一、服務營銷及房地產營銷的趨勢

作為服務營銷基石的服務概念．營銷學者一般是從區別于有形的實物產品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益。而美國市場營銷學會則將其定義為主要為不可感知卻使欲望獲得滿足的活動而這種活動并不需要與其他的產品或服務的出售聯系在一起。生產服務時可能會或不會利用實物而且即使需要借助某些實物協助生產服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題。一般而言，與有形產品相比無形性是服務最為顯著的一個特征．它可以從三個不同的層次來理解。首先服務的很多元素無形無質。其次顧客在購買服務之前往往不能肯定他能得到什么樣的服務。最后顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。

中國房地產營銷的發展經歷的是一個從局部劍全局從單～到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產開發環境的變化、市場競爭的加劇．以及房地產營銷本身所存在的不足房地產營銷必將繼續向前不斷發展。其主要的發展趨勢表現為服務營銷的思想將逐步深入到房地產的營銷過程中。一直以來，房地產業都屬于第三產業．即服務業的范疇，房地產業具有一些顯著的服務特征。

隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產業普遍接受。全程整臺營銷將是未來房地產營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產開發的全過程營銷中．這是未來房地產營銷的主流。

二、基于服務營銷的房地產營銷組合模式構建

服務業的營銷是服務營銷研究的傳統領域服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業的房地產營銷。同時．房地產產品具有很多服務產品的特性．所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產營銷的理論探討和實踐應用之中。基于以上觀點本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發．來構建房地產的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產產品的無形性及消費者感知對房地產營銷的影響的情況下．從房地產開發的全程出發，以服務營銷的理論為基本出發點，借鑒服務營銷的7PS策略．筆者認為．房地產營銷組合模式應該包括產品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略

一、我國房地產業的近年來的發展現狀及發展過程中存在的問題

1.近年來我國房地產業發展現狀跟據中國房地產協會的相關信息，我國房地產市場近年來的發展具有兩個特點：一是新的房地產項目開發面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存；二是各地房地產項目拆遷規格的增長放緩，但對土地使用的控制情況惡化。原因在于，一是在國家的房地產市場宏觀調控政策的影響之下，開發企業對土地囤積的空間越來越小，相應的土地利用效率在提高，促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發企業為了確保項目收益，控制項目的建設進度，延緩項目的開發時間，從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現的問題，出臺了文件政策進行規范，使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規范。從投資角度看，目前我國對房地產的投資熱情仍然持續高漲，對房地產業的投資在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。從投資構成角度看，主要的資金來源是國內民間資本，其投資占到國內房地產市場投資總份額的絕對比例。據2011年的統計，這個比例超過76%。在最近十年的統計數據中，除2008年存在回落之外，國內民間資本對房地產業的投入一直保持著高速增長的狀態。

2.我國房地產業發展過程中存在的問題我國房地產業的快速發展，也導致問題較多，從社會整體來看，目前我國房地產業的發展存在以下問題：

（1）對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產業的迅猛發展，土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重，政府有關部門及房地產開發企業對資源的合理利用工作不到位，房地產開發企業節能技術較低，節能材料及可再生材料使用率較低，管理措施不到位。

（2）對文化環境的破壞較為嚴重特別表現為在城市規劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內涵，具有較高文化、藝術特色的老城區、老街區、老建筑物的保護不力，隨著城市開發的程度加深，高層建筑數量不斷增加，城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡，各城市外貌在不斷趨同。

（3）對生態環境破壞較為嚴重部分開發企業片面追逐經濟利益，盲目增加開發項目的建筑密度和容積率，由于城市建筑密度的增加，住宅小區建筑物容積率的增大，從而致使城市的綠化空間變小，城市空氣質量問題和氣候問題突出，導致生態環境的惡化。（4）商品房的空置率較高由于種種原因，我國城市的商品房空置率較高，甚至有些地方商品房開發的面積、數量已經超過了當地的人口規模，鬼城頻現。高居不下的空置率給經濟社會帶來較多的問題。

內容摘要：本文首先分析在現有的經濟制度之下房地產泡沫的成因，說明房地產泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產經營方式，以期通過房地產業自身的發展來防范房地產泡沫的不良影響。

關鍵詞：房地產泡沫房屋租賃風險恩格爾系數不確定性

房地產泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內在因素

泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。

應該指出，中國的房地產業與金融業的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業發達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業，因其產業鏈跨度大，產業高度化明顯，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業有脫不了的干系。

