不動產登記管理制度范文

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[關鍵詞]不動產登記現狀;統一登記;意義

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2014)30-0191-02

隨著我國經濟的飛速發展,物權交易異常活躍。所以保護交易安全就顯得尤為重要,這不僅與我國的社會穩定發展和現代化建設密切相關,更與每個公民的切身利益不可分離。不動產登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度,它是物權變動制度的核心問題,是物權公示原則的具體體現。不動產物權在整個物權法體系中占據了大約2/3的內容,其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的,故如何在法律上設定科學合理的不動產登記制度,是物權法的重要內容。

1 不動產登記制度的概念界定

不動產物權登記,就是將不動產物權變動的法律事實,記載于國家專門設立的不動產登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經明確規定,國家不動產對不動產實行統一登記制度,可見登記制度是物權法的制度基礎,在物權法中占據重要的地位,它不僅是人們進行不動產物權確定和物權交易的重要原則,也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具,為不動產的快速流轉及交易安全提供法律保障。

關于“不動產”,《物權法》只是提及概念,卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產”,可以借鑒大陸法系國家對于不動產的界定方式,并借鑒國內學者對不動產的認識,比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產界定為:不動產,指依自然性質或者法律的規定不可移動的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產登記的混亂和不統一狀態。如第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當登記;未經登記,不發生物權效力,但法律另有規定的除外;第十條規定:我國的不動產登記實行統一登記制度,統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。除此之外,《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規定。但仍然可以看出,受現實的制約,現行的《物權法》對不動產登記制度僅做了原則性的規定,且規定得不明確,法律效力規定不科學,致使司法實踐比較混亂,可以說這些規定幾年來一直懸在空中,許多問題有待進一步完善。

目前,我國的不動產登記主要由相應的行政主管部門負責,登記機關主要分布在不同的行政部門。據不完全統計,不同財產的登記機關竟達到二十多個。在不動產登記制度實踐層面,由于有關不動產登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋中,這種依據散亂,內容多為有矛盾的不動產法律登記制度,它滿足不了不動產資源分別管理的需要,也滿足不了依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產登記制度尚未在我國得到系統的建立,因此,實踐中有一些涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制,對土地、房屋、林木等各項不動產,分別制定了只具有部門規章意義的登記規則。這些規則零散且法律層級低、效力不足,只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要,而不能適應不動產交易日益活躍的市場需要,不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產交易進行保護的需要。在沒有統一的不動產登記法協調的基礎上,房產、地產的分別管理,登記缺乏信息的流通,造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現在增加了政府的管理成本,同時由于不動產的交易需要在兩個部門間交涉,在一定程度上也降低了不動產交易的效率;另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記,很容易損害當事人的正當權益,擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產統一登記制度的建立及意義

因此,探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經濟生活要求的不動產登記的具體制度顯得現實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產登記職責,建立不動產統一登記制度”。主要內容包括:一是將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔;二是消除“信息孤島”,建立不動產登記信息管理基礎平臺;三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。可以說政府意識到房、地分別設置登記的缺陷,嘗試將兩部門合二為一,從而實現房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產登記的發展趨勢的,獨立于統一的不動產登記機關對保護不動產的交易安全和社會財產的有序化具有重大意義,設置獨立而統一的不動產登記部門是我國實行不動產統一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產統一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用,“房叔”、“房姐”的出現證實了登記制度不統一、房產信息不公開的弊端,不動產統一登記和公開查詢系統建立后,有助于搞清那些不正當交易的問題,對于發現腐敗會有重大作用。還有人認為不動產登記制度的作用除了反腐,查“房叔”、“房姐”之外,也是為房產稅打基礎,健全了全國不動產統一登記制度之后,也就掃清了房產稅開征的最大障礙,特別是對全國范圍內多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產統一登記管理制度的根本目的不在于反腐,而是保護群眾的不動產權益,保障交易安全,搞清楚全國不動產基本情況,利于宏觀調控。其具體意義可分為以下幾點:首先,不動產統一登記管理制度可以更好地落實物權法,保障不動產交易安全,強化登記的公示和公信功能,有效保護不動產權利人的合法財產權,鼓勵交易。其次,它屬于基礎性制度建設,建立不動產統一登記制度是轉變政府職能、提高行政效率、改善社會環境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐,可以說是市場經濟發展的必然要求;最后,有利于反腐和預防腐敗。在不動產統一登記制度實施之后,擁有大量房產的人可以被很快確定,從而逼出空置房,遏制非自住房需求,改善供求關系,對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明,但道路同樣是曲折的,該項制度的實施必然會遇到某些阻力,這就需要各方的大力支持,我們群眾也應切實地進行監督以期提高不動產統一登記制度的效果。

為達到不動產統一登記制度發揮其應有作用的目的,筆者認為應把以下幾點做到實處:第一,不動產統一登記的機關要具有獨立性,不依附于任何行政部門,也就是說,登記機關與行使不動產行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣,登記工作人員才不會受到人為因素的壓力,更好地體現登記的公示公信效力。第二,強化登記工作人員的法律素質和道德素質,不斷提高登記質量和登記效率,使他們能夠愛崗敬業從而中立客觀地履行不動產登記職責。只有這樣,才能使不動產統一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度,在維護財產秩序和保護不動產交易安全方面發揮應有的作用。

參考文獻:

[1]梁慧星. 中國物權法草案建議稿[M]. 北京:社會科學文獻出版社,2000:139.

[2]向明. 不動產登記制度研究[M]. 武漢:華中師范大學出版社,2011:3.

[3]常昱,常憲亞. 不動產登記與物權法――以登記為中心[M]. 北京:中國社會科學出版社,2009:159.

[4]蔣曉云. 論不動產的物權行為無因性與善意取得制度的協調[J].中國市場,2011(44).

[5]李芬,劉章生,張東祥. 不動產自動化估價系統研究[J].中國市場,2012(6).

[6]孟春,李. 世界主要國家不動產稅改革經驗、教訓和借鑒[J].中國市場,2010(14).

篇2

不動產主要包含的是依自然性質或法律規定不可移動的財產,如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產進行實時登記,并對登記的檔案進行有效的管理,有助于人們及時發現不動產管理中存在的問題,從而可以不斷完善相關的管理制度,進一步保障人們的切身利益。

一、不動產登記檔案管理的主要作用分析

1.是不動產物權狀況的有效證明文件

現在的社會是一個法律社會,任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來,人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力,因而只要是涉及到物權相關的法律,都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則,這也是不動產登記中需要注意的一點。首先,我們需要肯定的一點是,不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力,這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件。現實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛,這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查,從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書,人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時,人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出,不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。

2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一

在我國的檔案管理部門,涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同,在管理的時候也會不同。建筑行業的發展,人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來,房價的快速上漲,使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁,與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來,引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時,不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構,還可以提高社會的檔案意識,從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分,同時也為其他的檔案管理奠定基礎。

二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析

在開展不動產登記時,需要嚴格按照相關的法律程序,按照既定的流程,登記必要的信息,從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時,通常因為不動產自身的原因,加之上一些人為因素的干擾,導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。

1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析

在進行不動產登記檔案管理時,需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題,如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題,會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題,甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此,相關部門針對這一問題,也陸續制定了相關的措施。首先,為了進一步完善檔案登記管理體系,要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度,從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次,針對不同類別的不動產檔案進行整合,區別對待,有序地進行區分,并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分,幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后,有效的利用現代互聯網信息平臺,充分實現各類信息的整合,以現代化的管理手段來登記不動產,逐步提高日常的工作效率。

2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析

由于不動產涉及到的問題比較多,在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細,每個小細節都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現互聯網下的不動產登記,檔案的存儲空間極小,不利于保障不動產所有者的相關權益。信息時代在發展,因而不動產的相關登記制度也要不斷地更新。首先,建立專門性的不動產登記電子檔案系統,電子檔案系統涵蓋的內容涉及不動產的各個方面信息。相關工作人員可以根據電子系統的信息對不動產登記檔案進行有效地管理,提高整體的管理水平,也強化了檔案管理的功能。此外,加強對相關檔案工作人員的技能化培訓,包括基本的技能操作,逐步提升其整體的綜合素質,從而更好地為廣大民眾服務。

篇3

關鍵詞:不動產登記;檔案利用服務;問題;對策

不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源,是不動產登記工作的關鍵環節,主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成,是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來,當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足,信息化服務能力有待提升,因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策,對于不動產登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題

不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異,如:在利用主體上,可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等,但不同的利用主體其利用權限是有所區別的,這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。

不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題,各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統,各部門之間的信息并不能共享和利用,數據格式不一致,系統無法對接,為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來,雖然出臺了大量的相關制度,但缺乏統一的規劃指導,造成內容龐雜,標準不一,并沒有達到制定標準規范的目的,甚至有些基本內容并不符合工作規律,無法執行,給實際工作帶來困擾,降低了檔案部門的公信力和權威性。

由于管理基礎的不同,數據的整合仍在進行,各地的不動產登記檔案利用服務水平不一,且大多數自動化程度不高,部分內容還需要人工輔助查詢,尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長,使得利用效果大打折扣,滿意度較低,無法獲得利用者的認可。

2 不動產登記檔案利用服務的策略

2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式

在當前社會發展新形勢下,為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展,提高服務質量與水平,應當在管理機構不斷優化整合的基礎上,加強不動產登記檔案的集成管理,規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作,從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知,不動產登記檔案的集成管理,是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。

第一,應當逐步完善內控機制,提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性,從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下,更應當堅持做到依法履職,積極完善內部控制機制,保證不動產登記檔案管理工作的高效開展,從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制,完善相關管理制度,切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性,保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。

第二,積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來,新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持,不動產登記檔案利用服務的開展,應當對移動互聯網技術加以合理應用,不斷創新不動產登記檔案利用服務模式,從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面,新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求,不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面,新媒體能夠實現雙向傳播,便于公眾開展深度互動,提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來,不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善,為促進相關問題的妥善解決,不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式,并通過各部分之間的分工協作與溝通配合,規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對,強化業務銜接,從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。

2.2 提升信息化服務能力

隨著大數據時代的到來,不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享,提高信息化服務能力,從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。

第一,應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講,不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提,利用互聯網與中介機構開展合作,消除信息壁壘,減少時間與空間上的限制,從而真正實現不動產登記信息資源的共享。

第二,加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中,應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理,強化主管部門的標準規范意識,加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用,最大程度上避免多頭管理等問題的出現,切實提高不動產登記檔案利用服務效率。

2.3 完善保障和投入機制

第一,強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制,對在此項工作中表現突出,在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人,給予精神和物質獎勵,樹立標桿。通^獎勵機制,提高檔案人員的工作積極性,同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。

第二,完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家,構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系,不斷完善用戶滿意度的評價機制,使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價,及時發現新問題、新矛盾,并采取必要措施和手段予以解決。

結束語

當前社會發展形勢下,科學技術不斷進步,社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求,維護公眾的切身利益,應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析,認清社會發展的具體形勢,強化不動產登記檔案利用服務的意識,轉變服務的思想觀念與具體方式,提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性,從而推進不動產登記相關工作的高效開展。

參考文獻

[1]張瑋瓊.不動產登記檔案利用服務的問題與對策分析[J].檔案學通訊,2016(5):62-66.

