權。但我倆的感情并未經受住時間的考驗，前不久妻子向法院離婚，要求該房產歸她所有。請問，這套房產一直都登記在我的名下，沒有辦理過戶，我是否可以撤銷當年與妻子的贈與協議？

煙臺 李鑫

李鑫：

您好！依據我國婚姻法司法解釋，該房產是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個人名下，應當認定為你的個人婚前財產。你與妻子簽訂的這份協議的內容是將房產的一半贈送給了自己的妻子，該協議的性質是贈與合同，但是根據我國《合同法》的規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前，可以撤銷贈與。因為你們沒有辦理過戶手續，作為房產所有人你可以隨時撤銷贈與。在實際生活中，有關婚姻家庭內部事宜的協議，往往會涉及財產權屬條款，而贈與合同又往往在有親密關系或血緣關系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈與問題特別規定，因此，類似協議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關規定。

“合同期不得懷孕”

屬無效條款嗎

律師：

您好！我朋友是位準媽媽，已經懷孕4個多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動合同。我朋友找到賓館負責人，對方卻拿出勞動合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內不得懷孕，否則賓館有權解除勞動合同。”負責人告訴我朋友，她違反了合同期內不得懷孕的規定，因此被解雇。我朋友很無奈，想問一下律師，合同里的該約定符合法律規定嗎？

棗莊 張娜

張娜：

您好！賓館與你朋友簽訂的勞動合同存在“合同期內不得懷孕”的條款，雖然說在簽訂合同時雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權，違反了我國憲法和其他相關法律的規定。本案中，雙方簽訂的勞動合同的內容違反了憲法、婚姻法、婦女權益保障法、勞動合同法等相關規定，因此合同無效，對你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動合同。

小學生就餐被燙傷

飯店未盡注意義務應擔責嗎

律師：

您好！去年我們村小學組織六年級一批書法較好的學生到周圍幾個村子義務給村民寫春聯，中午村干部安排老師和學生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學生小波在衛生間門口被上樓送菜的飯店服務員碰上，燙傷了脖子，被送到醫院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫藥費而拒絕支付其他費用。現在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請求法院依法判令其給付護理費、交通費、住院伙食補助費、精神損害賠償金、后續治療費合計20016元。請問律師，飯店應當承擔責任嗎？

菏澤 趙芳

趙芳：

篇8

[論文摘要]隨著我國在社會主義市場經濟的軌道上越走越遠，農村中逐漸出現諸多嚴峻的現實問題，其中一個突出的熱點即是宅基地使用權制度。農村宅基地使用權利用的現實情況表面復雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國農村土地制度與市場經濟體制的差離及公平與效率的失衡協調。

我國農村土地制度一直以來是社會及學界討論的重點，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關農民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會主義市場經濟的深入發展，農村宅基地制度所引起的各種社會紛擾和理論困境愈多，各界對此的爭論愈大。本來寄希望于近期出臺的物權法，可以在此方面予以明確和發揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權法在宅基地使用權制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規的規定。新的立法的簡單、粗陋使得農村宅基地及其使用權制度的改革仍然處于停滯的狀態。同時相繼出現的各種新的糾紛和關涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續思考農村宅基地制度的改革方向。本文從當前嚴峻的現實出發，淺析我國宅基地使用權制度的隱含矛盾，探討其應當發揮的社會作用，分析思考問題的癥結所在，以求解決方案。

一、我國宅基地使用權制度的現狀和問題

（一）宅基地制度的立法現狀

當前關于我國宅基地問題的法規政策主要有憲法、物權法、土地管理法的規定和國務院及相關部委、下達的若干規定和意見。它們共同對我國農村宅基地及使用權做出了一定程度的規范和指導。總結起來主要是這樣幾個問題。

從其性質上講，宅基地使用權是一種用益物權。我國農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。確立了宅基地所有權在于農民集體。享有宅基地使用權的農民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權，因此其只能是用益物權。

宅基地使用權的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮居民直接買賣宅基地。這項規定是為了保障農民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時防止炒賣農村宅基地的不法行為危害到農民基本利益。宅基地使用權的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經過行政審批程序且無需繳納宅基地使用權的出讓費用。但其二次流轉受到限制，宅基地使用權不得單獨轉讓，單獨抵押、繼承，也不得單獨出租。

宅基地使用權只能用于建造農村村民的個人住宅，而且應當盡量使用村內的空閑地。不得不占用耕地的必須經過審批。使用權的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權益。宅基地使用權如果沒有法律規定的特殊原因不能被任意收回。

