導語：如何才能寫好一篇地產行業研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房產與地產統稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業投資熱度持續上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業占據著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業”。基于此，高風險的房地產業關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業的穩定發展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據。

一般地，房地產投資可行性研究依據包括有：相關政府法律法規以及條文政策；諸如區域規劃、城市發展戰略目標等行業部門發展規劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區有關社會與經濟的發展規劃；相關房地產項目合同或協議書等，相關部門頒發的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態分析法和動態分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態分析法，很少使用或是簡化動態分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數據一致，關鍵設備具有穩定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統的解釋，項目協議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規范化、標準化發展，進而帶動房地產咨詢業的良性發展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優方案必能使風險得以降低，更甚是規避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發項目予以正確的決策方案；諸如城市規劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發項目批準立項或予以建設執照，環境部門更要基于此對房地產項目的環境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

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目 錄

一、總 論

二、市場分析

三、建設內容

四、環保與市政配套

五、組織機構與人力資源配置

六、建設進度安排及物料供應

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結論與建議

一、總 論

（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科•經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由于其他的在開發項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司注冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢•中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。 成立于XX年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》

（8）《高層民用建筑設計防火規范》

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(一)完善豐富市場部市場研究已有工作內容及架構。目前市場部市場研究工作除對項目進行針對性市調工作報告外，主要包括在售項目定期銷售分析報告、主要城市月度市場研究報告、典型企業專題研究報告等方面。今后可適時拓展研究層面及研究范圍。增加全國房地產定期研究報告、特定產品定期研究報告、推廣媒體定期研究報告等形式。將研究地理范圍從項目所在區域、主要城市拓展至全國，將研究層面從項目、宏觀市場拓展至產品、營銷推廣等層面。

(二)擴大專題研究內容及層次。目前市場研究局限于行業宏觀政策、銷售市場、土地市場等層面。未來應向產品、營銷推廣策略及手法、客戶需求專題分類研究等方向發展。

(三)拓展咨詢顧問工作范圍。除進行專業市場研究工作為領導提供參考建議外，同時也應從本職工作及專業角度出發，積極參與到新項目前期市場定位、產品規劃、項目營銷策略、推廣策略、銷售執行等方面提出系統性專業建議，為領導決策提供必要的前瞻性意見，減輕后期銷售壓力，盡量避免重復性錯誤及問題。同時對項目全程策劃提供整體銷售支持，從拿地——前期立項及規劃設計——中期開工至開盤——后期銷售階段，提出專業區域研究、產品可行性研究、市場預測、銷售分析等各層次各方面全方位支持。

(四)完善公司企業品牌。通過在公司內刊《角度》設立市場專欄。活躍公司企業文化，提升公司員工專業能力及市場敏感度，拓展公司品牌影響力。每期提供1-2篇專業市場分析文章，使公司全體員工提升其專業信息量、并在不同層面對市場動態激發不同層次的思考及借鑒。

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??報告在對這些網站進行詳盡調查的基礎上，獲得了國內大型企業網站內容、服務、功能等方面的詳細信息。以此為基礎，歸納出大型企業網站普遍存在的問題，并有針對性地提出了大型企業網絡營銷策略選擇建議。報告也對國內大型企業網站的專業性做出了定量的評價。研究報告資料翔實、內容系統、觀點明確、結論可靠，對于大型企業網絡營銷策略的研究、制定、實施、控制具有重要參考價值。

《大型企業網絡營銷狀況研究報告》（2004）的部分研究結論:

??第一、大型企業對企業網站比較重視但網絡營銷水平總體不高

??超過半數的企業（53.7％）建成于1999年之前，說明大型企業對于網站建設比較關注，并且多數企業網站比較重視網站內容更新，這是值得肯定的。但是，由于企業網站專業性不夠高，并且訪問量平均水平較低等原因，使得網絡營銷平均水平不高。

??第二、大型企業網站專業性表現出一定的行業特征

??117個被調查大型企業網站專業性綜合評分狀況表明，全部網站平均為1.7分（采用5分制），其中家電行業平均水平最高，達到3.1分。其他各個行業的平均得分依次為：汽車（2.4）、航空服務（2.3）、家庭生活用品（2.3）、食品（1.4）、旅游和酒店（1.4）、酒類（1.4）、飲料和牛奶（1.3）、房地產（1.2）、服裝（1.1）、百貨商場（1.0）。這種狀況與網站訪問量等指標的行業特征基本一致，這就是說，專業化水平高的網站才能獲得更好的訪問量，同時也意味著，也只有較高訪問量的網站才值得做到更加專業，兩者之間是相輔相成的關系。總體來說，家電行業、航空服務行業以及汽車行業在網站專業水平、訪問量等方面具有明顯的領先。