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(華南理工大學, 廣東 廣州 510000)

摘 要:與傳統大陸法系國家堅決否認動產抵押的態度相比,我國立法順應時展的需求,對動產抵押進行了有利的制度創建。但就目前來說,創新程度依舊不足。動產抵押制度難以構建的原因有三:一是,現行擔保法中的強制提前清償制度與動產抵押設立的初衷相互矛盾;二是,我國現行制度過于考慮抵押關系當事人之間的權利互動,這與抵押權是一項物權的基本定位存在矛盾;三是,動產抵押制度與動產善意取得制度之間存在矛盾。欲建立動產抵押制度,必須對現行抵押制度做一定修改。堅持動產物權善意取得的傳統制度;強化抵押物權的追及效力;強化抵押權人的保全權;改造抵押權人物上代位權制度,將是可行的銜接路徑。

關鍵詞 :動產抵押;善意取得;追及效力;保全權

中圖分類號:D923

文獻標識碼:A

文章編號:1002-3240(2015)07-0120-04

收稿日期:2015-06-11

作者簡介:易磬培(1989-),女,廣西桂林人,華南理工大學博士研究生,研究方向為民商法。

一、抵押制度在我國的新發展

(一)動產抵押促進經濟發展的意義日益凸顯

抵押是一種在不轉移占有的情況下向債權人提供擔保的物權行為。制度要求抵押所指向的對象必須是具有保值性、安全性、穩定性的不動產,不會因為短期內的不當使用而產生巨大的價值貶損,并且存在一套相對完善的登記宣告制度以確保權利的公示公信。在傳統民法中,不動產抵押一直是抵押制度的主流,長期占據著“擔保之王”的地位。與此形成鮮明對比的是,動產抵押由于不具備不動產抵押的上述優勢而一直未被傳統民法體系承認?!斗▏穹ǖ洹访鞔_規定只有不動產之上才能設立抵押。①《日本民法典》規定只有流動性較小且配套有登記管理制度的特殊動產,如飛機、汽車、建設機械等可以設定抵押權。[1]學界普遍認為,只有不動產之上才能構建抵押權制度,動產之上只能建立質押權。古羅馬法初期曇花一現的動產抵押制度也只不過是抵押和質押在詞語上的差異罷了。[2]

雖然出于保障交易安全的考慮,各國對于動產抵押制度都抱以極為謹慎的態度,但是在現代社會中動產抵押對于保障經濟增長的重要意義正日益凸顯。首先,動產抵押具有不動產抵押替代不了的制度意義?,F代社會中物的價值已經被充分開發,用益物權制度與擔保物權制度相互配合,充分發揮了物的財富意義,極大地加劇了人類財富的積累速度,促進了社會經濟的發展。[3]但是,不動產資源畢竟是有限的,而動產作為物權最廣泛的權利對象,其物質的來源豐富得多,財富積累的周期也更為簡短。因此,若想進一步促進社會經濟發展速度,解決中小企業貸款困難的問題,動產抵押是不可忽視的制度創造。[4]其次,動產抵押具有與動產質押完全不同的制度價值。動產質押以交付為要件,阻斷了所有人對物的使用和支配,僵化地保護債權關系,并不利于債權的最終實現。而動產抵押是在不改變占(有)用關系的情況下實現的擔保,可以同時釋放動產的融資功能和使用功能。

(二)我國對于動產抵押的制度創新

相比傳統大陸法系國家堅定否認動產抵押的明確態度,我國《擔保法》對于是否可以建立不動產抵押的態度比較曖昧。首先,《擔保法》第34條規定可以抵押的動產包括“抵押人所有的機器、交通運輸工具”以及“依法可以抵押的其他財產”,法律條文既沒有明文規定可以動產抵押,也沒有明文禁止動產抵押,給動產抵押預留了制度空間。其次,我國《物權法》創設了浮動抵押制度,允許企業在現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品和產品上設立抵押,創制了動產與不動產相結合的抵押制度,成為了動產抵押的特殊形式。最后,《擔保法司法解釋》第52條規定“當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的,土地使用權部分的抵押無效”,換言之,對于土地上農作物部分,法律默認其抵押權利的效力。我國法律制度對于動產抵押的含糊態度,體現了立法者矛盾的心態。必須承認,不動產抵押與目前我國現行的物權法制度體系之間確實存在銜接困境。

二、 動產抵押在我國的制度困境

(一)現行抵押制度內部的自身矛盾

首先,強制提前清償制度與抵押權設立的初衷相互矛盾。抵押權作為擔保物權,其權利內容指向的是物的交換價值,制度設立的主要目的是保障債權權利的安全,促成債務人資金融通利益的實現。[5]但我國《物權法》第191條規定,抵押期間,經抵押人同意轉讓抵押物的,應當將轉讓所得價款向抵押人提前清償債務或提存。不經抵押權人同意,不得轉讓抵押物,但受讓人代為清償的除外。據此得以看出,我國抵押制度急于實現債權債務關系的兩訖。這種急于滌除擔保關系的強制提前清償制度大大損失了抵押人的期限利益,造成了資金周轉時間大大縮短并有可能造成大量轉讓價金被提存而閑置。[6](P463)制度要求與抵押權設立的初衷相互矛盾。

其次,我國現行制度設計過于考慮抵押關系當事人之間的權利互動,這與抵押權是一項物權的基本定位存在矛盾。2004年《物權法》第191條第2款規定,未經抵押權人同意不得轉讓抵押物。1998年《最高人民法院關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第115條規定,未經抵押權人同意不得在同一財產上再設抵押。諸如此類所有權人處置抵押物須經抵押權人同意的規定還有很多。①也就是說,抵押物關系建立之后,所有權人與抵押權人之間的互動將在抵押物上長期存在,所有權人對物的處置效力要考慮押權人的意思表示。這種制度設計與抵押權是一項獨立物權的理論定位互相矛盾,顯得十分累贅。

上述制度矛盾放置于不動產上,將導致融資作用難以發揮,擔保作用極不穩定,動產抵押制度意義難以發揮的現實困境。

(二)動產抵押制度與動產善意取得制度之間的矛盾

動產之上無法建立廣泛的登記管理制度,物權公示的唯一方式是基于占有管理關系的權屬推定,這從根本上造成動產抵押的公信力嚴重不足。[6](P110)出于對一般社會公眾交易安全的保護,動產抵押必須吸收善意取得制度以保障第三人的物上權益。但我國現行的抵押制度卻并未考慮到善意取得。1998年制定的《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第115條規定:抵押財產如由抵押人自己占有并負責保管,非經由債權人同意,抵押人將同一抵押財產轉讓他人或者就抵押財產價值已設置抵押部分再作抵押的,其行為無效?!?2004年新制定的《物權法》法第191條規定,抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押財產的,如果受讓人不代為清償債務,轉讓財產行為無效。由此可見,抵押制度的價值取向是優先保護抵押權人利益,這種制度設計與動產善意取得制度之間存在嚴重理論矛盾,無法接洽。因此,欲在我國現有的法律體系內建立動產抵押制度,善意取得制度是不可回避的重要理論困境。

三、動產抵押與我國現有抵押制度的銜接路徑

自抵押權發展以來,不動產類型從未發生過重大變化,而動產類型卻隨著人類創造力的不斷發展而日益推成出新,并逐漸呈現出新特征。一是,動產存在大批量的同質化種類物。使用價值和交換價值均差別不大,在實現抵押權的時完全可以相互替代。二是,大批量的動產流轉受倉儲、貨運、集裝條件的限制可以及時控制。個別價值較大的動產,如機動車、船舶、飛行器、生產機器均已建立了相配套的登記管理制度,并被社會大眾所接納。[7]三是,某些高度流通性的動產具有“虛擬占有”的特征如黃金金票、股票證券、銀行存款、支付寶賬戶存款、手機話費等等,一般為第三方代為實際控制管理,物權人僅以權利憑證宣示該物權屬,可以通過一定的技術手段以加設第三方認證標記的方式做公示公開。上述新特征使得動產抵押在制度層面和操作層面上(來說)均呈現較為樂觀的前景。因此從目前現狀來看,動產抵押制度在我國并非毫不可行,但若要使動產抵押制度與我國當前物權法體系緊密銜接,則還需要從物權基本理論出發,對現有的制度規范做必要地揚棄和調整。

(一) 堅持動產物權的善意取得制度

動產抵押權在整個物權序列里屬動產物權,自然應堅持動產物權的善意取得理論。對第三人善意與否的判斷幾乎是與民法制度相伴而生的,任何民法制度領域都不可能回避對第三人心態的考察。所謂的善意與否通常表現為知悉與否,而不動產抵押制度中的“登記生效主義”“登記對抗主義”則是第三人知悉與否的一種強制性法律推定。善意取得制度在我國的民法體系中已經具有較為鞏固的地位,若想實現動產抵押與現有擔保法體系做到銜接,承認第三人善意取得是必要的法律路徑。有鑒于此,需對我國現行《物權法》第191條、《擔保法》43條、《最高法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第115條進行修訂,調整原有的“不經抵押權人同意,物權出讓行為無效”的規定為“動產物經善意取得后構成原始取得,物上所附之抵押權就此中斷”。由此帶來的法律效果是,若受讓人構成善意取得,則抵押人無權向該第三人行使權利。若受讓人不構成善意,則抵押權人依舊享有對該物的抵押權,抵押人行使抵押權后,受讓人與出讓人之間的關系處理,援用《合同法》第150條“標的物權利瑕疵擔保條款”處理。

(二) 強化抵押物權的追及效力

所謂追及力,是指無論其標的物輾轉流入何人之手,物權人均得追及至該物之所在而實行其權利。[8]若欲建立動產抵押制度需強化抵押權的追及力,通過抵押權人和受讓人之間權利的相互制衡,實現法律制度公平保護的效果。[9]

首先,需要修改《物權法》第191條的規定,允許抵押人可不經抵押人同意將該抵押物出讓,且允許其將所得價款另作他用而不做提前清償。簡而言之,無論原債權債務關系是否因物權流轉而提前兩訖,都不影響受讓人的物權取得。

其次,改變對于“抵押人同意”表示效果的理解。將《物權法》第191條規定的“抵押權人同意”理解為抵押權人對于流轉可能造成風險的接受,而非對追及力和對抗力的放棄。由此帶來的法律效果是,如果本次流轉造成了抵押物實際價值的貶損,經抵押權人同意的,流轉雙方均不必據此向抵押權人負賠償責任;未經抵押權人同意的,除構成善意取得外,流轉雙方應對本次流轉所造成的損失負連帶賠償責任。這樣一來,不僅理清了動產所有人與抵押權人各自物權行為的效力,也更符合“繼受取得不破物上負擔”的傳統動產理論。

(三) 強化抵押權人的保全權

我國目前的抵押權制度建設,偏重于事后救濟而輕于事前防御。強化抵押權人的保全權制度設計是重要的立法選擇。

首先,應擴大抵押權人主張保全權的相對范圍。雖然我國《物權法》第193條和《擔保法》第51條均規定了抵押權人的保全權,但在該規定中抵押權人的保全權僅可針對抵押人主張,非可對抵押權人之外的用益物權人、實際使用人和占有關系人主張。這種制度安排過于狹隘。臺灣學者認為,對于對抵押物存在侵害或危險的第三人,抵押權人均有主張保全物權的積極權利。[10]《德國民法典》1134條規定,除所有人外,他人以可能損害土地擔保物權的方式使用土地的,抵押權人可以提起不作為訴訟,《意大利民法典》2813條規定,“債務人或第三人實施了使抵押財產可能發生損毀的行為的,債權人可以向司法機關提出請求,責任其停止該行為或采取必要的措施以避免其擔保物受到損害?!盵11]