以物權法、土地管理法為代表的法規政策對宅基地使用權的規定旗幟鮮明地以保障農民的基本居住需要為目標，所規定的取得無償的福利性、流轉范圍和方式的限制性無不體現對農民基本利益和農村穩定秩序的保障和維護。從設定之初我國社會和農村生產生活的基本情況來看，立法的出發點和立足點是正確并且適當的。

（二）宅基地使用權的實踐問題

1.宅基地使用權的取得和直接利用

《土地管理法》等規定宅基地使用權的創設實行嚴格的行政審批制，即由申請人提出申請，集體土地所有權人同意后，經鄉鎮政府審核，最終由縣級人民政府土地管理部門批準。這種嚴格的審批制將權力集中在政府手中，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監督管理。但實踐中宅基地的具體分配中出現的問題呈現兩個分化極端。一種情況是宅基地使用權基本上由村干部把領大權。在宅基地的審批過程中，鄉鎮干部及村干部、越權劃撥的現象嚴重。鄉鎮干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農民的利益。另一種極端情況是作為責任主體的村集體沒有對農村宅基地盡足夠的監督義務。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴重。農村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態，與農村宅基地所有者的管理能力低下不無關系。特殊的個別地區人口遷移流動較快，農村中房屋閑置、宅基地申請量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農村經濟生活的開展。

當前在某些大中城市的郊區愈演愈烈的小產權房問題更是與當地的集體土地管理者如村委會、鄉鎮政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規定，無法取得正規房產部門發放的產權證的房子由村集體或鄉鎮集體的領導班子直接籌劃修建，目的是為當地牟取經濟效益。城市及外來人口大量購買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產權結構處于模糊不清的狀態。

宅基地的管理缺乏規劃基礎。農村建房無序，規劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設規劃的嚴重滯后，農村村民住房建設出現混亂的狀態難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴展。一是呈線型擴張，即農民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴張，新建住宅不斷向村莊外擴展，村莊周圍新房林立，村莊內部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]

與此相應的，實踐中對于如何處理使用權人建造與住房的居住生活有關的其他建筑物和設施方面也還有些疑問。如農村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養少量家禽等家庭經營活動。那么是否允許宅基地使用權人在必要的范圍少量超占土地，這個必要的范圍如何控制都成為操作的難點。

值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區的由市縣級政府直接牽頭力推“農宅公寓化”。“農宅公寓化”全面引入了城市地產的積極因素，開啟以福利性手段革新農村人居現狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內涵。但農宅公寓化同樣引起極大的爭論和一些現實的問題。如出現的強迫農民拆遷、住進公寓后的農民就業、土地新的浪費等等問題。要想推動順利發展，農村地產需要邁過的“坎”還有很多。①

2.宅基地隱形流轉和產權糾紛

以北京為代表的一些大中型城市，由于外來務工人員較多和日益上漲的超出普通購買者承受底線的商品房價格，導致這些城市的近郊區附近出現了大量的農宅流轉，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農村以租賃為主，租房者主要是外地務工的農民工或經商者。購買農宅的則有知識分子和白領階層(包括公務員)，買房或是用于成家或是當作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場所辦公；農宅的購買者中還有不少是外省市人，他們為了在北京長住，但又無法承受高價的商品房，只好購買相對便宜得多的農宅。從法律和各項規章制度來看，國家早已明確了城鎮居民不得購買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農民對于宅基地上其所建造的住房享有所有權，可以自由地買賣出租，又因為我國實行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權問題，導致購買者對自己購買房屋后享有的物權權利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產所有者一樣享有該房產所處土地的使用權。由此引起的糾紛也使得購房者的權益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。

正如上文現象所體現的，具有典型物權性質的房屋所有權和物權性質模糊不清的宅基地使用權之間法律規則的矛盾沖突在實踐生活中已經發生了明顯的沖突。主要體現為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務。或者出賣人，要求以未辦理宅基地使用權變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產開發或工業小區建設，農村房屋所有人可以得到一筆遠高于房屋出售價的拆遷補償款時，原所有權人訴至法院要求確認房屋買賣合同無效從而收回房屋。由于法律法規的不健全，對農村私房買賣合同的效力形成了認識差異導致實踐中的審判標準和結果不同[2]。另一方面，長期無法明確宅基地使用權的物權性質，進一步又影響了農村房屋登記工作，未登記房屋的權利狀態不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農村房屋買賣糾紛的解決。