??第三、大型企業網站訪問量平均水平較低

??調查表明，大型企業網站訪問量總體平均水平很低，每天獨立用戶數量超過1500人的只占6.8%；每天獨立用戶數量在500－1500人之間的網站占16.2％；每天獨立用戶數量在100－500人之間的網站占23.9%；另有9.4%的企業網站每天訪問人數在50－100人之間；每天訪問人數不足50人的網站合計高達50.4%，其中有33.3％的大型企業網站訪問人數小到幾乎可以忽略不計。

??這種現象表明，雖然從表面上看對企業網站重視，但由于對網絡營銷思想和方法缺乏總體的認識，使得大多數企業網站流于形式，難以發揮實際作用。同時也說明，網絡營銷并不僅僅只適用于中小型企業，對大型企業同樣重要，而且由于大型企業所具有的資源優勢，在開展網絡營銷方面比中小企業更有優勢，也更有價值。

被調查企業網站訪問量按照行業平均分布狀況從高到低依次如下（下面數字指每天的獨立用戶數量）：

航空服務（300）、汽車（200）、家電類（150）、家庭生活用品（100）、房地產（<50）、飲料和牛奶（<50）、旅游和酒店（<50）、食品（極小，可以忽略不計）、酒類（極小，可以忽略不計）、服裝（極小，可以忽略不計）、百貨商場（極小，可以忽略不計）。

??第四、大型企業網站的十大問題

??大型企業網站從整體策劃、內容、服務和功能等方面都表現出種種主要問題，這些問題可以歸納為下列十個方面：

??·企業網站總體策劃目的不明確，缺乏網絡營銷思想指導；

??·企業網站欄目規劃不合理、導航系統不完善；

??·企業網站信息量小、重要信息不完整；

??·企業網站促銷意識不夠明確；

??·企業網站服務尤其是在線顧客服務比較欠缺；

??·企業網站對銷售和售后服務的支持作用未得到合理發揮；

??·企業網站在網絡營銷資源積累方面缺乏基本支持；

??·企業網站過于追求美術效果，美觀有余而實用不足，甚至影響正常瀏覽和應用；

??·企業網站優化設計的基本思想和內容沒有得到合理的體現；

??·企業網站訪問量小，急需有效的網站推廣策略。

《大型企業網絡營銷狀況研究報告》（2004）的主要內容:

??研究報告由六個部分組成：

??第一部分是關于研究報告的背景說明，同時指出了研究報告的出發點是“為了全面了解我國大型企業的網絡營銷應用狀況，并在此基礎上對大型企業開展網絡營銷提供策略建議”。

??第二部分是關于企業網站的研究。系統闡述了企業網站的本質和特點、企業網站與網絡營銷的關系、企業網站建設對網絡營銷策略及實施的影響，包括企業網站建設對用戶的影響，以及對網站推廣等方面的影響，并初步提出了定性評價企業網站專業性的部分指標；

??第三部分關于大型企業網站基本狀況的調查分析。對11個行業的117家大型企業網站狀況進行了詳盡的調查和分析，調查的指標包括企業基本狀況、企業基本信息、網站內容、網站服務、網站功能、網站訪問量等方面，其中涉及到對了解企業網絡營銷狀況大量有價值的調查數據。

??第四部分是關于企業網站網絡營銷專業性的評價。根據網站整體規劃和建設、內容、服務、功能等方面所反映出的基本信息，以網絡營銷專業的觀點，對每個企業網站的專業性進行衡量。評價結果基本上反映了所調查網站的平均專業性水平，以及各個行業網絡營銷狀況的平均水平。

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關鍵詞：房地產；開發；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。

（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.

