導語：拆遷安置小區物業管理模式探析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1前言

隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業物業管理公司的介入是社會發展的趨勢，但是在拆遷安置小區的物業管理上，存在著與一般商品化小區物業管理很大的區別，因而對于物業公司，這也是一個巨大的考驗。

2蘇州拆遷安置小區物業管理滯后的原因

拆遷安置小區，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區。根據我國法律的規定，安置小區中安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置小區的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區物業管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：

2.1蘇州拆遷安置小區的住戶過于復雜

拆遷安置小區，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區和普通商品房小區具有本質的區別，蘇州地處長三角經濟發達區域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區由于其業主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區的老平房，二是農村的自建房。城區老平房的住戶很多原本就已經不再常住在那里而是有了其他住所，農村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導致了拆遷安置小區成為出租房云集的區域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關心環境等問題。另外，承租拆遷安置小區的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環境保護以及可持續發展的理念和意識。所以，這三個原因導致了很多拆遷安置小區環境臟亂差，居民抱怨多，物業費征收難，物業公司更換頻繁等等一系列問題。

2.2蘇州拆遷安置小區物業管理模式落后

蘇州由于城市化進程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區的物業管理中就能充分體現。居民小區物業管理，一般采用的都是物業公司制度，居民上繳一定的物業管理費，由專業的物業公司進行統一管理。在高端商品房小區，由于相對較為高昂的物業管理費，物業公司的管理較為規范和嚴格。而拆遷安置小區，由于本身業主是被拆遷居民，政府有義務為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區那樣的小區條件。這就決定了物業管理費不可能很高，低廉的物業管理費必然導致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業管理服務又會招致住戶的不滿進而導致物業管理費征收的困難，本就低廉的物業管理費再征收困難，進一步導致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環，導致蘇州現在很多拆遷安置小區的物業管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向

拆遷安置小區是每一個城市在城市化進程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向。

3.1政府進一步加強政策引導和健全各類機制

拆遷安置小區的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責無旁貸的要承擔起改善拆遷安置小區的各類環境和管理水平責任。當然，并不是說要求政府以強制性的手段來進行管理，而是進一步加強政策的引導和進一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區物業管理差的癥結，進而全面改善蘇州拆遷小區物業管理水平。具體來說，首先進一步明確對拆遷安置小區物業管理水平的要求，并設置一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任拆遷安置小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區物業管理收費較低的問題，應該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優惠，當然這種優惠同樣需要和物業管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區物業管理水平。

3.2拆遷安置小區物業公司集團化、統一化、專業化

拆遷安置小區的物業管理，和一般商品房小區不同，有其自身的特點和難點。所以應該引導成立專門的拆遷安置小區物業公司，這些物業公司就是只負責拆遷安置小區的物業管理，并且逐步集團化。如此術業有專攻，客戶明確，專業化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統一化各個拆遷安置小區物業管理的相關標準，這樣可以大大提高拆遷安置小區物業公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規范化

物業公司的具體管理是困擾小區物業管理效果的一大難題，這不僅僅體現在拆遷安置小區，哪怕在高端商品房小區也一樣存在這個問題。拆遷安置小區由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區存在著住戶復雜，素質層次不齊等因素，在物業公司的具體管理中將進一步增加管理難度。對此應該對具體管理方法法制化、規范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規范，而是指通過與住戶簽訂協議的方式來實現物業管理過程中的法制化。為什么物業公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規范性約束條款。簽訂協議后，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業公司雙方的責任和義務，自然可以解決物業公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監督物業公司，更具有主人翁意識，如此雙向規范，互相監督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會各類配套制度改革的深化

小區物業管理絕對不僅僅是一個小區的問題，因為小區環境本身就包括小區周邊外環境。困擾拆遷安置小區物業管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區住戶的消費習慣和小商販對拆遷安置小區市場的期望決定的。我曾經在走訪中發現很多拆遷安置小區外小商販眾多直接導致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業公司對此類人員并無任何管理權。對此一方面需要社會相關職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業公司一定的周邊環境管理權并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內容一并計入對物業公司整體的各類優惠與獎勵考核中，如此便可以充分發揮物業公司管理人員長期在小區的優勢，進行常態化管理，只有常態化管理，才能徹底改變小區周邊環境的一系列問題。

