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摘要：近年來，房地產行業逐漸成為國民經濟的重要支柱，越來越受到政府重視；國家加強了對房地產行業的宏觀調控，這對房地產企業而言既是風險，又是挑戰。一些房地產企業由于未能做好財務風險的管理與防御，出現資金鏈斷裂等問題，最終導致破產。因此，提高應對風險的能力對企業至關重要。本文首先對我國房地產企業上市公司的財務風險現狀和成因進行分析，然后針對房地產上市企業的特點從宏觀及微觀兩個角度提出關于加強房地產上市公司財務風險防控措施的建議。

關鍵詞：房地產；財務風險；風險防控

一、我國房地產上市公司財務風險的現狀

近年來，房地產企業的生存環境愈加嚴峻，政府正在加強對房地產業的宏觀調控，為過熱的房產經濟降溫。房地產公司不得不在嚴峻的形勢下盡力獲取利潤，可謂艱難重重。盡管中國人民銀行副行長潘功勝表示，我國房地產金融風險是可控的，但由于各種原因，尤其是房地產行業本身的特性，導致其依然存在很大的隱患。目前我國房地產公司的現狀主要有以下特征：（一）投資放緩。從歷史上來看，房地產開發投資完成額走勢會滯后于商品房銷售增速，且滯后時間間隔逐漸縮短。但該規律卻在2016年之后出現了明顯背離，2010至2015年期間，房地產投資與商品房銷售顯示出較好的相關性，投資增速一般會滯后于銷售面積半年左右，且滯后的時間逐步縮短。但2016年以來，房地產企業卻普遍加強現金儲備。（二）行業利潤率水平有所下降。以來，國家進一步加強了房地產企業的宏觀調控，加之土地價格上漲較多，消費者在房產的購買上顯得更加理性。國家政策、企業的財務狀況以及消費者的態度等因素都會影響到行業利潤水平。（三）行業整體負債比例較高。Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，達到2005年來的新高。分析人士指出，2015至2016年地產去庫存進程加快，開發商補庫存意愿加強，進行大規模融資，導致房地產企業有息負債大幅增長。

二、我國房地產上市公司財務風險的成因

財務風險即企業可能喪失償債能力的風險和股東收益的可變性，對企業的盈利和發展會產生重大影響。房地企業財務風險產生的原因很多，既有外部原因，也有企業自身的原因。（一）企業外部原因（1）政府宏觀調控。政策因素是影響房地產財務風險的首要因素。房地產是國民經濟支柱產業，極受政府關注。報告中提到，“房子是用來住的，不是用來炒的”，因此近年來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策。一方面，國家頒布的交易政策直接造成房地產的需求下降，企業銷售業績下滑，影響資金回籠，可能產生財務風險；另一方面，房地產項目離不開土地，對《土地管理法》的修改，亦會影響企業的經營。如果土地價格過高，企業必然會提高售價以降低成本，從而影響銷量，形成財務風險。因此，國家政策是房地產業的風向標，會影響房地產業的發展。（2）市場經濟整體環境。經濟環境取決于政治、文化和軍事環境。如今我國處在飛速發展時期，房地產行業的發展一旦到達峰點，就會衰退下來，受到沖擊。由于資金占用期長回收慢的特點，經濟環境低迷對房地產行業會造成很大影響。（3）市場供求不合理。市場經濟的本質即經濟活動；供求的不合理必將影響市場。如今我國房地產業出現了嚴重的不合理現象。在“北上廣”等一線城市，房子明顯供不應求；而在一些二三線城市卻供過于求。地域差異等原因造成房地產行業供求情況不合理，存在風險隱患。（二）企業內部原因（1）行業特性。房地產行業需要大量的前期資金投入，需資金占用周期短，具有資金密集型行業的特性。另一方面，由于開發項目建設周期長，且存在諸多不穩定因素，如前期的拆遷、后期房屋銷售的不穩定以及應收賬款的回收等問題。這些都會影響地產行業的財務狀況。（2）行業競爭激烈。由于房地產開發的收益較高，因此近二十年來房地產行業內進入大量企業。由此產生的一系列問題，如土地競爭、招標競爭等，將增加房地產企業的成本，容易造成房地產企業盲目投資。然而一旦投資失誤，將直接造成房地產企業財務危機的爆發，引起房地產企業破產。（3）資本結構不合理。資本結構是指企業各種資本的價值構成及其比例關系。目前，我國大部分房地產企業的資金主要來源于銀行貸款，這造成了房地產企業的財務依賴性。據統計，我國大部分房地產的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上，如果房地產行業繼續依賴銀行信貸這一籌資渠道，資金鏈一旦出現斷裂，都將引起巨大的財務危機。

