導語：如何才能寫好一篇地產考察報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

樓市調控一年多來，無論在網絡上還是Q群上，可以看到大家對樓市的關注是有增無減的，特別是在外的興寧鄉賢，因為不便回家，對興寧的樓市更加心切，經常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉下小住之機，順便去看了興寧大小樓盤，給大家匯報一下，也算是為在外的鄉賢幫點小忙了。

第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。

第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。

第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。

第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。

第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。

出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價格：

樓盤

樓層

最低價

樓層

最高價

均價

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。

2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。

3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開發的樓盤樓梯房已很少了，這說明，興寧的房屋需求，已從普通型轉向改善型了，改善型的需求要求小區配套要好，

篇2

關鍵詞：招標文件；考察；詢標；議標問卷；評標報告

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼A

2013年3月，成本部根據項目開發節點和合約規劃要求，對小區分期住宅室外道路、雨污水工程進行邀請招標。招標工作由成本部主導，工程部、設計部配合。先就本次招標整個工作流程和相關細節進行描述，希望能起到拋磚引玉的作用，供讀者討論和參考。招標流程如下：

1、招標文件編制

招標文件由成本部負責匯編，采用FIDIC招標格式，主要內容由投標須知、投標書、合同協議書、承諾書、合同條件、技術規范、招標圖紙目錄、工程量清單、工程變更及簽證管理流程九部分組成。其中技術規范由工程部負責完成，內容主要有本次招標的工程范圍、工期和特殊基本措施項目費、工程規范和技術要求等。圖紙目錄由設計部負責提供，內容主要有圖紙、圖紙目錄與樣品等。成本部負責其他部分的資料，基本參照FIDIC格式，例如合同條件包括FIDIC通用條款和專用條款。工程量清單由成本部負責編制，清單工程量由合作的咨詢公司算量提供。招標文件編制完成后，需由項目公司和集團區域各部門相關人員審核審批，通過才能裝訂蓋章發給投標單位。

2、擬投標單位考察及招標邀請

做招標文件工作的同時，需要確定投標單位。本次道路、雨污水工程預估標的（目標成本）為220萬元，根據集團文件要求，需要5~6家投標單位參與投標。投標單位首先需使用集團戰略庫里的單位（考察通過后并有過投標經歷），經過電話溝通，只有3家愿意考慮常州項目的投標，因此還需尋找3~4家新單位考察通過后一起參與投標。

本次共考察了4家單位，考察人員由成本部和工程部分別派人組成。考察主要目的是：通過考察、分析，對被考察單位進行綜合評估，了解對方信譽情況，確定對方是否有有意向、有能力參與投標。

考察地點分別為被考察單位總部和項目現場。4家單位的總部辦公環境良好，接待人員友好熱情。施工項目有3家為住宅小區道路、雨污水，1家為廠區道路雨污水，施工質量均比較好，因為推薦入選。

考察通過后，要對4家單位分別寫考察報告，考察報告內容包括：考察目的、考察過程、考察情況三部分內容，并附上相應考察照片，最后由考察人員簽字并給出結論。考察報告完成以后，可以進行單位入庫申請。供方入庫申請審核審批通過后，被考察單位才有資格進行項目投標。

至此，我司共向7家單位發出投標邀請函，邀請對方參加投標。投標邀請函主要內容包括招標項目名稱，投標保證金、投標聯系地址、電話、傳真、聯系人，邀請函回執附件等相關內容。

擬投標單位收到投標邀請函后需在規定時間內，將邀請函回執傳真我司 。回執內容必須明確是否愿意參加本次投標，并加蓋公司印章。

本次招標7家單位均明確表示參與投標，成本部申請對投標單位審批，審核審批通過后發招標文件。

3、發招標文件及回標

招標文件（含圖紙）發出時間及要求通過電郵通知各投標單位，并與投標單位進行電話確認。投標單位領取招標文件后均分別簽證登記。

投標單位可在規定時間內就招標文件、圖紙相關問題發投標疑問傳真到成本部。共有4家投標單位發了投標疑問，成本部會同工程部、設計部就投標疑問就行統一整理回復，分別發送給各投標單位。例如有單位提問：側平石本次是否不在本次招標范圍內？我司回復：不在招標范圍內。開標及商務分析

投標單位必須根據投標文件要求準時回標，如果延期，將會作廢標處理。7家單位均如期密封送達指定地點，并分別簽字登記，登記內容送標人姓名、送標時間、聯系方式等。

4、開標及回標分析

所有投標文件在規定時間到齊后，成本部立即組織開標，參與人員為成本部招標負責人、成本經理、行政部經理，在分別復核投標金額、工期等相關信息，確認無誤后在開標書上簽字，開標書須歸檔留存。

開標結束后，成本部負責將各投標單位技術標分發給設計部和工程部，審核是否滿足招標要求。

成本部對商務標進行分析，分析內容有：投標是否實質響應招標文件；投標書金額是否與清單報價一致；清單工程量修正情況；清單開辦費、實體清單子目報價是否合理；其它疏漏錯誤情況。

5、高標單位淘汰

成本部在分析完投標單位商務標后，形成商務分析。通過分析發現最高標和次高標報價明顯高于市場且不合理，并大幅高于其他單位報價，故在商務分析中明確說明，最高標和次高標報價單位第一輪直接淘汰，并電郵形式知會招標相關人員。商務分析歸檔留存。

6、詢標及議標問卷

成本部通過電郵通知未被淘汰的5家投標單位在約定時間里分別參加我司組織的詢議標會議。詢標會議由成本部牽頭，設計部、工程部參與，投標單位參加。詢標過程中工程部、設計部就技術標存在問題，成本部就商務存在問題要求投標單位進行澄清。例如成本部要求某投標單位回復清單開辦費請沒有單獨列出費用是漏報還是含在實體清單報價中了。

詢標完畢，成本部負責收集工程、設計部的技術標問題，和商務標問題一起匯總，形成針對各家單位的議標問卷。議標問卷分共性問題、技術問題、商務問題。共性問題是指對招標文件相關內容再次做詳細澄清，或所有投標單位都存在的問題進行說明，共性問題一般所有投標單位的內容都是一致的。技術問題和商務問題是分別針對各投標單位的，每家投標單位都不會一樣。議標問卷寫好后，分別發給各投標單位簽收，并要求根據議標問卷內容進行二次回標。

如果二次回標仍然存在問題，例如技術標仍不滿足要求，報價仍明顯偏高于市場價，存在無因漲價，無因降價等問題。則需要再次詢標和回標。本次道路、雨污水招標共詢標兩次，回標三次。最后一次共四家單位投標，經過商務分析，建議最低價單位為第一中標候選人。

7、評標報告

室外道路、雨污水招標最后一次回標并且商務分析結束后，需要編寫評標報告提交領導審核審批。本評標報告內容分九個部分分別如下

7.1招標簡介：招標簡介包括工程范圍和招標控制價（目標成本價）兩個部分。

7.2投標單位介紹：對7家投標市政單位全稱和簡稱進行羅列，順序不分先后。簡稱用于評標報告敘述方便。最后簡單說明哪些是我司項目以前投標單位和中標單位，哪些單位是新考察單位。

7.3招標及報價方式：說明本次招標方式是采用總價包干形式的清單招標，及就總價包干投標單位組價要求。

7.4回議標情況：介紹了本招標工程三次回標及兩次詢議標的情況，重點是投標單位歷次回標報價情況及商務分析對情況，主要從各投標單位之間報價對比和投標單位自身歷次報價的對比分析。

7.5有效最低價合理性分析：通過總價分析（與目標成本對比）、總價指標分析（與其他項目對比）、主要單價對比分析（最后1次報價），論證本次招標的最低標報價是否合理，是否為最優競爭報價。

7.6技術評標報告：簡單描述項目工程部已經對技術標和樣品進行了綜合評判，七家投標單位技術標均合格

7.7招標總結：確定中標單位排名，推薦第一中標單位；分析最終報價對比目標成本的結余額和節約率。

7.8評標報告附件：羅列評標報告中參考的招標附件資料，例如第1次開標記錄、第1次議標問卷等。本次評標報告共有9個附件。

8、定標會

招標負責人牽頭組織，約定時間，項目公司和集團區域公司職能領導和招標參與人一起參與了本次招標定標會，會議確定最低報價單位為中標單位，原目標金額220萬，本次定標152萬。

