導語：房地產計量模式變更對企業財務的影響一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［提要］本文以茂業商業為例，對其投資性房地產計量模式轉變對財務影響狀況進行研究。通過對比茂業商業投資性房地產2013～2018年以公允價值計量模式和成本計量模式的結果，研究不同計量模式對企業財務狀況的影響。并且從資產負債表、利潤表、財務指標等方面進行分析。提出投資性房地產公允價值計量模式改進建議，包括政府監管部門要完善相關的準則和制度、投資者要掌握公允價值的性質及對企業價值的影響，企業管理者要對披露的信息負責等。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量模式；茂業商業

目前，在我國現行的會計準則中有兩種投資性房地產的后續計量模式：一個是成本模式計量，另一個是公允價值模式計量。近年來，我國房地產的市場價格基本上是要高于歷史成本的，采用不同的計量模式顯然對公司相關的財務指標會產生影響。因此，有一些企業會通過更改投資性房地產計量模式的方法來進行盈余管理粉飾業績，這對于企業本身以及投資者都會產生一定的影響。

一、投資性房地產及后續計量模式概述

（一）投資性房地產概述。投資性房地產采用成本模式進行后續計量的會計處理類似于固定資產和無形資產，按月計提折舊和攤銷，我國大部分的上市公司采用的都是成本模式。成本模式的實用性強，充分考慮了資產的各種消耗，但各種貶值增值難以進行準確的計算，導致數據的真實性不夠。在公允價值模式下，不計提折舊和攤銷，根據公允價值調整投資性房地產的賬面價值，公允價值變動計入當期損益，考慮了資產在未來的收益。（二）現行準則下投資性房地產后續計量模式轉換的會計處理1、變更時的處理。投資性房地產后續計量模式的轉變應該作為會計政策變更處理，在計量模式變更之時，公允價值和賬面價值之間會有一定的差額，將差額調整期初留存收益。企業對投資性房地產的計量模式做出變更，符合會計準則中有關投資性房地產的規定的，應該根據變更日投資性房地產的公允價值編制會計分錄：借：投資性房地產-成本（轉換日的公允價值）資性房地產累計折舊（或攤銷）投資性房地產資產減值準備貸：投資性房地產（轉換日原賬面余額）盈余公積（也可能在借方）利潤分配-未分配利潤（也可能在借方）2、變更后投資性房地產以公允價值模式計量的會計處理。在公允價值模式下計量的投資性房地產不計提折舊攤銷以及資產減值準備，根據資產負債表日投資性房地產的公允價值對賬面價值進行調整，公允價值和賬面價值之間會產生差額，進入當期損益，會計分錄如下：（1）投資性房地產價格上漲借：投資性房地產-公允價值變動貸：公允價值變動損益（2）投資性房地產價格下跌借：公允價值變動損益貸：投資性房地產-公允價值變動