其次,擴大抵押權人主張保全權的事由。我國擔保法制度中,抵押權人主張保全權的事由比較狹隘,僅在抵押物受到切實損害或可能出現損害時方可主張。[12]筆者認為,法律制度可允許雙方當事人約定抵押物的特定使用方式。抵押人不經抵押權人同意擅自變更抵押物使用方式的(時),抵押權人可阻止該行為以此行使保全權。

最后,豐富抵押權人保全權的權利內容。依《物權法》第193條、《擔保法》第51條的規定,我國保全權內容為“停止行為”“恢復原狀”和“補充擔?!保@對于抵押權人來說是遠遠不足的。相比之下,其他國家和地區的保全權內容要豐富的多,臺灣地區在修訂的“民法”物權編時,在第767條中增加了第2款①,明確賦予抵押權相同于物權人的各類物上請求權。[13]而日本法上還賦予了抵押權人解除短期租賃的請求權,其制度規定抵押設定后的短期租賃是受保護的,但當其損害抵押權時,抵押權人可以請求解除租賃關系。[14]《瑞士民法典》“防衛權利”則賦予了抵押權人除物上請求權外獨立的支配權和處分權,條文規定“擔保權人經法官許可,可采取一定目的的防衛措施;在危險即將發生的情況下,亦可不經授權而自行采取防衛”。豐富的保全權內容構建了確保抵押物保值的重要屏障,我國應當吸收借鑒(效仿之)。

(四) 改造物上代位權的制度設計

我國《物權法》第174條規定,物上代位權范圍為抵押財產毀損、滅失、被征收時的保險金、賠償金或者補償金。但法律對物上代位權的性質和實現方式并沒有明確規定。

日本民法典采用物權擔保延長說。①認為物上代位權系擔保物權變價的結果,代位物是原擔保物的延長。[15]德國民法典采法定特殊債權說②。認為物上代位權乃是在代償物上成立的一種法定特殊債權,與原抵押權清償順序相同。[16]我國臺灣地區的“民法修正案”沿襲德國民法典觀點,認為抵押物之代位權仍應屬于擔保物權,抵押人將代位物交付給抵押權人的行為不應視作清償行為而應視為質押交付行為,其目的在于將抵押權轉化為質押權,延續其擔保作用;對于抵押人尚未取得之代償物,抵押權人則自動獲得抵押人所享的賠償請求權作為權利抵押。③

筆者認為,臺灣地區的做法充分彰顯了抵押物權的擔保作用,更有利于資本融通,并與我國目前的立法體系更容易接洽。今后擔保法制度的修改,應當注重如下兩方面的創新。一是,區別對待代償物和代償金。對于代償物,其上應自動沿襲原抵押物的物上負擔,建立抵押權。而對于代償金,則定性為優先受償財產,權利人未能及時行使權利的,優先力喪失,視作一般債權。二是,對于當事人交付代償物的行為,應允許當事人雙方通過意思表示確認代償物交付行為的性質。當事人可自由選擇用代償物一次性清償主合同債務或用其維持原擔保關系。

結語

動產抵押制度回應了市場對于釋放動產物權融資價值的呼吁,我國目前的擔保制度立法緊跟時代腳步,創設了一系列特殊的抵押擔保方式,對動產抵押理論的構建具有重要的創新意義。但停留在目前的立法成果上是遠遠不夠的,動產抵押制度的全面鋪開需要多部法律制度的配合。系統地梳理現行抵押制度中存在的自身矛盾,深度研究動產抵押制度與傳統動產物權制度之間的理論罅隙,對《物權法》、《擔保法》、《合同法》等相關配套制度設計做出必要地調整與修訂,是建立動產抵押制度的必經之路。

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篇5

2020年是集團公司成立的第二年,這一年集團在生產經營、企業管理、發展改革等方面均取得了可喜成績,這些成績的取得離不開區黨工委,公司黨委的正確領導,更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此,今年的工作值得大家贊揚,值得大家驕傲,更值得大家總結。

2020年,我按照公司分工,負責負責安全、資產、運營考核、園區項目建設和協助融資工作,分管運營部,聯系新天地供水公司。

回顧2020,工作基礎更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。

一、面對嚴峻的安全管理形勢,細化管理促進生產安全

安全工作是集團工作的重中之重,沒有安全這個一,一切都是零。自集團實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業多、安全隱患風險點駁雜。有景區、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產等等。二是安全管理的基礎薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年,一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎上安全方面主要完成了以下工作:

1.對照標準,完善安全管理制度。根據法律法規對企業安全的要求,修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產責任制、安全會議制度、安全培訓制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應急預案等等。

2.狠抓落實,做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點,堅持周巡查(不少于兩次),月檢查,季度考核,全年組織各類檢查100余次,下發整改單80余份,共排除隱患240項,整改率100%。每季度做好安全生產會議、安全培訓、安全檢查。做好安全考核公示、安全責任公示、安全宣傳欄;完成應急救援預案修編工作并組織應急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。

3.落實要求,開展各類安全專項工作。根據上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風行動、雙安全月、標準化創建、安全法制宣傳教育等主題活動。

二、面對復雜的資產管理歷史,理清脈絡,全面梳理和加強

國有公司做好國有資產的監管、促進國有資產保值增值、盤活利用是基礎。而公司成立后的資產管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現在:

1.類屬繁雜,缺乏統一管理。原來的資產管理,各部門以自己聯系的公司名義建設、采購,財務上只有財務數據,沒有扎口統一管理。由于原各部門采購、使用資產的分散性,財務統計人員的變化等原因導致信息的不對稱,賬目管理與實物管理不同步,沒有完善的資產管理制度和各類臺賬。大部分資產在財務上只體現一個數據,沒有各種規格型號和去處(比如空調、車輛)。

2.由于部門的調整以及負責人員的變化,各類材料缺失嚴重。

如三信資產,無任何資料(包括資產的評估報告、資產移交清單、資產買賣協議、不動產權證、圖紙等)如四海之家商業街,資產無權證,無任何施工資料。如海印寺商業街房產,有證號無證,土地證遺失。

3.新收購資產的管理壓力大。新收購的關閉清退的企業,資產繁多,除了土地和房屋,有的企業空調、電腦、打印機等設備較多,看管壓力大。

4.出租固定資產的管理、維護壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產的安全管理責任重。比如海鮮大排檔三家承租單位,兩家至今未辦理消防驗收手續。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設,出現很多房間、屋面漏水、公共區域斑駁,太陽能系統年久失修,等等一系列問題。

2020年運營部牽頭和財務部指導配合下,在2019年梳理的基礎上對國有資產進行了摸底排查,逐項登記造冊,初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬,初步制定了成套資產管理制度、形成了較為完善的資產管理體系。

1.成立專門部門、管理國有資產。根據國資管理要求,成立國資管理事業部。負責經營性資產出租、招商、日常維護等日常管理、經營性資產巡查、資產收購等工作。

2.完善資產管理制度。結合公司實際通過半年時間擬定整套資產管理制度初稿,包含固定資產管理實施細則,資產配置標準、資產巡查制度、國有資產檔案管理制度等。明確固定資產管理采用財務部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法,資產管理部門、使用部門負實物的直接管理責任,財務部門負核算和監督、檢查的管理責任。固定管理實施細則明確了資產從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續的操作流程。

3.分類匯總、完成了資產登記臺賬和租賃臺賬。根據資產類別、權屬單位、分別對房產證、土地證、不動產證、海域證、電子設備、家具、車輛等分類別進行了匯總登記;同時將分公司對各資產進行分類細化編碼,以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產租賃臺賬,對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進行了梳理改正,同時與各公司資產臺賬進行了整合。

4.加強固定資產的日常管理工作。資產外勤對各類固定資產每周不少于兩輪巡查,確保資產不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產進行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴重的屋面進行屋面修補,衛生間進行了修補,對一期8棟樓進行了公共部位出新,采購了900套電熱水器,將老化的太陽能熱水器全部更換,同時計劃在春節期間分批次對企業租賃宿舍進行出新。

三、面對緊迫的項目建設任務,攻堅克難服務園區全力推進

2020年項目建設主要有如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通,確保風電企業2021年能夠鋪設電纜并網發電。原有職工公寓四海之家已經不能滿足園區發展的企業租住需求,人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設,海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴峻的建設任務下。我們攻堅克難,克服人員的困難:項目管理總共三人,要完成所有項目的前、中、后期各類手續,項目現場質量、安全、進度、造價、資料各類管理,還有以往項目的掃尾及不動產證的辦理;攻克項目建設本身的困難,隧道項目全長8.41公里貫通園區二期海濱三路,現場管理協調難度大,其中過框河的頂管長300米,直徑3.5米,是南通沿海地區最大的頂管項目。任務雖然嚴峻,困難更是現實存在,在領導的關心下,同事們夜以繼日的奮斗下,圓滿完成了全年服務園區的建設任務。

1.制度建設情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團學習了原代建中心項目代建相關流程、管理制度。2020年在七基礎上完善了政府投資建設項目代建管理辦法,內部管理制度、工程管理制度。

2.項目進展情況。

(1)如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目

總投資約4.8億元,新建地下電纜隧道約8.41km,建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風電企業提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進接收井標志著通道土建部分全面貫通,具備鋪纜條件。年前完成隧道內附屬設施,年后完成道路恢復。

(2)人才公寓(聽海軒)項目

計劃投資 2.8億元,占地約30畝,總建筑面積52450.88平米,其中地上部分44430.07平米,地下部分8020.81平米,包含三棟公寓樓,一棟辦公樓和部分商業。施工、監理招標已經結束。計劃2021年主體施工結束,2022年室外配套及內裝施工結束竣工交付。

(3)海韻城項目

總投資約1.5億元。占地14.89畝,總建筑面積31000平米,地上建筑面積24000平米,地下建筑面積7244平米。土建工程中標價為70898496.07元,于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程(2373萬元)、室外配套工程(550萬)、亮化工程(380萬)1月底全部竣工。

四、2021年工作重點:

(一)資產管理:

進一步規范完善資產登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理,完成國資辦下達的各項工作任務。結合下半年各子公司資產清查盤點情況檢查,完善資產臺賬。

逐步推進國有資產信息化管理,購置固定資產管理軟件系統。使資產從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。

繼續加大國有資產巡查力度。確保把資產看住、管好,實現保值增值。

(二)安全管理工作

根據安全標準化建設的要求。對公司涉及安全生產、職業健康、環境保護等方面的制度進行梳理,修訂。

安全資料、安全臺賬標準進一步調高;加強安全管理人員專業能力的培訓,加強各級安全培訓,提高安全管理基礎能力。

(三)項目建設方面

進一步完善項目建設的管理制度、流程以及質量管理體系。充實項目管理人員,加強項目管理人員培訓。加大項目建設的推進力度,確保海上風電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進。