9、中標單位審批及中標通知書

確定中標單位后，即可進行中標單位流程審批，審批通過后，向中標單位發中標通知書，其他單位發未中標通知書，同時退還投標保證金。

10、合同簽訂和交底

篇3

譯壇盛事千秋偉業——記首屆清華—亞太地區翻譯與跨文化論壇

面向21世紀的中美商務合作論壇

首屆西湖國際兒科論壇

燃燒副產物及健康影響

微電子與等離子體技術的基礎及應用研究

國際智能電網理論研究和應用

安全探測與信息技術

農業與食品檢測用納米技術與生物傳感器研究

腫瘤發病分子機制聯合研究

綠色超級作物的分子育種

北京化工大學與忠南國立大學雙邊學術研討會

美國研究聯絡會第7次年會

第4屆IEEE生物信息與生物醫學工程國際會議

2010發育與疾病國際研討會

第3屆古橋研究與保護國際學術研討會

第3屆計算智能與設計國際學術研討會

2010國際信號、系統和電子會議

第6屆無線通信、網絡技術及移動計算國際會議

澳大利亞的華文教育

專門用途英語在亞洲

美國猶他大學的學生事務工作

地球關鍵區界面反應:分子水平環境土壤科學

中日學者共探信息技術

量子物質科技正在成為新世紀重要前沿

大規模跨媒體數據挖掘與檢索

裂紋路徑研究新技術新方法

產品創新管理研究進展

產業集聚理論與區域協調發展

2009年數字制造國際學術會議述評

非傳統安全與和平發展國際會議綜述

工業文明和可持續發展——亞洲博士生創新研討

核酸和糖化學生物學的研究熱點和最新進展

巖土環境修復與可持續發展

移民與專業文憑互認

e社會傳播:創新、合作與責任

信息保障與安全熱點技術

無網格、粒子類和擴展有限元方法國際學術會議

第7屆杭州植物病理與生物技術國際研討會

法律、語言與全球公民權利

改革開放三十年中國行政國家的重塑

生態文明:環境、能源與社會進步

中美經貿關系——問題與前景

歷史上的中國出版與東亞文化交流

住房保障與房地產業的可持續發展

2008美國巖石力學會議及學術訪問

美國大學考察報告

概率統計的現狀與未來

基礎、臨床與公共衛生需攜手共進

工程塑性力學及應用進展

智能機器人與應用的現狀與發展趨勢

分子影像前沿研究與應用

專利信息管理和檢索的最佳實踐

2008年國際計算機科學、計算機工程及應用計算大會

國際管理科學學會2008年會

篇4

一、四項主要工作

完成協議引進項目5個，堅持招商引資第一要務。協議引資總額5.9億；竣工投產項目1個，引資額5000萬元的同時，全力推進城鄉規劃各項工作，取得了明顯成效。

1規劃龍頭作用得以增強。

城鄉規劃編制和管理工作快速推進，2011年以來。規劃引導城鄉經濟社會發展的龍頭”作用得到更加充分的發揮。一是計劃引導重大基礎設施建設職能充分發揮。2007年底，局即依據城市總體規劃，結合城市發展需求，超前啟動了2011年度中心城市基礎設施建設計劃》編制工作。計劃》將規劃愿景細化為具體項目，實現了城鄉規劃戰略意圖的貫徹，避免了項目實施的盲目和無序。二是規劃引導城鄉科學發展職能充分發揮。圍繞高質量實現規劃全覆蓋的工作目標，起草并報市政府辦公室下發了2011年中心城市規劃編制及研究計劃》同時，局又下發了2011年縣城及村鎮規劃工作要點》對全市規劃編制工作進行部署和安排。目前，中心城市21項規劃編制任務中，部分規劃編制因總體規劃修編暫緩，其余18個項目均已編制完成或正在調整完善；各縣規劃編制工作也在快速推進。全市城鄉規劃全覆蓋的目標基本實現。三是政策引導城市產業發展職能充分發揮。年初即起草并報市政府辦公室印發了關于明確市區高層建筑重點發展區域的通知》以此提升中心城市發展檔次和品位。圍繞進一步促進中心城市房地產業和商業發展，于10月初起草了關于促進中心城市房地產業和商業發展的政策規定》政策規定》實施以來，市區商品房銷售量迅速提升；大潤發超市、國泰廣場、一百三家大型商貿設施開業。四是掛鉤引導新農村建設職能充分發揮。大力開展鄉鎮和村莊規劃調研，編制并印發了市農村集中居住點規劃實施分類指導目錄》提出了分類指導、因地制宜規劃建設農村集中居住點的意見。同時，全力抓好全市15個康居示范試點村規劃指導和服務工作，開展了對15個康居示范試點村的規劃方案、建筑設計方案把關審查工作，提升了示范點建設質量和建筑品位。目前，全市已完成252個集中居住點建設規劃編制任務。規劃的指導下，全市康居示范村和農村集中居住點建設快速推進。

2改革創新工作取得突破。

提出“致力創新突破”總體目標，2011年初。不斷加大改革創新工作力度，推動城鄉規劃水平的持續提升。為此，印發了市規劃局2011年創新工作實施方案》對年度改革創新工作提出了總體目標和具體要求。方案》指導下，各項改革創新工作深入開展。圍繞精心精細服務，不斷增強服務能力，提高服務質量，制定下發了免費規劃報建服務實施辦法》等四項制度，使規劃行政許可工作方面更便民、更利民、更符合發展需求；圍繞規范規劃編制工作，推動規劃設計招投標及規劃市場管理創新，出臺了市規劃編制項目招投標暫行管理辦法》市城市規劃設計市場暫行管理辦法》圍繞提高規劃管理水平，啟動了地理信息系統建設”完成總體框架編制，2.4平方公里的三維虛擬城市演示系統、元數據管理系統等三大基礎平臺建設，8555平方公里航測影像圖、400平方公里航測影像圖和市區113平方公里1500地形圖數據采集錄入工作正加速推進，地下管線數據普查工作即將開展。圍繞提升測繪院發展水平，擬定了改革創新工作方案，從企業內部管理、質量管理、標準體系等方面明確了改革目標，測繪院年內即將實現資質升級。圍繞促進規劃院科學發展，幫助企業多方開拓市場，強化內部規范性管理系統建設，確保了規劃院企業經濟效益和自身建設的齊頭并進。預計2011年度該院合同總收入將達到1200萬元，比改革前的2006年增加3倍。

3重點工程建設順利推進。

2011年我承擔了多項重點工程牽頭推進任務，按照市委、市政府的統一部署。經過精心組織，嚴格督查，各項工作取得了明顯成效。1897及東大街項目：完成項目三套規劃方案及項目實施方案編制工作，積極聯系，多方出擊，項目合作開發單位基本確定，項目將擇機啟動。百棟高層推進工程：制定了市區百棟高層推進工程實施方案，確立了年內已建、建高層建筑80棟的工作目標，并通過政策引導、督促檢查、現場觀摩等形式，大力推進工程進度。目前，市區已建、建高層建筑已達到105棟，超額完成年度目標任務。安居工程：精心組織各片區和相關主管部門，加速推進市區藍領公寓、拆遷安置房、廉租房等安居工程建設。目前，市區經濟適用房開工建設并完成主體工程17.3萬平方米，占目標任務（15萬平方米）115.3%藍領公寓開工建設并完成主體工程23.02萬平方米，占目標任務（21.6萬平方米）106.6%拆遷安置房開工建設并完成主體工程39.6萬平方米，占目標任務（37萬平方米）110.8%均超額完成年度目標任務。雪楓公園：積極配合公園管理單位，高標準推進公園維護和后續管理工作，積極服務好公園配套用地開發項目建設，科學嚴謹地組織好公園決算審計工作，確保公園建設畫上圓滿的句號。同時，還積極協助市水務局完成大運河水利博物館選址，并積極做好規劃方案編制工作；優質高效地完成了商檢、海關大樓、古黃河濱水核心區、明城墻遺址保護等市政府實事項目規劃服務工作，促進了項目的快速推進。

4和諧團隊創建效果顯著。

狠抓規劃干部隊伍建設，全力推進各項業務工作的同時。和諧團隊的工作取得顯著成效。一是強化服務創新，行風建設深入推進。圍繞政（行）風建設工作再上新臺階的工作目標，不斷強化工作措施，重點圍繞創新服務理念，出臺了市規劃局免費規劃報建服務實施辦法》市規劃局特別快車綠色通道服務制度》等四項規范規劃行政服務工作的新機制、新制度，著力提升服務水平，取得了實實在成效。上半年全市民主評議政（行）風活動中，局在15個行政執法單位中排名第五，局市政規劃處在熱點崗位評議中排名第二。局駐行政服務中心窗口多次獲得“流動紅旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是強化和諧發展，爭先創優扎實開展。圍繞打造和諧社會、和諧規劃的工作目標，以扶貧、雙擁、等工作為著力點，以競爭考核為抓手，全力推進爭先創優工作。扶貧工作中，以確立發展規劃、培育致富產業、實施實事幫扶和幫扶困難戶為工作重點，大力實施實施四大幫扶工程（規劃幫扶、科技幫扶、實事幫扶、貧困戶幫扶）已完成扶貧工作投入12萬余元，較好地實現了扶貧工作目標；雙擁工作中，進一步強化與駐宿廣大官兵的聯系溝通，幫助解決他實際困難；工作中，以解決群眾的困難為出發點，堅持做到有登記、有交辦、有責任人、有處理、有結果、有監督”等“六個有”充分發揮規劃的協調和引導職能，幫助群眾化解矛盾，處理問題，并通過采取回訪、下訪、約訪等有效形式，深層次推進問題處理，得到群眾的充分肯定。三是強化競爭考核，隊伍建設逐步完善。干部隊伍建設中，全面引入競爭考核機制，以此激發干部職工的創業熱情和創優激情。完成了局機關中層干部輪崗工作，促進了業務工作交流，激發了干部職工提升自我完善自我熱情；完成了部分分局局長助理公推公選工作，進一步完善了干部隊伍梯隊建設，使一部分年輕干部干事創業的激情得到充分調動；實施了部分重要崗位工作人員的公開招聘，引入了一批專業型年青人才，使得干部隊伍得到進一步充實，促進了各項業務工作和服務工作的有效開展。

