房地產業是第三產業的重要組成部分之一，在國民經濟和社會發展中發揮著重要的作用，但同時，也對我國經濟社會發展產生了一些負面影響，因此，我們應解決好房地產業發展與我國經濟社會發展直接的關系，促進房地產業與我國經濟的可持續發展。

一、我國房地產業對社會經濟發展的促進作用

作為國民經濟的支柱性產業，我國房地產業肩負促進經濟發展的重任，一方面體現在房地產開發投資對經濟增長的直接拉動，另一方面體現在房地產開發投資通過帶動關聯產業和住房相關消費而帶來的間接貢獻。

具體如下：

（1）房地產促進我國GDP的增長。房地產行業的增長對一國的經濟發展起著助推器的作用。房地產業作為經濟的晴雨表，它的發展在很大程度上直接影響著各國經濟的發展。

（2）對其他產業的促進作用。房地產業在國民經濟中處于重要的地位，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，因此，房地產業的快速發展會帶動其他產業的發展進程，具體而言，房地產業相關行業包括房地產建筑業和服務業，隨著房地產的投資開發、規劃設計、建筑和服務水平的不斷提高，房地產商品更加符合市場的需求，同時由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大。

在我國的房地產格局中，中小企業較多，在人們住房需求日益增長的現代社會，房地產中小企業應提供更加持續的住房支持。在當前提倡經濟可持續發展的經濟新常態背景下，房地產企業的發展前景堪憂。作為中小型的房地產企業，更應該關注房地產的競爭局勢，并采取多種手段不斷提高自身的市場競爭力，不斷為房地產行業注入活力。

1房地產經濟發展過程中的現存問題

1.1市場秩序混亂。我國的房地產市場雖然已經經歷了較長的發展時期，但是還沒有形成較為完善的市場準入規則，導致市場秩序混亂。尤其對于外資進入房地產市場的行為缺乏限制，導致我國的貨幣政策無法正常執行，國內房地產市場的整體秩序較為混亂。在房地產市場中，存在部分投機者，期待通過期房獲得較大的經濟效益，因而我國當前的炒房熱現象較為普遍，對于普通的購房者而言，無疑增加了其經濟壓力與心理壓力。且房地產開發商在進行現房銷售時，還會采取一定的優惠政策，使消費者認為自己已經獲利，對于消費者的合法知情權是一種侵害。1.2戶型結構設計與消費者需求不符。在對住房戶型進行設計時，開發商往往關注大中型戶型的設計，這部分戶型的購買者基本為消費能力較高的群體，對于消費能力較低的群體而言，其對住房戶型的需求基本為中小戶型，由于二者的認知偏差，導致開發商堆積了過多的大中戶型，而消費能力較低的群體則無法享有較多的戶型結構選擇權。房地產企業對中小戶型的開發建設較少，且我國還沒有形成完善的公租房體系，企業開發行為缺乏政策補助，對于公租房的建設較為不利。一方面是住房戶型結構不能滿足部分消費者需求，一方面是開發商存在的大中戶型滯銷問題，使得開發商企業面臨著較為嚴峻的發展瓶頸。1.3缺乏品牌觀念。在房地產行業發展過程中，應關注企業品牌建設，而大部分房地產企業都較為缺乏品牌觀念，沒有注重對品牌的打造，品牌營銷效益較差。房地產行業本身的品牌號召力就不高，大部分房地產企業都缺乏對品牌建立效益的信任，導致在市場競爭中處于劣勢。