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關鍵詞：建設項目；編制；方法

可研究報告當中一定要充分的體現出比較好的預見性和公正性，同時還英愛在這一過程中充分的體現出其可靠性，這是因為在工程項目建設的過程中可能會出現一些技術問題，同時，其在施工的過程中也很有可能會出現一些特殊的情況，針對這樣的狀況，一定要對其進行可行性研究，在經過一系列的研究之后，才能更好的保證施工的質量和效益。

1 團隊合作法

團隊通常就是指一組人員為了能夠完成一個既定的共同目標按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，團隊和做法在實施的過程中比較講求的是團隊精神，需要在工作中發揮集體的力量，每一個團隊的成員都應該根據既定的目標相互配合，相互信任，只有這樣才能更好的完成任務，在對可行性報告進行編制的過程中一般情況下是四個人共同完成一項工作，如果項目的規模相對較大，一個組內就可能有到6個成員，這些成員會在項目負責人的妥善安排之下完成好自己的任務，在這一過程中，工作人員一定要充分發揚自身的價值，同時還要樹立團隊意識，嚴格的按照相關的規定和要求去進行編制工作。比如說有些工作人員需要完成總論、市場分析和預測的編制，有的人需要完成的是生產規模和生產投資等內容的編制，每一部分的人員都會通過一定的通信軟件進行及時有效的信息分享和信息交流，通過這種方式最終將所有的環節全部整合在一起，這樣也就可以很好的體現出其價值和作用。也可以用另外一種方式進行編制，一個人對這些資料進行匯總，最后交給各個部門的工作人員審核，審核結束之后需要要通過網絡將這些資料編輯整理在一起。這種方式一方面可以很好的保證編制的效果，另一方面還能很好的將大量的時間節省出來，提高了工作的效率。

2 項目分類法

項目分類法實際上就是將建設項目中的內容進行具體的分類，其中包含的項目比較多。在這一過程中咨詢的項目會有所不同，比如說在建立建筑甲級資質的范圍內，我們可以將對經營過程中經常需要完成編制工作的房地產開發小區或者是一些其他的公共建設項目進行適當的處理，這樣就可以在建設與之十分相似的項目時得意應用，減少了規劃過程中所需要的時間，在這樣的情況下使得工作效率也得到了極大的提升。在投資建設的過程中，一定要對現場的世紀狀況有一個具體的了解，同時還應該在這一過程中找到一些規律，在以后的實踐當中也可以得到較為廣泛的應用。

如：我院在承擔某省九所中小學校舍改造的可行性研究報告編制任務時，時間要求比較緊。因為政府投資教育的基礎設施資金有限，加之校舍改造必須在學生暑假期間改造完畢，這就為編制可行性研究報告出了難題。怎樣才能在較短的時間內編制完成可行性研究報告？除了到現場了解實際情況外，還應該把這九所中小學校舍改造的可行性研究報告進行分類，因這九所中小學校舍改造的可行性研究報告屬于公用事業教育類項目，我們就把它們和以前做過類似的項目進行比較，找出共同點和不同點，并進行歸納，這樣我們就可以借鑒以往做過的類似項目的共同點，把不同點進行分別編寫，這樣就可快速編制可研報告，節約時間。由于我院采用了分類的方法為這九所中小學校舍改造及時編制了可行性研究報告，并在安徽省教委組織的專家評審會上順利通過，使這九所中小學校舍改造獲得了政府劃撥資金的投資。

3 投資估算軟件法

投資估算通常就是指在建設項目投資決策的整個過程中按照當前所具備的材料和一些工作中需要采用的特殊方法對項目的投資數額進行合理的估算，這也成為了項目執行過程中非常重要的一個依據，更是工作可行性報告當中非常重要的一個內容。此外，投資估算還是工作過程中非常重要的一個研究開發的依據。投資估算的準確性會在很大程度上影響到項目自身的投資決策，在以往的項目投資估算工作中通常都是按照設計圖紙對其進行合理的預算和分析，所以在這一過程中主要依靠的就是主觀判斷，所以也非常容易出現一些誤差，但是在使用了投資估算軟件之后，估算的質量和效率都得到了機器明顯的提升，所以在這樣的情況下我們可以引進設計平臺，對其中的一些工程量的計算用自動化的形式去完成。如果在設計的過程中需要一些特殊的造型，那么久可以選擇動態輸入的方式，這對提高工程量的準確性而言有著十分重要的意義，工程量的計算準確了，工程概預算也就準確了，這樣一來也在很大程度上提高了工程建設的準確性和科學性。