[摘要]在1998～2004年席卷全國的房地產開發熱潮中，中國東中西部地區房地產業發展的軌跡與機制在房地產開發、房地產價格、房地戶開發企業資金來源和征地狀況等關鍵指標等方面有很多不同的地方。東中西部地區房地產業區域差異性強，應該采取差別化的宏觀調控政策才能取得最佳的效果。

[關鍵詞]房地產；東中西部；比較研究

中國自1998年實施住房體制轉軌，取消了福利分房轉向發展商品房市場，從而刺激了房地產市場的復蘇，可以說，1999-2003年這5年是中國房地產業的高速增長時期。在這期間，東中西部地區房地產業的發展態勢既有相似之處，又有不同的地方。對這5年來東中西部。房地產業的異同進行比較研究，有助于國家制定更有針對性的防范房地產增長過熱的宏觀經濟政策。

一、房地產開發情況比較

房地產開發投資是決定整個房地產市場走勢的關鍵因素，它不僅決定了房地產業的總產出，而且影響著其上下游產業的效益，包括上游的鋼鐵、水泥、電解鋁產業以及下游的裝修、家具、物業管理業等。圖1描述了東中西部地區各省市房地產投資額變化的平均水平②。

可以看出，東部地區投資額起點高，增長幅度大；中、西部地區投資額的起點與增幅都遠低于東部地區。圖2給出的東中西部地區房地產業產值占區域生產總值的比重，同樣是東部地區比重的起點值高于中、西部地區，但5年來的增長幅度卻沒有西部地區大。在西部地區這幾年的發展中，房地產業起到了不可忽視的帶動作用。

房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一，具有很強的產業關聯性，被稱為第三產業中的龍頭。隨著美國次貸危機引發的全球經濟下滑的影響，特別是近兩年（至2008年8月份前）國家宏觀調控政策的不斷緊縮，我國房地產業出現下滑趨勢，全國范圍內特別是大中城市房價大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數較低，發展后勁不足，再加上房地產開發早、開發量多，以及農民公寓、農村留地建房及私人聯建房建設的影響，房地產業受到的沖擊更大更早。從2008年年初開始，我縣房地產市場需求不旺，供大于求現狀較突出，市場出現疲軟狀態。特別是2008年9月以來，受同心房產集資款抵付房款風潮的影響，對于本來就處于低迷之中的我縣房地產業來說更無異于雪上加霜。

一、客觀認識當前我縣房地產業發展現狀

近年來，隨著我縣“小縣大城”戰略的深入實施，縣域經濟得到快速發展，**房地產業作為新興產業也保持了強勁的發展勢頭，2003年到2007年房地產投資、開發、銷售等呈逐年快速增長趨勢，成為**經濟新的增長點，然而自2008年起開始我縣房地產業形勢卻發生了明顯變化：

一是商品房新開工面積同比下降。2008年，商品房新開工面積為6萬平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房銷售面積大幅下降。2008年，我縣銷售商品房372套，比去年下降23%；銷售面積為5.6萬平方米，同比下降19.5%。以前購房火爆的現象已不存在，商品房成交量持續下滑。

三是房地產開發稅收同比減少。2008年，房地產開發稅收為2528萬元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方財政收入的比重比2007下降6.4個百分點，比2006年下降3.1個百分點。

各位會員，同志們：

我受市房地產業協會第一屆理事會的委托，向大會作協會成立四年來的工作報告，請予以審議。

一、第一屆理事會主要工作回顧

市房地產業協會暨第一屆理事會自2007年9月份成立以來，在市委、市政府的正確領導下，在住房城鄉建設廳、省房協和市民政局的精心指導下，在會員單位的積極支持和配合下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，秉承服務會員的宗旨，認真履行職能，解放思想，開拓創新，努力引導企業誠信經營、做大做強，為促進全市房地產業平穩健康發展做出了積極貢獻，較好地完成了第一屆會員大會確定的各項任務。現將主要工作情況報告如下：