4蘇州拆遷安置小區物業管理創新模式的幾個關鍵點

4.1物業公司提供管理服務流程重點的改變

物業公司提供管理服務的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關注具體日常管理階段，然而筆者認為目前針對蘇州拆遷安置小區的特點，進行良好的物業管理必須充分重視前期的規劃計劃和后期的跟蹤調查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區，主要包括蘇州市姑蘇區南環新村、蘇州市吳中區塘南新村、蘇州市吳中區國泰新村等，發現這些拆遷安置小區的物業管理基本沒有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點，包括周邊環境、內部住戶構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業管理計劃，并向全體業主通報，逐一與住戶簽訂協議明確雙方的權責利關系，這樣才能保證后續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實現。（2）充分做好后期的跟蹤調查物業公司的后期跟蹤調查其實是一個非常重要的環節，可是目前在我們的走訪調查中發現非但拆遷安置小區物業管理幾乎沒有后期調查這一環節，就是一般商品房小區的物業管理也大多沒有這一環節。物業公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續的后期跟蹤調查，這些問題很難被發現，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態化的后期跟蹤調查，及時發現管理過程中的所有問題，及時根據問題提出解決方案，并且向全體業主通報，這樣既能持續提高自身的物業管理水平，又能讓業主知道物業公司做好本小區物業管理的誠意，增強業主對物業公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業公司提供管理服務時對其服務對象的必要權力

物業公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業主產生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區尤為普遍。上文已經充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區住戶的復雜性以及普遍存在的租賃戶，導致蘇州拆遷安置小區普遍存在物業公司與業主之間在很多方面無法達成共識或者住戶漠視物業公司規定的情況，這種情況會嚴重影響物業公司管理目標的實現。之前已經做了闡述表明物業公司應該重視前期的規劃與計劃，并且與業主簽訂相關協議以明確雙方的權責利關系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協議的要求行事導致物業管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前蘇州并沒有相應的法規或者條文明確物業公司有類似權限，所有筆者認為要真正提高住宅小區尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區物業管理水平，賦予物業公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業管理目標。

4.3物業公司之間進行適當合并以及與其它行業進行聯盟

（1）物業公司之間進行適當合并目前蘇州的物業公司存在著數量多、實力弱的現狀。要想真正全方位提高物業管理水平同時保證物業公司自身的良性經濟運作，必須進行適當合并以收獲以下好處：（1）解決物業公司資金需求的困難。現代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發展潛力，有領導才能的高素質人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業公司的發展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業務承接能力。目前蘇州的很多物業公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合并后規模擴大，提供的服務范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經闡述了針對拆遷安置小區，可以合并組建專門為拆遷安置小區提供物業管理服務的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優勢互補，增強提供全方位服務的專業實力。（2）物業公司與其他行業進行聯盟。目前社會越來越明顯的呈現出跨行業合作的趨勢，物業公司也應當根據社會的變化及時的與其他行業進行聯盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業聯盟。通過該聯盟可以讓業主通過本公司直接進行相關快遞收發業務；比如也可以與外賣行業進行聯盟，從而業主通過本公司可以直接進行外賣下單業務；比如還可以與醫療行業進行聯盟，從而業主可以通過本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務。跨行業聯盟可以更好的整合社會資源，增加物業管理的附加項目，從而大大提高業主的滿意度，業主滿意度上來了，對物業公司的自身物業管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題，經濟社會對拆遷安置小區物業管理服務的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業管理領域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進物業管理服務的理念和模式創新，才能早日滿足城市發展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區物業管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環境，同時也為蘇州城市化的進一步蓬勃發展增加一份助推力。

作者:徐鯖 單位:蘇州經貿職業技術學院會計與國貿學院

參考文獻:

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