例如：我院承擔了房地產開發商開發的某地“潤地廣場”二期商住樓（總投資16970.14萬元、建筑面積為33219平方米）建設項目的設計和可行性研究報告的編制*任務，由于房地產開發商資金不足要向銀行貸款，可行性研究報告的投資估算尤為重要。投資估算人員利用《三維算量軟件》中單擊編輯工具菜單欄，選擇導入CAD電子圖命令，這樣就把設計的AuTo CAD方案圖導入計算工程量，然后算價，這樣就可避免了手工計算工程量的漏算、少算、錯算等錯誤，而且節約了大量的人工估算時間。由于投資估算準確了，該項目的盈虧平衡分析就準確了。這樣使 “潤地廣場”二期商住樓可行性研究報告順利通過銀行組織的專家論證，為房地產商順利貸款6000萬元，為房地產商順利開盤奠定了堅實的經濟基礎。

結束語

綜上所述，可行性研究報告的編制方法有多種多樣，不同的咨詢單位編制可研報告的方法各有千秋。要想快速編制可行性研究報告，這就需要我們可研編制人員在工作中通過當今先進的信息交流平臺，不斷地學習計算機輔助設計和工程造價軟件、不斷地總結工作經驗，不斷地創新，這樣才能使我們在工作中得心應手。不管我們使用任何一種編制可研報告的方法，其根本目的就是要節約時間、提高效率、保證質量，讓我們編制的可行性研究報告切合實際、滿足項目要求，并能順利通過專家評審，為國家投資的基礎項目和房地產開發項目提供準確的決策依據，促進項目的順利實施，保證企業的科學決策。

參考文獻

[1]劉應宗，潘鵬程，徐江.建設項目設計方激勵機制分析[J].華中科技大學學報（城市科學版），2006（3）.

[2]王成芳.建設項目設計可施工性研究[J].建設監理，2006（3）.

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關鍵詞：房地產；開發項目；可行性研究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

引言

近十幾年來，我國在經濟建設方面取得了巨大的成就，各行各業都進入到了快速發展的時期，房地產業更是進入到了黃金發展時期。在社會主義市場經濟體制下，房地產業的競爭越來越激烈，房地產也本身也蘊含巨大風險。在房地產項目開發之前，進行科學的可行性研究，能夠有效地降低市場風險，保證房地產企業經營效益，提高企業的核心競爭力，對房地產企業長期穩定經營十分必要。如果房地產企業投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至會給房地產企業帶來致命打擊，所以房地產企業必須高度重視可行性研究工作。可是因為各種主客觀原因，現階段房地產企業對開發項目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產開發項目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實的基礎工作

房地產企業要想編制出一份優質的房地產開發項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎性工作，搜集豐富的基礎資料。可是現階段很多房地產的可行性亞久報告的編制單位因為受到經費、時間、人力等等方面因素影響，基礎性工作做得不夠深入和透徹，嚴重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現有數據或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴重的影響了房地產開發項目可行性研究質量。

工作人員素質有待于提高

房地產開發項目的可行性研究廣泛的涉及到經濟、工程技術、法規、房地產開發經營、稅務等等方面的專業性知識。但是現階段房地產開發項目的從業人員的職業素質還無法道道相應要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應問題，所以很難編制出高質量的房地產開發項目的可行性研究報告。

對房地產開發項目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產開發項目的可行性研究報告應具備這樣幾個方面的特點：相應工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數據必須滿足初步設計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要。可是現階段的房地產開發項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設規模論證；重要的參數、數據來源不清，根據不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產企業都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產項目的的可行性，從而導致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風險因素。沒有充分利用逆向思維科學分析那些不利因素對房地產開發項目成功的影響。

無法充分預測風險，參考依據不足

房地產企業開發經營的主要風險通常包含政治風險和宏觀經濟、市場風險、政策風險、企業風險、資金運作風險等等風險，可是實際工作中很多房地產開發項目所進行的可行性研究，對上述風險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應的投資估算當中，缺乏合理的工程造價標準及定額；進行經濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數及財務比率。

不重視方案優化

方案設計為房地產開發項目一個必要程序，為提高企業經濟效益的重要方法。可是很多企業進行的方案設計都比較重視美觀性及技術先進性，缺乏對提高企業經濟效益的充分重視。

保證房地產開發項目可行性研究質量的措施

為了全面提高房地產開發項目的可行性研究質量，房地產企業及有關員工必須做到以下幾點。

有效突出重點，積極提高工作效率

因為不同規模、不同類別的房地產項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側重。

嚴格審批程序，強化項目管理

相應的房地產企業必須認真按照建設程序來辦事，對可行性研究進行嚴格的審批。嚴把房地產建設項目的前期質量關，認真遵循基本的建設程序，各類開發項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權限及簡化建設程序，對相應的可行性報告、項目建議書、初步設計等等文件如果達不到一定的深度及規定內容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。