二、茂業商業投資性房地產后續計量模式轉變財務影響分析

茂業商業股份有限公司成立于1993年底，公司業務以商業零售為主，近年來，電商的不斷壯大和發展對實體零售業形成了巨大的沖擊，同樣對于茂業商業也產生了巨大的影響，茂業商業自2015年開啟外延式發展戰略，先后進行4次并購重組，企業的各項財務指標在整合的過程中變差，茂業商業決定在2015年變更投資性房地產的后續計量模式，由成本模式變更為公允價值計量模式，改善相關的財務指標。（一）對資產負債表的影響。投資性房地產屬于非流動資產，企業總資產會隨著其賬面價值的改變而改變。近10多年以來，我國房地產持續增值，一般情況下，投資性房地產在公允價值模式下的賬面價值要遠大于成本模式下的賬面價值，因此，計量模式變更以后，企業賬面的資產規模會大幅度的增加。另外，在變更計量模式的同時，投資性房地產在兩種模式下的賬面價值會產生一定的差額，影響企業的未分配利潤等科目。2015年，茂業商業變更投資性房地產后續計量模式為公允價值模式之后，投資性房地產的賬面價值有很大程度的增加，在總資產中的占比也有所提高，如表1所示。根據表1中的數據可以得出，2013年-2015年，茂業商業的投資性房地產賬面價值一直在上升。2015年，投資性房地產在成本模式計量模式下賬面價值為27，097.76萬元，變更為公允價值計量模式之后，賬面價值達到了143，177.44萬元，是成本模式計量的5.28倍，在總資產中的占比了提高到了22.47%，2016年，房地產不景氣，公允價值有所降低，在總資產中的比重也有所下降。2017年，房地產市場回暖，公允價值上升，到2018年，投資性房地產在總資產中的占比達到了31.65%。（表1）根據表2中的各項數據可以得出，2015年，茂業商業變更投資性房地產后續計量模式，兩種模式計量模式下賬面價值產生的差額增加企業的其他綜合收益87，566.98萬元。并且從2016年開始，企業的其他綜合收益一直處于上升的狀態，雖然未分配利潤在2016年有所下降，但是對比于2015年成本模式下的未分配利潤，也是有一定的上漲。因此總體來看公允價值模式對茂業商業投資性房地產的遞延所得稅負債增多了，但未分配的利潤和其他綜合收益也有大幅度的增長，綜合來說對企業的發展比起成本計量模式更好。（表2）（二）對利潤表的影響。從我國目前的房地產發展形式來看，總體還是呈現上升趨勢，公允價值高于賬面余額，公允價值變動損益提高，企業的利潤隨之上升，增強企業的盈利能力。根據表3中的數據可以得出，在公允價值計量模式下，不計提折舊攤銷等和成本相關的項目。因此，如果房價不斷提高，成本計量模式中折舊攤銷的減少，企業的利潤會大幅度的提高。2016年四川省房地產整體下降，茂業商業的投資性房地產在2016年出現一定的公允價值變動損失，并沒有達到增加企業利潤的效果。這說明在公允價值計量模式下，投資性房地產會造成利潤的明顯波動。2016年，投資性房地產的賬面價值是減少的，但是公允價值變動損益在營業利潤中的占比有所提高，從2017年開始，投資性房地產公允價值變動損益為正，賬面價值增加，到2018年，公允價值變動損益在營業利潤中的占比提高到了6.56%。由此可見，企業采用公允價值模式計量投資性房地產，可以起到增加企業利潤的效果。企業的投資性房地產以及公允價值模式產生的波動是無法預測的，主要原因在于企業投資性房地產在地區或者構成上是有所不同的。（表3）（三）對財務指標的影響。上市公司的財務指標主要包括三方面，分別為償債能力、盈利能力和營運能力，本文結合茂業商業的基本情況，主要計算并分析了企業的資產負債率、凈資產收益率、銷售凈利率以及總資產周轉率。根據表4中的各項數值可以得出，在茂業商業變更投資性房地產計量模式的當年（2015年），企業的各項財務指標都有很明顯的改善，但是在后續幾年，財務指標的改善幅度比較小。2015年變更時，資產負債率有明顯的下降，2016～2018年，資產負債率出現了波動，由此可見，采用公允價值模式計量投資性房地產不一定會持續的降低企業的資產負債率，房地產的公允價值也會出現下降的情況。在公允價值計量模式下，企業的賬面利潤會增加，凈資產的收益率上升，另外，不再計提折舊攤銷，減少企業的費用，從側面上對企業的盈利水平有所改善，增加銷售凈利率。從資產周轉率來看，2015年變更的時候，公允價值模式下是成本模式下的兩倍，2016年，總資產周轉率降低，2017年開始企業的總資產周轉率開始上升。這些數據的提升或者下降僅僅是財務會計的計量方式上的提升或者下降，其本身的經營方式沒有發生改變的話，本身的盈利是沒有實質性的變化的，因此從數據上來說，只是將企業本身的數據擴大化了，在市場中，企業可以得到更多的關注。（表4）我國目前的房地產行業發展還是一直呈現上升趨勢，我國政府為了穩定房價，出臺了很多的措施，但房地產行業未來的發展前景仍舊不容樂觀。如果以后房地產行業出現危機，那公允價值變動損益也會對企業的利潤產生不利的影響，會讓企業的利益相關者對企業本身的盈利能力產生質疑，對企業的形象會有一些不利的影響，對企業的長期發展是不利的。