三、加強房地產上市公司財務風險防范與控制的措施

（一）宏觀層面。（1）關注政策的變動。近年來，我國政府在不斷調整對房地產的宏觀調控，每一次變動都會對房地產上市公司產生重要的影響。房地產企業應當對政策和經濟環境關注和研究，預測和確定正確的投資環境和政策，以便公司隨時調整自己的經營戰略，防范財務風險。（2）加強區域合作。各地區經濟發展不均衡，導致全國的房地產市場形勢區域間差異較大。目前國內東部地區房地產市場飽和，可供開發土地面積有限，房價較高；中西部地區土地供應充足，發展潛力巨大，房價較低。在這種情形下，房地產企業應采取戰略合作的方式，推進城市深度進入的戰略，拓展市場。（3）堅持走品牌路線。為了更好地發展，房地產企業需要充分利用品牌效益在市場轉型中的價值和作用，打造出別具一格的精品工程；要樹立良好的品牌形象，樹立“以客戶為中心”的服務理念，增加產品附加值，使品牌得到消費者的認可。（二）微觀層面。（1）全面樹立財務風險管理意識。有效防范與控制房地產企業的財務風險，需要在企業內部全面樹立財務風險防御的管理意識。首先，管理層作為企業的經營者、所有者，應率先樹立風險意識；其次應加強企業員工的財務風險培訓，提升綜合素質。（2）構建房地產企業財務風險預警和監控體系。房地產企業應從及時有效防御財務風險的角度出發，構建財務風險預警和監控體系。只有通過建立健全財務風險管理制度才能提升財務風險的防御能力。企業應設置與財務風險相關且體現企業財務狀況和資本結構的財務指標如資產負債率、存貨周轉率、總資產凈利率等，確保企業的資產變現能力；另外，房地產企業應建立風險預警和監控體系，借助信息化工具，制定各財務風險指標的承受范圍，做到及時觀察和預警。（3）優化資本結構。如今大部分房地產企業財務風險的增加主要是由于資產結構不合理。房地產企業想要優化資本結構，首先應拓寬籌資渠道，不能僅依靠銀行信貸，而應輔以信托融資、租賃融資等手段，從而避免高負債率。此外，房地產企業應根據企業自身情況，制定相對合理的資本結構計劃，明確債權比例，防止盲目投資，降低財務風險，確保企業的可持續發展。（4）加強日常和大額現金流控制。房地產行業對資金需求量很大，如果不注重管理便極易引發財務風險。近年來，我國159家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額和行業中值均為負數。因此需要重點關注投資和籌資活動中的現金流，管理好應收賬款，制定符合本公司實際情況的信貸政策，保證企業的變現能力。

四、結語

目前，我國房地產業行業存在總量過剩、區域分化、容量過多等特點，極易為財務風險埋下隱患。因此房地產上市企業應該結合企業自身的財務狀況，合理地開發投資；另一方面，公司管理層應建立健全財務預警系統，時刻樹立風險意識。只有這樣，中國的房地產經濟才能健康持久地發展下去。

參考文獻

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作者:常儒瑾 單位:東北石油大學