二、理論學習和廉政建設

1理論學習

認真學習領會中央和省市委重大戰略部署和方針政策，堅持將理論學習和工作實踐有機結合。確保做到自身素質和水平的與時俱進。堅持做到自學與制度化學習緊密結合”學習與交流緊密結合”認真抓好規劃專業理論和管理知識自學的基礎上，積極參加市委中心組學習活動，全面領會和掌握黨的十七大、十七屆三中全會精神；制定了市規劃局制度化學習機制，組織開展了黨組中心組學習、辦公會學法、菜單式學習等多種長期性、制度性、剛性的學習活動；學習活動中，還堅持學以致用，加強調查研究，先后完成了新加坡城市規劃與建設的考察報告》桂林“兩江四湖”考察報告》增強中心城市核心競爭力的重點問題研究》等多篇論文，并先后兩次在市委黨校組織的干部培訓班上就自身學習成果及工作體會作了講座。

2廉政建設

全面開展黨風廉政建設工作。制度建設方面，始終堅持“兩手抓”積極履行“一崗雙責”作為第一責任人。先后組織制定了市規劃局黨風廉政建設責任制實施辦法》市規劃局黨風廉政建設責任制報告制度》市規劃局黨風廉政建設責任制檢查考核辦法》市規劃局黨風廉政建設責任追究暫行辦法》對黨風廉政建設責任機制進行了全面調整完善，進一步明確了責任制落實機制和具體措施；教育學習方面，組織干部職工開展了解放思想能形成，推動落實好快干”大討論活動、洪澤湖農場接受警示教育活動和市規劃系統反腐倡廉專項警示教育活動，經常組織各種案例教育，做到警鐘常鳴，確保全局干部隊伍不出問題；推進廉政文化建設方面，以廉政文化進機關、進行業活動為重點，深入推進廉政文化建設。出臺了關于在全局領導干部中開展“讀廉文、思廉政”廉文薦讀活動的意見》編制印發了11期廉文，供干部職工學習；加強干部廉政建設方面，組織中層以上干部開展了公開述職述廉活動，并先后組織召開了兩次黨組中心組民主生活會，分析研究干部廉潔自律管理工作；落實紀檢監察機構派駐統一管理方面，自覺接受監督并著力加強干部選拔任用、資金運行、國有資產運營、黨務與政務公開、領導干部廉潔自律及黨風廉政建設責任制落實等六個重點環節和部位的監督管理，取得了顯著成效，黨風廉政建設和反腐敗工作得到進一步增強。此基礎上，本人也認真執行黨風廉政建設責任制報告制度和領導干部個人重大事項報告制度等有關規定，堅持做到胸襟坦蕩，對組織、對領導從不隱瞞個人任何問題。

篇5

關鍵詞：房地產；招投標管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。

一、房地產項目招標投標的特殊性

1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。

2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。

二、房地產項目招投標管理中的問題分析

1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2、違規現象的出現

招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。

3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊

招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

4、招標工作人員專業素質不夠

作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。

三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策

1、建立和完善相關招標制度與流程

招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。

投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。

所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。

各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。

項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。

2、招標方式選擇的多樣性

各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。

為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。

下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。

3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。

如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。

結束語

房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。

參考文獻

[1] 薛金泉.房地產項目招投標中的問題及解決方案[J].現代經濟信息，2010，(08).

篇6

首先將引薦成交及重點推進的項目情況匯報如下：

在張行如主席、朱文博副局長親自關心指導與督促下，新加坡國際元立集團獨資的蓬萊太陽島俱樂部項目于2010年正式落戶蓬萊。總投資8億元人民幣，其中外資1390萬美元，已到位資金249萬美元以及3000萬元人民幣。主要生產干紅、干白葡萄酒，同時兼營以葡萄酒為主題的休閑度假等旅游服務配套設施的開發建設。下轄蓬萊太陽島葡萄酒莊、蓬萊太陽島園林開發兩個外資公司以及蓬萊太陽島置業和蓬萊太陽島俱樂部兩個內資公司。

世界500強華潤集團旗下的地產旗艦香港華潤置地在我市的第一個大型城市綜合體——華潤中心項目經過5個月的迅速推進，于10月30日簽訂正式合作合同，項目總投資約50億元，將開發建設商業綜合體和高端住宅，總建筑面積70萬平方米，主要建設集購物、商務、休閑、餐飲、娛樂、健身等多種服務業態為一體的大型商業綜合體。

立天唐人商業投資有限公司商業地產項目已簽訂意向協議，將在萊山區迎春大街中段、銀座商城南面將投資10億元人民幣建設立天唐人商業廣場，這一大型商業綜合體初步規劃總建筑面積約20萬平方米。項目主要業態為高檔商務、酒店、餐飲、居住，建設大型商業中心、五星級酒店、高級公寓等。目前客戶正與萊山區政府就合作細節進行磋商，該項目已被萊山區列為2011年重點服務業項目之一，有望年內開工建設。此外，經過7個月的推進，國內地產龍頭恒大集團在開發區鎖定一處地塊，將于今年開工建設在煙臺的首個地產開發項目。

2010年里，旅游及地產項目領域，成果較為顯著。但我很清楚，煙臺一直是以制造業立市的城市，工業主營業務收入位居全省第一就充分說明了這一點。為此，在做好服務業重點項目推進的同時，我也絲毫沒有忽視過高端制造業的重要性，并始終將其置于我招商方向!重中之重。在這一領域，目前重點推進的項目有韓國愛涂防腐株式會社防腐涂層制造項目以及由江山麥克摩爾高分子材料有限公司承建的年產50000噸高分子液晶材料項目等。其中愛涂防腐株式會社防腐涂層項目，目前已向韓國總部發出邀請，爭取早日邀其來我市考察。液晶材料項目已完成工業性試驗和規模生產，產品技術已成熟，具備產業化生產條件，產品液晶聚合物LCP，在熱、電、機械、化學方面具有優良的綜合性能，在化學工業、電子通訊、軍工機械、航空航天、汽車制造等領域中有廣闊的市場前景。目前該產品主要被美國等少數國家所壟斷，項目實施后，不但具有較高經濟效益，且具有產業鏈長的特點，具有很高的社會效益，還可以打破美國等國家的壟斷。其他在談項目具體情況，在月總結中有詳細說明，在此不做一一贅述。

如果說2010年的工作，個人縱向比較，有所突破的話，我想這里面大概有以下幾方面經驗，愿與大家共勉：

首先，堅定不移的信念支撐著我永遠向前。6年半招商引資工作，日復一日的對煙臺的推介，推進方方面面的產業項目，使得我對家鄉的熱愛，以及通過招商引資工作改善煙臺面貌、增強煙臺經濟實力的信念已經深入骨髓和血液中。無論大大小小的項目，只要是通過自己的一份努力，得到有效推進，讓有志投資建設煙臺的客戶獲取收益，也讓煙臺實力從方方面面得到改善和提升，我都感到無比自豪。我想這也是招商引資工作者的最大價值，讓我們的生命與作為，同城市的發展密切相關，于是，我們每分每秒的工作都是如此有意義。我在博客中雖調侃但絕對真誠地寫道：我掏肝掏肺地愛著家鄉煙臺，并愿為煙臺的發展貢獻自己畢生的力量，這就是我最大的信念，也是目前無論遇到多大阻力和困難，都能挺過去，堅持向前的最大精神支撐。套用一句歌詞，我想說：沒有什么能夠阻擋，我對招大引強、對建設家鄉煙臺的向往。

