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摘要：將擁有相關性的大量的原始變量，組合為幾個相互獨立的綜合變量，使用這些綜合變量的組合來反映原始變量的大部分信息，就是主成分分析法。本文通過對我國2017年房地產企業的一些財務指標進行主成分提取，運用SPSS軟件，評價房地產企業經營績效水平，以幫助利益相關者了解企業經營狀況。

關鍵詞：主成分分析法；財務績效；房地產企業

隨著近年來我國經濟的飛速發展，相對也帶動了國內各個行業領域的進步。在新的社會發展浪潮下，由于人們生活水平逐步提高，對于住房質量方面也提出了更高的要求，再加上我國近年來人口數量的飛速增長，社會群眾對于住房的需求也在逐年上升，這就意味著房地產行業市場的整體發展趨勢良好，但其中也伴有企業質量良莠不齊的問題。如何從眾多的投資對象中有效篩選出在各個方面的表現都較為良好的企業，成為了近年來社會群眾較為關注的焦點。基于此，本文采用主成分分析方法，借助SPSS軟件，對所選樣本的一些財務指標進行分析，希望能為利益相關者了解企業并做出決策提供幫助。

一、文獻綜述

關于企業經營績效的主成分分析，我國國內已經有不少學者對此展開了科學地研究。舒瑩瑩采用因子分析法分析評價我國電力企業的財務績效水平，幫助利益相關者做出決策。劉倩采用了因子分析法，通過篩選出原始的23個指標，最終得出9個合適的指標，由于考慮到只使用主成分分析法具有局限性，就結合了綜合賦權法構建出企業財務績效評價模型。李志鳳以我國一千多家制造業企業2012年財務數據為樣本，并按行業進行分類，根據各主成分的權重對各主成分進行復合，得到衡量公司的財務績效指標，并對公司進行了評價。李梓嘉以零售業企業五個方面的財務指標為研究對象，構建出了適合該行業的財務績效評價的體系。朱華倩使用主成分分析方法，根據汽車制造業企業的四個維度的財務指標，構建了績效評價模型。在對主成分分析法的使用上，不僅針對行業領域，還有學者選擇地域這一標準。陳衛中選擇浙江省醫藥行業16家企業年度財務數據為樣本，從四個方面，運用統計方法構建了評價模型，并運用該模型對企業該年度經營狀況進行了分析。回顧以往學者的研究成果的過程中我們不難看出，主成分分析方法在關于評價和研究公司績效這一方面具有明顯的優勢，并且通過目前實際情況來看，在該領域已經得到了較為廣泛的運用。但是在開始分析整個房地產行業的經營績效的過程中，通過分析發現，關于使用主成分分析方法的相關文獻還是相對比較少的。所以本文運用主成分分析方法對我國房地產企業的財務績效進行評價，并對其評價結果進行排序。

二、研究設計

（一）數據來源。本文隨機選取2017年我國房地產企業中經營狀況較好的10家房地產公司作為樣本，數據來源于東方財富網以及2017年房地產企業年報。這十家公司分別是龍湖地產、華潤置地、雅居樂、華夏幸福、綠地控股、首開股份、榮盛發展、新湖中寶、碧桂園和金融街。（二）指標體系建立。企業財務績效是一個綜合評價體系，需要分析大量的指標變量。運用SPSS軟件對這10家房地產企業2017年年度的經營能力、盈利能力、營運資產效率、發展能力等四個方面的能力進行分析，其中經營能力包括流動比率Y1、acid-testrationY2以及debttoassetratioY3三個指標，盈利能力包括總資產收益率Y4、operatingprofitratioY5以及凈值報酬率Y6，營運資產效率包括totalassetsturnoverY7和存貨周轉率Y8，發展能力包括資本增長率Y9、netassetsgrowthrateY10以及營業收入增長率Y11。

三、SPSS分析過程

（一）實證分析過程。總方差解釋表顯示了各主成分解釋原始變量的情況，由于選用的SPSS軟件選擇的是保留特征值大于1的主成分，根據運算結果可以看出應該選取四個主成分，這四個主成分集中表示了原始變量的大部分信息，因此可以選用并進行之后的操作。用prin1、prin2、prin3、prin4來表示各個主成分。Q-122-通過對原始數據的處理，可以得到指標的主成分系數矩陣（詳見表1）。從表1中可以得知，舉債經營比率、流動比率、酸性測驗比率在第一主成分載荷相對來說比較大，這些比率對房地產企業的經營方面在一定程度上能夠反映，可以叫做償債因素；資本增長率、ROE在第二主成分上的載荷相對來說較大，這兩個指標可以說明的是房地產企業未來的發展能力及總規模變動情況，把它們叫做成長因素；存貨周轉率、totalassetsturnover在第三主成分上的載荷相對來說較大，這兩個項目數額越高，說明企業銷售能力越強，資產投資效益越好，可以把它們叫做營運因素；ROTA在第四主成分方面的載荷較大，把它叫作盈利因素。最后提出來的四個主成分是原來變量的線性組合，并且在實際運用中被賦予了新的經濟意義，并且之前變量的信息也可以得到較大程度、較完整地體現。所以將原始變量用這四個主成分代替。接下來就是對原始數據進行標準化處理。為求得主成分的線性組合，把得到的表1相關系數與標準化后的數據相乘，形成分析企業財務績效的函數：Z=29.683prin1+18.374prin2+16.815prin3+13.886prin4（二）實證分析結果。依據主成分模型，得到各個公司的綜合得分和排名。由以上結果可以計算出這十家房地產企業的4個主成分得分排名如下（詳見表2）。根據綜合分析的結果可以看出，所選樣本的主成分的得分第一名與最后一名的差別比較大，一定程度上反映了國內房地產企業經營狀況之間存在著不小的差距，而且行業間的整體水平存在不平衡的現象。

四、績效評價結論

通過比較最終得分，排列在最前面的幾家企業是:碧桂園、金融街、龍湖地產和華潤置地，它們的得分較大；而排在后面四名的公司分別為：綠地控股、新湖中寶、榮盛發展和華夏幸福，它們的得分偏小，分別都在1～5。有些企業雖然排名靠后，但是在某些方面的能力不容忽視。比如華夏幸福雖然總排名是最后，但其發展能力是這十家企業中最高的，所以該企業可以繼續保持自己在這方面的優勢。通過對各個主成分分析可以得出以下結論，在發展能力方面，這10家房地產企業拉開的差距比較大，其中得分排名最靠前的是華夏幸福，最后一名是首開股份，不難發現這一種能力在房企中呈現出一種兩極偏極端的狀況。經營能力方面，由于舉債經營比率是房地產企業能否繼續維持穩定的經營的關鍵，因此企業應更多多關注這一能力，此次分析發現，這些房企在經營能力方面的差異并不大，并且均為正值，這是好的一面；在營運資產效率方面，分數均不是很高，企業營運資本的效率與效益比較低，需要進一步提高；在盈利能力方面，分數也相差不多，而且沒有負值，這些企業的資本增值能力較強，房地產行業的整體發展狀況良好。

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作者:王琳 單位:福州大學經濟與管理學院會計系