2經濟新常態下提升房地產經濟競爭力的策略

2.1健全管理制度。對房地產市場加強管理，要通過健全管理制度的方式，可以借鑒發達國家的管理經驗，同時要注重抵抗外部沖擊對我國房地產行業的影響。在建立健全房地產行業的管理制度時，應關注對融資行為以及售房行為的約束，要制定相應的制度規范市場秩序，形成有序的購房局面。在健全相關制度時，應該適當的借鑒國際標準，并根據國情進行調整，做到對房地產行業發展的科學引導。2.2實現產品結構多元化。在人們住房需求不斷增長的背景下，作為房地產企業，在開發建設過程中，應密切關注人們的住房需求，要調整產品結構，為消費者提供更加多元化的選擇。基于人們的需求對產品進行設計，首先要關注對戶型結構的合理設計，要根據不同消費水平的人群調整戶型結構比例。其次，要重視當前人們對住房功能需求的改變，應對住房進行創新設計，并應用先進的施工技術，打造智能化建筑。在住房設計過程中，應以人為本，并且高度重視為人們創設出更加舒適、健康以及綠色的生活空間。在上述開發理念和行為的支持下，房地產企業將能夠獲得明顯的市場競爭優勢。2.3實施品牌營銷策略。市場競爭格局的變化，主要體現在品牌的更替上，在激烈的市場競爭中，品牌效益是關鍵。房地產企業要想在激烈的市場競爭中獲得穩固的地位，就必須形成獨特的競爭優勢，要具有品牌辨識度。基于此，房地產企業應積極的實施品牌營銷策略，要注重通過品牌實現對人們消費觀念的引導。在經濟新常態下，房地產經濟的發展格局更加開放，要求通過增長促發展，通過發展促增長。房地產企業必須找準自己的發展點與增長目標，并據此制定品牌營銷策略，可以借助信息技術和互聯網平臺進行品牌宣傳，從根本上擴大自身影響力，從而形成核心競爭力。2.4拓寬融資渠道。房地產開發商在開發建設過程中，需要不斷的進行融資。土地和資金可以看做是房地產經濟發展的兩個關鍵要素，作為房地產企業，應合理的對土地與資金資源進行調配，為房地產經濟的可持續發展助力。對房地產企業的發展現狀進行分析可知，企業是否能夠獲得良好的經濟效益，主要依托于融資效率和使用效率。因此，國家相關部門應重視對房地產企業的融資管理，要建立專門的融資憑條，拓寬融資渠道。在房地產融資過程中，常見的融資渠道為銀行信貸，除此之外，還可以針對性的拓寬融資渠道，可以依托房地產信托進行融資，在不斷拓寬融資渠道的過程中，可以為實現房地產經濟的可持續發展奠定穩固的經濟根基。2.5加強宏觀調控。在房地產經濟不斷發展的態勢下，國家相關機構針對房地產價格進行了專項調研，結果顯示用戶的房價感受指數呈現逐漸降低的趨勢。其中88.7%的被調查者表示已經難以接受當前較高的房價，對于房屋的購買意愿也逐漸下降。基于此，要想促進房地產經濟的可持續發展，國家相關部門和各級政府應加強宏觀調控，要關注人們的利益，并切實做到以人為本。相關機構應通過政策扶持來緩解人們的購房壓力，同時要加強對房地產企業的價格調控。在進行具體的宏觀調控時，應主要加強對土地資源的調控，合理的對土地進行供應管理，并對土地存量進行普查，要以房地產的市場變化情況為參考，制定地區土地資源供應標準，包括供應結構與供應方式的調整等。

3結束語

本文作者：袁廣新工作單位：黑龍江富裕縣房產處

一、房地產經濟發展的背景及現狀

（一）房地產市場結構不合理房地產市場結構不合理已經成為制約我國房地產業健康持續發展的重要因素之一。據研究學者分析，在住房供應結構中政府能夠調控的房源應占總房源的30%~35%之間較為合理。但是，在我國房地產市場上，商品房、別墅、高檔公寓等所占比例過大，而在政府調控范圍內的經濟適用房、限價普通商品住房等所占比例過小，直接導致了房地產市場供求失衡。造成這一現狀的主要原因包括以下兩方面：一方面房地產開發商謀求利潤最大化；另一方面，由于商品房價上漲會增加地方財政稅收，并促進地方經濟的快速發展，所以導致地方政府偏重于商品房的開發。

（二）商品房價格持續上漲當前，房地產價格出現的問題主要表現在商品房價格持續上漲，致使普通居民承受著巨大的購房壓力。造成商品房價格上漲過快的主要原因在于商品房的開發成本因地價的上升而提高，以及商品房銷售價格行為的不規范。

（三）房地產市場秩序混亂首先，由于我國市場準入規則尚未建立健全，致使外資進入房地產市場毫無節制，嚴重影響了我國貨幣政策的執行力度，造成房地產銷售市場出現混亂現象；其次，房地產投機者欲借助期房獲取較大經濟利益，導致房地產市場出現了“炒房熱”的景象，為普通購房者造成了極大的心理壓力；再次，諸多房地產開放商在對現房進行銷售時采取優惠打折等措施，對消費者造成不良的心理暗示，嚴重損害了消費者的合法知情權。

