導語：如何才能寫好一篇地產成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；成本控制；成本構成；影響因素；控制措施

一、房地產成本控制

房地產成本控制就是對各項成本所占的比例、構成、彈性空間、可控性等進行分析，在投資決策時進行成本估算，在初步設計方案出來后進行成本預算，在開發過程中根據目標進行成本動態控制，從而實現項目利潤指標的一個過程或活動 。簡單來說，房地產成本控制是把房地產項目的成本和費用控制在預定標準之內的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。

加強房地產成本控制與管理是房地產企業擺脫困境，增加收入、提高經濟效益的有效手段，并且也是影響企業生存與發展、競爭力大小的戰略問題。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發展， 取得良好的經濟效益， 就必須重視成本控制工作， 切實提高成本管理水平。

二、房地產成本構成

房地產作為商品的開發經營與其他商品的開發經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本是指一定時期內房地產企業為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項耗費。房地產商品的成本由開發成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收、財務費用、行政性費用等 。

三、控制房地產成本的措施

當前，房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產企業效益的提高，影響企業的發展。究其原因，主要是企業在 “誰來管”、“管什么”、“怎么管”這三個基本問題上陷入了誤區，造成管理上的認識偏差與行為偏差 。本文從宏觀層面和微觀角度提出控制房地產成本的措施，來達到嚴格控制各項費用支出，降低成本的目標。

（一）宏觀上的房地產成本控制

1.樹立科學的房地產成本控制理念

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。所以，房地產成本控制必須上升到經營的高度，站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，樹立科學的成本控制理念，實行正確的成本控制形式。

2.建立房地產成本管理體系

成本管理體系是以合理的成本結構分類作為成本管理的基礎，以目標成本作為成本控制的基線，以合同為中心，是包括全過程、全成本、動態成本和以合同為中心四個要點的全動態成本管理。房地產企業應該根據自身實際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進行科學有效的管理，從而達到控制成本，獲得最大經濟效益和社會效益的目的。

（二）微觀上的房地產成本控制

微觀層面上的房地產成本控制應該堅持節約、全面控制、動態控制的原則，采取組織、技術、經濟等措施控制工程成本，加強質量管理，控制返工率。具體來講就是根據房地產項目的各個階段，分別進行成本的控制。

1. 編制科學合理的成本控制目標

在房地產項目投資決策階段， 開發商就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，并在項目設計過程中予以體現。房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法， 這有利于在保證項目市場定位和品質的同時， 有效地控制工程造價。在保證品質的前提下，繼續加大改進和優化設計，進一步降低開發成本，合理安排工程周期和建設資金，嚴格控制建安成本、材料和設備的價格成本。

2.設計階段的成本控制

設計階段是全面規劃和具體描述開發項目實施意圖的階段， 是科學技術轉化為生產力的紐帶，是處理技術和經濟關系的關鍵性環節，是計劃與控制建設工程成本的重點階段，對房地產項目的建設成本有著舉足輕重的作用。

設計階段的首要任務是設計方案的優化，設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研--設計任務書--方案設計--圖紙會審。建議進行設計招標，推行限額設計，是設計階段控制工程造價的有效手段。實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案。同時，規劃設計要樹立“以人為本”的思想，適應市場的需求。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右 ，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。

3.房地產建設階段的成本控制

首先，要抓好施工圖審核與細化。在房地產項目建設過程中，施工圖紙設計質量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關系，它們對建設施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關重要的作用。要控制好建設成本， 就必須抓好房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。

其次，強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作。在房地產項目的建設過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業能充分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設成本控制工作。

第三，加強工程建設的現場管理，派合格的現場代表進駐工地，并委托有實力的監理公司，加強對工程質量、工期和成本管理。加強預算與施工現場檢查的聯系，深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升，及時發現可能發生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發揮預算工作對成本控制的預警作用、 輔助作用， 完善項目成本控制的體系。

4. 結算階段的成本控制

為保證項目竣工驗收的順利進行，要遵循一定的程序和建設項目總體計劃的要求，按施工進展的實際情況分階段進行；所有建設項目竣工后，按照國家有關規定編制結算報告。

結算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該效益主要為同施工單位的對數階段，嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析、材料調差、取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價作為工程款支付依據，即為該項目最終建安成本數據。另一種效益為間接效益，主要為統計分析再利用。根據本公司已做項目或者分析其他項目結算數據，按分部分項進行分析，找出差異且進行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價，則可利用于后期購地或者項目測算用，為以后的項目作準備。

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論文摘要：房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。對房產開發商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低開發成本，而搞好成本核算進一步實現對開發成本的控制，是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段，也是目前開發商最關注的熱點問題。

    一 房地產開發中的主要成本構成

（一）土地費用    

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

（二）前期工程費    

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（三）建筑安裝工程費    

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（四）市政公共設施費用    

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

（五）管理費用    

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

（六）貸款利息    

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

（七）稅費    

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

（八）其他費用    

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

二 開發全過程中的成本控制方法

（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價    

    （1）規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經營性土地領域退出。土地協議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現黑箱操作，引發腐敗和國有資產流失。    

    （2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態平衡，使土地價格平穩上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。    

（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規模限制，而使大量土地集中到少數資金實力雄厚的開發商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規模，來平抑過高的地價。

（二）加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度    

各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續征收和變相征收。對現有收費項目，適當調低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發建設成本，減輕購房者負擔。

（三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用    

對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續轉嫁到開發商頭上，對確需應由開發商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經營加重開發企業負擔。

（四）適當降低稅收負擔    

依法納稅是每個企業應盡的義務，適當的稅收政策，會對某一行業的健康發展起到積極促進作用。房地產行業也不利外。政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如適當降低企業營業稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產業成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。

（五）開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用    

金融資本同產業資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發展商品經濟的共同規律。房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產業輔以支持，如發行住房投資基金，企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，適當放寬對房地產開發企業信貸要求，增加信貸規模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產企業融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。