3.宅基地取得法定方式單一性和實得方式多樣性的背離土地管理法、物權法規定農村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經過行政審批程序無償獲得。但該條文明顯沒有考慮到實際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權享有人手中附帶地獲得宅基地使用權，并且這些方式實際引發了一些法律上的難題。

最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈）附隨取得的宅基地。根據法律的規定，無論是城鎮還是農村，公民對宅基地只享有使用權，沒有所有權。即宅基地不屬于公民的個人財產，不能轉讓和買賣，也不發生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權的合法財產，當然屬于《繼承法》第3條規定的遺產的范圍，房屋是可以發生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權合法轉移，宅基地使用權也隨之轉移。而這又與宅基地取得的身份性發生了沖突。有的學者認為繼承人繼承房屋的所有權之后，宅基地使用權人仍然由其繼續使用，當所繼承房屋滅失時，宅基地所有權享有者集體組織有權收回使用權。有的學者提出，結合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內被繼承房屋的所有權，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權。如果同時出現這兩種繼承人，他們對被繼承的房屋不能成立共有關系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調整由集體組織自行處理，待發生拆遷時，各繼承人可對拆遷款進行分割。同樣的規則適用于受遺贈的情況。

比較這兩種觀點。可以看到其首要區別在于是否區分繼承人的身份。從宅基地使用權取得的身份性來看似乎首先區分繼承者身份更加順理成章。但區分身份的目的在第二種觀點看來是為了確定繼承人獲得所有權還是使用權。那么區分身份的缺陷就是很明顯的了。農民對宅基地上自己建造的房屋毫無疑問享有所有權，繼承人對房屋的繼承人根據繼承法的規定當然繼承房屋的所有權。而區分繼承人的身份剝奪了繼承人本應該享有的所有權，降格為使用權是沒有依據的。只是由于國家城鄉土地制度不同，為了平衡繼承權與集體經濟組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權益和實質公平在國家的管理制度面前被無情地犧牲，實在有違法理精神。個人不贊同第二種觀點的處理方法。

相較而言，第一種解決方案雖然有可能導致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權的存在聯系起來，既不違背繼承規則，又為集體組織行使權利留下了空間和機會，折中的效果更好。

二、宅基地使用權問題的解決方案和理論探索

（一）“房地一體”的例外調整

雖然我國理論界和實務界早已經確立了“房地一體”的房屋和土地使用權流轉原則。但在現實中面對農村宅基地制度的特殊性時遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。

很明顯的，物權法第146條和第147條是有關建設用地使用權的規定而非宅基地使用權，所以這里所反映出來的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權的流轉。即使是由房地不可分離的自然屬性推導出的房地一體的規則也不是不可動搖的金科玉律，也就是說我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權自然由購房者所有。同時，由于根據法律規定買受人顯然不能取得宅基地使用權。那么宅基地使用權可以依然保留在出賣人農民手中，但是出賣人不能行使該使用權，同時也不能再申請一塊宅基地。即法律直接給出賣的農村私房的宅基地使用權設定限制。并且法律承認房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權變更要求收回房屋。必須注意的是當非因公共拆遷原因導致宅基地上的房屋被拆除時，則宅基地使用權也同時消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請宅基地。但考慮到確實有需要的，可以予以批準，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強制性規定買賣合同無效。這樣買賣雙方對自身的買賣行為都負上了對等的義務，同時也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權依據法律的直接規定，當事人不得、不需也不可能對宅基地的使用權問題自我約定。

該方案不可回避的一個問題是，出賣人通過買受人出資應買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規避了房屋轉讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權的法律強制性規定。而且這種方式早在國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》已經明確規定為違法行為。但該答復作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時過境遷，1990年與現在相比，土地和房產市場的開放程度不可同日而語，突破這一解釋也有實在的現實基礎。