建立起房地產開發項目可行性研究數據庫

現階段，我國的房地產市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準確的市場信息，相應信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數據，建立起相應的可行性研究數據庫。此外，如果條件允許，房地產企業還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產開發項目的可行性研究實用性。

強化市場培育及專業化工作

房地產企業應積極強化專業化和市場培育的工作，有效推進行業的專業化和規模化，從而促進可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制。現在我國的房地產開發市場正逐步走向成熟及規范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業對可行性研究工作的重視及強化。

充分認識風險分析的重要性

房地產投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認識進行項目風險分析及控制的重要性。為了對投資風險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應項目潛在的風險因素進行深入挖掘，科學評估相應風險發生頻率，風險可能會造成的經濟損失等，然后采取科學的風險防范措施。在經濟風險分析方面來看，這種分析絕不是經濟評價當中的普通的不確定性分析，要從不同方面認真分析各個風險因素發生變化的可能性，分析對企業經濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產開發項目的風險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風險單元，從而制定出更加具有針對性的風險防范措施。

篇8

(訊)近日，艾媒咨詢了《2014-2015年中國“互聯網+”研究報告》。報告數據顯示，今年的政府工作報告，首次提出制定“互聯網+”行動計劃，推動移動互聯網、云計算、大數據、物聯網等與現代制造業結合，促進電子商務、工業互聯網和互聯網金融健康發展，引導互聯網企業拓展國際市場。志在促進網絡與各產業的融合創新，在技術，標準，政策等多個方面實現互聯網與傳統行業的充分對接。

據iiMediaResearch(艾媒咨詢)數據顯示，2013年至2014年10月21日互聯網金融領域共發生投融資案例191起，其中公開市場化投融資案例數(投資方信息公開的147起，共有104家機構參與過投資。

據iiMediaResearch(艾媒咨詢)調查顯示，雖然房地產業如何真正與互聯網融合，現在還處于探索階段，但是物聯網、社區服務、智能家居、物業管理等方面，通過現在的技術已經完全可以非常好地與房地產融合在一起。

據iiMediaResearch(艾媒咨詢)數據顯示，從2010年開始，車聯網市場正在以每年20%～60%的速度增長，未來幾年中國將會迎來汽車服務市場的高速發展，2015年前將擁有高達4000萬的用戶和超過1000億元的產值，中國汽車業將全面進入車聯網時代。（來源：艾媒咨詢 編選：）

點擊iimedia.cn/14275385311880n272.pdf可查看報告全文。

篇9

如果說誰在2016年過的最好，那么非地產商莫屬。

2016年房地產市場度過了火熱的一年，以北上廣為代表的一線房地產市場，大多出現翻倍上漲，二、三、四線城市的房價也聞風而動。

如今，房地產銷售同比增速已經連續下滑多月，但在資本市場地產連續多日集體大漲。在地產股強勢大漲下，香港恒指由跌轉漲，盤中一度逼近26000點關口。6月6日，中國恒大漲4.78%，報價16.66港元；新城發展控股漲12.02%，報價2.89港元；世茂房地產漲5.05%，報價14.14港元。新世界發展漲7.37%，報價10.78港元，領漲藍籌；新鴻基地產漲4.9%，報價124.1港元；中國海外發展2.35%，報價24港元。

地產股亢奮

進入2017年以來，僅半年時間，恒大的股價已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價已翻3倍多，年內漲幅達到了229.19%，創下歷史新高。貴州茅臺、騰訊控股今年分別漲了32%和43%，但跟在香港上市的中國恒大比起來，就是小巫見大巫了。