（六）充分發揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩   

加強宏觀調控是任何實行市場經濟的國家維持物價平穩必選之道，政府通過利率調整和控制貨幣發行量調節經濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩定。通過市場這個無形之手，優化建材產業配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產開發息息相關的產業予以重點關注，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發展。穩定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。

（七）維持合理利潤空間，加強房地產公司內部管理   

企業以贏利為目的，為實現生存、發展的要求，企業應通過內部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業甚至行業的持續發展都有重要意義，房地產行業對此應有清醒認識。企業管理滲透入企業的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質量和預算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。企業在謀求自身發展的同時，應更多地兼顧消費者和社會效益，力爭實現國家、企業和消費者三方共贏之目的。

三 開發全過程中的成本控制要點

（一）前期階段

    在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。 首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數企業來說，利潤最大化是其經營的最終目的。其次，由于土地價格在開發成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。

在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。優秀的設計是項目盈利最基本的保障。設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。精明的開發商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產生的費用。由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費大。

因此在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。

（二）項目建設階段的成本控制

    項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

招標管理是項目工程成本管理重要的環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。

（三）管理費用的控制

管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。

（四）銷售費用的控制

銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據開發規模和市場情況，合理控制銷售費用。

（五）財務費用的控制

    財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

四 開發全過程中個別成本的控制

在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商也可能不好控制，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

    在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。

五 建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規范和組織規范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設立相對獨立的成本管理職能部門)。

六 綜述

總之，在房地產炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰略要求企業必須建立起優化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。成本低控戰略的體現是運營效益。企業成本低控，實際就是指企業善于管理經營。企業和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家

參考文獻：

[1]王新芳. 房地產開發成本控制研究[d]. 西安科技大學, 2008

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[關鍵詞]成本控制 房地產企業 必要性 措施

房地產業的迅猛發展使房地產業成為我國國民經濟的支柱產業之一,并在社會經濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產的價格屢創新高,但房地產企業也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產的價格進行宏觀調控。這意味著,房地產的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產企業的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產企業提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產企業提高成本控制水平的相應措施。以期為我國房地產業的成本控制水平的提高獻策獻力。

一、房地產企業成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準,房地產企業也毫不例外。因此,大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現這一目標的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強企業競爭力

2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產稅改革”這一表態,被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發,成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與發展,進而提高房地產企業競爭力的戰略問題。

3、成本控制是房地產企業項目管理的三大目標重中之重

項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目,對三大目標是有不同側重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產企業而言,將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內容,成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產管理效率的重要手段。

二、房地產企業成本控制的主要措施

項目成本控制是房地產企業重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產企業成本控制的大部分。

1、項目前期策劃階段的成本控制方法

項目前期的估算是非常重要,這關乎房地產企業后面業務進展能否順利的執行。主要方法有歷史數據法、定額材料法和合同價格法。

(1)歷史數據法

歷史數據法是采用企業過去發生的類似項目的數據來估算現在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產企業間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應設計方案的圖紙來計算耗用材料的數量,然后再根據市場調查的數據,乘以現行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優點就是與市場保持一致,具有時效性。

(3)合同價格法

合同價格法就是利用已經簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優點是有跡可循,合同規定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現象產生。

(4)前期策劃主要以目標成本編制為準

在介紹了上面估計成本的方法后,企業可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環境成本、公共配套成本、開發間接成本。

2、項目設計階段控制與施工階段控制

(1)項目設計階段的成本控制

項目設計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產公司而言,它們經過多年累積大部分會有設置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現問題,可以出現設計不能滿足需要,回頭重新修改設計的可能,如此導致費用不斷增加。

(2)設計招標和設計方案競選

招標是一種有效控制設計成本的方法。首先開發商可以通過報刊、信息網絡或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設計公司吸引并參加設計招標或設計方案競選,從而可能以獲得眾多經濟、適用、美觀的設計方案。進而房地產企業還可以采用限額設計的方法來設計項目的施工圖紙。限額設計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設計方法,也是優化設計方案的一個重要手段。設計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設計任務書要求、造價又受控于決策投資的設計文件。限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節,在整個設計過程中,設計人員與經濟管理人員密切配合,做到技術與經濟的統一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個工程項目建設過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現現場簽證的優異管理:其一要求相關人員必須熟悉合同及工程計價的有關規范、規定。只有相關管理人員能夠熟練的掌握相關知識,才能夠做到合理的分析現場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現場參加簽證的人員的變動的影響,相關人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關部門做后期處理,以免到結算時發生補簽現象,引起糾紛。

②現場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設單位必須強化現場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產企業在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發揮各專業部門的作用和積極性,要求專業主管部門必須設有專業業務能力強,事業心強的人員共同參與。

3、項目結算階段的成本控制

房地產企業在項目結算的階段必須按照合同的要求及時支付相關施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調差,取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價,作為工程款支付依據,即為該項目最終建安成本數據。同時,房地產企業應該根據這個項目的整個成本過程總結出以后企業成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現新的突破。

三、制定合理的期間費用計劃

房地產企業的期間費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。它們不計入開發產品的成本,而直接計入當期損益。

其一,房地產企業應該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產企業銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產企業應該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產企業占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產企業財務費用的主要組成部分。

參考文獻:

[1]孟麗.對房地產開發項目成本控制的思考.建筑管理現代化,2009;1

[2]何坤珍.房地產項目成本控制研究.武漢理工大學, 2007

[3]甘英華.房地產企業項目成本控制策略.廣西城鎮建設,2009;7

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一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

(四)施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

(3)規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

(2)引入競爭機制，

實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。

(3)引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(6)推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