（二）宅基地使用權福利性與財產性、公平和效率的動態平衡

“我們應該看到中國農地的雙重功能，它不是一個簡單的生產資料，不是一個簡單的財產，更主要的，它是對農民的保障。這應是大多數人的共識，但這個共識之下有一個潛臺詞——國家目前無力對農民提供保障,只能通過制度安排的方式解決農民利益問題，而城市的居民國家要提供物質保障。這種傾斜構成‘中國特色‘的一部分。”[3]總的來說，當前農村宅基地使用權問題是以下三對矛盾關系在社會生活中的反應：農民基本生存保障與農民經濟生活發展的矛盾、土地基本使用權與土地發展權的矛盾、土地權利設定時的政治立場和土地權利利用時的經濟追求的矛盾。筆者認為，由于農村基本社會保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權利利用成為僅有的幾項保障措施。國家站在農民利益的立場上實實在在的為農民著想，采取限制宅基地流轉的方式來保障農民最基本的居住權利和要求，同時也維護了農村社會秩序的穩定。這一考慮更多的是從政治和社會基本利益的角度出發。但當我國逐漸步入市場經濟的發展軌道，市場經濟關于資源優化和配制的效應發揮出來，各種社會主體在利用這一市場機能紛紛獲得利益之際，農民們卻因為自身擁有資源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場經濟的大潮中被排斥被邊緣化。農民手中最重要的資源便是土地，但是當前城鄉二元的土地制度使得農民在獲得基本利益保障的同時卻無法利用土地資源獲得經濟生活的進一步多樣性發展。宅基地使用權的福利性嚴重制約了財產性的發揮。相應的從土地方面來說，土地基本使用權利和發展權利失衡。國家設定權利時的出發點是無可厚非的，然而當過去的基礎情況發生重大變化，城鄉二元結構的壁壘逐漸在被打破時，再堅持禁止流轉反而對農民的真正利益不利。既然上位的國家政策沒有相應的做出調整，作為社會經濟主體的農民不甘于參與市場的主動權被不合理的壓制，主動尋求法律政策的灰色地帶，各種農宅流轉形式的興起其實就是這種利益訴求的體現。

于是針對社會主體在經濟生活中自發的利益需要，國家依靠單純的禁止，堵而不疏已經行不通，也不合法理依據。國家立法和制定政策的價值取向應該從公平向效率傾斜，充分考慮到農村、農民新時期的發展利益和效率利益。權利本位的法律追求在于保障民事主體的個體利益和自由，實現財產效益的最大化。兼顧義務是強調民事主體履行財產的法定義務或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚而不是放棄權利本位為前提的[4]。以效率為先導，創造市場經濟條件下財富利益的增長才有可能，個體權利的充分自由發揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。

忽視我國的基本國情，完全不從農民的基本權利和基本利益出發，只是將資源完全交托市場配制，放棄國家的宏觀調控和管理組織職能是不正確的。但過分強調人多地少的國情，政策在效率與公平之間不當地傾斜于公平，最終導致的結果是城鄉經濟發展水平在拉大，農村居民與城鎮居民的實體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農村中的社會主體雖然將農村土地流轉與割裂的大市場聯系起來，但自發性帶來的盲目、浪費造成的問題多多，此時應該是輪到國家對此加以引導和規范的時候了。更何況除流轉問題以外，宅基地問題還有很多是因為缺乏相應的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國家和各級政府采取有效完善的規制措施。

三、結語

農村宅基地使用權改革必然是要放在農村土地制度和社會制度的整體構建中考量，是一個長期且復雜的過程，單單依靠物權解決方法和力量不夠，重要的是要將農村社會保障和農民發展利益掛鉤，而這一問題還需要在實踐中進一步探索。

[注釋]

①這些“坎”一般有三個：住進新公寓的“觀念坎“、“農宅公寓化”適用地區的“產業坎”、農村勞動力轉移的“就業坎”。參見：邊疆.農宅公寓化，警惕借“新農村建設”刮風[J].中國地產市場，2006，（3）.

[參考文獻]

[1]何玉婷.流轉：農村宅基地的改革路向[J].法制與社會.2007，（3）.

[2]陳特.宅基地使用權[A].張柳青，單國軍.物權法審判實務精解[C].北京：中國法制出版社，2007.

篇9

產權清晰是市場交易的前提。應該對現有的農村宅基地進行全面梳理，依法確定宅基地的權屬范圍，明晰宅基地使用權的主體，保障交易的安全性。要從立法上賦予農民宅基地流轉的權利，最終建立起均質、統一的城鄉土地使用權權利體系。明確宅基地可以流轉的具體條件，對符合條件的宅基地和房屋，依照規定完善確權及登記發證手續，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地進入土地交易市場。