二、房地產經濟發展策略

本文作者：邱士磊工作單位：黑龍江省國土資源管理干部學校

一、目前的房地產行業存在的問題

第一，市場價格過高，大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區售樓處并發出聲聲嘆息。第二，價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度，特別是房地產價格上漲的速度。第三，房地產市場體制不健全，目前房地產開發、監管體制落實不到位，房地產市場秩序混亂，一些危害房地產健康發展的現象屢發。由此我們不難看出，雖然房地產行業為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本質

首先，房地產市場結構不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看，對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應，但房地產市場是一個特殊的市場，增量市場與儲量市場同時存在，既新房開發與二手房交易同時存在；從保障結構上來看，目前保障性住房占房地產市場總比率較低；同時房地產市場交易、建設體制不健全。其次，從內生性角度分析房價上漲原因，地價為房地產開發的基礎性投資，地價對房地長價格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國CPI同比增長超過5%，導致了生產成本和人力生活成本的大幅上升。最后，從外生性角分析房價上漲的因素。首先，個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求，也就是百姓常說的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進入適婚年齡，需求量極大。最后，房地產市場存在著嚴重的投機行為，由于房地產市場回報率極高，因此炒房現象嚴重。

三、嚴把閘門，加強調控

內容摘要:本文闡述了客戶滿意的概念和特點,分析了房地產客戶滿意的構成要素,論述了房地產客戶滿意的意義,提出了提高客戶滿意的模型。

關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理

作為一種提升企業競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度經濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態,是可感知的效果和期望值之間的差異函數。”

客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

摘要：房價絕對是近幾年最熱門的話題之一。國家一系列政策的出臺并沒有停止房價上漲的腳步，反而近幾年房價的上漲幾乎到失控的地步。

關鍵詞：房產經濟；國家政策；未來走向

有數據表明：2月北京二手房成交均價為63579元/平方米，環比上漲4.6%。北京樓市3月量價急漲，3月第二周北京二手房成交量達4849套，環比增長9.3%，已接近2016年最高值。東三環附近某小區90年代約60平方米二手房，2010年成交價格160萬元，每平方米不到3萬元。去年7月，類似房源單價上漲至5萬元，9月前后上漲至7萬元。2010年一套房子，業主今年換房出售，最新的報價是500萬元。由此可見，房價幾乎是成瘋長的趨勢。多數人也越來越面臨著買不起房的狀態。那么房地產經濟是真的走勢良好，還是泡沫經濟呢？筆者對房地產經濟做了以下幾點分析。

一、房價依舊持續上漲的原因

1.受房價波動影響，需求量增加。我們都知道在市場經濟調節下，當供大于求的時候，價格低于價值，當供小于求的時候，價格高于價值。房市同屬于市場經濟中的一種，受市場經濟的調節。但是筆者認為，這種房市需求量的增加，一個是受到房價不斷上漲的影響，從購房者心理來看，很多購房者在短時間內可能并沒有住房需求，但是他們依舊在參與購房，最主要的一個原因是害怕房價還會繼續上漲。很多購房者就是基于這種考慮，即便在短時間內沒有購房需求也會考慮在近期買房，以防在真正有購房需求的時候，房價上漲得更多。二是受到人口的影響。我國是一個人口大國，從我國人口現狀來看，目前正是“80后”“90后”成家買房的階段，往前推二十多年，這個時候我國還沒有開始推行計劃生育，人口數量呈現激增的狀態，而人口數量的增多導致現在購房需求量的增多。2.我國經濟的快速發展。隨著經濟的變革，我國的經濟發展速度也是相當驚人，經濟發展速度加快，國民收入水平有了顯著的提高，居民有了一定的資金積累就需要改善當前的生活環境，同時在購房時對房屋的要求及配套設施要求也就更高，在這種要求下，就使得房地產在投資建設中更加注重對周圍環境的把控，導致建房成本增高，繼而導致房價上漲。3.購房者的炒作。“炒房”這個名詞大家已經不再陌生。炒房是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。或者說炒房行為的產生，是房地產泡沫經濟的產物。炒房的行為有很多種，一種是購房者希望通過房價的上漲將房屋進行買賣以賺取差價，另一種炒房來自于房地產公司，為了將房產的利潤大幅度提升從而做虛假交易，這種虛假交易使得房市是現一片繁榮的景象，最終刺激還處在購房觀望狀態的購房者加快買房的速度。