(1)物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

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摘要：近年來，為了防止房地產過熱，影響經濟的健康發展，我國政府出臺了一系列調控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規范的市場以及不利的宏觀調控政策，開發商們認識到只有重視成本管理，提高項目成本的管理水平，才能取得良好的經濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產企業成本管理存在的主要問題，然后針對這些問題提出了對策與建議。

關鍵詞 ：項目管理；成本管理；房地產開發

一、引言

現如今整個房地產的市場情況不甚樂觀，隨著行業競爭的不斷加劇，房地產市場逐漸從以往低投入高產出的模式轉變為高成本低收益的方向。在如此嚴峻的市場形勢之下，對房地產企業成本管理進行研究更加具有一定的實踐意義。房地產市場若要想形成新的競爭力支撐點，提高項目的經濟效益，引導建筑市場的良性發展，就要不斷提升房地產企業的成本費用管理問題，在質量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F階段國內房地產企業的成本管理受到傳統思想的制約，在工作中也過于注重財務部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內房地產開發項目受外在的影響因素過多，周期也較長，負債經營的現象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉不靈的境地，因此，加強房地產企業的成本管理是至關重要的。

二、現階段房地產企業成本管理存在問題

1.過于注重施工環節成本管理

大多數的房地產企業將成本管理的主要目標都放在了施工階段上，在房地產企業的組織結構中，采用以弱矩陣式為主的項目組織形式，其中項目經理其實就是施工經理。為了能夠避免在施工過程中出現各類經濟問題，大多數項目經理的權責都被架空，其他相關部門反而擁有較大的權利。如此一來就會產生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業務的成本在一個穩定的范圍之內，而且更加注重局部利益，僅僅只關注個人本身職能范圍內的成本管理情況，無形中損害的是項目總體利益。

（2）項目經理的責任并未隨著權力被限制而隨之降低，反而協調溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項目成本管理的時間，使得項目經理將關注的重點從成本轉移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進的項目管理工具和方法

在我國的工程項目管理過程中，很少會使用一些科學的、先進的項目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達到指導項目成本管理的目的。這種情況在房地產開發項目管理的過程中尤為嚴重。有些公司在控制成本方面，達到極其精致程度，從成本管理的每一個細節考慮，但在實際操作控制不具有前瞻性、系統性和指導性。在項目建成后，在工程的某一個時間點或者某一個節點的成本是超或省，應該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項目管理工具來解決，特別是掙值管理技術，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進行監測，清楚是節余或超支，并可以進行組合和進度控制。

目前掙值管理在國內的發展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計算機的應用與項目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進行計算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當然不會太明顯。

3.項目運作過程中重實施輕計劃

雖然項目成本的管理方式很多，但是計劃仍然是不能或缺，應擺在首位完成。很多房產中介，了解準確的、可行的、詳細的項目管理目標和完成計劃的重要性，但一到該項目的實際運作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實際中制定的工程計劃沒有科學依據，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產企業成本管理水平的方法

1.加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目的各種技術和經濟決策對于項目的成本和項目建成的經濟效益具有決定性的作用，也是項目成本控制的決定性階段。前期項目建議書的可行性也是決定項目是否展開的主要基礎，只要在項目決策階段的相關工作做得好，后期項目工程的設計與施工管理才會順利進行。在前期市場調查階段，如果沒有對于各種機制進行完善，那么勢必會造成項目的延遲，從而增加項目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進項目的進程。

加強財政和物質資源，人力和科學合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進行完善，提升決策效率，對項目的市場與產品進行科學的定位；要建立健全決策支持機構，決策支持資源收集、整理，借鑒先進企業的經驗和方法是重視的項目決策階段明智的方法。

2.設計階段的成本管理

設計階段成本的管理是房地產企業成本管理重點內容。對設計階段進行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設備、安裝、施工等費用，二是降低設計成本，以完成設計任務。因為工程費用的大部分材料、設備、安裝、施工成本在設計階段可以精確地確定，因此，對設計階段的成本進行控制是最主要和最優先的。

設計費用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達到75％以上。因此，設計的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財力、物力、人力的投入?？茖W合理的設計可降低10％的項目成本。但許多設計師大多數對于技術較為重視，很容易忽視設計的標準和安全系數，沒有充分考慮項目的經濟合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項目投資的設計階段的影響是非常重要的。事實上，如果可以把更多的精力在項目的早期階段，會得到更多的良好的經濟效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進行工程結算、索賠等的重要依據，所以要對合同的起草、審核等進行嚴格把關。對批量報價法，施工單位往往采用“低價競標，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應該事先進行控制措施，嚴格檢測和審核，及時計算出投資的影響與變化，從項目的外觀、功能以及經費等方面確定是否需要進行工程的變更和造價的減少，防止出現投資失控的現象；除此之外，對于施工單位和原材料供應商不履行合同時要及時進行反投訴約定，對成本進行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設項目監理制

根據監管規定和實施細則有效控制工程投資，落實職責分工的制度和相關責任，從而建立和完善投資管理機制的項目控制系統。每月編制項目審查進度付款，避免投資失控。審核施工進度、數量的監理方確認，根據合同條款，支付相應的工程進度款后，核算材料單價和成本定額的價格。

（3）從技術措施上開展項目投資的有效控制

對于主要施工技術方案進行論證，在此基礎之上廣泛應用新材料、新工藝、新方法等，設法在技術方面對成本進行有效的控制。技術措施是項目投資實施的有效保證。據調查統計，原材料成本一般約占直接建設成本70％。與此同時，直接費用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術的選擇，是提高勞動生產率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產企業成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計工作的項目決算，竣工階段結算正確與否將會直接影響到工程的造價。因為成本已經產生，該項目已經完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計師事務所，實事求是的計算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結算書進行認真的審核，或是委托信譽較好的造價咨詢公司進行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質量，減少企業工程的成本。