有選擇地穩步推進

宅基地抵押市場的發展

在目前農房抵押融資機制尚在試行的形勢下，要盡量選擇建制鎮沿街、城市規劃區內、主干道兩側等商業價值高、較易變現的農房辦理抵押貸款。商業銀行在發放貸款時也要對農戶的個人信用進行審查，考慮個人的還貸能力，可以推行農戶聯保制度，分散法律風險。另一方面，宅基地使用權抵押融資在滿足農民融資需求，發揮宅基地使用權生產要素功能的同時，也加大了農民失去居住保障的風險。有關部門應當加強對抵押農民居住的關切，防止出現因喪失宅基地和房屋而居無定所影響社會和諧穩定。

科學設計宅基地抵押的制度

設計抵押制度時應明確抵押各方主體權利義務，規范宅基地使用權抵押的程序，尤其是明確抵押權的實現條件。如果農戶到期不能償還銀行的貸款，銀行應給農戶一個寬限期。這個寬限期可以參照留置權的寬限期，即至少不少于兩個月的寬限期。在這個寬限期內利息照常計算。如果寬限期屆滿后，還不能清償貸款，銀行可以要求集體經濟組織以合理的價格回購。這樣既降低了銀行的風險又給集體經濟組織收回集體土地的機會。

完善農村社會保障體系

宅基地使用權抵押融資作用的有效發揮，需要一個完善的農村社會保障體系做支撐。雖然我國農村醫療、養老等社會保障已經初步建立，政府關于農村的優惠扶持政策力度不斷加大，但總體而言，我國農村社會保障體系現階段仍然存在很多問題。國家應盡快改革戶籍制度為根基的城鄉二元管理制度，建立農村養老保險、優撫安置、醫療保險、最低生活保障、社會福利、社會救濟等保障制度，使離開土地的農民有可靠的生活來源，為宅基地使用權有效流轉創造良好的社會經濟條件。

（作者系山東建筑大學法學院副教授）

湖南首頒土地“長久證” 宅基地等土地可信托流轉

2012年6月26日，湖南益陽市委書記馬勇親自為該市沅江草尾鎮的村民代表頒發了包括《農村土地承包經營權證》、宅基地《房屋所有權證》在內的“四證一圖”，這是湖南省首批頒發的長久不變的土地確權證。自此，農村土地承包經營權、房屋所有權等成為了農民真實擁有的物權。

據了解，以土地信托流轉為特質的“益陽模式”已在益陽農村多點開花，其改革直指農村土地產權制度。在馬勇自己看來，這是“農村土地制度的又一場深刻變革”。

全省首頒“長久證”

6月26日，沅江市草尾鎮四民村九組村民張兵和6位村民代表鄭重地在“魚鱗圖”上按下了自己的手印，并領到了四個“紅本本”――《農村土地承包經營權證》、《房屋所有權證》、《農村集體土地所有權證》和《農村集體土地使用權證》。

魚鱗圖上，確定了每家土地的具置；《農村土地承包經營權證》確定農民享有長久不變的土地承包經營權；《房屋所有權證》使農民擁有了像城市居民一樣的房屋所有權；而《農村集體土地所有權證》和《農村集體土地使用權證》則把長久不變的土地所有權和使用權界定給明確的村、組集體。

益陽市委政研室副調研員符立賢分析，在實行家庭聯產承包經營責任制之前，農村土地的所有權和經營權是重疊的，但都不歸農民所有；實行家庭聯產承包經營責任制后，所有權同承包經營權分離，所有權歸集體，農民享有了包括占有權、使用權、受益權等在內的土地承包經營權，這種兩權分離，解決了農民的溫飽問題。

但農民享有的這兩種權益，一直是缺乏憑證的。益陽確權頒證，則在全省首次以證書的形式，確定農民享有長久不變的土地承包經營權和使用權。

而隨著這一長久權限衍生的是，從此農村新生人口不再分配土地，土地承包經營權和使用權只能通過繼承權的方式延續。

確權頒證直指土地信托流轉

湖南益陽的確權頒證，其目的直指土地信托流轉。從2008年起，益陽開始探索農村土地流轉。到2009年，全市耕地流轉面積116萬畝，占耕地面積的32.1%。但這種模式再也無從突破了，農戶――公司二元的流轉模式紛爭不斷，于是2009年益陽決定政府出手，摸索土地信托流轉模式。

這種“益陽模式”是：政府出資在鄉鎮設立土地信托機構，農民在自愿的前提下，將名下的土地承包經營權等委托給政府的土地信托機構，并簽訂土地信托合同，農業企業或大戶再從信托公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。