其次，堅持不懈的努力是永恒的法寶。我自認是智商和情商都極其一般的人，但是我想凡看過阿甘正傳、士兵突擊的朋友，都會有同感，只要認準正確的方向!堅持不懈的努力，不拋棄、不放棄，任何人都有贏得成功的機會。眾所周知，我自年末，創建了個人博客，剛開始并非就是奔著招商引資工作去的，一次偶然地機會，發現寫點煙臺的東西，還真能被浩瀚世界里的他人搜到并聯系上，于是通過博客宣傳煙臺發展的點點滴滴，推介優質載體，就成了我每天的固定日程，將煙臺通過網絡傳播到全世界，就成了我的一個不可動搖的愛好，從此一發而不可收。無論早晚，無論在煙臺，還是在國內外出差，只要得閑，就更新點值得與外人道的煙臺大事兒，新鮮事，好項目，就非常有可能被別人甚至優質客戶搜到并聯系上，我的不少項目線索也是這么來的。我不算非常自信的人，但我對堅守與堅持，還是有些自信的，我有信心，可以堅持更新招商博客，至少更新到退休為止沒問題。老羅（羅永浩）曾經在演講中說過：他的成功還真沒什么奇特的絕招，只不過比周圍人多努了點力，也就有了今天的成功。當然，我很清楚，我只是萬里的第一步，離真正的成功還差的遠了去呢，與其他領導同事的豐富經驗、宏觀視野、嚴謹作風、豐厚業績上的差距依然非常之大。為此，我會將不懈努力的斗志永遠保持下去，讓招大引強的熱情與火焰永不熄滅。

第三，信息固然重要，但真誠、用心的工作態度更給力。不可否認，招商博客助我在一定程度上擴大了信息源，但如果說一些信息得到了有效推進，矢志不渝的真誠、用心的工作態度才是更可靠的保障。再有價值的信息和項目，再好的客戶，如果只是放在眼前，而不用心推進，很快就會化為烏有。為此，我始終用最真誠、用心的態度對待每位客戶、每位提供項目信息和項目載體的朋友，也用最真誠、最賣力的工作來回報這來之不易的緣分。實踐充分證明，只有為載體單位提供有價值的招商服務，才能贏得載體單位同仁們的信賴，從而獲得更多有價值的載體信息；同時，只有真正與投資商交成朋友，并提供優質服務，才能最大限度降低唯利是圖這一商人本性發生的幾率，減少被客戶中途甩掉的可能性。在獲悉有價值的項目信息時，再與領導同事溝通后，總是第一時間選擇最適合、最負責任的載體單位，進行有效對接。在項目推進過程中，根據項目重要性和檔次之分，基本保持與客戶3-5天一溝通，非常開心重要的客戶和項目，則保持更及時的溝通，如需提供有關調研資料，無論加班加點到多晚，都在所不惜。去年4月，局領導參加完畢華潤在濟南召開的年會后，按局領導的指示，立刻對華潤旗下十多個板塊的業務結合我市本地產業情況進行了調研分析，與華潤進行了對接，幸運的是，華潤旗下地產旗艦華潤置地恰有進駐三線城市的計劃，并對我市地產市場提出了系列問題，我對這些問題，立刻求助市國土、規劃、建設等部門及身邊地產界的朋友，結合自身已多年積累的調研資料，對各項問題在2天內給予了回復。五一勞動節之后，華潤總部負責人立刻前往煙臺，朱局長全程陪同各個縣市區考察選址事宜。我局10周年慶典前，華潤置地也發來賀函，對我局的高效工作給予了贊譽。在推進任何一個實實在在的項目的過程中，都將高效工作貫穿始終，無一例外。在推進德國服務外包項目的過程中，由于時差因素，客戶多次午夜與我溝通，我的電話會始終保持暢通，耐心給予回復。在推進重點項目的過程中，當客戶急需載體單位提供有關資料時，無論在長途車上，還是在廣州——香港的火車快線上，都及時與客戶和載體單位保持電話聯系，保證了信息的及時有效傳遞，絲毫不因為自己的任何主管原因，而耽誤項目推進進程。只要是有誠意的好客戶，都無一例外，全力以赴的做好全程服務。

第四，廣交知心朋友，極大地促進了信息源的拓展和項目的推動。通過招商博客以及平時的交往，有緣結識到了不少和我們一樣熱愛煙臺、并且極具事業心的朋友，通過與他們的交流，間接獲取了不少有益的客戶及載體信息。太陽島項目是通過為元立提供生物肥的煙臺企業家而結識到的，目前正在推進的韓國愛涂防腐涂料是通過其中國總——同樣極具事業心的于先生而聯絡上的，類似的項目源還有液晶材料項目等。在拓展載體信息方面，不少朋友也幫了很大忙。我們每個人的生活中，都會遇到有事業心的朋友，他們真誠、實干，與他們交往、推進工作，會感到非常踏實。同樣，在引薦項目的過程中，經過6年多的工作，也需要將優質的項目引薦給最富責任、最敬業實干的載體單位，否則豈不是將好的客戶和信息暴殄天物。

最后一點也是最重要的一點，則是6年多來，全局領導和同事無論在工作還是生活上，給予我的關懷，包容、指導和幫助，對于我今天項目的成交和推進以及信念的堅定、工作態度的始終如一，起到了最大的人生導航儀的作用。張行如局長等局領導在重大項目上的親自指導和溝通，對項目推進起到至關重要的作用；朱局長在我們推進項目的過程中，全身心的投入，親力親為，并多次邀請身邊的同行專家一起推進項目，極大地堅定了客戶投資煙臺的信心，另外，朱局長在工作方式方法上、工作態度和事業理念上，經常給予我們悉心指導，他鼓勵我們，無論身份高低，在開展工作時，都是代表煙臺，都是代表著煙臺市投資促進局，都是代表東南亞部，只要用心工作，多為載體單位和客戶著想，勤奮扎實的工作，誰都可以取得成功，我也一直被這種思想所感召著。部里的張部長、于部長工作經驗豐富，工作認真、嚴謹扎實，給了我很大影響，在生活上也給予了無微不至的關懷；大鵬、曉杰也同樣如此。此外，綜合部、韓國部、日本部、歐美部的領導和同事也在方方面面影響著我，指導著我，并在招商工作中給予了大力的幫助，例如在在陪同華潤客戶考察項目過程中，由于時間緊迫，部室里所有同事都在外忙碌，是孫德杰同志及時協調各個部門，并撰寫多個文字材料，保證了考察的順利進行；在陪同一個客戶洽談項目至晚上將近10點時，需要緊急撰寫一天的考察報告，并發給領導和客戶，但是家里并未上網，是劉新剛同志主動把我帶回他的家里，及時完成各項工作；在推進韓國愛涂防腐涂層項目過程中，曹芳同志給予了極為認真的材料翻譯；在平時工作之余，陳英杰部長、高華山等同志多次給予推心置腹的指導。可以說，我的每一點進步和每個項目的推進，都凝聚了全局領導和同事們的關懷和心血，在此深表感謝。

縱然有所進步，但我一直非常.本文.由開心清楚，與其他領導同事在豐碩業績、綜合能力等方方面面差距依然非常之大。為盡快縮減差距，與全局同仁齊頭并進，下面談一下2011年的努力和改進開心,范文庫歡迎您,采,集方向!

一、在繼續做好在談項目推進、傳統產業招商的同時，做好戰略性新興產業的調研、相關載體的挖掘和項目聯絡。“十二五”期間，煙臺將加快發展新能源與節能環保、新材料、生物、海洋高技術和高技術服務業五個戰略性新興產業，根據我的產業熟悉程度和在談項目情況，擬重點在新材料、海洋高技術和高技術服務業領域下功夫。

二、貫徹招大引強，切實圍繞我市2011最新考核辦法，重點面向世界500強、研發中心、新興產業等開展招商工作。我給自己制定的工作思路是以外資大項目提高^開心范-文庫_為您搜集整理^%影響力，力爭不斷引進更多大型外資項目為我局做出好的貢獻，以其他項目作補充，作為拓展人脈的源泉。

三、繼續加強各產業領域載體的挖掘工作，為融資、并購做好項目儲備。在與馬來西亞豐隆集團上海代表處于先生就葡萄酒莊收購項目洽談過程中，于先生談到：并購是目前眾多老牌兒外資企業投資中國的重要方式，因為在高端產業領域，發達國家都會或多或少有所技術保留，并且中國的市場需求和潛力還有待時日去培育，而在中低端產業領域，中國眾多民族企業已經具備了極高的水平，外資企業也沒有太多必要再次進入中國，參與競爭。因此，具備一定技術含量，而又缺乏資金或管理經驗的優質載體，便是老牌兒外資企業投資中國的重要方式。為此，我將大力加強優質載體的挖掘工作，與對口外資企業對接，提升我市載體企業的產業水平。

四、大力加強學習和思考，提高思想境界，加強自我總結。在以往幾年的工作中，自覺自發的自我總結做的太少，近期我已經堅持每個月做一次個人招商動態，今后希望能通過自我鞭策，爭取每周做一次招商動態，里面除了項目進展之外，要加上每天的思想動態，以及對產業招商的思索等內容。