篇6

衣食住行是人的最基本要求。在農村基本解決溫飽問題之后,農民住房這一基本權利就突出地擺在我們面前。但是,我國法律對農村房屋所有權的取得、行使和保護沒有明確的規定,只對農村村民宅基地的取得、行使相關權利有相應的限制性規定。例如,《土地管理法》第62條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?!段餀喾ā返?52條規定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。該法第153條同時規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。法律的嚴重缺位造成八億農民住房這一基本權利得不到充分的保障,也更突出了我國長期以來存在的二元經濟,乃至二元社會的深層次問題。

在我國城市化進程中,長期靠過度剝奪農業和農民來發展工業和城市。城市和農村兩大經濟系統被人為地割裂開,這就是所謂的二元經濟結構,其發展的嚴重后果是導致我國的二元社會結構,即在一國之內人為地劃分為城市和農村、市民和農民兩個社會和階層。其主要表現為:

1.工、農業產品價格“剪刀差”。從統購統銷到實行合同訂購,國家通過“剪刀差”從農民那里拿走6000-8000億元。據專家測算,通過“剪刀差”、征地、農民工務工等方式,全國農民每年仍向城市做出大約2萬億元的貢獻。

2.城鄉收入差距。城鄉居民之間存在較大的收入差距,并且這種收入差距不斷加大,導致社會貧富分化加劇。1978年前我國城鄉收入比是2.6!1,而到2003年,收入比卻升至3.2:1。

3.1958年通過、至今仍有效的《戶口登記條例》確定了“一國兩策、城鄉分治”的戶籍管理制度,中國公民由此被分為“農業人口”和“非農業人口”,即從法律上將全國公民劃分為兩種身份和壁壘森嚴的兩個世界。農村的孩子只有考上大學或參干才能合法地從一個世界(農業)轉換到另一個世界(非農業),這造成了城市居民和農村居民在競爭起點上的不平等。

4.城市居民和農村居民在基本權利和社會福利方面的實際不平等。這些具體表現在:(1)農村居民在求學、就業、醫療衛生、社會保障和自由遷徙等基本權利方面和城市居民不平等;(2)農民在享受政府公共產品供給方面與城市居民有天壤之別;(3)農民和城市居民的社會負擔不一樣,城市居民對國家的責任主要是納稅,并且個人所得稅有起征點,而農民的負擔卻多種多樣,既有人力也有金錢負擔,并且金錢方面的負擔主要表現為“費”,這種亂攤派、亂收費是沒有起征點的。(4)農民在土地產權、房屋所有權等問題上與城市居民享有的權利不平等。

在這種“以鄉養城、城鄉隔離”的體制下,涉及城市居民房屋所有權的法律、法規有《憲法》、《民法通則》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市規劃法》(2007年10月28日修改為《城鄉規劃法》)、《建筑法》等。城市居民不僅可以享有國有土地的使用權,還可以享有城市房屋所有權。而在農村,涉及農民房屋所有權的法律只有《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》,農民在自己賴以生存的土地上,僅能享有一處宅基地的使用權,不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有權(即不能領有國家房屋登記機關統一頒發、全國通用的《房屋所有權證》)。

物權是個人獨立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物權之上,沒有獨立自主的物權也就沒有獨立的法律人格。物權法的基本功能就在于保護個人對社會財富的擁有,其結果是激發個人對財富的不斷追求,而個人對財富的增長又能促進整個社會財富的增長。個人財富的增長,也是一個人全面發展和個性解放的前提,在這個意義上,擁有財富的個人才是自由的。而只有自由的人才能更好地創造社會財富,才能享受幸福的生活。應該說,在個人的財富當中,占有較大比例的部分是以房屋不動產的形式表現出來的,在農村尤為如此,我國農民的全部積蓄幾乎都用在建房上。而我國某些法律似乎僅保護少數人的物權,多數法律還在繼續維護、確認城市和農村、非農業人口和農業人口這種不平等的現狀,這是現行法律的最大缺陷。

二、農村房屋所有權方面的法律規定及其缺陷

雖然我國《憲法》第13條規定公民的合法的私有財產不受侵犯。但憲法本身并未對“合法”進行明確規定,而交由其他法律來界定。

《民法通則》第3條規定當事人在民事活動中的地位平等。第5條明確規定,公民、法人的合法的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。該法第75條同時規定,公民的個人財產,包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。公民的合法財產受法律保護,禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。對于以上條文所提到的“合法”,《民法通則》本身依然沒有做出具體的規定或解釋,而又交由其他法律、法規來進一步落實。

《物權法》第2條規定,因物的歸屬和利用而產生的民事關系,適用本法。本法所稱物,包括不動產和動產?!段餀喾ā分猩婕胺课菟袡嘀贫鹊闹饕獥l款包括該法第9條(不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外)和第30條(因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力)。因此,根據《物權法》的以上規定,可以大膽推斷:農村的房屋可能因為不屬于“合法建造”或“未經登記”而不發生物權的效力。

從《憲法》到《民法通則》,再到最近才制定、實施的《物權法》,雖然法律一再強調公民在法律面前一律平等、公民的權利受法律的平等保護,但筆者認為至少在房屋所有權方面,城市居民和農村居民是顯然不平等的。

從城市的房屋所有權制度的演變來看,在進行住房制度改革以前,我國在城鎮實行國家統一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者僅有使用權而沒有其他的權利)。上世紀80年代末“房改”以后,由原來的公房制度逐漸過渡為現在的商品房制度,即房屋統一由開發商進行商業化開發,購房者(主要是城市居民)在自由競爭的房地產市場上購買房屋,取得房屋的所有權。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市規劃法》、《建筑法》等法律、規章的規定,開發商在城市進行房地產開發必須取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售或現售)許可證》(簡稱“五證”)等合法手續才能將房屋向社會銷售。而購房者在購買商品房、向國家繳交相關稅費之后,憑購房合同及完稅證明等手續便可向國家相關部門申領房屋產權證。所以,在城市購買商品房,只要符合法律規定的條件,是完全可以向不動產登記機關申請登記并取得不動產的權屬證書。從法律意義上看,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權(對于房屋而言是房屋所有權人依法對其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利)的證明。實行商品房制度以后,在城市逐漸形成房地產市場。

對于農村居民而言,在現行的法律框架下,法律只是籠統地說“合法的財產受保護”,但怎樣才讓農民的房屋變成“合法”卻沒有法律規定。首先,《房地產管理法》和《房屋權屬登記管理辦法》都是“城市”的(《建筑法》雖未冠以“城市”,但該法第83條規定,搶險救災及其他臨時性房屋建筑和農民自建低層住宅的建筑活動,不適用本法。新修訂的、2008年1月1日生效的《城鄉規劃法》第41條第2款規定,在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法,由省、自治區、直轄市制定。這對農村住宅建設問題又留下令人費解的尾巴),沒有一部全國統一適用的建設法、住宅法,農村的房屋當然會被不動產登記“拒之門外”。既然農村的房屋未經國家統一規劃并進行權屬登記,根據《物權法》及相關的房地產規定,是否農民的房屋都是“非法建筑”?八億農民的房屋所有權被法律有意無意地遺忘!其次,房地產的原則是“地隨房走”,在農村卻變成“房隨地走”,即農村只有宅基地方面的規定,卻沒有房屋方面的法律規定。并且現行的法律限制一戶農民只能申請一塊宅基地(與一個城市居民可以同時合法擁有多處房產形成鮮明對比),并且該宅基地只能在本村,這無疑將農民緊緊地捆綁在自己的土地上,失去了遷徙自由。再次,農民只能將其房屋轉讓給本經濟組織的成員,并且一旦轉讓就不能再申請宅基地。而城市居民可以將其房屋轉讓、出租給任意人,并且轉讓后還可以再購買房屋。因此,從這點來看,農民的民事權利能力是受到限制的,我國的房地產市場只存在于城市,農村是沒有房地產市場的。那么,農村是否需要房地產市場?農民能否屬于住房消費者?限制農民的民事權利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅權是最基本的人權,農民和城市居民作為同一個國家的公民理應在法律面前人人平等。

三、對完善農民房屋所有權法律和保護農民利益的展望

我國《土地管理法》之所以規定農民只能以“戶”為單位申請一處宅基地,并且農民的房屋只能在本村內轉讓,除了受到二元經濟思想的影響之外,據說還是出于對耕地、農用地的保護———從而保證我國的糧食生產及糧食安全。但《土地管理法》有沒有達到其預定的目標?雖然我國已實行堪稱世界上最嚴厲的耕地保護法律,但1996年我國的耕地面積約為19.51億畝,到2003年減少至18.51億畝,至2006年又減少至18.27億畝。所以禁止農民自由轉讓房屋、宅基地并不能達到保護耕地的預期目的。

另外,近一段時間來我國某些大城市房價居高不下,毗鄰這些城市的農村和開發商聯合進行房地產開發,由于土地的性質是集體的,因此無法辦理正規的產權證(購房者只能領到鄉、鎮政府頒發的“產權證”或“榮譽村民證”)。但其房屋價格比市場價低一半,有的甚至只有市價的三分之一,所以這類建在集體土地上的房產還出現銷售火爆的現象,這就是引人注目的“小產權房”問題。就此問題,建設部還曾在2007年6月18日通過新聞發言人的形式向社會“購買新建商品房風險的提示”,其中包括“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前,有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓,用于安置本集體經濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉產權’、‘小產權’,均不符合法律規定,不受法律保護”等內容。所以,“小產權房”問題成為政府、農村集體組織、本地農民、開發商和外來購房者之間利益的多層次“博弈”。其實,“小產權房”問題也是市場和行政管制、農村和城市、法律和道德之間沖突的一種表現,也是農民爭取合法房屋所有權、渴望開放農村房地產市場的一種正當回應。

《憲法》和相關法律規定農村的土地和宅基地歸村集體所有,他們當然有權決定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以來,政府壟斷土地的一級市場,政府以很低的價格從農民手中強行征收土地,然后以幾十甚至幾百倍的高價轉讓給開發商,“賣別人的地來給自己賺錢”。農民當然明白其中的潛在利益,希望能獲得高額補償。其結果是導致農民和政府在征地補償過程中的對立情緒和沖突,也彰顯了法律的不合理和不公平。因此,筆者認為,將來應重點從以下幾方面來保護農村房屋所有權和農民利益。

1.打破城鄉隔絕、地域界限和身份限制,構建全國統一、公平競爭和城鄉和諧的大市場(包括房地產市場),通過市場機制,對城鄉資本、人員、技術信息等市場要素進行公平、自由的流動。除了準許農民到城市自由擇業、居住之外,還應允許城市居民到農村買房甚至投資,最終實現“把窮人留在城市(哪怕只住廉租屋),讓富人住在農村(有條件的還可住別墅)”。這樣,帶動國家和民間資本對農村的投資,興建幼兒園、中小學、醫院等配套公共設施,改善農村的居住和投資環境,也使農民通過各種途徑賺城里人的錢而走上富裕的道路,讓農民充分享受現代化的成果和城市文明。通過城鄉的雙向交流,可以使城市的房價降下來,緩解交通堵塞;也可促使農村的經濟加快發展,從而實現城鄉統籌、和諧發展。