但由于1998年國家第二輪延包時規定的土地承包經營權只有30年，年限的局限導致社會資本仍處于猶豫狀態，于是確權頒證應運而生。

全面市場化的土地流轉模式

農民從提出申請到流轉成功，僅需四個步驟：

政府設立信托公司和服務中心農民向信托公司提出愿意出讓土地經營權的申請，簽訂意向協議，待村集體90%以上村民同意流轉后，再簽訂正式合同信托公司利用國家涉農項目資金將農民出讓的土地進行調整，進行適當整理開發，提升地力再通過競價方式確定土地經營者，簽訂租賃合同，獲得土地租賃收入（土地租金、風險抵押金等）。

“益陽模式”目前已在全市26個鄉鎮推開，實行“1+1”即一個公司（農村土地承包經營權信托有限公司）加一個服務中心（土地信托流轉服務中心）的運作模式，計劃2013年在全市各鄉鎮全面推行。1+1模式中的“公司”是鎮政府出資成立的國有獨資公司，負責與農業經營公司或大戶協商土地流轉和租賃；“服務中心”是信托公司的配套服務機構，由鎮里的七站八所（農技站、財政所、派出所等）人員組成，為鎮里的土地流轉提供各項社會服務，并對信托公司的經營情況進行監督。

篇10

關鍵詞：宅基地；宅基地使用權；典權

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）30-0142-03

一、農村宅基地使用權概述

宅基地使用權是我國特有的一種用益物權，是指農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權可以分為兩種：即農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地使用權的權利主體包括農村集體經濟組織的成員和符合一定條件的城鎮居民。新修訂的《土地管理法》和《物權法》沒有確認城鎮非農業戶口居民在農村建房、對集體土地享有宅基地使用權。城鎮宅基地使用權的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮私房所有者及經批準在城鎮建房的城鎮居民。

宅基地使用權具有以下的法律特征：

第一，權利主體特定。《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著土地管理法將宅基地的使用權人限定為農村村民，即宅基地使用權是農村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權利。而《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”該規定對宅基地使用權人的身份并未加以限定。但《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這說明《物權法》將對農村宅基地使用權的規制留給了《土地管理法》和其他相關立法。

第二，權利客體僅限于集體土地。這一點《土地管理法》和《物權法》都有明確的規定。首先，宅基地使用權的客體僅限于集體所有的土地上，在國有的土地上不得設定宅基地使用權。其次，宅基地使用權的客體僅以土地為限，但在解釋時應不限于“地面”，宅基地使用權人在地面之上或者地下也得進行建設附屬設施并保有所有權。

第三，“一戶一宅”。集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。《土地管理法》第62條明確規定一戶只能擁有一處宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用權的土地使用用途，根據現行法律規定只能用作農村村民住宅的建設。《物權法》第152條也明確規定只得在該土地上建造住宅及其附屬設施。解釋上，這里的住宅是指農村村民所建住房及與住房和居住生活有關的其他建筑物和設施，例如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚等。

第五，權利的取得具有無償性。我國現行法律中，宅基地使用權的原始取得是無償的。按照現行《土地管理法》的規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織為了保障其成員的正常生活，無償將土地作為一種福利向本集體成員提供失。

第六，權利無期限。我國現行法律沒有對宅基地使用權的期限進行限制性規定，宅基地使用權不因期限屆滿而消失。

二、農村宅基地使用權的流轉方式分析

宅基地是農村居民的基本生活資料，我國相關法律限制宅基地使用權的自由流轉，權利人不得就其宅基地使用權單獨轉讓、出租或者設定抵押。如：

《土地管理法》第62條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”

《擔保法》第37條和《物權法》第184條規定，宅基地使用權不得抵押。

另外，國家土地管理局關于《確定土地所有權與使用權的若干規定》的第169條規定：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

從以上法律規定可以看出：第一，宅基地使用權人只能是農村村民。那么，農村村民的身份是根據什么標準確定的？是按照從業標準還是戶籍標準，或是按照實際常住標準？對這一問題，我國立法沒有正式的規定，個別部門規章有按從業標準的，如1989年1月16日國家工商行政管理局《私營企業暫行管理辦法》第3條規定：“農村村民，指農民個人，不含農村中的非農業居民。”也有地方法規按戶籍標準的，如2007年7月1日起施行的《上海市農村村民住房建設管理辦法》第3條規定：“農村村民，是指具有本市常住戶口的本市農村集體經濟組織成員。”所以，要從立法上規范宅基地使用權制度，就有必要從立法上對農村村民的身份進行科學合理的界定，統一農村村民身份的界定標準。