三、基于茂業商業案例提出幾點建議

根據前文對茂業商業各項財務數據的分析，茂業商業采用不同模式計量投資性房地產，數據出現了比較明顯的波動，這也說明計量模式的改變對企業的資產計算有著很大的影響，能夠客觀的反映出企業的市場價值，同時還能優化財務報表的數據。財務報表中的各項數據越好，會提升企業在資本市場中的優勢。但這種通過計量模式的改變，只是僅僅的把賬面的數據進行改變了，對公司的經營狀況并沒有實質化的改變。因此，這些數據很有可能會對投資者的判斷產生一定的影響，為了科學合理的發揮公允價值計量模式的優勢，提出以下參考意見：（一）對政府監管部門的建議。通過對茂業商業在投資性房地產計量模式上的變更可以看出，在上市公司中仍然存在通過盈余管理來粉飾業績的現象。這種現象的出現和我國政府部門監管不力有很大的關系，因此，政府監管部門要定制專門的法律法規來規范公司的會計披露，要求企業披露的信息必須充分，防止一些公司把公允價值作為盈余管理的手段粉飾業績，把會計政策變更作為盈利手段的行為。從目前我國的情況來看，政府監管部門主要對違規企業采取罰款的警告，但在力度上仍然不夠，得不到企業的重視，這就需要監管部門要加大力度，堅決打擊這些危害市場環境的企業，否則監管部門就沒有存在的意義，不能發揮真正的監管作用。同時完善準則制度，將準則中的一些要求模糊的概念加以肯定，防止企業利用這些模糊的定義操作利潤。會計準則的模糊性能夠給企業的會計人員帶來一定的操作利潤的接口和機會。保證企業正確的計量和披露，就要完善準則制度。（二）對投資者的建議。投資者在進行投資決策時，主要是根據企業提供的財務報表來了解企業的財務情況，信息來源也主要是財務報表中提供的信息，這就要求企業提供的所有財務報表信息是準確可靠的。但是依然會有企業會利用會計政策變更進行盈余管理，達到粉飾業績的目的。比如，在本文分析的案例中，2015年茂業商業變更了投資性房地產的后續計量模式為公允價值計量模式，變更之后，投資性房地產的賬面價值的差額增加其他綜合收益87，566.98萬元，如果沒有進行深入的調查和分析，就很容易忽略因為會計政策變更帶來的收益，導致投資者做出錯誤的判斷，投資很容易失敗。因此，投資者應充分了解，在投資決策的時候分析政策的變更對企業財務信息的影響，特別是部分變動損益不能給企業帶來凈現金流。在對財務報表的分析中，要綜合考慮實際的情況，做出正確的投資行為。投資者要透過報表的本質分析企業的償債能力。在分析財務報表時，投資者要重視應用公允價值對財務報表數據的影響，采用公允價值模式對財務報表信息的相關性有所提高，在某個時間點反映了企業資產及負債的價值，但另一方面，投資者還應看到外部金融環境、行業政策和其他因素的變化，公允價值出現的波動會影響財務報表信息的可靠性。投資者要掌握公允價值的性質以及對企業價值產生的影響。（三）對企業管理者的建議。在會計信息的質量要求中，有可比性的要求，因此，企業對投資性房地產的計量模式確定之后就不可以隨意的變更。只有在房地產市場比較成熟的情況下，才可以將投資性房地產的計量模式變更為公允價值模式，如果以前就是按照公允價值模式進行計量，則不能變更。通過分析茂業商業的財務數據，可以發現，企業在對投資性房地產的計量模式做出變更時，會改變企業的財務情況，因此，企業要立足于本身的情況，對投資性房地產的計量模式科學合理的選擇。市場環境會嚴重的影響到公允價值獲取的真實性，需要對投資性房地產的市場環境進行完善，但是從目前我國的情況來看，市場環境還不夠成熟，缺乏公允性和客觀性，還需要不斷的進行完善。為了使企業披露的會計信息能夠在經濟市場中發揮一定的引導作用，企業管理者必須在披露信息的過程中，要對財務信息的重要性有正確的認識，不應該以粉飾報表為主要目的，應客觀、恰當的將所有信息都披露出來。由于會計準則的限制，不能做到在每個業務環節上都完全體現在財務報表上，所以企業一定會存在很多可以彈性處理的情況。很多的管理者會做美化報表對公司有利的處理方法，讓披露信息缺乏相關性，導致報表的真實性受到損害，因此，企業的管理者要對披露的信息負責。

四、總結

隨著經濟不斷的發展，全球化的形式已經非常明顯，房地產行業由于行業本身的特殊性，我國引入公允價值計量。從數據能夠看出公允價值下，房地產的各項利潤以及負債能力都有明顯的增幅。目前，我國市場環境還不夠成熟，還不能廣泛的應用公允價值。需要加強我國的投資性房地產市場的建設和規范，讓計量模式的規范性能夠保證，需要企業內部以及相關部門進行監督，提高信息披露的透明化，提供更有權威性的會計信息。

參考文獻：

［1］何佰鈺.公允價值模式下投資性房地產對利潤的影響———以藍光發展為例［J］.現代經濟信息，2018（24）.

［2］黃金曦，杜璠.投資性房地產計量模式變更對企業財務的影響探析———以茂業商業為例［J］.商業會計，2018（12）.

［3］孫雪平.公允價值計量項目、盈余管理對審計意見的影響研究［D］.華僑大學，2018.

作者:向穎華 初國清 單位:遼寧對外經貿學院