2.統一法制,使城鄉居民的基本權利在法律上真正人人平等,讓城鄉居民處于公平競爭的同一起跑線上。在房屋所有權制度方面,應設立全國統一的不動產登記機關,對于符合法律規定條件的農村房產給予登記并頒證。那種認為農民的房屋不重要或其房產價值低而不給予登記的看法是毫無根據的,法律應重在疏導而不是堵塞。法律應預設適當的條件,只要農民的房屋符合法律規定的條件就能領到房屋產權證,引導農民向“規范建房、合理利用土地”的健康方向發展。

3.國家應加強對耕地的保護,因為我國是人口大國,耕地減少必然涉及到國家的糧食安全。但這樣一個涉及國家經濟安全的問題應由政府進行宏觀調控,并且應依法進行。而不能全部由農村和農民來承擔,更不能以保護糧食安全為由限制農民合法出售宅基地和荒地的使用權,甚至拒絕為農民辦理房屋產權證。

4.建立全國統一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地產市場所存在的固有缺陷,中低收入人群往往難以僅依賴市場機制來解決自身的住房問題,從而由政府出面干預房地產市場,為住房困難者提供一定的住宿條件,以維護他們最基本的需要。我國目前的住房保障形式包括廉租住房、經濟適用房和住房公積金三種形式。住房保障體系已慢慢在城市建立,但農民尚未能享受國家的住房保障待遇。是否在農村就不需要住房保障制度?是否農民都有適于居住的房屋?回答是否定的。社會上有一種觀點認為,農民的土地同時具有社會保障的功能,因此,農村似乎不需要住房保障,這其實是很片面的看法。我國目前的農村集體土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,農民的土地保障功能是很弱的。隨著我國經濟發展水平的提高,特別是農村房地產市場的開放,作為一項公民依法享有的基本權利,農村中的住房困難戶理應和城市中的低收入人群一樣,享有住房保障的權利。

篇7

論文摘要

動產抵押制度作為一種新型的擔保物權制度,對于活躍經濟以及實現物盡其用、貨暢其流的現代經濟理論,具有重大的現實意義,因此在世界廣泛運用且功效甚巨。然而由于其對傳統法的突破和自身固有的特性,也帶來了一些問題。我國現行立法對動產抵押在立法主義上系采混合主義(登記要件主義和登記主義同時并存)。本文從動產抵押的歷史沿革乃至我國動產抵押制度的發展歷程,自我國動產抵押制度的有關特殊規定入手,對其在實際運行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設性意見。

本文通過對現行我國動產抵押制度的分析,對完善我國動產抵押制度提出了一些建議和個人看法:1、對動產抵押以特別法形式加以規定;2、限定抵押物的登記范圍;3、增加輔助公示方式;4、引入惡意行為人的刑事責任;5、統一登記機關;同時對登記效力的問題也提出了一些個人的看法。

關鍵詞:動產抵押制度歷史沿革有關規定缺陷完善措施

產抵押作為一種新型的擔保物權制度,其最大的價值莫過于迎合了工商企業的需要利用機器設備等動產的使用價值,由需要利用其交換價值作為融資擔保的現實需求,對于活躍經濟以及實現物盡其用,貨暢其流的現代經濟理論,具有重大意義。[1]除此之外,也為個人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經濟發展,具有重大的現實意義。本文將從國際動產抵押制度的發展歷史到我國動產抵押制度的逐步發展歷程,分析我國現行動產抵押制度存在的一些缺陷,并提出了一些嘗試性的完善措施,力圖能為我國動產抵押制度的發展做一點探討。

一、動產抵押的歷史沿革

近現代抵押權制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現的擔保方式是信托質(fiducia,即現代所謂的讓與擔保),而后是占有質(pigius,即質權),再經過一個較長的時期才出現抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押,蓋因羅馬法上還未產生登記制度,抵押的設定沒有一定的公示性要求,僅須合意而為之。在這種欠缺公示規則的立法背景下,擔保的設定不因標的物為動產或不動產而有所不同,抵押權和質權之間并沒有嚴格的界限,兩者本質相同,僅為名稱上的差異而已,[2]因此動產抵押的出現不足為罕。由于沒有公示規則,抵押權沒有公信力,那么如何對抵押權進行保護呢?羅馬大法官薩爾維烏斯(serviana)發明了“薩爾維”之訴,即通過賦予抵押權人可以對債務人或者第三人提權加以保護。但是通過訴權進行保護具有一定的事后性,而且沒有公示的抵押權制度忽視了交易安全利益,因此被認為是一種極危險的物的擔保。[3]

日耳曼法上的擔保制度也經歷了和羅馬法相似的歷史進程,也是先產生信托讓與擔保,然后是占有質(亦稱古質),再然后發展到非占有質(也稱新質,即抵押權)。中世紀末期,歐洲封建勢力逐漸衰弱,不移轉占有的動產新質開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財產,如移動占有勢必使債務人在經濟上處于不利地位,于是仿效不動產質,通過法院、市參事會等一些公共機構主持的要式行為來代替移轉動產的占有,以此為基礎,不久便產生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉所有權的制度。[4]

法典化運動前,歐陸各國深受羅馬法的影響,抵押制度主要承襲羅馬法,因此公示原則被否定。據考證,當時除法國北部一些地方僅零星的存在不動產移轉的公示制度外,關于抵押權的成立和存續的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運動之后,公示原則被各國所確立,動產抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規定“動產不得設定抵押權”,從此規定出發法國民法典確立了“動產不得基于抵押權加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項規定:“抵押權人,就債務人或第三人不移轉占有而供債務擔保的不動產,有優先于其它債權人受自己債權清償的權利?!盵6]我國臺灣地區“民法典”860條規定:“稱抵押權者,謂對于債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,得就其賣得價金受清償之權?!盵7]在德國,民法學者多數崇尚法典的形式理性,物權法體系依照動產和不動產的區分而構建,而動產和不動產的最大法律區分就在于公示方法的不同。在這種動產和不動產公示方法嚴格區分的背景下,動產抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區分動產和不動產并確立不同公示方法的做法,維護了物權制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴密性,也有利于維護交易的安全。但是其弊端在于忽視了農業經營者和工商業主以其使用中的動產設定不移轉占有的擔保進行融資的需要,但這一弊端,在整個19世紀乃至20世紀之初表現得并不十分明顯,所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業化和社會經濟的發展,動產形態和登記制度的變化對融資擔保提出更高的要求。在農業社會和工業劃時代的早期,社會的主要財富集中在土地和建筑物等不動產,金銀珠寶、古玩字畫等少量動產上,而以金銀珠寶、古玩字畫等設定擔保移轉占有,對債務人的生產生活的社會經濟影響甚微,因此將不動產限定為抵押的標的并以登記為其公式方法,而將動產作為質權的標的并以移轉占有為其公示方法,比較適宜。然而隨著現代工商業的發展,動產的價值迅速提升,與不動產的價值上的差異逐漸縮小?,F代企業的資產不再局限于土地、建筑物等不動產上,企業的機器設備、交通運輸工具有時甚至成為企業的主要財產。如果通過移轉占有的方式將這些動產進行融資,一方面企業的生產經營無從進行,另一方面債權人還要擔負保管的責任,對雙方都無益處。正如學者所言:動產只能質押不得抵押的傳統做法,“此在農業社會以書畫飾物之類提供擔保的情形,故無大礙,但在今日工業機械社會勢必窒礙難行。機器或原料均為生產材料,工廠賴以從事生產,將之交付債權人占有作為擔保以尋覓資金,殆屬不可能之事。”[9]面對這種不移轉占有融資的現實需求,各國法律紛紛作出響應,通過特別法和判例的形式承認動產抵押制度。日本先后制定了《農業動產信用法》(1933年)、《機動車抵押法》(1951年)、《航空器抵押法》(1953年)和《建設機械抵押法》(1954年),我國臺灣地區制定了《動產擔保交易法》,意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中,也規定了船舶、航空器和機動車均可設定抵押權。而德國沒有確立這一制度,究其根源,筆者推敲以為,原因有三:(一)德國民法素來以體系化和邏輯性著稱,確立此制度,必將打破整個物權法體系的和諧,實屬引狼入室之舉,故確立與之功能性質相近的讓與擔保,所有權保留制度以代之。[10](二)德國向來重視抵押權的流通功能而輕視其保全功能,以流通抵押為原則,以保全抵押為例外。[11]而動產抵押制度旨在保全債權和融資,因此“當經濟發展到一定階段,需要不移轉占有的方式設定動產擔保,以滿足企業的融資需求時,德國寧可通過判例和學說創立讓與擔保制度,也不愿突破現有的物權法體系”。[12](三)德國對抵押公示的效力采取登記要件主義,若將動產納入抵押標的物的范圍,則勢必要設立大量的登記機構和登記人員對動產進行登記,成本太高。盡管如此,但多數國家仍然采納這項制度,就連秉承德國民法體系化傳統的我國臺灣地區也不例外,在其《動產擔保交易法》上作出相應規定。在此,羅馬法上的動產抵押制度終于在經過改造后于新的社會環境和法律背景下得以復生。

二、我國動產抵押的發展歷程

我國現行的擔保體系的初步形成是由上世紀八十年代初的經濟合同法的實施到九十年代中期的《擔保法》的。

我國真正開始擔保物權立法的,是1981年。當時經濟合同法從合同擔保的角度規定了加工承攬合同中承攬方留置權的問題,但是未涉及其他形式的擔保物權問題。

隨后,1986年頒布的《民法通則》對擔保問題作了進一步拓展規定?!睹穹ㄍ▌t》在“債權”一節中籠統規定了保證、抵押、定金、留置等四種擔保方式。其中,抵押權和留置權兩種為擔保物權?!睹穹ㄍ▌t》的規定根本談不上擔保物權的體系建構問題,但是它對抵押權和留置權所做的規定,已經在很大程度上反映了當時立法者對擔保物權性質所持的態度。顯然,在當時立法者看來,擔保物權與其他擔保方式一樣,只不過是債權的擔保方式,本身不具有物權的特性。這種立法定位,顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進入90年代以后,針對社會生活中嚴重存在的"三角債"現象,政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后,決定制定擔保法,以此作為解決該問題的辦法??梢?,擔保法的制定,至少在當時,是被當作一種臨時性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔保法》對擔保物權作了較為全面的規定?!稉7ā返谌隆⒌谒恼?、第五章分別規定了抵押權、質權、留置權三種擔保物權。但是該法仍不是一部專門的擔保物權立法,它仍把擔保物權與保證,定金等其他擔保方式一起,規定在一部單行法中。以一個單行法的形式概括了所有的擔保種類,這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此,它與《民法通則》的規定相比,無論在擔保物權的種類設置上,還是在可操作性上都前進了一大步。

此外,1992年《海商法》,1994年《城市房地產管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應地規定了擔保制度,從而形成了我國現行的擔保體系。

三、我國動產抵押的相關規定

所謂動產抵押,是指債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而供作債務履行擔保的動產,在債務人不履行債務時,予以變價并就其價款優先受償的權利。根據有關國家或地區的立法規定,一般認為抵押權所具有的對被擔保債權的從屬性、設立上的公示性、標的物的特定性與不可分性、效力上的優先性、追及性與物上代位性等,動產抵押權也同樣具備。動產抵押制度的特殊之處在于其標的物為動產,并基于動產不同于不動產的特性而復生出動產抵押權的特殊性。故此,動產抵押權制度的設計,主要圍繞得抵押的動產之范圍限制、抵押權的公示及公示的效力、危害抵押權安全的行為之防止與善意第三人利益的維護等方面。