四、結論

在房地產市場化不斷提高、市場越來越規范的背景之下，市場各方面的監管也越來越嚴格，成本逐漸變得透明，消費者的各種法律意識也逐漸增強。而市場上只有一些管理規范、資金實力強大的房產企業才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產項目的運行非常的重要。但是，現階段我國的項目管理水平依舊很落后，在對先進的項目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產企業的成本管理的重點內容就是如何合理有效的在實踐中運用這些思想、方法和工具。

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關鍵詞：工程造價；成本控制；分析；相應策略

工程造價成本是房地產開發的一個重要的環節，如果在房地產開發過程中，能合理的運用工程造價成本的管理，可以促使企業的開發成本降低，利益和利潤處于最大化，而且工程造價成本的管理貫穿于整個工程項目中，重視工程造價的成本控制，能在競爭激烈的房地產行業立于不敗之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。

一、研究背景

房地產開發的前期工作包括市場的準確定位和開發項目區位的分析，選擇等一系列的問題，還有要確定開發內容，開發規模，客戶群的分析和選擇。在開發建設投資前，運用工程造價的分析，能更準確的判斷預期建設造價投入程度的要求，如建造時的物料投入和分包商的競價選擇，前期的定位和預算能為后期的工程建設投資控制實質性的確定范圍和標準，從而在房地產開發的源頭上就控制了建設工程的投資造價。2009年，房地產行業資金面進一步緊張，開發項目轉讓以及企業兼并現象將增加。房地產開發行業和中介行業將面臨重新洗牌，面對房地產供需形勢的逆轉，開發商也將調整發展策略。房地產開發的應對之策必然是：大企業創造需求與控制產品上市并舉；在這樣的形式下，房地產開發企業將更加重視成本控制的作用，把工作的重點逐步轉移到研究市場、加強成本管理、制定企業發展戰略上來。

二、成本控制管理思路

工程造價成本控制在房地產業的發展中發揮著關鍵性的作用，而房地產企業實施成本管理思路具體可以采納以下建議：

1.強化決策階段的工程造價成本控制與管理

工程項目的開發和建造，在前期的決策階段和投資階段，工程項目的規模大小，建造項目水平的高低，地點的分析和選擇，實施過程中相應設備的采買等，都會對工程造價成本造成相應的影響，選擇最優的方案，合理的確定工程項目規模的大小，建造水平的高低等對工程造價的控制有直接的影響，工程項目的方案設計也直接影響工程造價費用高低，并且工程項目的選擇也很重要，要盡量的選擇在有原材料和燃料的附近，這樣可以節約運輸費用和流通的時間。最后還要考慮土地的節約，自然資源的充分利用，交通運輸方便等因素，對不同的工程項目施工方案再做出不同的技術和設備上的決策，不前期的決策階段的管理抓嚴，抓穩，抓牢。

2.重視工程項目方案設計階段的成本控制與管理

在方案設計這個階段，工程造價成本控制的管理也會起到一個關鍵性的作用。工程前期的招標設計是第一步，選擇最優的設計單位和設計方案，并且要全方位的考慮設計方案的主體，盡量的將工程項目的主體和配套個工程設施在一起投標選擇和考量，投標設計完成時，要組織專家對各個方案對比評分，從而選擇最優方案。工程設計的限額是第二步，項目工程設計人員要熟悉掌握工程的預算和材料的費用，進行科學的預算，最好是工程項目的財務管理者，這樣能更好的預算限額，和把握工程投資費用，把施工圖和費用充分的結合在一起，在施工過程中要嚴格的控制設計方案的變更，以確保預算限額的穩定性，在工程項目大的市場環境下有一個穩定的保障。最好要制定一個合同來約束變更設計，這樣更容易加強管理。

3.強化招標階段工程造價成本控制管理

對于房地產企業而言，在招標過程中，嚴格按《中華人民共和國招投標法》執行，首先要全面掌握工程招標條件、范圍，認真編制招標文件，招標文件條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。其次，要保質保量編制工程攔標價，把工程攔標價控制在合理造價的范圍，以達到工程造價成本控制的目的。在評標過程中嚴格按照招標文件要求對施工單位的資質進行審查，對不符合招標文件要求的資質單位，嚴格按招標文件中的評標辦法進行評審，防治施工質量低劣、信譽差以及財務狀況差的施工單位中標，這對后期的工程成本控制將具有重要的意義。

4.優化施工階段工程造價成本控制與管理

在施工的初期階段，要簽訂施工合同，施工合同是雙方重要的依據。施工合同中，嚴謹的合同制度，直接影響到施工階段工程建造的科學管理。施工合同中的制度要保持相對的嚴謹，在施工過程中要根據施工合同中的制度，加強施工管理。這也保證了工程的造價管理和成本控制的合理性。工程建造項目中的施工單位的管理者要以施工合同為重要依據，如果出現建造中的矛盾糾紛，要合理的，強制性的依據合同制度解決糾紛。如果施工單位沒有按合同中的制度來履行合同的話，出現糾紛時，建造企業有權向施工方所要賠償。這樣能減少建造商的損失，也能從另一個方面和角度控制工程造價成本。工程量也是施工方的一個重要工作表現，工程量的成本控制與管理也是施工單位對工程造價成本控制的一項基礎性的工作，在這方面要找個統計員，學財務和數據分析的最好，在施工現場統計和概預算，以此避免錯算，漏算的工程項目，與此同時，還要與預算員統一有效的結合，如若發現可以進行索賠的因素和現象，要及時的做好統計報量工作。施工中的材料成本控制也是工程項目費用中的一項重要的組成部分。在保證質量的前提下，嚴格控制工程項目中的材料費用，建造單位要委派監督員，對材料的現場檢查和如實的記載，對后期的結算工作要做到有憑有據。這兩項重要的組成部分也要與其他各部門密切的結合，對于工程內容和方案的變更，修改，造價管理相關部門要給與合理的核算，科學的管理，在必要的情況下，也可以結合合同中的相關規定和制度提出有效的索賠方案，這樣不僅保證了建造單位的利益，同時也保證了施工單位的合法權益。