二、房價日后的走向

一、研究前景

房地產作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當它成為投資品時，房地產金融便應運而生了。有人曾這樣說中國房地產，五年以內，房地產靠政府的補助；五年到十年，市場供求規律開始能發揮作用，供過于求使房地產經濟步入低迷；十年之后家庭和人口結構將導致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產經濟是國民經濟增長的三大支柱之一，中國的房地產綁架了中國的經濟。本文主要是針對有可能出現的因房地產銷售滯后而影響整個國民經濟的情況，對中國的金融市場和房地產市場之間的關系進行深入的研究，以房地產價格、房地產景氣循環等為研究的主要內容，同時還將對房地產產業與金融業的關系進行一些有用的說明。

二、各國住房金融政策模式比較

（一）美國的住房抵押貸款模式。住房抵押貸款方式是美國商業銀行主要的信貸方式。這種模式的顯著特點：第一，金融機構抵押貸款形式多種多樣，并不斷進行創新；第二，住房抵押市場高度完善，住房抵押市場運行機制相當成熟，不僅具有充分有效的競爭機制，也形成了運作規范和銜接緊密的兩極市場體系；第三，政府在住房抵押市場上發揮了重要的調節作用。該模式優點在于市場化程度高，但這種模式要求銀行等金融機構有足夠的資金，有發達的住房抵押貸款二級市場和證券市場。（二）德國的住房儲蓄體系與抵押貸款相結合模式。德國住房金融實行依靠政府和市場相結合的辦法，儲蓄者購、建房融資建立在自愿參加、互助互利、國家鼓勵的基礎之上。該模式有如下特點：一是具有嚴格的法律界定，德國法律規定，只有建房互助儲蓄信貸社方能經營住房儲蓄業務，居民自愿參加儲蓄；二是政府對個人住房投資實施獎勵政策；三是具有封閉運行的融資體系，即德國的住房儲蓄機構只能從事住房儲蓄融資，不得參與其他金融業務。

三、稅收減免的扶持

住房占有要實現按x2分布演進，離不開政府的金融政策。如果說“重保有”的稅收政策起到了“激勵”的作用，“輕交易”的稅收政策起到了“疏通”的作用，那么，金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持實際上就是一種“暗貼”。可見，在美國的住房市場上，這是美國政府對住房市場調節的重要手段，所得稅越高，購房者的相對實際負擔就越小，通過抵押貸款購房者的實際負擔更小。政府調節住房市場離不開房地產稅、所得稅和住房抵押貸款利息減免的三者配合。

摘要：隨著社會的進步，中國的經濟形勢也開始發生了改變。這讓各行各業都開始受到影響，傳統的企業受到的影響相較于新型企業更大。曾經的經營模式已經不再適合當前這個社會的形勢，因此，一些傳統企業就要思考自己的改革和出路。作為傳統行業的龍頭大哥，房地產行業在這個階段的變革是必然的。通過對房地產行業的情況和新經濟的特點來進行探究，提出實現對城市土地的合理規劃；強化政府的經濟服務職能等策略。

關鍵詞：新經濟；房地產；房地產經濟；理性思考

在科技水平提高的今天，人們的生活開始走向了快節奏、多元化的形態，這就讓經濟開始呈現出了一個新的形態。而且隨著互聯網技術的不斷革新，經濟的形態又更加的復雜化。可以說，經濟的變化是和科技有著巨大的關聯的。這就需要各行各業能夠引入科技，將科技運用在具體的工作之中。因此，各行業都需要進行自身的改革。在新經濟形態下，房地產行業由于其資本大，從業人員多，生產周期較長等原因，新經濟對其沖擊尤為明顯，這就讓房地產行業需要進行全面的改革，才能適應新經濟下的社會。

一、新經濟形式

所謂“新經濟”是建立在信息技術革命和制度創新基礎上的經濟持續增長與低通貨膨脹率、低失業率并存，經濟周期的階段性特征明顯淡化的一種新的經濟現象。當前新經濟是指創新性知識在知識中占主導、創意產業成為龍頭產業的智慧經濟形態。

二、房地產經濟發展對中國國民經濟的影響

“誠信”兩字是目前在媒體、在各類經濟活動中、在日常用語中出現頻率較高的兩個字。本人想就誠信與房地產經紀談一談自已的看法。

一、誠信是道德的基礎，是市場經濟的靈魂

早在奴隸社會，我國就已經產生了“誠信”觀念，春秋時期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會交往定下了“言必信，行必果”的準則。孔子還譴責了背信棄義的行為，認為“言而無信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說明人們一直遵循社會活動中的誠信原則。封建社會，“誠信”在社會生活的各領域已形成道德規范。“誠信”是一切道德的基礎和根本，社會的高速發展和進步，講誠信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統，是精神文明程度的一種標志，更是未來社會健康發展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個社會賴以生存和發展的基礎。一個民族或國家一旦喪失或弱化了誠信意識，各種不道德損害他人利益和腐敗現象的生產就是必然的了。我們只有講誠信，才能建立正常的生活和經濟秩序，人與人的交往中只有誠實守信，無欺無詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業要生存與發展，個人要立身處世，都不能沒有誠信。