恒大股價近期加速上漲，也一度帶動了股市中的地產股行情，甚至蔓延到A股市場，萬科等代表性地產股也一度奮力反彈。

去年9月深圳本地地產股深深房停牌，原因是有重大資產重組。當時坊間報道透露，深深房的重組方是中國恒大。

6月1日，中國恒大公告，其已成功引入第二輪戰投395億，連同首輪共獲700億投資，遠超市場早前預期的450億，目前資金已全部到賬，并完成相關工商變更登記。

對此，國泰君安研究報告認為，以恒大2016年的財報測算，引入700億元戰投資金后，恒大地產凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。有業內人士說，隨著中國恒大第二輪戰投工作的完成，恒大與深圳國資的合作越來越密切，而這也有助于公司更順利地回歸A股市場。

曾經落井下石的大摩在恒大上漲之機錦上添花，他們的研究報告指出，中國恒大繼今次引資后，下一輪里程碑將是公布借殼A股上市進展，大摩現估計會在2017年完成A股上市，評級“增持”。 大摩的預測或許有根據，深深房A在5月12日晚公告，公司預計要在6月14日前披露重大資產重組預案或報告書。

與恒大一同暴漲的，還有香港上市的內房股（內資房地產股）。融創中國股價5月內上漲逾40%，雅居樂、世茂房地產等內房股漲幅也超20%。

摩根大通5月的報告稱，維持對內房股長線正面的看法，因地產商業務模式正確，有望獲取利潤增長及提升市場份額，市場低估了今年前4個月強勁銷售可產生的利潤，部分地產商銷售更按年增逾2倍，達到全年合同銷售一半目標。因此，摩根大通認為，直至今年第三季盈利收成期，個別贏得市場份額的內房股有望重估，股價甚至超越去年9月及今年3月的高位。

此外，證券時報援引觀點稱，內房股持續上漲的原因可能在于互聯互通機制下，內地資金持續流入香港股市，這從今年以來港股通資金持續呈現凈流入可見一斑。

事實上，內地資金對內房股格外偏愛。對主要內房股4月以來的港股通持股量統計后發現，絕大多數內房股港股通持股數量都出現不同程度增長。如3月底時，碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股，但到了5月18日，就增至3.48億股，增幅高達七成。

大漲的邏輯

目前來看，A股地產行業整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經低于恒大、融創、碧桂園等內房股估值。有券商人士認為，由于競爭格局的改善，真正帶來龍頭公司的環境改善，并且帶來周期底部時期估值底部的抬升，股價階段性觸底。

“南下資金持續擴大、恒大回購股份及國務院棚改計劃是重要催化劑。”西南證券分析師王立洲指出，

首先，去年末以來市場監管壓力顯著增大，前海、恒大及安邦等主力資金負面影響不斷，而金融去杠桿加速高估值個股去化壓力，追求賺錢效應的資金通過港股通持續流入港股市場，且美元走低也使得海外資金流入新興市場。

其次，棚改攻堅計劃確定實施，對商品住宅庫存大的市縣進一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，此舉有利于三四線銷量和房地產投資的維持。

東方證券分析師竺勁指出，當前港股內房股的大漲很大程度上與這些因素有關：伴隨房地產市場過去4個月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動以三四線城市布局為主的公司盈利及現金流出現明顯改善，使這一類公司比其他地產公司進入一二線城市更具有優勢。同時由于去年房地產銷售面積增速高點出現4月份。基數效應將導致5-6月房地產同比增速出現明顯反彈，市場對地產行業熱銷的預期會更為樂觀。

我們看到，龍頭股中，A股龍頭股較內房股估值更低。招商蛇口、保利地產、萬科A和金地集團的市盈率（TTM）分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國恒大、融創中國、碧桂園市盈率（TTM）則分別為32.1倍、17.8倍和15.3倍。

中信建投證券分析師陳慎指出，相對而言，A股地產的估值常常較港股地產溢價一倍以上，整體PE也常年維持在10倍到20倍之g，在2016年險資舉牌行業的帶動下最高曾達到25.3倍，較港股地產溢價三倍以上。近年以來港股地產尤其是以內房股為首的地產股確實在各方面的估值水平較A股地產公司更具吸引力。

“未來A股地產龍頭房企應該享受更高的溢價。我們認為，雖然在當前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續加劇，中長期來看，A 股地產龍頭企業應該如內房股一樣擁有更高的估值溢價。”陳慎指出。