我國《擔保法》中,根據社會主義市場經濟發展的現實需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關規定,對動產抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規定,從而使動產抵押權成為與不動產抵押權、權利抵押權并列的一種抵押權類型。最高人民法院《適用擔保法的解釋》中又對一些規定作了補充乃至“修正”。上述規定中有關動產抵押制度的特殊性問題,主要涉及以下方面:

1.關于抵押物

對于可以抵押的動產范圍,《擔保法》中未作任何限制,第34條中規定機器、交通運輸工具和“其他財產”,均可設定抵押,除非其屬于依法不得抵押的財產(第37中規定所有權不明的財產及依法被查封、扣押、監管的財產等,不得抵押)。

2.關于抵押合同與登記時需提交的文件

《擔保法》第38條規定:抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。第39條規定抵押合同應當包括的主要內容為:被擔保的主債權種類、數額;債務人履行債務的期限;抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;抵押擔保的范圍;當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上列內容的,可以補正,不影響抵押合同的效力。

《擔保法》第44條規定:辦理抵押物登記,當事人應當向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權或者使用權證書等。登記部門登記的資料,允許查閱、抄錄或者復印。在有關登記部門作出的具體登記辦法中,對辦理抵押登記的程序還有較為詳細的規定。

3.關于抵押登記及其效力

我國《擔保法》中,將抵押登記或抵押權登記,稱為抵押物登記。[14]根據該法第42、43條的規定,辦理動產抵押登記的部門如下:以航空器、船舶、車輛抵押的,為運輸工具登記部門;以企業的設備和其他動產抵押的,為財產所在地的工商行政管理部門;以該法第42條規定之外的其他普通動產抵押的,登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關于抵押登記的效力,《擔保法》第41條和第43條規定:當事人以本法第42條規定的財產(包括特定的動產)抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日生效;當事人以其他普通動產抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效,但未辦理抵押物登記的,不得對抗第三人。鑒于上述規定中混淆了抵押合同的生效與抵押權的成立,違反了物權變動與其基礎關系的區分原則,故而《適用擔保法的解釋》中對此作了部分修正,規定:法律規定登記生效的抵押合同簽訂后,抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的,抵押人應當承擔賠償責任(第56條第2款)。

4.關于動產抵押權的順序

抵押權的順序問題,因同一抵押物上設定數個抵押權而發生。抵押人以同一財產抵押擔保兩個以上債權的,有兩種情況:一是所謂的“余額(值)再抵”;二是所謂的“重復抵押”?!稉7ā返?5條中規定:“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”“財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!薄哆m用擔保法的解釋》第51條規定:“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的,超出部分不具有優先受償的效力?!备鶕稉7ā返?4條的規定,動產抵押權順序的確定規則是:須辦理抵押物登記的動產抵押權,其順序按照抵押物登記的先后順序而定;順序相同的,按照債權比例清償。可自愿辦理抵押登記的動產抵押權,如果該抵押物已登記的,按照前項規定確定其順序;如果未登記的,則按照合同生效時間的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;如果有的登記,有的未登記,則已登記的先于未登記的受償。上述規定中,關于登記的抵押權之間的“先登記原則”和“同時同序原則”,以及登記的抵押優先于未登記的抵押權之“登記在先原則”,均屬正確。有問題的是,得自愿登記而均未登記的兩個以上的抵押權并存時所采用“成立在先”規則,違背了“非經登記不得對抗第三人”的基本精神,因而遭到許多學者的有說服力的批評,《適用擔保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正,規定:“同一動產向兩個以上債權人抵押的,當事人未辦理抵押物登記,實現抵押權時,各抵押權人按照債權比例受償?!?/p>

5.關于抵押人對抵押物的處分及抵押權的對外效力

《擔保法》第49條規定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。并限定:轉讓所得的價款要提前清償債務或者提存;如轉讓抵押物的價款明顯低于其價值,抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保,抵押人不提供的,不得轉讓抵押物。對我國《擔保法》上述規定所采取的態度,學界頗有微詞。[15]《適用擔保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋,規定:“抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人,可以代替債務人清償其全部債務,使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?!薄叭绻盅何镂吹怯浀模盅簷嗖坏脤故茏屓耍虼私o抵押權人造成損失的,由抵押人承擔賠償責任。”該解釋的68條還規定:“抵押物依法被繼承或者贈與的,抵押權不受影響?!?/p>

關于抵押權與標的物的承租人的關系,《擔保法》第48條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效?!薄哆m用擔保法的解釋》第66條又規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。”上述規定中,區分了先押后租與先租后押兩種情況,而使其產生不同的法律效果,此規定的合理性值得肯定。

關于動產抵押權與動產質權、留置權并存時的效力關系,《擔保法》中未作規定,《適用擔保法的解釋》第79條規定:“同一財產上法定登記的抵押權與質權并存時,抵押權人優先于質權人受償?!薄巴回敭a上抵押權與留置權并存時,留置權人優先于抵押權人受償?!?/p>

此外,《擔保法》及《適用擔保法的解釋》中還有涉及動產抵押權的其他一些規定,因無大的爭議,此處不再一一述及。

四、我國動產抵押制度在執行中存在的缺陷

近現代法意義上的動產抵押制度在世界各主要國家或地區相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立,運用廣泛且功效甚巨,然而由于其對傳統法的突破和自身固有之特性,也帶來了一系列問題。我國在動產抵押方面有很多立法(參見《擔保法》、《海商法》、《民用航空法》有關條文),已經初步形成了動產抵押的法律體系,然而我國現行立法存在的問題也是顯而易見的,具體表現在:

1、動產抵押制度是一項具有體系異質性的抵押制度,它在諸多方面背離了既有的物權法體系、規則,我國現行的將動產抵押和不動產抵押一并規定的立法模式,雖于立法上有所創新,但實則破壞了整個體系的和諧。

2、對動產抵押的標的物采取不限制主義

動產中種類龐雜,數量繁多,交易頻繁,如不加以限制可以設定抵押的范圍,勢必增加登記負擔,更何況大多數動產根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國擔保法中對抵押登記采取明確部門登記制度,但未能明示公示方式,“由于動產品種繁多,易于移動,價值大小不一,交易頻繁,而登記之公示機能無法隨同物權變動立刻顯現并為第三人知曉”[16]。不便于協調抵押權的保護和維護交易安全之間的關系。

4、登記效力問題

大多數立法例采取登記對抗主義,而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產抵押的登記效力進行個別規定,必然會增加法律適用的沖突,并非理性選擇,已被廣為學者所批判。[17]

5、登記機關不統一

長期以來,我國將登記制度視為政府管理的手段,實行分散登記制度,不能及時全面披露信息,容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動產制度在實際運行中,由于我國尚無法律條文對動產抵押中的惡意行為承擔刑事責任的規定,使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人,付出成本較低。并且不利于解決善意取得標的物的第三人之間的權利沖突。

五、完善我國動產抵押制度的幾點建議

鑒于我國動產抵押制度中存在的一些問題,使得在實際執行中發現很多麻煩和無奈,對維護公平交易構成一定影響,必須盡快得以解決,借鑒學者的已有主張和其他立法例上的有益經驗,在肯定動產抵押制度存在價值的基礎上,筆者認為我國動產抵押制度的完善,應重點解決以下幾個問題:

1、目前大多數立法例以特別法和判例的形式規定動產抵押制度,而沒有將其與不動產抵押一并規定于民法典中。筆者推敲,原因有二:一是動產抵押制度為新興之制度,各國民法典制定時沒有通過動產抵押進行融資的迫切需要;二是該制度在諸多方面背離了既有的物權法體系、規則,將其置入民法典物權編,難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔保加以規定。因此筆者認為,應將其以特別法的形式加以規定,作為非典型擔保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數國家或地區立法例采取限制主義,筆者認為,動產抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產生的,應將其限制在一定范圍內,而不可泛化到所有動產。因此,為適應融資需要,可仿其它國家或地區之立法例,采取列舉方式將可以設定抵押的動產加以限定。限定范圍如下:(一)實行登記管理制度的動產,如汽車、船舶等交通工具。(二)其它價值較大且與某種特定生產經營和生活使用具有較強依存關系并且具有存在上的穩定性,從而不會輕易被處分的財產。如企業的機器、設備等。

3、增加輔助公示方式

動產抵押權既為抵押權的一種,其基本的公示方法除登記之外,別無他選。對于按照不動產規則管理的機動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用,無可質疑。但對于機器設備及其他普通動產而言,其公示效果如何,大值懷疑。對此問題的解決,筆者建議借鑒打刻抵押標記、粘貼抵押標簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標記的“明認”方法,可使得就該標的物進行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權之負擔,從而避免交易的風險。其如欲知道抵押權設立的詳情及其負擔的債權額等具體情況,可再向登記機關查詢抵押登記的記載。關于該輔助公示方法的采用,具體應明確以下問題:

第一,輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產。如機器設備、電器工具、原料、半成品等(可由有關部門制定其類別目錄)。至于已有登記制度的機動車輛、船舶、航空器等,不必采用,此類動產抵押的公示,以登記為已足;無法打刻標記、粘貼標簽的價值不大或體積過小、質地特殊的動產(如珠寶古玩、鉆戒、項鏈等),也不宜采用。

第二,輔助公示方法,應由登記機關在辦理抵押登記的同時,一并采用。也即是說,凡適宜打刻標記、粘貼標簽的動產抵押權,須在登記與打刻標記或粘貼標簽同時完成的情況下,方告成立,并取得物權效力。

第三,登記機關打刻的標記或粘貼的標簽,不得擅自涂銷、毀損,否則,應受法律的嚴厲制裁。非有懲戒措施的配合,明認的標記將會失去其意義,故應賦予抵押標記或標簽具有與人民法院的封條相當的權威性。對于擅自涂銷、毀損抵押標記或標簽的行為人,應根據情節給予訓誡、責令具結悔過、拘留等懲戒,情節嚴重、構成犯罪的,還可依法追究其刑事責任。

另外,為進一步增強抵押公示的效用及方便當事人和利害關系人查閱,還可考慮將來在條件具備時通過計算機聯網的輔助方法公示抵押登記的內容。當然,對于網絡上公開的內容以及允許當事人和利害關系人查閱的抵押登記之內容,可有所取舍,以維護抵押當事人之合理的商業秘密權益。

不可否認的是,輔助公示方式的并用,肯定會增加公示的成本。但本人仍然認為,在這一方面,法律的天平應傾向于維護交易的安全,否則,前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責任

日本和我國臺灣動產抵押立法上,均規定惡意實施行為致抵押權人受損害的,抵押權人可以通過自訴追求其刑事責任。正是因為這種刑事責任的設定,抵押人不敢貿然通過變賣或再行出質抵押物、損毀打印標記、標簽等行為惡意損害抵押權人的利益,這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權人的行為,減少了第三人的介入,有效地減少了公示的抵押權與善意第三人之間的權利沖突的現象發生。也正是基于此,我國臺灣地區的動產抵押制度標的物范圍非常廣泛,幾乎覆蓋到所有動產領域。刑事責任制度的引入,雖有民刑不分之嫌,但其在保障動產抵押制度功能上居功至偉,不失為一項優良法制。因此筆者建議,我國法律上在完善動產抵押權制度時,應引進該項制度。