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【關鍵字】 創意產業 發展思路

創意產業是一個知識密集型、強滲透性的新興產業,是現代文化和信息服務產業的前沿和高端。專家認為,創意產業是21世紀全球最有前途的產業之一,將成為21世紀我國經濟的支柱產業。創意產業園以其技術和人才高度集聚的特征,被視為創意產業發展的“孵化器”和“酵母菌”,是創意產業鏈中的重要一環和重要載體[1]。

一、東莞市創意產業發展情況

(一)東莞市在創意產業目前的發展情況

第一,東莞市創意產業政策的制定。東莞市高度重視創意產業,積極開展各項工作,組織產業調研,撰寫《上海、南京兩市創意產業發展的考察報告》,并結合東莞產業發展實情和區域產業特點,頒發實施了《關于促進創意產業園區發展的實施意見》及配套措施《東莞市創意產業園區認定管理辦法》。并由經信局、發改、科技、財政、國土、建設、規劃等11個部門以及幾個開發區領導為小組成員的“東莞市創意產業發展領導小組”,統籌協調推動東莞市創意產業又好又快發展[2]。

第二,創意產業園區的認定情況。東莞市相關管理部門制訂了《東莞市創意產業園區申報指南》,積極支持有條件的地區以新建或改建的方式建設創意產業園。目前全東莞市已發文認定3個創意產業園區,其中2個已授牌。這些園區集聚了涉及網絡服務企業、軟件研發企業、工業設計企業、廣告策劃企業、動漫及藝術設計企業,以及相關創意服務機構。

(二)東莞創意產業發展特點

第一,各鎮街結合自身區域產業優勢,建設與當地產業升級調整緊密相關的創意產業園,加速當地的產業升級步伐。目前,在全東莞市范圍內已經建成或在建多個與地區特色產業相結合的創意產業園,如大朗鎮圍繞當地產業結構,大力發展現代信息服務業園區和毛織服裝設計創意園區,致力推進信息化與當地工業的融合,取得了初步的成效。

第二,各鎮街充分利用區域存量資源優勢,聚合創意產業發展要素,融合網絡信息技術,形成了區域內部配套較為完善的創意產業鏈條。一是充分挖掘當地的產業存量空間和優勢產業資源。二是部分鎮街初步構造了“創意――設計――產品――市場”的完整產業鏈,擴延當地傳統產業鏈條,逐步形成“研發設計、展示、交流和銷售”或“創意設計、品牌策劃、內容提供、創意交流與傳播、衍生品交易”等功能集中且模式豐富的完整產業鏈。

(三)東莞市創意產業發展存在的問題

一是創意產業園區建設資本的相對單一,社會資本對園區的建設投入缺乏相應的動力。東莞市當前的創意產業園區建設,從謀劃、定位到實際投入,多為公益性定位、政府主導投入模式,在國內其他地方則以社會投資為主導。投資方缺乏社會參與勢必會造成園區發展動力的逐步衰微,影響園區可持續發展,同時也給當地政府造成了持續的投入壓力和負擔。

二是創意產業企業仍以中小企業居多,大型創意企業相對缺乏。目前,在東莞創意產業園中,占據主導地位的是中小企業,部分企業甚至是微小企業(員工在3-5個人之間),在創意資源、產業帶動、品牌影響等方面與周邊城市對比均存在不足,缺乏能引領行業前進的龍頭企業和龍頭項目。

三是部分鎮街的創意產業園區建設在一定程度上存在同質化、交疊化現象。部分創意產業園區規劃和建設過程中出現定位模糊和結構同質現象,此外部分鎮街過于追求大而全的產業定位,未能根據本區域產業特色發展相對應的創意服務,從而造成全市重疊和資源分散。

四是產業發展環境和政策體系有待進一步完善。在創意產業的自主知識產權保護、創意人才引入和激勵、政策落實和監控協調、產業發展基礎環境的營造等方面仍需進一步完善。

二、我國創意產業的發展

(一)我國創意產業的現狀

近年來,中國創意產業有了極大地發展,尤其在香港、臺灣地區,創意產業是以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等城市也在積極地推動創意型行業的發展,籌建了一批具有開創意義的創意產業基地。如上海建立的一批創意產業園區,聚集了大批具有創造力的優秀創意人才,先后開展了國際的電影節、電視節、音樂節、藝術節、各類設計展,在國際上贏得了廣泛的聲譽,形成了一定的創意設計方面的集聚效應[3]。

(二)我國創意產業的發展思路

我國要緊緊抓住國內加快發展戰略性新興產業、促進產業結構轉型升級的機遇,突出“政府引導、機構引領、企業主體、市場運作”的推進模式,加強對創意產業發展的引導與協調,加快推動創意產業發展,關鍵做好以下幾方面工作:

一是加快構建完善創意產業園區多元投資機制與聯動發展機制,加強對創意產業園區建設的指導與協調。我國應該加在創意產業公共載體的投入和運作參與,積極營造良好的園區發展環境,鼓勵、支持多元投資機制和靈活的經營方式,激活創意產業園區發展動力,推動創意產業健康發展。

二是認真謀劃創意產業發展布局。系統規劃全國創意產業發展的宏觀格局,根據不同區域產業特點和區域地理環境,引導各地創意產業自主發展成為結構合理、錯位競爭、資源充分流動的產業發展局面。

三是進一步加大對創意產業發展的扶持。要在貫徹落實現有軟件和信息服務業扶持政策和創意產業園區政策的基礎上,發掘更多資源支持我國創意產業發展,逐步建立起完備和成熟的創意產業發展政策扶持體系。

四是大力引進與培植創意龍頭企業,推動創意產業做強做大。各地區要充分整合本地創意產業資源,引導各類社會資源參與,重點培育和扶持發展潛力好、人才團隊穩定、管理機制良好的優質創意企業做強做大,提升創意企業在創新、規模、品牌、行業帶動力、市場影響力等方面的核心競爭力。

五是積極培養和引入創意人才。各級創意產業主管部門要堅持以人才資源開發為重點,完善創意人才引入、激勵保障機制,致力引進和培養具有優秀的策劃能力、良好的產品創新能力、扎實的市場營銷能力和開放的國際視野的優秀創意人才和市場經營管理人才。(下轉第128頁)

(上接第41頁)

參考文獻:

[1] 王勝楠、侯建明.創意產業發展趨勢及我國新型城市建設 商業經濟.2010-3-18.

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2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉鎮下的一個村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務以及整個管理都給我留下了很深的印象。下面是我對酒店考察的一點感想。

一、營銷—讓賓客從心里滿意

餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。

大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。

二、員工——飯店的資產和資源

成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用。”他所強調的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。

三、制度——“熱火爐定律”

不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設。可能有許多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。

“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。

四、求知——處處都是機會

21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。

學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想。“學然后知不足”說明這個道理。

五、對飯店管理的一些認識

飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。

制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。

六、對今后物管公司發展的一點想法

酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。

1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業

首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。

積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。

從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。 為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。

4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。

5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線

星級酒店保安的嚴格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對酒店實行24小時的安全保衛。針對沿海星級酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風景線。

篇9

回顧整個危機由爆發到發展至今的局面，可以看到，這一由次級抵押債券而引發的危機，并非一次偶然的事故，而是有著深層次的根源，而這一根源就在于美國扭曲的經濟增長方式和不平衡的經濟結構。

為了揭示這一原因，先來了解次級抵押債券及其涉及到的一系列證券化產品的風險結構問題。次級抵押貸款是美國為了向較高風險的借貸者(主要是相對貧窮的少數人群，如西班牙裔及非洲裔)提供住房所有權機會而設計的一種金融產品。與優級貸款相比，次級貸款的借款人平均信用評分較低，而“貸款價值比”和“債務收入比”較高。次級貸款以浮動利率貸款(ARM)為主，大多數是“2/28”或“3/27”這類的復式結構。這類復式結構的抵押貸款通常是在30年期內分期償還，在前2(或3)年中采用固定利率，而之后則采用在Libor基礎上加上一定的溢價調整利率。由于這種浮動的結構，借款人對于利率和房屋價格的波動十分敏感。因此，次級抵押貸款具有相對更高的信用風險。次級貸款發放機構大多數不能吸收公共存款，而是以信貸資產證券化作為主要的融資方式。通常情況下，次級貸款金融機構將借款者的個人住房抵押債權轉給(或賣給)特殊目的機構(sPV)，這些住房抵押品匯聚成資產池，SPV就將這些資產打包，以債券的形式出售，即所謂的“住房抵押貸款支持證券”(RMBS)。與傳統的證券化不同，次級住房抵押貸款支持證券(subprimeRMBS)一般具有XS/OC結構，這種結構具有對房價十分敏感的特征。為了獲得更高的資產收益，金融機構在RMBS的基礎上，進行了新一輪的證券化。證券化鏈條的這一環節即所謂的“擔保債務憑證”(cDO)。CDO是以中間段的RMBS和其他債券，如其他資產支持證券(ABS)和各種公司債作為資產池發行的證券化產品。而CDO的中間段又可以不斷注入另一個CDO資產組合中去，形成所謂CDO平方、CDO立方等衍生品。這樣，通過一系列的證券化產品及其衍生品，使得次級抵押貸款的風險在整個金融部門分攤開。證券化中的MBS、ABS、CBO等產品，最終都是以次級抵押貸款作為基礎資產，因此，次級貸款的運行狀況直接或間接地決定這些產品的市場運行。但是由于過度衍生導致證券化產品的復雜性，而形成信息極度不對稱的市場，購買者看不到違約的風險，即使壞賬發生，在二級市場中的傳導也很緩慢，因此過多的金融產品被購買，使得次級貸市場更加膨脹。