今天，我們處于社會主義市場經濟大潮之中，同樣需要誠信。因為信用交易是市場經濟高度發達和完善的表現，也是每一個發展市場經濟的國家所追求的目標。西方國家交易方式90％都是采用信用交易，而我國在由計劃經濟向市場經濟過渡中，信用問題還遠未解決。就房地產中介而言，其信用體系的建立任重而道遠。

市場經濟是法制經濟，也是誠信經濟。誠信是市場經濟的靈魂，市場經濟愈發達就愈要求城市守信。沒有誠信，市場經濟將無以立足。

二、必須加強房地產中介業的誠信建設，房地產中介企業才得以生存和發展

一、低碳經濟對房地產經濟造成的影響分析

任何事物都是雙刃劍，低碳經濟對于房地產經濟的影響也是雙方面的。下面，我們就從消極與積極兩個方面分析低碳經濟對房地產經濟的影響：

(一)低碳經濟對房地產經濟的消極影響

第一，房地產的產業成本提高。雖然低碳經濟是一種先進的經濟發展模式，但目前來看，還沒有相對健全的技術支持低碳經濟活動的落實，在房地產經濟中應用低碳經濟模式，會提高房地產企業的生成成本。落實低碳經濟，需要開發新的技術，而新技術的開發則必然需要資金的投入。低碳經濟是新能源為主要能源，新能源的開發成本較高，將低碳經濟模式應用到房地產行業中，必然會提高房地產經營成本。出于經濟利益考慮，許多大型房地產開發商在沒有確定低碳經濟的實際效益前，是不會加大投入的。而小型房地產開發商又沒有雄厚的資金支持低碳經濟的落實。第二，房價直線上升。房地產成本提高最直接的后果就是房價的上升，利用低碳經濟經濟模式會使土地的應用形式發生改變。總有地產開發商將低碳經濟模式視為銷售的噱頭，利用建筑施工低碳化與土地低碳化的觀點提高房價，促使消費者購買。就目前來看，低碳建筑并不多，也只有極少部分高消費群體接受低碳建筑。更多的人認為低碳建筑就是一種價格高、質量好的建筑，房價就在這種觀念的支持下直線上升。第三，阻礙房產經濟繁榮。房地產行業的發展離不開能源的支持，要促進房地產行業更加繁榮，企業需要更多地利用木材與煤炭這些較為便宜能源，也只有這些能源可以滿足房地產行業的發展需求。但在低碳經濟模式中，新能源才是房地產產業應當積極利用的能源，新能源價格高，必然會給房地產企業帶來較大的負擔，不利于房產經濟的進步。

(二)低碳經濟對房地產經濟的積極影響

第一，促進節能減排觀念的落實。節能減排是低碳經濟的一個重要標志，也是發展經濟的重要方法。許多房地產開發者為了短期利益，不考慮國家與集體的利益，破壞地產周邊環境。低碳經濟模式是經濟發展與環境發展相和諧的模式，與傳統的經濟模式有完全不同的觀點。利用低碳經濟模式實施房地產開發工作，需要保證周邊環境得以保護，做好節能減排。第二，優化房地產產業結構。房地產結構不合理，會產生錯誤的消費指示作用。在房產開發商的不斷炒作中，消費者的消費心理過于急迫，偏離了正常的軌道。大多數消費者在看房子時，只考慮地理位置、山水或者價格，而不是先看房子的質量。低碳經濟模式的落實，讓房地產行業發展的政策得以完善，也讓新技術得以開發。長時期利用低碳經濟模式，會讓房屋成本逐漸下降，促進房價的下調，調節房地產的產業結構。第三，給房地產日后發展提供動力。在房地產經濟一片繁榮的今天，房價不斷提高，然而物極必反，持續走高的房價必定會成為房地產行業的危機。在低碳經濟影響下，開發商用低碳物品與新能源實施建筑施工，將建筑物的安全與質量放在第一位，更多地考慮長遠利益，能夠促進房地產行業的健康穩定發展。