第二，宅基地使用權不得單獨轉讓、抵押，但宅基地使用權可以隨房屋所有權轉讓、抵押。實踐中，這種轉讓也存有限制：即受讓人只能是本集體經濟組織成員，而且還必須是農村村民，因為前文已述及宅基地使用權人僅限于農村村民。如果要轉讓給本集體組織外人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。這種限制，違反了物權法平等保護原則，使農村的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上限制農民的融資手段，繼而阻礙農村經濟的發展；另一方面，這種限制會讓農村宅基地使用權的轉讓出現兩難境況而使得這種允許隨房轉讓的法律規定形同虛設：目前在大量農村人口向城鎮流動的情況下，許多農民已經進城打工，有的在城里已經購置了房產，在經濟欠發達地區，“空心村”和宅基地閑置情況十分突出，而農村村民幾乎每戶都有自己的宅基地，所以，這些空置的宅基地在農村本集體經濟組織內進行轉讓幾乎沒有市場可言，而對農村房屋有需求的城鎮居民卻無法在農村購房。在城里購置了房產的農民無法轉讓閑置的空房，將會造成農民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。

同樣道理，如果農村村民通過抵押自己的房屋融資，在農村村民無法償還借貸款物時，抵押權人的抵押權就有可能無法實現，因為該抵押的房屋無論是折價還是拍賣，繼受取得房屋所有權的人也必須是農村村民，前文述及，大多數農村村民對宅基地沒有購買需求。所以，這在實際上限定了農民通過自己的房屋融資的可能。而同樣都是房屋，法律對城鎮居民的房屋所有權幾乎沒有限制，對農民房屋所有權的這種限制，顯然是一種歧視。近年我國農村進行產業結構調整，實行農業現代化，在這種情況下，農民需要資金發展生產，但可以取得融資的只有房屋和宅基地。所以，對宅基地使用權制度的改革勢在必行。

對宅基地使用權，法律作出農民可以無償使用不得轉讓的限制，主要基于以下考慮：一是為了使農民“居者有其屋”，保證農民不要成為流入城市的無業游民，造成兩極分化；宅基地和住房是農民最后的生存基礎，盡管在市場經濟形勢下，農民的生產和生活方式發生了很大變化，但農民對住房和宅基地依然有著極大的依賴性。農民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉讓后，一旦生活和生產發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。二是因為宅基地使用權具有一定的福利性，按照現行《土地管理法》，宅基地使用權與農村村民的身份相聯系。集體組織為了保障其成員正常生活，將宅基地使用權作為一種福利向集體成員無償提供。在目前房地一體的格局下，如果允許農村村民將宅基地上的房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益。

一般而言，無論是城鎮居民還是農村村民，大多都是在急需資金而又無其他融資渠道時才會變賣房屋或抵押房屋融資，或者是房屋長期閑置而房主自己沒有居住需要也不愿出租。在因為融資出賣房屋或抵押房屋后，城鎮居民出現無居無業情況時，往往可以靠低保生活，但農村村民卻沒有低保制度的保障。筆者認為，國家應盡快建立健全農村的社會保障制度，不能因為農村社會保障制度的缺失而又通過立法限制農民對自有房屋的處分權，這種限制，是不平等的，也是一種歧視，不利于保障農民的合法權益。

三、農村宅基地使用權可否設定典權的分析

允許農村宅基地使用權隨房屋轉讓而轉讓，需要制修訂一系列的法律，也需要一定的時間，在立法部門沒有將相關法律納入制修訂進程之前，本人認為，可以通過司法解釋的方式，允許農村村民通過對自有房屋設定典權，不限定典權人身份的方式融資，①對農村村民的私房設定典權，即為宅基地使用權設定典權。這一方面可以滿足城鎮居民對農村住房的需求，另一方面讓農民在融通到資金的同時又保有房屋的所有權，在典期屆滿后，農民可根據自身的需要，決定是否需要回贖或找貼房屋。

典權，是指支付典價，占有他人不動產而為使用收益的權利[1]。這里的不動產，僅指建筑物及其所占用基地的基地使用權[1]。其中，支付典價者為典權人，而以自己的不動產供典權人占有、使用、收益者為出典人，作為典權標的物的不動產為典物。