盡管次級貸在風險結構上存在著天生的缺陷，但令其演變成一場金融危機的直接原因是美聯儲長期的低利率政策。2001年以來，為了彌補IT泡沫破滅對美國經濟造成的損失，格林斯潘領導的美聯儲采取了擴張性的貨幣政策，經過13次降息，到2003年6月25日，美聯儲將聯邦基金利率下調到1％，創45年來最低水平。美聯儲的低利率政策，直接導致市場中流動性過多，多余的流動性注入房市，從而使房地產價格被拉升，作為次級貸抵押品的住房不斷升值。這樣，信用評級很低的借款人，也可以憑借不斷升值的房地產，獲取新的貸款，來償還舊債，并且可以用富余的貸款來支付超額的消費開支。在低利率、高房價的情況下，次級貸的信用級別不斷被調高。保險公司、商業銀行、養老金等機構也將多余的流動性投資于住房抵押貸款。在這種情況下，住房抵押貸款市場達到了前所未有的繁榮，而次級貸市場也迅速擴張。2003－2005年，是美國次級抵押貸款市場發展最為迅速的階段，美國次級貸款余額從2003年的4000億美元增長到2005年的14000億美元，占房屋抵押貸款的比重也從2003年的5.4％左右上升到2005年的接近14％。但是房價不可能永遠持續地增長，必然會回落。2003年，美國經濟開始復蘇，為防止通貨膨脹反彈，從2004年6月到2006年6月，美聯儲連續17次上調聯邦基金利率。美聯儲不斷升息導致住房貸款市場利息率的上升和房價的下跌。這樣，在房市上漲階段進入的借款者，多數并不具備償債能力，而在利率升高、房價下降時，抵押品也隨之貶值，從而信用級別也不斷調低，違約率提高，信貸的鏈條開始出現斷裂，從而引起危機爆發。

然而究其本質，金融危機的根源在于美國扭曲的經濟增長方式和不平衡的經濟結構。一方面，美國經濟增長依賴于其過度的消費。美國GDP中占比最大的是消費支出，約占GDP的70％，而生產部門所占比重不大。從20世紀80年代至今，消費逐漸成為推動美國經濟增長的主要動力。特別是2000年以后，消費對經濟增長的貢獻率一直在八成左右。2002年消費對經濟增長的貢獻甚至達到120％。至2008年底，消費貢獻率較80年代初期提高了近20％。在以消費驅動增長的經濟中，政府必然會鼓勵消費，擴大信貸的規模。根據美聯儲的統計數據，美國的全民負債總額相對于GDP的比例已從1997年的255.3％，上升至2007年的352.6％；這其中，房地產和金融產品的比例分別從1997年的66.1％和63.8％上升至99.9％和113.8％。這期間，就導致了次級貸市場膨脹，產生了泡沫。然而過度的消費，使得儲蓄不足，最終導致貿易逆差過大，經常賬戶赤字增加。而不斷增加的經常賬戶赤字最終又會導致美國匯率的下降，從而使進口商品價格升高，產生通貨膨脹壓力。為了平穩物價，貨幣當局必然會提高聯邦利率，進而導致金融市場泡沫破裂。另一方面，美國經濟結構不平衡，虛擬經濟過大，而實體經濟則相對較小。根據國際清算銀行保守估計，2006年底美國境內的股票、債券、外匯、大宗商品期貨和金融衍生品市值約為400萬億美元，為美國13萬億GDP的30倍左右。過度膨脹的虛擬經濟最終導致經濟泡沫化，金融部門過度杠桿化。而實體經濟的發展相對不平衡，難以支撐虛擬經濟的發展。這樣，資本價格不斷被拉高，最終導致泡沫破滅、信貸鏈條斷裂。而銀行等信貸部門，為了應對危機，則開始去杠桿化過程，原先支持金融市場的大量復雜的組合、杠桿放大的投資工具被解散。衍生品市場萎縮、相關行業受創，市場流動性因此大幅縮減，并導致經濟遭遇衰退。

2、金融危機對全球經濟的影響

首先，金融危機爆發以來，美國的金融業受到了嚴重的影響。金融危機給抵押貸款發行機構、次級貸債券市場及其他金融衍生品市場均造成了直接的損失。華爾街的金融機構面臨著嚴俊的風險考驗，承受著直接的財務損失和間接的市場損失，多家金融機構受金融危機所累而瀕臨破產。其次，受金融系統動蕩的影響，股票指數急劇下跌；同時，由于對未來不確定因素的擔憂、對當前危機的恐慌以及對未來市場的悲觀情緒，也使得股指加劇了下跌。從2007年11月到2008年10月一年的時間內，道瓊斯指數由13370余點下滑到了9330余點，跌幅達4000余點；納斯達克指數由2660余點跌至1720余點；標準普爾500指數也由1480余點跌至960余點。第三，由于信貸收縮導致對房地產需求下降；但是大批無法償還貸款的借款人卻只能被迫出售房屋，這又導致供給增加。大量的房屋賣不出去，使得原本不景氣的房地產市場增加了價格進一步下跌的壓力。而金融危機對于美國消費市場的負面影響也十分顯著。主要通過以下渠道：借款人的債務狀況惡化，而直接影響其消費能力，特別是部分中等收入群體，消費彈性較高，而受到的影響較大；抵押品權益贖回金額占消費比重開始下降，這部分通過再融資創造的消費被擠出；資產價格下跌，使得財富縮水，從而影響支出；對于可能失業的擔憂也會促使消費者削減開支。第四，由于對消費及虛擬經濟依賴較大，美國實體經濟也遭受了負面影響，開始下滑。數據顯示，2008年第三季度美國GDP負增長0.1％，消費者支出大幅削減，導致美國經濟折合成年率收縮0.3％。而美國勞工統計局的一項勞工失業率統計月報顯示，2008年10月份，全美失業率達到6.5％，新增失業人口24萬，總失業人口達到1010萬。

金融危機對全球其他國家的經濟也產生了負面的影響：一方面，金融部門直接承擔損失。由于美國在全球金融體系中的地位，其他國家的銀行等金融部門購買了美國的公司債或金融衍生產品，而這些產品可能直接或間接與次級貸款相關，而導致壞賬。銀行為避免風險，收緊信貸，銀行間同業拆借利率升高，貨幣市場動蕩加劇。金融部門的恐慌，造成信貸危機，從而影響投資與消費，進而影響各國的經濟。另一方面，美國消費的下滑直接影響全球的消費需求。美國作為全球第一大經濟體，近年來，美國消費占全球GDP的比重持續上升。2007年，美國消費占全球GDP的18.2％。美國消費縮減直接影響其他國家的出口貿易，特別是很多以出口導向型增長為主的新興國家，受到的影響更為強烈。在這種情況下，全球經濟都面臨著強烈的下滑風險。歐洲經濟前景黯淡，2008年第三季度歐元區15國GDP萎縮0.2％，而第二季度也同樣負增長0.2％。特別是以金融業為主的英國受到了強烈的沖擊，實體經濟陷入萎縮，第三季度GDP負增長O.5％。英國工業聯合會(cBI)的一項調查顯示，英國工業訂單已跌至5年來最低水平，商業信心指數跌至上世紀80年代初工業大調整以來的最低點。新興市場國家紛紛告急，冰島面臨國家破產，匈牙利和烏克蘭也因股市暴跌和通貨膨脹，只能求助國際貨幣基金組織(IMF)，以使本國經濟免遭崩潰。而亞洲也未能幸免，日本經濟陷入泥沼，第三季度GDP較前一季度下降0.1％，折合成年率下降0.4％。第二季度修正后較前一季度下降0.9％，折合成年率下降3.7％。韓國經濟危機四伏，韓元幣值2008年下跌了三分之一，并促使信用評級機構標準普爾將韓國7家銀行列入“負面觀察名單”。四、金融危機對我國的影響

第一，金融危機對我國最為直接的影響在于我國持有的大量美國債券承受的損失。美國財政部公布的國際資本流動報告顯示，截至2008年9月末，中國持有的美國國債達到5850億美元，取代日本成為美國國債的最大持有國。而中國持有的美國機構債也高達3700億美元。中國1.8萬億美元外匯儲備中的70％左右是美元資產。一方面，部分債券受金融危機影響，存在違約的風險，會對中國造成直接的損失。另一方面，對于占我國持有債券比重較大的風險較低的美國國債，盡管在短期內可能會由于全球信貸危機，吸引大批投資者，而使其收益率走高，但是從長期來看，受美國資產價格暴跌、消費縮減、經濟前景看淡的影響，美元及美國國債都面臨著貶值的風險。