（一）求實創新，房地產業實現平穩健康發展。房地產業是國民經濟發展的支柱產業，保持房地產業平穩健康發展，對于拉動經濟、促進經濟社會又好又快發展具有重要意義。協會第一屆理事會成立至今，注重調查研究，深入學習國家、省房地產業有關政策，傾聽企業心聲，結合實際，積極向政府及有關行業主管部門建言獻策，充分發揮了協會的橋梁和紐帶作用，較好地促進了全市房地產業的發展。2007年以來，房地產開發企業數量增加了19家，達到70家，房產稅收每年對財政收入的貢獻率都在4%以上，累計完成房地產開發投資62.89億元，年均增長27.05%；新開工面積494.42萬平方米，年均增長19.43%；竣工面積339.88萬平方米，年均增長16.94%。累計銷售商品房24486套，辦理各類房屋登記42614宗。今年1－10月份，共完成房地產開發投資25.06億元，同比增長96.7%。在建施工面積388.5萬平方米，同比增長23.7%。預售商品房4046套，同比增長7.4%。辦理房地產轉移登記3786件，同比增長9.01%。銷售新建商品房4211套，面積49.31萬平方米，同比增長150.05%，銷售均價3886元/平方米，同比增長3.42%。其中住宅銷售3189套，銷售面積42.19萬平方米，同比增長125.29%，銷售均價3896元/平方米，比去年同期增長4.76%。二手房交易2221套，交易面積21.91萬平方米，同比下降4.49%，成交均價3284元/平方米，同比增長6.07%。房地產市場基本實現了結構合理、供求平衡、價格穩定。

一是規范市場秩序，優化了市場發展環境。為盡快建立起開放、競爭、有序的房地產市場發展環境，房協第一屆理事會與市房管局一起，注重從規范入手，從基礎抓起，不斷優化市場發展環境。先后建議并以政府文件形式出臺了《關于規范房地產開發市場的意見》、《關于開展房地產市場秩序專項整治的意見》、《關于規范房地產交易市場秩序搞活二級市場的意見》、《關于促進房地產市場健康發展的實施意見》等規范性文件，加強了市場監管，同時推行了“開發項目建設條件意見書制度”、“開發項目綜合驗收備案制度”和“開發合同、項目手冊備案制度”，全面理順了開發程序，規范了開發行為和市場秩序，市場環境不斷改善。按照建設節能、省地、環保型住宅的要求，積極指導和大力推進開發企業在住宅建設中廣泛應用“四新”技術，促進了住宅產業化水平的提高，開發建設了一批設計理念超前、配套設施完善、生態環境優美、建筑節能達標的高品質小區，并在全國、全省獲得較高榮譽和稱號，福萊佳園小區獲得全國房地產業最高獎“廣廈獎”，同時通過建設部住宅性能A級認證，金鼎花園、長勺小區被授予“省優秀住宅小區”稱號，魯能方興苑通過建設部住宅性能2A級認證，“雪野左岸水都”通過了住宅性能2A級預審等，這些高品質的住宅小區在滿足不同層次居民消費需求的同時，提升了我市的城市形象。尤其是引進了恒大、高速、中舜置業、煙臺房產等知名房地產開發企業，給我市帶來了新的開發理念，推動了房地產業發展。

摘要:房地產中介行業是指從事房地產信息咨詢、房地產價格評估、房地產交易經紀等活動的中介服務公司企業等。本文通過對房地產中介行業功能作用、存在問題的研究，分析了規范房地產中介經營活動對推動房地產業健康穩定發展的必要性，并提出了相關的策略建議。

關鍵詞:房地產;中介行業;發展研究

房地產中介行業作為房地產業的重要組成部分，對房地產業的發展起著不可忽視的補充作用，為房地產的生產、流通和消費提供了信息傳遞、市場宣傳、法律咨詢、代辦事務等服務。近年來，我國房地產市場迅速發展，國家對房地產市場的調控政策也不斷變化，房地產中介行業應運而生，發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了重要作用。但由于市場準入機制不完善、行業監管不健全、行業競爭無序、相關主體法律意識和維權意識不強等原因，導致中介行業逐漸暴露出越來越多的違規違法問題，不利于房地產業的健康穩定發展。