5、加強工程竣工結算階段的工程造價成本控制和管理

工程竣工階段的造價成本控制和管理主要體現在兩個方面：一，加強經濟簽證管理、審核，對施工過程中所發生的設計變更、工程量增減、其他增加的工程內容等經濟簽證進行認真審核，做到監理公司、造價公司、建設單位三級審核并簽字確認，審核完后，重視經濟簽證的收集，作為結算審核的依據。二、加強結算審核工作，委托具有相應資質的造價咨詢公司進行審核，在公平、公正的原則上，依據相關的文件、計價依據對施工單位報送的工程結算進行認真的審核，這對控制工程造價成本是重要的一個環節。

三、成本控制管理方法

科學的工程造價管理在工程項目中處于一個重要的地位，成本控制系統的管理也是房地產企業進行成本控制與管理的一個不可或缺的重要組成部分。因此，在明確成本控制與管理的思路后，通過成本控制管理方法的實施，從而在工程項目中真正做到全過程的成本控制，具體可以從以下方面入手：

1.倡導全新理念，與時俱進

房地產企業要根據工程造價的成本控制和管理現狀，提出全新理念，實現與時俱進。比如：在總體的工程建造中，所有的管理工作都要有一個核心的理念和一個核心方案，在我國房地產大市場，大環境下，提出全新的工程造價管理理念，結合新時代的發展，與時俱進，改善施工階段的承包商和業主的對立的利益主體，在有關經濟活動中的一些矛盾沖突等一些問題，要根據各種的管理規定，條例等方法，來解決這些矛盾和沖突。

2.創新管理方法，調整管理策略

在新的市場環境下，為了有效解決這些深入的矛盾，除了依靠制度外，還要采取其他的新措施，比如據最新研究，目前我國的香港等地已經探討出了一種新的管理合作方案，以合作關系為新的合作起點，以合作伙伴為最終的目標，達到雙方共贏，共融，共存的理念為方向，商定共同的目標，從而找到爭端的方法，以此來達到共同的收益。

3.借鑒國外成功經驗，增強市場競爭力

要積極學習國外先進的成本控制理論和經驗，結合我國房地產開發的現狀，形成適合我國房地產開發成本控制的全面控制理論。在工程的建造全過程中，經濟活動上要達到高度的透明狀態，再結合工程項目建設中委托的中介咨詢機構，使得房地產開發項目在成本控制上更有優勢，以更好地適應市場，提高國際競爭力，保證雙方的利益，才能有利于房地產企業的發展壯大。

結語：

隨著時代的發展，如何能更好的完善中國工程造價成本控制的管理，減少房地產開發的成本，從實際上減少老百姓的購房困難問題，這是目前我國與國際間存在的巨大差距。分析問題的根本原因，推動我國工程造價管理的規范化，市場化，科學化和完整化等進程。還有對施工單位工程造價成本控制的管理，不僅僅是為了防止突破工程項目的造價預算，更重要的是從整體上有效的促進工程的實施和施工的管理。因此，只有這樣充分的相結合才能使施工過程中把人力，物力充分的發揮作用，從而達到企業利益最大化，社會利益最大化，同時也能促進我國房地產業的快速發展。

參考文獻：

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【關鍵詞】建筑工程；成本控制；全過程管理；工程結算；科學管理；動態控制；企業效益

當今我國房地產開發企業的競爭愈演愈烈，房地產企業僅僅憑借房地產基金和房地產信托等多元化融資途徑拓寬企業資金的方式在激烈的市場競爭中是不夠的，房地產開發企業若要生存與發展就必須從企業內部著手，利用行之有效的管理方法提高企業的管理水平，從而提高企業的自身實力。 降低產品成本與提高產品價格是企業追求利潤的兩種途徑，然而在當前形勢下，提升房地產的售價非常困難，所以，房地產開發企業只能通過降低產品成本來追求利潤的最大化。20 世紀 90 年代，項目成本管理學界提出了以全生命期成本管理、全過程成本管理和全面成本管理為代表的現代房地產項目成本管理理論，如何將這些理論與我國房地產項目成本管理實際相融合，也是我國房地產業面臨的一大挑戰。

1項目投資決策階段的成本控制

項目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行經濟論證，對不同的方案進行技術、經濟比較而做出判斷和決定的過程。

（1）做好投資決策前的市場調研

降低項目風險最好的方法就是做好市場調研，利用信息化的手段和調研統計，盡量獲得第一手數據。

（2）認真做好項目可行性研究報告

可行性研究報告是投資決策前有決定性意義的工作，是綜合論證項目建設的必要性、財務盈利性、經濟合理性、技術先進性和建設條件可能性的科學依據。

（3）編制目標成本

目標成本應具有現實性和合理性，要充分考慮項目實施過程中可能出現的種種情況以及風險，目標成本基于市場狀況，根據預計銷售價格和目標利潤進行參考編制，是成本管理的標桿。

2設計階段的成本控制

項目的設計階段的成本控制在整個成本控制中所占的權重是最大的，實現的是間接成本。 設計的結果將會決定工程造價的 85%或以上，設計階段的成本控制是實現事前控制的關鍵，設計質量的優劣直接影響成本的多少和工期的長短，因此開發企業應積極配合，參與選型設計的評估，盡可能為設計提供全面、客觀的經濟性建議。 另外，在保證質量的前提下，盡可能做好限額設計，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪費，盡量減少由于變動造成的成本增加。 設計階段的成本控制主要包括：

（1）規劃方案的成本控制

規劃方案的制定分為三個步驟：可行性規劃設計、方案評審和設計成果確定。 這過程的成本控制的實質主要是通過嚴格控制設計質量，盡可能合理確定有關參數，避免日后因自身設計失誤導致的成本增加。