第二，我國資本市場受金融危機的影響發生劇烈震蕩。由于金融危機帶來的對市場的負面預期，對未來經濟增長信心下滑，在我國股市由高點向下調整的過程中，更加加劇了下跌的幅度，并可能通過資本市場的“羊群效應”進一步放大。另外，盡管我國在資本賬戶上有所控制，但由于全球股市動蕩，也會對我國股市產生消極的傳導作用，加劇了動蕩。上證指數從2007年11月份最高的6124.04點下跌到2009年3月份的不到2400點。股市下跌可能對實體經濟產生不利的影響。一方面，股市價格下跌使得投資者的資金流動性變差，因此消費者會縮減耐用品支出；而股票貶值也會使得投資者的預期財富下降，會通過財富效應，對消費產生消極影響，而消費下降對產出有直接的消極影響。另一方面，根據托賓的q理論，股票價格下跌時，托賓q值，即企業的市場價值與資本的重置價值之比會減小，企業傾向于減少投資，從而對實體經濟產生消極影響。

第三，房地產市場也受到金融危機影響。但這種影響是間接的，主要通過資金層面和心理預期層面發生影響。在美國金融危機全面爆發之前，中國的房地產業就已經開始了向下調整。而危機爆發之后，一方面，由于境外投資機構流動性緊縮，為了周轉資金，可能會從中國的房地產中撤資，造成資金層面斷流；另一方面，由于對市場不景氣的預期，使得房地產商對于項目投資更加謹慎，而消費者受未來預期不確定性的影響，也會推遲購買，房地產市場進入觀望狀態。由于近年來房地產增長一直是GDP的主要增長點之一，房地產投資占總投資的1/4左右，如果房地產市場快速下滑，勢必在短期內對我國經濟增長產生顯著的不利影響。而房地產相關的行業，如建筑行業、鋼鐵行業等也將受到直接的沖擊。

第四，金融危機對我國產生的最為強烈的影響在于對出口的不利影響。出口作為拉動中國經濟增長的“三駕馬車”之一，在中國經濟中占據的地位十分重要。美國是中國最大的出口流向國家，美國經濟放緩、信貸收縮而導致的消費下降，將直接影響中國對美國的出口商品總量。中國海關總署公布的數據顯示，2008年10月份我國出口額較上年同期增長了19.2％，增速低于9月份的21.5％和2007年全年的25.7％；而最新的數據顯示，在剛剛過去的2009年1月份和2月份，我國的出口增長與去年同期相比分別下降了17.5％和25.7％，形勢非常嚴峻。若剔除價格上漲等因素，我國出口增速下滑會更嚴重。出口下滑一方面會直接影響我國經濟增長速度，例如，2008年第四季度GDP同比增長僅6.8％；另一方面，出口導向型企業投資減緩，也會通過產業鏈條，最終作用于整個宏觀經濟。

第五，金融危機對我國產生的最為明顯的影響體現在我國勞動力市場的變化。據國務院發展研究中心統計，2009年我國將有1000萬大學畢業生面臨就業挑戰，其中包括610萬應屆畢業生和400萬往屆畢業生。另據2009年2月2日中央財經領導小組辦公室非正式估算，目前，失業和返鄉農民工達2000萬人之多。這不僅會對農民收入的增長產生負面影響，而且還會關系到經濟社會發展全局。因此，當下解決高校畢業生和農民工就業問題已經成為我國促進就業的重中之重。

3、我國的相應對策

金融危機爆發，我國面臨的最主要的壓力在于出口。這也暴露出我國過于依賴出口，而內需不足，在經濟結構上存在的缺陷。面對危機，我國需要做出相應的調整，一方面避免經濟過快下滑；另一方面，也應適時調整經濟結構，擴大內需，增加國內消費。

財政政策需在政策調整中起重要作用。政府應增加資本性支出，特別是對基礎設施的投人，從而直接提升國內需求，刺激經濟。同時，政府投資建設，增加了就業的機會，也將緩解由于房地產市場低迷而造成的的失業壓力。另外，應增加社會保障、醫療及教育開支，使居民減少預防性儲蓄，從而增加消費；稅收政策方面也可適度放寬，提高個人所得稅起征點，增加居民可支配收入，從而刺激消費；進一步改革增值稅，降低企業稅負，促進投資；調高出口退稅率，緩解出口型企業的壓力，以免出口過快下降。

貨幣政策應保證相對穩健、適度寬松。由于受金融危機影響，我國經濟面臨嚴重下滑的風險和對潛在通貨緊縮的憂慮，以及全球低利率政策的影響，因此利率可能進一步調低，信貸政策也有可能進一步松動。但是，應該看到，當前通脹壓力雖然有所緩解，但是這主要是受短期內由美國金融危機引起的信心因素影響，及人民幣貿易加權匯率升值而使進口產品價格下降而引起的，未來通脹壓力仍有可能浮現。在通脹壓力與通縮壓力同時存在的情況下，應保持貨幣政策的相對穩健。

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篇10

日本是一個資源缺乏的島國,雖然現代工業很發達,但據2006年的數據顯示,食品自給率只有39%,其中,水產的自給率較高,也只有50%,谷物類自給率只有28%。日本戰后飲食習慣也在變化,米食在減少、面食與肉食在增加,家禽的飼料一年需要進口2000萬噸以上,如果全部在日本生產,需要500萬公頃土地;日本的捕魚業屬于“三K”(臭、累、險)產業,不吸引人,目前日本捕魚業只有20萬人,因此50%的水產需要進口。由于以上這些因素,促使日本冷藏冷凍食品業的發展,也促進了冷藏庫行業的發展。

據統計,日本2004年全國有冷庫數量(非法人企業)為3431座、冷庫容積3302萬立方米(1321萬噸),其中,在國土交通省登記的營業性冷庫1689座,占全部冷庫數量的49%,其他51%為自用冷庫工場;營業性冷庫的容積2729萬立方米(1091萬噸),占全部冷庫容積的83%,其他17%為自用性冷庫容積。2005年的營業性冷庫容積2751.8萬立方米,與1975年相比,營業性冷庫容積增長了175%,冷藏庫企業數量由1254家減少為1153家,冷藏冷凍的貨物數量(入庫量)由712.3萬噸增加到2066.3萬噸,增長了近3倍。

2004年日本冷藏冷凍貨物的(入庫量)構成為:水產品523萬噸(占27%),畜產品570萬噸(占30%),果蔬等農產品243萬噸(占13%),冷凍食品500萬噸(占26%),其他69萬噸(4%)。日本的冷庫布局是:大型城市占37%,中型城市占17%,漁港占16%,其他地區占30%,冷庫最多的是神奈川(147萬噸)、東京(137萬噸)、大阪(113萬噸)、兵庫(84萬噸)等地。按溫控區間分類,日本冷庫一2℃-10℃的低溫庫占1l%,-2℃至-20℃的冷藏庫占4%,一20℃以下的冷凍庫占85%。

日本政府主要通過各種法律對冷庫實施管理。目前與冷庫有關的法律主要有:《建筑法》(承重)、《消防法》(防火)、《倉庫業法》(防火、隔熱材料、衛生)、《高壓安全法》(冷凍設施)。日本政府沒有像中國一樣的對冷庫設施的強制性年檢。

行業統計詳盡

日本冷藏庫協會有廣泛性與細致、精確的冷庫行業統計數據。日本冷庫協會已經有40多年的歷史,各都道府縣都有冷庫協會,所有地方協會與全國幾乎所有的營業性冷庫企業都是日本冷庫協會的會員,會員企業的冷庫容積占全國冷庫容積的90%以上。經由日本國土交通省授權協會開展的持續幾十年的冷庫業統計數據,對日本冷藏業的發展起到極其重要的促進作用。中國倉儲協會冷藏庫分會2008年才成立,到目前為止中國大陸還沒有統一的冷庫統計制度,業內經常引用的有關冷庫方面的數據基本上是根據各個相關產業協會的不完全統計、再加上有關專家的估計與匯總得出來的,可以說,統計制度不權威、統計數據不完整。

日本冷藏倉庫協會是1973年從日本冷凍事業協會(1948年成立)內部的冷庫部門分離出來、組建的獨立社團法人。2004年有團體會員38家(各都道府縣冷藏倉庫協會),企業會員l386家。會員單位的冷庫容積共計2454萬立方米(1000萬噸)。