一、房地產中介行業的功能和作用

房地產中介行業是在我國房地產市場快速發展前提下逐步產生和發展起來的，在我國既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業，已顯示出廣泛的市場需求和廣闊的發展前景，對促進房地產業發展起著重要作用。在我國，房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需信息咨詢、協助買賣雙方公平交易、促進房地產交易達成為目的而進行的房地產信息宣傳、價格評估、業務辦理及相關經紀活動的總稱。從房地產業自身特點看，房地產作為不動產，是一種特殊商品，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及到眾多的法律法規，而且還需要有相當的專業知識。而消費者往往缺乏專業知識和談判能力，這也使得消費者對專業、正規的房地產中介服務需求成為一種必然。另外，目前房地產市場上存在的以新建商品房和二手房為標的多種交易形式、一次性或分期現金支付以及各種金融支持(如公積金貸款、商業貸款、組合貸款)為手段的多種購買方式也越來越離不開專業、正規的房地產中介服務的指導或。隨著中介市場規模的擴大和客戶需求的增多，目前，房地產中介的業務涵蓋了新房、二手房的宣傳推銷、流通買賣、過戶公證、金融服務等多方面(本文僅從狹義的房地產中介論述)。同時，從實體的中介機構發展到全國范圍內、現代化的、網絡化的房產中介。其業務范圍、服務能力及其對房地產市場的影響力不斷增大，成為房地產業不可忽視的重要組成部分，對房地產業健康穩定發展有著越來越大的影響力。

二、房地產中介經營發展中存在的主要問題

論文關鍵詞:房地產;客戶關系管理;服務營銷

論文摘要:服務是一種無形、特殊的商品;房地產業不僅是一種實物交換行業,也是一種服務行業,特別是其中的物業管理,更具有服務產品的性質。現代市場營銷中客戶關系的管理愈來愈重要。房地產業的服務營銷策略可分為基于顧客關系生命周期的營銷策略和基于客戶關系模式的營銷策略,顧客生命周期可分成三個階段,即初始階段、購買階段和消費階段,房地產業的客戶關系營銷策略依據這三個階段進行管理;而客戶關系模式的營銷策略,可分為直銷式、定制式、培訓和指導式、合作伙伴型、中間商式客戶關系營銷這五種模式;通過這兩大營銷策略,房地產業服務營銷和服務管理能實現較好的效果。

一、服務與顧客生命周期理論

(一)服務的定義及特性

菲利普•科特勒認為,服務是一方能夠向另一方提供的基本上無形的任何活動或者利益,服務的消費不導致任何所有權的產生、轉移,等等。它的生產可能與某種有形產品聯系在一起,也可能毫無關聯。克里斯廷•格羅魯斯認為,服務是由一系列或多或少具有無形特性的活動所構成的一種過程,這種過程是在顧客與員工、有形資源的互動關系流中進行的,這些有形資源(有形產品或有形系統)是作為顧客解決問題的方案而提供給顧客的。

總之,服務是一種無形、特殊的商品,它具有不同于有形產品的特性:

今年以來，國家在短期內忽然加大了宏觀調控的力度，各項政策連續出臺，各種市場傳言不脛而走。到底國家宏觀調控的目的是什么？中國的經濟將如何發展？而房地產業的走向又將如何？

一、對近期宏觀調整政策的回顧

要作出正確地判定，我們首先往返顧一下近期的政策信息。

2003年出臺的121號文《中國人民銀行有關進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。嚴格控制房地產企業、建筑企業及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產企業用于支付土地款以及建筑企業用于墊資。該文實際上是宏觀調控的明確政策信息。

2004年一季度以來，國家宏觀調控的辦法連續出臺，密集程度之高前所少見。

3月25日，人民銀行于出臺差別存款預備金率制度；4月25日第三次提高存款預備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。

各街鎮鄉人民政府（辦事處），縣府各部門，縣屬各廠礦、中學：

“十五”期間，隨著我縣經濟的發展、城鎮化進程的推進，各建筑業、房地產業企業認真貫徹執行黨和國家的路線、方針和政策，積極投身城鄉建設、參與房地產開發，取得了可喜的成績，為促進我縣經濟的持續增長、人民群眾居住條件的不斷改善發揮了積極作用，涌現出了一批優秀的建筑業和房地產業企業。為總結經驗，樹立典型，弘揚建筑和房地產開發企業艱苦奮斗、勇于開拓的精神，經研究，決定對“十五”期間為我縣城鄉建設事業做出突出貢獻的**市博海建設工程（集團）有限公司等5家建筑業優秀企業和**港騰物業發展有限公司等5家房地產業優秀企業（名單附后）予以通報表彰。

希受表彰的企業繼續發揚成績，再接再厲，進一步提高企業整體素質和管理水平，在繁榮和推動我縣建筑、房地產市場發展征程中再立新功，為**經濟建設做出新的更大的貢獻！