（2）報批設計的成本控制

報批設計是根據規劃方案和市場分析，選擇合適的設計單位和設計方案。

（3）施工圖設計的成本控制

施工圖是用于實際指導工程建造的技術圖紙。施工圖部分的造價占整體造價的 70%左右，是屬于設計中可控的部分。

（4）功能設計的成本控制

功能設計是規劃設計中另一個關鍵的成本控制環節。該環節需要進行充分的市場調研，并對市場價格非常熟悉，以最優成本價格尋求最佳合作商家。

3招投標階段的成本控制

招投標階段的成本控制是直接成本的控制， 尋求的并不是最低價，而是合理低價。因此，招投標階段的成本控制是建立在價格與質量上的，主要通過以下幾部分來實現：

（1）選擇投標單位的成本控制

根據投標單位的資質（不低于招標文件要求）、管理、技術、相關經驗和資金等方面綜合考慮，由負責招投標的小組進行審核、考察，要選出至少三家以上的投標單位參與投標。

（2）招標文件制訂的成本控制

由于招投標涉及各個經濟及技術合同，因此該環節需要多部門的共同配合，為了保障雙方的切身利益，該環節要嚴格控制，控制內容主要有工期、計價原則、質量、付款方式、招標范圍、結算方式、驗收標準等。

（3）評標和定標的成本控制

評標和定標決定了工程質量，成本的支出，往往需要各個專業部門參與評定。 標書又分為技術標和經濟標。 技術標需要由技術部門針對施工的注意事項進行系統、細致的分析；經濟標需要成本部門進行詳細的分析，找出錯誤的報價或是不平衡報價，針對影響工程造價大的分項進行針對性的分析并與投標單位約談，最大化的使各單位報價趨于合理。

4施工階段的成本控制

項目的施工階段的成本控制實施的是直接成本和間接成本相結合的方式。 實施施工階段的成本控制，主要需要注意以下幾個重點環節：

（1）工期的控制

由于項目的施工工期歷時時間很長，而施工期的工程成本所占項目成本的權重又很大，所以對工程工期的控制非常必要，要在保證質量的前提下，盡量縮短工期，節約成本。

（2）設計變更的成本控制

在企業管理體系中，實施設計變更限額標準，施工前進行圖紙會審，減少因圖紙問題造成的變更及返工，最大化的減少無效成本的發生。

（3）施工現場簽證的成本控制

現場簽證必須遵循“先談后干”的原則，經成本部審查、估價后、報主管領導審批，由工程部下發工程指令之后交由施工單位施工并作為決算依據，施工單位在施工完成后，應立即組織工程部、成本部共同測量、驗收，并在7日內上報簽證單，逾期視為放棄。

5工程結算階段的成本控制

工程結算是開發企業最后控制成本的手段，要嚴格審查。 工程部、成本部、財務部及監理公司對施工單位上報的結算資料進行審查，內容如下：

（1）核對合同條款 。 主要審查工程竣工是否驗收合格，竣工內容是否符合合同要求，結算方式是否按合同規定進行等。

（2）審查隱蔽資料和有關簽證是否符合規定。

（3）審查設計變更通知是否符合程序流程。

（4）工程量審核是結算審核的關鍵和重點工作，應根據結算資料反復核實。

（5）審核各項費用是否準確。 主要從費率、計算基礎、價差調整、計費程序等方面著手。

6銷售階段的成本控制

項目的銷售階段的成本控制主要是對費用支出方面的控制?？刂频囊c主要有銷售方案、現場費用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內容。

7結束語

總之，房地產開發全過程成本管理要從培養全員成本管控意識、技術與經濟相結合、成本管理與業務過程相結合等要點進行。 項目成本管理貫穿于整個項目的生命周期，以不斷降低項目的成本為宗旨，以保障項目實際發生成本不超項目預算成本；在預定的時間與質量前提下，通過改善項目管理的工作，采用經濟、技術等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達到質量高、工期短、消耗低等目標。 成本管理效率的高低直接制約項目的經營成果，在整個項目管理過程中的重要性無可置疑。

【參考文獻】

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[2]朱連，樊飛軍.施工項目成本控制與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2004.

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關鍵詞： 房地產開發；成本控制；方法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中國房地產發展有二十余年，市場競爭不斷加劇，行業不斷完善和規范，房地產的高投資高回報的時代一去不復返。房產開發商最求利潤最大化，這就要求從成本控制上作為切入點，提高房產開發的利潤空間。細節決定成敗，企業開發銷售價格的競爭，其優勢所在提高企業內部的成本控制，提高企業核心競爭力已經是很多房地產行業迫切需要解決的問題，很多綜合實力較強的房地長開發商都把打造企業成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時期的競爭所淘汰，很多開發商認為只有自身具備成本優勢才能提高核心競爭力。

1 房地產開發項目成本的組成及控制方法

一般房地產開發項目成本費用主要包括；土地費用、前期工程費、房屋開發費用、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費以及其他費用。

針對房地產開發項目的組成分析，項目開發成本可以分為七個部分，即項目開發成本可控費用前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費用、財務費用，不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發成本。下面我在可控費用上探討一下成本控制的方法與重點：

1.1 房屋開發費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現在以下幾個階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內，在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設計招標，需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預算超概算的現象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調查，設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設計階段是成本控制的重中之重，所以設計費用是開發項目全過程費用中占比相對較小的，所以有開發總成本的1.5-2%，但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好：設計一條線，造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個方面進行考慮：招標的時候采用設計招標，選擇最優方案；多借鑒已完成工程的經濟參數，讓設計達到性價比最好的效果；重點我們考慮的是如何優化設計方案，進行限額設計，為了加強設計圖紙的會查與審查工作，就需要完善更好的獎罰制度。