冷庫“地產”與經營長期并存

從投資人的角度分析,日本投資建設冷庫的基本上是三類機構:一是食品生產流通企業投資建設的自用冷庫或冷庫法人企業,或是由原來的食品經營企業轉變過來的冷庫經營企業;二是專業化的物流企業或冷庫經營企業;三是各級政府與政策性銀行以及大型商社等。為保障食品安全、有效利用資源、節約社會成本,日本各級政府不同程度地參與了許多大型倉庫設施(包括冷庫與通用倉庫)的投資(或提供土地或提供資金或投資組建企業)。與中國不同的是,政府投資的冷庫設施是出租給私人企業經營,也就是說,日本倉儲業長期以來一直就有“倉儲經營”與“倉儲地產”兩種業態。當然,投資倉儲地產的還有一些沒有經營經驗但有投資實力的大型商社。

政府投資公共倉儲業,一方面,有利于有效利用社會資源、節約社會成本,避免在土地等稀缺資源方面的惡性競爭,另一方面,可解決企業一次性投資較大的難題,更好地滿足市場需要。同時,政府只投資建庫、不具體經營,也維護了正常的市場秩序。近些年來,我國國有資本“逐漸退出競爭性行業”,一些地區將倉儲用地“招拍掛”,極大地抬高了倉儲設施的建設成本。這種狀況持續下去對我國倉儲業的發展與現代化是福是禍,值得業內人士廣泛關注與跟進研究。

“儲存型”向“流通型”冷庫發展

從日本的情況看,日本長期以來乃至目前,都存在這兩種冷庫,只是許多原來的“儲存型”冷庫開始向“流通型”冷庫發展。但即便如此,一些“儲存型”冷庫仍然存在、且生意很好。中國倉儲協會一直在提倡:現有冷庫應該根據市場需要完善功能,逐步建立以冷庫為核心的冷鏈物流系統。這是針對我國原有冷庫的普遍性問題提出的希望,是符合國際冷藏業發展趨勢的,協會下一步應該借鑒國際經驗,引導國內冷庫企業轉變觀念、完善功能,關鍵是根據市場需要找準突破口,實現“商業模式”的創新。

與此同時,也不能“盲目轉變”,根據日本的經驗,一些為食品生產企業服務的食品原材料冷庫,還是可以繼續保持“儲存型”,根據中國的實際情況與需要,肉食品等國家儲備也應該繼續保持。

營業性冷庫占八成

日本冷庫的規模化與社會化程度很高,過去30年冷庫企業減少了8%,但冷庫容積增加了175%,營業性冷庫(即公共冷庫)企業的數量只占49%,但營業性冷庫容積卻占到全社會冷庫總容積的83%。中國目前還沒有這方面的統計數據,根據專家分析,就是算上原來的“肉聯廠”這些年轉變為“冷庫企業”,社會化的冷庫也應該是少數,多數還都是企業自用冷庫;中日冷庫業更大的差距可能還是冷庫的規模與集約化程度。我國“肉聯廠”、水產等國有企業在計劃經濟時期建造的冷庫都不大(1萬噸左右),這些年來各類食品經營企業又發展了眾多的微型冷庫(2000噸左右)。這種狀況不僅不能適應我國冷藏食品業高速發展與食品物流系統化的需要,冷庫的安全管理與冷藏冷凍食品的質量都是令人擔憂的。中國倉儲協會提出了冷庫的專業化、規模化與社會化的趨勢與要求。但僅靠協會的“引導作用”顯然是不夠的,還應該引起有關政府部門的高度重視。

農產品與物流無縫對接

日本的水果、蔬菜與花卉三大類批發市場及其流通體系一直是很健全的,這次考察的“橫濱中央批發市場”將物流系統引入市場,實現了物流與市場的有機結合(多方聯合組建“橫濱物流株式會社”),更是完善了果蔬流通體系。我國改革開放以來建立了大批的農產品批發市場,許多市場也是政府有關部門審批的,但與日本相比,無論是市場的交易方式(現場一對一直接交易),還是市場配套的設施與功能,都有許多差距。

近年來,個別批發市場也掛出了“物流中心”的牌子,也投資建設了一些物流設施,但“物流”與“市場”仍然是“兩張皮”,沒有實現無縫對接,由此造成物流設施浪費,市場的水平也沒有得到提升。其根本原因是,投資者與管理者沒有系統地分析農產品供應鏈的特點,沒有在分析末端市場需求的基礎上優化供應鏈流程、創新商業模式,也沒有將生產、批發與物流等各個方面的優勢資源整合起來,只是“市場”唱“獨角戲”,盲目建設“物流”設施。我們認為,日本“橫濱物流株式會社”的組建方式與商業模式對我國農產品批發市場的改造提升有著非常直接的借鑒意義。

全方位控制肉食冷藏與批發

參觀日本東京肉食批發市場后令我們感慨萬千,肉食批發市場中國并不陌生,10年前我們的國有“肉聯廠”就是這個樣子(有先進的屠宰設施、配套的冷庫、加工車間等),有的“肉聯廠”每天的屠宰量比日本的還要大(只是沒有拍賣制度),但現在的“肉聯廠”可以說已經“面目全非”,屠宰業務基本上沒有了,許多“肉聯廠”形成了“冷庫”加“市場”的經營模式(或者叫“冷庫”為“市場”服務)。原來的屠宰與加工車間改造成了冷庫,所有冷庫被分隔成幾十、上百個鐵籠(噸位不等)、供“市場”攤主自行管理與使用,許多“肉聯廠”內每天是“車水馬龍”、“市場”擁擠不堪,可以說是一派“繁忙景象”。雖然近年來國內也產生新興的生畜屠宰點,但我們對轉型后“肉聯廠”的狀況惋惜,更對“肉聯廠”冷庫與冷凍食品的安全以及現場人流與車輛的安全擔憂。對照日本肉食的先進流通體系,我們建議國家有關部門高度關注原“肉聯廠”目前的運營狀態。

(資料來源:中國倉儲協會“日本冷庫業考察報告”)

日本五家不同類型冷藏庫運營情況

MARUHA NICHIRO物流株式會社(川崎冷庫)

該公司是一家網點分布全日本、專業化的大型冷鏈物流公司。在全日本共有38個營業性庫區,只有“川崎冷庫”是全自動的立體冷庫,其他冷庫都是機械化的平房冷庫。每個庫區都是獨立核算單位,既自己招攬貨源,也由公司統一安排貨源。川崎冷庫,單體五層、30米高,容量3萬噸(約7.6萬立方米),一層為理貨區,自動化立體庫從第2層開始,23米高、4500個貨位;屬于儲存型倉庫(為生產企業儲存冷凍原材料),一年處理7萬噸貨,年均周轉2.5次。該冷庫由日本三大自動倉庫制造商之一的IHI株式會社建造,自動立體倉庫的建造成本為每噸(2.2立方米),10-11萬日元,大概20-25年收回投資。

五十嵐冷藏株式會社(東扇島物流中心)

該公司創立于1922年,開始是做食品加工生意,自1966年起做營業性冷庫。目前有10座冷庫、總容量25萬噸,在日本排第五位(排第一位的是“日冷”120-130萬噸)、有3-4噸的冷凍冷藏車100臺,員工550人。冷庫設施有單體冷庫與冷藏汽車均有常溫、冷凍、冷藏三個溫度帶,多數屬自動化立體冷庫,還配有金屬探測器、解凍機、臭氧發生裝置等設施;功能上由保管型逐步向流通型發展,既儲存原材料,也提供一攬子服務,開展流通加工,為超市與飯店做配送,可一次向多家門店配送常溫、冷凍與冷藏三類食品。

橫濱物流株式會社

這是一家新的生鮮物流中心(也即橫濱中央批發市場加工配送中心),是日本近年來冷庫經營業態的經典案例。由蔬菜水果大型批發商橫濱丸中青果公司(51%)、10家物流公司的聯合體“JCN關東”(39%)、橫濱南部市場l0家青果經銷商(10%),共同投資15億日元、于2006年投產運營。該中心目前為幾百個門店(包括團體)供應與配送,每年的宅配訂單有1萬個左右,配送品種2-3萬種,其中,中心自己采購與供應商租庫各占50%。

該中心占地1.2萬多平方米,鋼筋混凝土結構的5層樓倉占地4000平米,其中,全自動冷庫(0至-25℃)2100個貨位(784平米×5層),常溫庫2400多平米,冷藏庫4700多平米,冷凍庫600平米,還有加工包裝車間、分撿傳輸以及理貨區、辦公室等設施。

東京水產集散株式會社

該公司是典型的“倉儲地產”,從事的是冷庫出租業務,不做具體的冷庫經營管理。地處東京都大田區的庫區有5棟冷庫、共計26萬噸(56萬立方米),是東京都最大的冷庫集中區,也是世界上最大的冷庫區之一。庫區儲存的貨物80%是水產(三文魚最多,一年入庫量達9萬噸),其他肉食20%,26萬噸的庫區常年平均保持12萬噸以上的貨物。承租該公司冷庫的包括日本水產物流、五十嵐冷藏、大井物流等一批冷藏物流企業。