5、統一登記機關

關于動產抵押登記的機關是否統一的問題,理論界大多都推崇統一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點,但是具體實施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙,特別是政治上和技術成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點,要實行統一登記制,必須實現下面兩項內容:(一)由一個機關統一進行登記。(二)建立網絡查詢系統。我國現行的動產抵押登記制系統分別登記制,即由不同機關對不同的特定動產進行登記,要相統一登記機關,必然會涉及到部門職能權力的劃分政治阻力大。建立網絡查詢系統,建設、運行和維護成本過高,而且高昂的查詢費用也可能讓當事人卻步。所以筆者現階段可將努力的重點放在避免多頭登記和完善登記規則方面。

6、關于登記效力的問題

目前關于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產抵押的登記效力進行個別規定,必然會增加法律適用的沖突,并非理性選擇,已廣為學者所批判。[19]因此建議我國動產抵押立法時同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關于登記要件主義和登記對抗主義,孰優孰劣,筆者作如下比較:登記對抗主義本著是把私法不登記,抵押權存在,僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權的排他性和優先性。而登記生效主義是動產抵押登記具有公示性,實現了物權變動與物權公示的統一,[20]在理論上維護了動產抵押的物權性,但以登記為動產抵押的生效要件等同于強制當事人進行登記,侵害了抵押權人的意思自治。在實踐中,抵押權人往往因登記收費過高或其它事由不愿登記。通過這種比較,筆者主張統一采取登記對抗主義。因為登記對抗主義符合民法的私法自治的精神,根據經濟學上“理性經濟人”的理論,抵押權人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔不登記的風險。而且從登記對抗主義在各國家或地區實施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說,無法解釋動產抵押應當具備的物權性。但是一項制度優劣與否,不應僅僅以其符合體系性的要求來衡量,而應更多地關注它的現實意義和實用性。當兩者發生不可調和的矛盾沖突時,應選其實用性價值而舍其體系性價值。正是因為基于這一點,登記對抗主義對大多數國家或地區所采納,甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統的我國臺灣地區,也在其《動產擔保交易法》中確立了登記對抗主義。另外,從我國物權立法的動向來看,幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義,梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權編皆對動產抵押統一采取登記對抗主義。[21]

最后,尚須提及一點的是,我國動產抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定,而多數國家或地區都將第三人限定在善意第三人范圍內。筆者主張我國動產抵押制度的第三人的范圍也應該限定為善意第三人。否則,沒有登記,抵押權人連惡意第三人也不能對抗,與民法的公平理念是不符的,而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結的現象發生。慶幸的是新出來的民法典物權法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋:

1、劉寶玉:《論我國動產抵押權制度的完善》,載于《中日民商法研究》(第二卷)

2、[日]原田慶吉:《日本民法典歷史的素描》,創文社1954年版,第127頁。轉引自陳華彬:《物權法》,法律出版社2004年版。第473頁。

3、[日]柚木馨、高木多喜男:《擔保物權法》,有斐閣昭和1973年版,第141頁。

4、[日]柚木馨:《擔保物權法》,有斐閣昭和1973年版,第75頁。轉引自陳華彬:《物權法》,法律出版社2004年版。第474頁。

5、[日]柚木馨:《擔保物權法》,有斐閣昭和1973年版,第75頁。轉引自陳華彬:《物權法》,法律出版社2004年版。第474頁。

6、王書江譯:《日本民法典》,中國公安大學出版社1999年版.

7、《基本六法》,臺灣動產三民書局印行。

8、劉保玉:《論我國動產抵押權制度的完善》,載于《中日民商法研究》(第二卷)。

9、王澤鑒:《民法學說與判例研究》(一),中國政法大學出版社1998年版,第236頁。

10、需要說明一點的是,“讓與擔保在德國的成文法上雖無明文,但為德國的判例和學說所承認?!眳⒁奫日]北川善太郎:《物權》,有斐閣1993年版,第243頁。

11、陳本寒:《擔保物權法比較研究》,武漢大學出版社2003年版,第300頁。

12、王澤鑒:《動產擔保制度與經濟發展》,載梁慧星主編:《民商法論叢》第2卷,法律出版社1994年版,第100頁.

13、中國物權法研究課題組《中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中,梁彗星教授所作序言,社會科學文獻出版社2000年3月出版。

14、不少學者指出,這種提法有所不妥。因為在抵押登記中所表彰的主要是抵押物上存在的權利狀態,而不是財產的性質和狀態;抵押登記屬于權利登記,而不屬于財產登記。

15、郭明瑞等:《民商法原理》(二),中國人民大學出版社1999年版第1期。

16、劉春堂:《動產擔保交易研究》,三民書局1999年版第4頁。

17、鄒海林、常敏:《債券擔保的方式和應用》,法律出版社1998年版,第199頁。

18、劉保玉編著:《物權法》,上海人民出版社2003年版,第169頁。

19、鄒海林:《債券擔保的方式和應用》,法律出版社1998年版,第199頁。

20、徐潔:《動產擔保制度和經濟發展》,載于《民商法論叢》(第2卷),法律出版社1994年版,第114頁。

21、梁彗星稿第312條;王利明稿393條第2款;法工委征求意見稿第262條;物權法草案第234條。

22、參見物權法草案第二次審議稿第234條:“以動產抵押的,抵押權自抵押合同成立時設立。但不經登記,不得對抗善意第三人。法律另有規定的,依照其規定。”

參考文獻:

1、王利明:《物權法論》,中國政法大學出版社1998版;

2、劉保玉:《論我國動產抵押權制度的完善》,載于《中日民商法研究》;

3、劉保玉編著:《物權法》,上海人民出版社2003年版;

4、梁彗星:《中國物權法研究》,法律出版社1998年版;

5、許明月:《抵押權制度研究》,法律出版社1998版;

6、鄒海林、常敏:《債券擔保的方式和應用》,法律出版社1998年版,第199頁;

篇8

【案情】20xx年4月16日,原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買合同》,合同約定某房地產開發公司將其開發的位于某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告,原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用,且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的合同中第十三條第六項約定,合同簽訂起30天內,由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日,原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日,原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日,某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之后,原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。

20xx年4月,原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時,才得知某房地產開發公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》,某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某,并進行了登記備案。另,某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某,并進行了登記備案。為此,原告向法院起訴,請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效,原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買合同》有效。

【分歧】第一種觀點認為,本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效,主要是后簽訂的合同經過政府不動產登記機構的備案登記,具有準物權的效力。同時,在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市,備案登記作為商品房預售階段的唯一登記,應認定為準物權登記,具有排他性。因此,應當認定經過備案登記的第二份合同有效,駁回原告訴訟請求。

第二種觀點認為,備案登記屬于行政管理,該登記不具有準物權的效力,應按照締約目的,來判斷是否存在欺詐,是否有損他人合法權益,之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同,支付的價款明顯高于第二份合同,并實際占有使用該房屋,故應判決確認原告與房地產公司簽訂的合同有效,而第二份合同無效。

【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題,適用法律較為復雜,有的購房者在購房時花去畢生的積蓄,甚至還要貸款,故而爭議較大。

正確處理該類案件,涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”可見,物權法對不動產買賣設立了預告登記,一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定,從全國行政機關執行的情況來看,只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記,直接進行預售登記(即預告登記),不少城市要先進行備案登記,再進行預售登記,有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法,申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則,備案登記不具有準物權的效力,應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。

本案的審理帶來一個思考,即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為,首先,應正確認定備案登記的法律性質;其次,注重審查當事人的締約目的,綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀,然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后,各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度,盡快開展預告(售)登記,對逾期不登記的予以處罰、警示等,以規范房地產市場的管理,減少類似糾紛的發生。

二、借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保

【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系,且雙方證據均有缺陷的情況下,應結合雙方當事人提交的證據,探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思,判斷法律關系的性質。在借貸關系成立的前提下,簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為,足以構成一種非典型擔保。

【案情】XX年6月27日,楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同,約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間,價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款,出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用,并在交付使用后360日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結構、承重結構和用途。簽訂合同當日,楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元,嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票,但發票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日,雙方對案涉商鋪進行了備案登記,并由房產管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日,楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟,請求判令:1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪,并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。

二審法院另查明:楊偉鵬支付的340萬元,系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日,嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。

最高人民法院再審查明:XX年2月至5月,嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同,借款金額共計340萬元,利率2.3%,并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷,并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。

【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為,商品房買賣合同、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據,足以證明雙方之間系商品房買賣關系。嘉美公司雖辯稱系借貸關系,商品房買賣合同系對借貸的擔保,但未能提供借款合同這一直接證據,商品房買賣合同的內容及辦理商品房備案登記手續,亦不具有擔保的意思,故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒于雙方之間系商品房買賣關系,商品房買賣合同合法有效,楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求,應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利,且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書,故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求,不予支持。

廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定,作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書:一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內,將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。

嘉美公司不服一審判決,向廣西壯族自治區高級人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為,商品房買賣合同合法有效,該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈,證明雙方之間存在房產交易行為,并已完成約定對價的給付,故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求,予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸,楊偉鵬已收取相應利息,并提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明,但缺失借款合同這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下,對借款數額、期限、利率等借貸關系的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明,無法確認系借款利息,故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。

廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定,作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書:駁回上訴,維持原判。

嘉美公司不服二審判決,依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。

最高人民法院再審審理認為,嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明,嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪,才向楊偉鵬借款,采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人,且以該5人出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備文件等事實可推知,其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票復印件,尚不能認定商品房買賣關系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質,考慮到民間借貸支付利息的一般做法,綜合全案事實,在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下,認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上,雙方之間成立借貸關系,簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為,則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人,請求直接取得商鋪所有權的主張,違反了禁止流質原則,不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書:一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。

詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介:

位于某市的某住宅小區,緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發,由所在地村委會委托某房地產開發公司開發并公開銷售,因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。

合同主要內容如下:

第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款:(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%,即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內支付所購房屋總金額的45%,即人民幣 元;(3)剩余5%,即人民幣 元,在甲方所建房屋竣工驗收后,甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前,購房者一次性付清。

第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質,則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款,方可辦理簽署房屋交接單,如乙方不支付土地出讓金和相關費用,甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內,雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙,所購房屋為住宅的,甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……

第九條 房屋產權辦理乙方交清購房約定款項,辦理房屋交接手續后,在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續,甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用,按某市房地局有關規定執行,費用由乙方負責。如今后小區變更為商品房性質時,另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料,導致乙方不能取得房屋產權證書的,甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時,乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內,如到期未能辦理,乙方要求退房的,甲方退還乙方已付房款,并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。

根據上述《房屋買賣合同》的主要條款,業主應當按期交付各期房款,且在封頂時付至95%,交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質,則業主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用,甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生于20xx年5月交房期間,開發公司要求業主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金,如果不同意預付土地出讓金,則不收余款,也不交付鑰匙。部分業主由于即將到該中學上高中,按照開發公司的要求交了余款及土地出讓金,拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證,也不能出示已經是商品房用地的任何證明文件,因此,只愿意付清余款,就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。