1.1.3 招標階段對開發項目成本控制非常重要，通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位，確定合理的合同價格、做到優質價廉，以此達到理想的招標效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產在開發項目的時候需要實施的全過程，也是建設項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面：嚴格合同管理；控制好現場變更簽證，現場的變更簽證必須有咨詢單位、監理單位、建設方工程師的簽字；加強施工管理；開展技術創新，節約成本支出；采取經濟措施，控制管理成本；定期成本動態報告等。控制好建安成本一大控制點就是材料的控制，建設方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關，時時關注國家政策的調整和主要材料的市場價格信息。

1.1.5 竣工結算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴格按照施工合同進行結算及變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關的法律法規等，都需要對工程計算進行認真審核，竣工結算要逐項審核法。

1.2 房地產開發項目的成本的控制第二方面是財務方面的控制，財務費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時回籠資金，減少財務費用的支出。做好項目的融資，多渠道籌集建設資金，縮短開發周期，這些方式都能減少成本開發、增加利潤空間。

1.3 房地產開發項目的成本控制方法

1.3.1 實施全過程成本控制 房地產成本控制貫穿于整個房地產項目開發的全過程，為了防止片面性的發生，就需要嚴格控制建設成本，避免忽視因為科研階段的設計成本的控制。因此設計階段又是房地產開發企業成本控制的重點。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標管理一般都是有質量目標、進度目標、投資成本目標、安全目標等與現場協調管理、資源消耗相結合的綜合考慮的目標，因此不是孤立的。而在成本控制過程中，我們除了綜合考慮到房地產開發企業的整體利益外，就需要平衡各目標的實現。

1.3.3 建立動態成本控制制度 房地產企業的成本管理，只要是通過對投資估算、概算、施工圖預算、合同執行的管理計算出動態成本的，并且能夠找出偏差，形成較動態成本與目標成本，采取措施糾正偏差后，最終達到成本控制目的。為了控制好整個項目成本，房地產企業需要從每個成本支出的時間段開始，分步驟分階段實施控制每個項目工程的小工程。

2 小結

房地項目開發成本管理控制，是一個多階段的、動態的復雜過程，為了做好房地產開發項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業的陳本意識，做好開發過程各個環節的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業贏取較大的利潤空間。

參考文獻：

[1]楊娥，蘇衛國.道路建設方案比選中的壽命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.

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[3]馬建國，房地產開發項目成本控制分析[J].價值工程，2010（9）.

篇9

關鍵詞：房地產；成本控制；問題及決策

為了房價的持續上漲，保障房地產行業的健康、良性發展，政府近幾年來出臺了一系列調控政策，可以說，房地產行業的暴力時代已經一去不復返，未來的市場經常將會日趨激烈，在這樣的時代背景下，如何做好成本控制工作，對房地產企業的生存和發展有重要的作用。

一、新形勢下加強房地產企業成本控制的必要性

成本控制是指：針對產品全生命周期業務過程，以成本節省和成本避免這兩種基礎思想為原則，它是以實現最佳財務目標，提高資本增值效益為目的，運用現代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產經營過程中的資本消耗過程進行規劃、調節、促使成本按預期方向發展的過程，并對資本運動及其結果進行全過程、全方位分析，使產品的實際成本被限制在規定的目標范圍內。成本控制是企業財務管理的一項重要內容，科學有效成本控制能夠給企業帶來巨大的成本效益。隨著我國經濟體制的改革和全球經濟化的步伐的逐步加快，房地產企業的環境也應改進。我國的房地產行業經列了近二十年的發展歷程，行業也逐漸地走向公開化，透明化、規范化并逐漸發展成為國民經濟的支柱產業，在激烈的市場競爭中，房地產企業想要取得成功，必須結合自身實際，加強成本控制。企業的成本控制，不僅經是一個財務管理的概念，而更是一個企業戰略感念，降低企業的成本是企業增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。因此成本控制管理應伴隨每一個房地產開發商的每一個項目，設計房地產企業各職能部門，貫穿在項目開發的每一個階段，所以，房地產企業的成本控制面臨者前所未有的挑戰。

二、當前房地產企業成本控制存在的主要問題

成本控制方法不合理，科學技術日益迅猛發展，企業的成本控制與管理中的各個方面都必須要先進的方法進行，以達到企業利潤最大化。而目前企業的成本分析方法過于簡單，片面強調生產過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標過程中，開發前期的成本控制，銷售階段等一系列環節的成本控制，使企業的生辰發展中受到嚴重的局限。成本控制的意識淡薄。由于受各種傳統因素的影響，目前不少房地產企業的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠利益，辦事情，僅僅靠擴大投資規模來實現企業的利潤，這與企業追求最大利潤的目標相悖，例如；成本控制范圍和內容上僅限于施工和財務領域。忽略了前期選址、規劃、設計、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業參與成本控制主體只有財務人員，實際上財務人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項目的成本，企業的質量成本意識較差，風險意識薄弱。隨著經濟全球化不斷發展，企業之間的競爭也越來越激烈，企業的經營風險也不斷提高，企業內部的管理也越來越重要。但是，企業內部的部分管理人員的思想還不先進，質量成本思想較差，嚴重制約的企業的進一步發展。