典權在我國具有悠久的歷史，是中國傳統思維和習慣在法律上的反映。如學者言：“典權系物權編所定物權中，唯一純出于固有法制者，其所以興起之緣由，乃因眾人認為變賣祖產尤其是不動產，籌款周轉以應付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計，于是有折衷辦法之出現，即將財產出典于人，以獲得相當于賣價之金額，在日后可以原價將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應通融之需，復不落得變賣祖產之譏。而典權人則得以支付低于賣價之典價后，即取得典物之使用收益權，且日后尚有因此取得典物所有權之可能，是以出典人與典權人兩全其美，實為最適宜之安排。”[2]

因為對宅基地使用權人的身份限定，農民出典房屋同樣受到諸多限制。筆者認為，允許農村村民通過對自有房屋及宅基地使用權設定典權，而不限定典權人身份的方式融資，主要理由如下：

首先，從上文對典權的簡短分析看出，典權的設定主要是為滿足融資的需要，而農村村民對自有房屋設定典權，也多是基于融資需要，出典房屋可使其獲得經營活動急需的流動資金，以解一時之需；同時也滿足了典權人對他人不動產的占有、使用并獲取收益的需要，而且，在出典人不回贖的情況下，典權人有可能取得典物的所有權。而不限定典權人的身份，一方面可以讓農村村民通過出典房屋很快融通到所需資金，另一方面，即使出典人不是為了融資需要而出典房屋，也可避免該房屋長期閑置，這對于物盡其用有積極的意義。

其次，限制宅基地使用權轉讓主要是擔心農民將房屋和宅基地抵押轉讓后，一旦生活和生產發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。因為《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。但農村村民將自有房屋設定典權后，仍對房屋保有所有權，在將來可以通過回贖的方法重新占有和使用自己的房屋，在將來不會淪為無居無業的失地農民。同時也避免了損害到本集體經濟組織的對宅基地的所有權及其相關利益。

再次，有利于避免不必要的訴訟糾紛。實踐中農村私有房屋買賣糾紛案件比較多，①這類糾紛被界定為是名義上買賣房屋，實際上是買賣宅基地使用權，因為我國法律禁止宅基地使用權的自由流轉，所以，農村私房買賣當事人如果都為農村村民，則買賣合同被認定為有效；而糾紛的訴訟雙方當事人如果出賣人為農村村民，買受人為城市居民的，則買賣合同被認定為無效。②被認定為無效的這些買賣合同，交易發生的時間多在前兩年以上，有的甚至在10年以上；出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；大多數訴訟是緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而；很多買受人對房屋進行過裝修、翻建、改建等添附行為。房屋買賣合同被認定為無效，買受人的利益損失往往比較大，如北京宋莊畫家李玉蘭與宋莊某村民買賣宅基地使用權糾紛一案。同時也縱容了出賣人不依誠信履約。如果法律允許農村私有住房出典而不限定典權人的身份，則會避免這些不必要的糾紛。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆遷等使得房屋現值或拆遷補償較高，都不會影響到典權關系的雙方當事人為此而提訟。如果出典人在典期屆滿后不愿回贖房屋，可依照當時的市價找貼房屋給典權人。

這里還有個問題需要說明一下。農村私有房屋設定典權后，典權人有留買權，即出典人轉讓典物時，典權人在同等條件下有優先購買權；還有典物取得權，即典期屆滿，出典人不回贖的，典權人取得典物的所有權。這樣，典權人最終也取得農村村民房屋的所有權，同時也取得農村宅基地使用權。有人會認為這也是名義上賣房實際是買賣宅基地使用權，應該無效。筆者認為，首先，典權設定后，典期一般都較長，大都在10年到30年之間，出典人對自有房屋是否有居住需要，在典期屆滿時是否有必要將房屋贖回，有足夠的考慮時間。出典人轉讓典物或在典期屆滿不回贖典物的，都說明出典人對自有房屋沒有居住的需要。法律限制農村私房自由轉讓的第一個原因，即擔心農村村民轉讓房屋后淪為無居無業的失地農民便不存在，而且農村村民的私房屬于農村村民的私產，他們有權處理，法律不應過分干涉。其次，無論是留買還是絕賣，出典人和典權人處分的都是農村私有房屋所有權和宅基地使用權，而不是宅基地所有權，即并沒有侵犯到集體的宅基地所有權。典權人作為典物的使用人，長期在農村居住生活，只是沒有農村戶口，是否可以將其看作是農村村民？而對于農村村民的認定標準，法律并沒有統一的規定。

綜上，筆者認為，法律應該允許農村村民對自有房屋設定典權而不限制典權人的身份，適當放寬對農村村民私房及宅基地使用權流轉的限制，以保障農村村民的合法權益。

參考文獻：