篇10

關鍵詞：房地產；項目開發；成本管理；措施

1引言

但隨著時代的發展，房地產以及逐漸進行轉型，向更加規范化的方向轉變，因此房地產開發企業想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項目管理水平，進行項目開發成本的有效控制。然而目前我國房地產行業形勢不容樂觀，大多數企業在成本控制方面缺乏有效的管理機制，無法準確把握項目成本控制的關鍵點，導致房地產開發項目成本往往超支或失控，損失了企業的經濟效益。所以，基于當下我國建筑市場的發展背景，房地產企業需要從長遠的發展為出發點，進行自身開發項目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業整體競爭力。

2房地產開發項目成本管理概述

2.1房地產項目開發特點

房地產項目開發具有以下特點：開發投資規模大、周期長，房地產項目的開發程序復雜，包括土地獲取、設計、招投標、施工、驗收等多個環節，因此需要大量的人力、物力、財力資源，而且即使是一個小住宅區也需要3~4年的時間，大規模房地產建設需要將近10年或更長時間完成；高風險高收益，房地產開發效益和風險共存，競爭激烈，而且國內房地產需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設周期較長，企業需要承擔很大風險；建設環節多，要求高，房地產開發是一個復雜、系統的工程，不僅滿足消費者居民的需求，還涉及到眾多其他行業，建設過程中出現的問題會引起一系列的后果，帶來嚴重的影響，因此需要有高水平的風險、成本、質量管理的配合。

2.2房地產開發項目的成本管理原則

不同于傳統的房地產開發項目的成本管理，當下房地產的成本管理不僅僅要考慮企業自身的內部因素，還需要從全局出發，兼顧其他方面的成本控制，實現整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實施在每一項工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結合相應的標準規范，落實每一項成本控制管理措施；再次，加強監督管理，使房地產項目成本管理落到實處；最后，著眼于大局，項目成本管理是一項長期、持續的工作，不能中斷。

3提高房地產開發成本管理的措施

3.1加強房地產開發可行性研究

房地產項目可行性研究可以確保開發項目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進行項目可行性研究報告編寫時，應充分考慮到實際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準備工作，使得報告內容充分反映項目開發的可行性。此外，房地產項目的開發規模、選址、建設條件、預期的收入以及今后的經營利潤等內容都應列入房地產項目開發的可行性研究報告中，結合房地產企業自身的優勢、不足以及承受能力，進行房地產開發的可行性研究，以確定房地產開發項目是否值得發展。

3.2構建健全的房地產開發成本管理體系

健全的房地產開發成本管理體系是以項目經理為核心的，包含項目開發、財務管理、材料管理、預算管理等多個職能部門的，對房地產開發項目的決策、設計、施工、竣工等環節進行全面管理的全員參與管理機制。通過對房地產開發項目實施情況的分析總結，明確其成本管理的方向，實現成本管理的良性循環發展。在這種機制中，項目經理應該按照部門職責，將具體的工作任務分配給各部門，為房地產開發項目的實施奠定基礎。在房地產開發項目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強相關人員的成本管理相關的培訓，引進先進的房地產項目成本管理方法和流程，不斷提高相關人員的成本管理意識，提高房地產開發項目成本管理的水平。

3.3強化房地產項目施工中的成本管理

房地產項目成本管理在施工階段發揮著重要的作用，可以節約大量的人力、物力以及財力資源，建設不必要的浪費。對于房地產項目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個方面來實現：材料設備方面，相關部門應該嚴格按照標準進行施工材料的采購、驗收，并制定專人進行管理，做好施工材料的出進登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費嚴重、丟失、管理混亂的情況發生；項目設計變更方面，在房地產項目施工過程中，會由于一些原因導致施工方案和設計內容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強化現場簽證管理、加強變更的審核等，否則可能導致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項目的實際成本，如果出現問題，會給企業帶來經濟損失，因此需要以合同為依據，及時發現并且處理問題，對工程款支付的程序進行嚴格的審查，妥善保管相關的單據憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統化，加強各個部門之間的積極配合。

4結語

綜上所述，房地產開發項目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時房地產項目建設工作順利開展，進而獲得良好的經濟社會效益。因此，在進行房地產開發項目的成本管理中需要充分考慮項目涉及的眾多環節，包含的眾多影響因素，結合項目各種變更請求，制定切實可行的項目管理計劃，進行項目成本的研究和分析，不斷總結分析影響成本管理的原因，進而及時調整工作內容，試下房地產企業效益的最大化。

參考文獻：

[1]何佩.淺談房地產企業項目的成本管理[J].現代經濟信息,2010.

[2]蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制[J].廣東科技,2011(14).