三、做好房地產企業成本控制的若干思考

建立、健全成本控制監督機制。建立信息化支持平臺，充分利用現代化的計算機技術進行成本控制推進企業成本管理信息化工作，充分運用科學技術方法，綜合加強制度創新和管理創新，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統，對各項成本下達的指標進行監控，考核實現信息系統對相關成本的控制。此外，還要推廣應用先進的檢測手段和顯示監控裝置，加強對物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創造條件，統籌整個項目的成本控制，以降低企業成本。樹立成本控制的效益思想?，F代企業的經營必須要以市場為導向，企業的產品和服務應要經得起市場的考驗，以適應社會注意市場經濟發展的需要。現代成本管理意識是企業管理人員應該充分重視成本的控制與管理，充分意識到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業的管理人員應重視成本的效益思想，加強成本控制，降低企業的生產成本，增強企業的成本效應。房地產企業在項目前期土地成本、施工圖紙等、項目運行期間、項目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業的總成本。走出誤區，轉變觀念，建立科學的質量成本控制制度。質量成本是指為保證和提高工程質量而發生的一切必要費用，以及因未達到質量標準而蒙受的經濟損失。企業經營的失敗大部分是源于企業內部控制環節的薄弱，企業內部控制力度不強，企業員工就有可能偷工減料，造成產品質量不良。因此，必須加強對企業的質量成本控制，努力提高企業的產品質量，以優質的產品和服務來擴大市場占有率，建立科學的、健全的質量成本控制制度，首先要分清職責，做到權責明確，將企業質量成本的管理的職責明確到各個相關部門中去，其次，制定有關質量成本控制的計劃，實施質量成本分析，為質量成本控制的考核和評價“鋪路”。

四、結語

總體來說，房地產企業和成本控制是一項系統性的工作，不僅需要企業的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團隊的支持，只有在現代企業管理制度的基礎上，做好制度的完善和貫徹落實，注意細節，對各項成本費用進行嚴格控制，才能取得良好的運營效益，使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟，獲得長期的，健康發展。

參考文獻：

[1]劉艾君，房地產開發成本控制方法淺談【J】山西建筑，2011.2

[2]張進訟，淺析房地產企業成本控制【J】中國城市經濟，2011.1

篇10

【關鍵詞】房地產項目 資金 成本控制

房地產項目涉及的資金額度大，一些大型的項目除依托銀行貸款等方式運行外，還采取分期開發、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項目利潤水平。但實踐中部分房地產項目存在資金使用不當甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強房地產項目資金成本管理，保障資金安全是一個值得探討的課題。

一、房地產項目資金成本控制的基本方式

從房地產資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個方面。

（一）合理安排資金使用計劃推動資金成本控制

房地產項目建設資金涉及的環節較多，從前期的土地競拍、項目設計到項目施工、項目綠化等都需要使用資金，而且項目運行周期較長，部分項目從開始購買土地到竣工交房時間長達5年甚至更長，這就要求房地產企業要合理的安排資金使用計劃，做好資金預算方案，達到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費，以此控制資金成本。

（二）強化融資管理推動資金成本控制

當前，我國房地產項目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產開發企業到位資金達到57225億元的規模，同比增速達到32.1%，其中國內貸款、自籌資金、利用外資分別實現同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應低于銀行貸款，這就要求房地產項目要根據不同渠道可得資金的數量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

（三）強化資金管理推動資金成本控制

房地產項目運行資金總量規模較大，2013年上半年，房地產行業開發投資達到36828億元，如此龐大的資金規模，表明內部資金應用規模大，企業必須制定嚴密的資金使用方案，避免資金浪費、亂用，降低資金風險，提高資金使用效率，以此推動成本節約。

二、房地產項目資金成本控制存在的問題及其成因分析

隨著房地產行業的發展，房地產企業公司治理結構日趨完善，項目管理日趨規范，這在很大程度上推動了企業成本的下降。但與此同時，部分項目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

（一）資金成本控制意識不濃

首先，房地產企業成本控制意識不濃，由于近年來我國房地產行業利潤水平較高且行業發展迅速，這就使得房地產企業總體盈利較佳，企業職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，房地產項目本身成本控制意識不濃，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取資金的控制權，即使有資金空閑也不愿意在項目之間進行調劑，而資金短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業的支持，從而在房地產企業內部人為的拉高了資金成本。

（二）資金使用缺乏長遠規劃性

首先，部分房地產企業資金總體供不應求，因而在資金使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產企業資金管理模式來看，項目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產企業會“多點開花”，同時運行多個項目，公司則通過資金集中統一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

（三）資金成本控制措施空化

首先，房地產項目成本控制目標不明確，部分房地產項目在資金的追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際資金需求進行安排，從而導致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就資金支付時間等進行協商，導致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。

三、強化房地產項目資金成本控制的思考

強化房地產項目資金成本控制就是增加項目利潤，提高項目盈利水平，實踐中可以從強化成本控制管理、科學測算資金需求總量與時間節點、明確資金管理方案等方面著手。

（一）強化資金成本控制管理

首先，要明確資金成本控制責任單位，項目部要充分發揮財務人員的作用，積極組建包括項目負責人、現場施工管理人員、財務人員等在內的成本控制領導小組，并由財務人員負責對成本情況進行統計測算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責任主體責任，項目部要明確項目負責人、原材料管理人員、施工負責人等在資金使用與管理中的主體責任，并將這種責任與其獎金福利相聯系，以此調動其積極性，強化資金成本控制。

（二）科學測算項目資金需求夯實資金成本控制基石

首先，要科學的測算項目資金需求總量，房地產項目部要根據自身的建設水平、以往同類型項目建設資金支出以及市場中同類型項目建設資金支出情況，科學預測項目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項目資金缺口，指導項目融資，為資金成本控制控制奠定基礎。其次，要科學的測算項目資金需求時間安排，項目部要根據項目建設進度安排預測資金支出情況，根據項目可回收資金時間節點等預測資金回收利用情況，以此測算出各時間節點的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎。

（三）明確方案推動資金成本管理

首先，要明確融資方案，房地產項目在建設之初要與銀行等機構進行會商，與銀行探討當前或者未來一段時間提供融資的可行性，并進而確定融資成本（利率、期限等），為推動成本控制奠定基礎。其次，要明確投資方案，房地產項目部要與原材料供應商等合作企業進行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計劃性，強化資金成本控制。再次，要明確項目部與房地產企業之間的資金管理關系，特別是在資金集中統一管理等模式下，要明確房地產企業與項目部之間的溝通聯絡機制，資金使用責任落實機制，避免資金空閑或者資金過于緊張。

參考文獻