20xx年7月22日,幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話,業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函,與開發公司聘請的律師,就《房屋買賣合同》中的有關問題進行了多次探討,為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協議》。根據雙方認可的《補充合同》,業主交納尾款后,即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主,如不愿意享受開發公司將要推出的優惠待遇,也給予退還已交出讓金。

該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。

律師點評:

城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效,多數是有效合同。

篇9

關鍵詞:新時期;農村;土地流轉;農業經濟

隨著工業化進程腳步不斷加快,加上人口對居住環境要求越來越高,土地資源成為了重要的經濟發展基礎,與人們的生活、生產息息相關,傳統的土地開發過程明顯存在著不合理問題,針對弊端要進行土地利用流轉,土地資源需要采用科學合理化的利用方式與方法,才能不斷地提高農村土地利用效率,促進農村社會經濟高速發展。

1農村土地流轉對經濟的影響

我國正處于社會深化改革階段,各行各業都在蓬勃發展,同時對于土地的利用也要秉承科學謹慎的態度,站在更高的角度為行業以及社會發展謀求福利,不能僅看眼前的經濟效益,而是要根據社會發展形態采用科學的方式進行農村土地流轉。首先對于稀缺性資源要充分合理地進行規劃配置,讓資源能夠得到最大價值效益發揮;其次在農村土地流轉過程當中要建立健全完善的體系制度,尤其對于土地資源不動產登記管理方面要注重體系化的政策指導,對于違規問題必須堅決整改,尤其在環境污染、非法占地等方面要堅持行政法規先行,既要保證農村土地資源合理利用,同時也要注重自然生態環境保護,為我國的未來發展謀求福祉。

2新時期優化農村土地流轉的主要策略

2.1完善土地流轉管理制度體系

我國在改革開放初期將經濟發展作為國家第一戰略,這是由特殊歷史時期所決定的,近些年我國經濟快速發展,各行各業都取得了長足性進展,因此必須改變傳統粗獷式的農村土地流轉模式,以高瞻遠矚的角度進行農村土地利用改革。一系列的土地利用改革其目的均是為了國家持續發展的目標,當然這必定牽扯到農村土地流轉的管理,需要以更加科學的方式明確土地責任以及土地界限劃分,既為前期的工作打好基礎,也為后期的監督管理做好相關數據記錄。我國的農村土地資源管理在其發展過程中受到影響的因素較多,同時也受自身實際情況及技術手段所限制。我國的農村土地管理大多是以集中化制度嚴格管控,雖然農村土地較為集中,但是其利用手段相對單一。在農村土地利用效率方面尤其凸顯,不僅限制了大量土地無法發揮自身的價值,同時由于農村勞動力向城市涌入造成了兩極分化現象,城市土地越來越稀缺,而農村土地閑置荒廢居多。基于以上進行農村土地流轉管理,必須跟隨土地利用流轉進行有效改革,充分發揮土地資源的利用效率,促進我國經濟結構的快速發展。

2.2統籌開展農村土地流轉工作

我國雖然在經濟領域中取得了舉世矚目的成就,但是也呈現出了城市與農村發展不均衡的現狀。農村地區具有廣袤的土地資源,城市具有更好的經濟結構,為了更好地實現土地利用統籌發展,需要縮短城市與農村的實際經濟差距,讓城市產業經濟帶動農村發展,同時也要利用農村土地彌補城市的土地資源短缺現象,從而實現協調統一發展的共同目標。農村土地流轉涉及的環節較多,工作內容較為繁雜,因此要從兩個方面進行效能提升。第一,相關工作人員要具備扎實的工作能力以及業務能力,秉承細致耐心的工作態度,對工作內容進行認真審核。第二,領導層應該對農村土地資源管理工作加大重視,從多方面進行工作改革,注重工作效能的提升以及繁冗環節的精簡。

3結語

綜上所述,農村土地資源的重要性不言而喻,同時也是我國社會經濟流轉的重要基礎,傳統的土地利用過程中有著較為凸出的矛盾問題,需要針對當前的土地資源問題進行深入分析,讓農村土地資源利用效率有效提升,加快土地的使用流動性。

篇10

【關鍵詞】房地產檔案;管理網絡;檔案隊伍;信息化建設

房產檔案是房地產行政管理部門在開展公房、私房的產權登記和管理活動中,按照一定的程序和手續形成的,反映房產權屬關系和狀況具有保存價值的各種文字、圖紙、表冊、卡片以及聲像、電子文件等材料,是房產產權歷史及現狀的真實記錄,是房產所有權、使用權的憑證。

房產檔案是城市房屋權屬管理的基礎,是房產業務開展的重要信息,也是國家檔案的重要組成部分。它數量大,涉及面廣,在解決房產糾紛、加快舊城改造步伐,深化住房制度 改革發揮了重要的作用。因此,做好房產檔案的管理,直接關系到為社會提供服務的程度,將影響國家的經濟建設。

1 房產檔案的特點

房產檔案管理與一般的檔案管理有很大的區別,它具有幾個鮮明的特點:

1.1 專業性:房地產檔案管理產生于房地產專業部門,是房地產權屬登記管理中形成的歷史記錄,而房地產權屬登記管理是依法進行的,是其他任何部門都不能代替的工作。房地產權屬登記管理工作面廣量大,政策性強,形成的檔案材料專業性強,在內容和形式上與一般公文有明顯的區別,在內容上,反映了房地產權屬狀況和房地產位置和面積大小,文件名稱多采用房地產專業術語,在形式上,結構規范,多為表格式,填寫式。

1.2 動態性:房地產檔案形成后房地產權屬和房地產情況并不是固定不變的,隨著產權人的變化,房屋的拆遷、城市建設的發展,房地產市場的活躍,房地產的買賣、交換、繼承、贈與等交易行為的發生使房地產所有權不斷發生變化,房屋的拆遷、翻建、擴建、 滅失、土地分割與合并等房地變更不可避免。因而房地產檔案處于不斷轉移和變更之中,具有極強的動態性,房產檔案作為房屋變化中的原始記錄,必須隨著房屋及房屋所有權人的變化而變化,房產檔案只有全面真實的反映房屋變化的全貌,才具有其利用的價值。

1.3 法律性:房屋屬不動產,價值較高,在單位或個人的財產構成中都占有重要地位。因此,產權檔案的有無,記載的是否準確,全面,產權檔案管理的好壞,都能對產權人產生一定的甚至是具大的影響。房屋所有權為歸屬的憑證等組成的產權檔案,是房產管理部門和人民法院處理房地產糾紛的重要依據,應永久保存。因此,房屋產權管理檔案具有很強的法律性。

2 房產檔案的社會功能

2.1 房地產權屬登記管理的重要依據。

《城市房地產管理法》規定,國家實行土地使用權和房屋所有權登記制度,登記發證的中心環節就是依據房地產檔案材料確認產權,提高發證的準確率。同時,在房地產交易中,產權清楚是交易的前提。房地產管理者必須充分利用房地產檔案,糾正出現的偽造、涂改、謊報遺失、重復申領《房屋所有權證》,維護正常的房地產管理秩序。利用房地產檔案記錄的不同時間、地點、類型的房屋,對房屋交易價格進行“公平、公正、科學”的評估工作,建立有效數據庫。

2.2 落實經濟適用住房過程的可靠憑證。

為使經濟適用住房建設按照國家政策規定有序地進行,房產檔案要將單位性質、人員編制、實有人數、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點、套數、總層數、建筑面積等,詳盡登記整理,按程序上報,使經濟適用住房建設符合法律和政策的框架要求。

2.3 住房拆遷管理工作的有效憑據。

在拆遷工作中,房地產檔案記載的居住狀況、經濟狀況、人均面積等,為制定建房規劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據,同時,也為建設經濟適用住房拆遷安置面積提供了參考數據。

2.4 司法、稅收工作的有利依據。

房屋拆除、買賣、繼承等行為的發生,不可避免會引起一些糾紛,要解決這些糾紛,房地產仲裁和司法部門都要查閱房地產檔案,弄清房地產權屬關系。同時,由于房地產檔案記錄了每戶每處房地產的面積、價值,可以作為稅務部門開征房地產稅及契稅的計稅依據。

3 加強房地產檔案管理的幾點建議

3.1 強化檔案管理意識,健全檔案管理網絡

一是要充分認識房產檔案管理的重要性。房產檔案工作是一項意義重大,平凡樸實、復雜細致、服務性很強的工作,檔案管理人員要始終保持良好心態,牢固樹立為人民服務的思想和良好的工作態度,發揚腳踏實地、精益求精的敬業精神,滿腔熱情地為社會服務。二是建立檔案管理網絡,切實加強對檔案管理工作的組織領導。三是要制定一系列房產檔案管理制度和措施,不定期組織考核,嚴格獎懲制度,保證檔案的完整歸檔,安全管理和有效利用,促進檔案管理水平的提高。

3.2 加強檔案隊伍建設,提升全員綜合素質。培養和造就一支德才兼備、創新能力強,能夠熟練操作電腦,了解網絡知識,靈活使用檔案管理軟件,勝任文檔的存儲、編輯、檢查、利用等工作的專業房產檔案管理隊伍,是新時期房產檔案事業持續發展的迫切需要和重要保證。因此,必須花大力氣抓好檔案隊伍建設,切實提高管理人員的綜合素質。

3.3 抓好檔案信息化建設,提高檔案調閱速度。

房產檔案管理信息化是先進科學技術手段、科學管理方法與傳統的檔案管理方式的有機結合,是新形勢下房地產業發展的必然趨勢。因此,要運用現代信息處理技術手段,開發房產檔案信息資源,提高檔案資源的開發能力和利用效率。一是要提高對房產檔案管理信息化建設的認識。二是要完善房產檔案信息歸集、檢索系統。在工作中,要將房產檔案信息系統與房產交易系統有機地結合,將房產交易過程中產生的房屋產權信息自動歸入房產檔案信息系統,形成文本信息,充分利用計算機強大的檢索功能,編制各種檢索工具,形成計算機檢索和手工檢索互補的檔案信息檢索體系,實現萬能檢索,從而提供高效、便捷的查詢服務。三是要建立準確的房地產檔案數據分析系統。通過數據分析系統對房地產市場的現狀和發展趨勢做出準確的判斷,以便相關職能部門及時運用相關調控手段,使房產需求保持基本平衡,結構基本合理,達到科學決策,回避風險的目的。

總之,房地產檔案是城市建設和管理的基礎,是確認房地產權的重要依據,也是豐富的檔案信息源。房地產檔案管理是一個信息量大、變動關系復雜,事務性很強的行政管理工作。只要我們堅持提高標準,嚴要求,明析工作程序,按照規范操作,分清責任,層層落實、嚴格把關,充分發揮檔案工作人員的積極作用,就能造就一支政治素質高、責任心強、熟悉業務、知識面廣的檔案工作隊伍,是房產檔案在房產事業中,適應新的經濟發展需要,發揮越來越大的作用,為國家的經濟建設做出更大的貢獻。

參考文獻:

[1]陳曉明,吳偉新。形勢下高校房地產檔案管理芻議《華東交通大學學報》2007,24卷,6期

[2]陰宏哲,欒學莉。房地產檔案管理特性探析《黑龍江檔案》2010,2期

[3]解琳英,趙迪秋,王建林。房地產檔案管理的目標:規范化、制度化、現代化《中國房地產》2008, 7期