導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇地產(chǎn)基金方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易手續(xù)，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)等有關(guān)問(wèn)題通知如下：

    一、轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)培育和搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任感和緊迫感

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。各級(jí)政府必須從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局，從啟動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)人民物質(zhì)文化生活水平提高的高度，認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義；要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，將培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)列入政府工作重要議程；要理清思路，明確重點(diǎn)，完善政策，規(guī)范管理，以制度創(chuàng)新和機(jī)制轉(zhuǎn)變促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展。相關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，增加溝通與配合，形成合力。房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)交易主管部門要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，確立服務(wù)意識(shí)，把工作重點(diǎn)放在培育市場(chǎng)，簡(jiǎn)化手續(xù)，清除障礙，擴(kuò)大交易，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

    二、加快房地產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保障制度

    房地產(chǎn)權(quán)證發(fā)放政策性強(qiáng)，涉及面廣，工作量大，房地產(chǎn)管理部門要按照《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合如下要求，區(qū)分情況，積極穩(wěn)妥地做好房地產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放工作，加快房地產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度。

    1．自12月1日起，凡新建、改建、擴(kuò)建、翻建的房屋，權(quán)利人應(yīng)持有關(guān)合法證明文件，到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》；

    2．房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，權(quán)利人憑《房地產(chǎn)權(quán)證》辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

    3．設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)持《房地產(chǎn)權(quán)證》到房地產(chǎn)管理部門辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在合同上作記載，發(fā)給抵押證明書。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

    4．產(chǎn)權(quán)人已領(lǐng)取的《房屋所有權(quán)證》，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門換成《房地產(chǎn)權(quán)證》。

    三、妥善處理房地產(chǎn)登記中歷史遺留問(wèn)題

    各市、縣人民政府要盡快組織建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)和土地管理等部門，認(rèn)真研究解決當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中存在的手續(xù)、證件不全等歷史遺留問(wèn)題，從全局利益出發(fā)，提出切實(shí)可行的政策措施，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。首先要解決個(gè)人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，提高本地區(qū)房地產(chǎn)登記發(fā)證率，促進(jìn)市場(chǎng)流通。

    四、全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)

    要加快已購(gòu)公有住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房和解困房）產(chǎn)權(quán)確權(quán)進(jìn)度，為開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)存量房上市交易創(chuàng)造條件。房改房售房單位必須在領(lǐng)取房地產(chǎn)分戶產(chǎn)權(quán)證后的10日內(nèi)將產(chǎn)權(quán)證發(fā)放給購(gòu)房職工，嚴(yán)禁售房單位以任何理由扣押、侵占和干涉職工對(duì)所購(gòu)?fù)耆a(chǎn)權(quán)的住房處置，有條件的市縣也可將分戶產(chǎn)權(quán)證直接發(fā)給購(gòu)房職工，以滿足職工住房消費(fèi)升級(jí)換代的要求。房改房上市按照《安徽省職工所購(gòu)公有住房上市交易管理暫行辦法》（皖政〔1998〕21號(hào)文件）規(guī)定的管理程序執(zhí)行，各地自行設(shè)定的審查、審批環(huán)節(jié)一律無(wú)效，取消原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)職工取得完全產(chǎn)權(quán)房改房上市的審查批準(zhǔn)權(quán)。為便于原產(chǎn)權(quán)單位的管理，權(quán)利雙方在辦理交易手續(xù)后，可將有關(guān)資料送原產(chǎn)權(quán)單位備案。

    五、簡(jiǎn)化交易手續(xù)，提高辦事效率

    房地產(chǎn)管理部門要調(diào)整交易和權(quán)屬管理的運(yùn)行環(huán)節(jié)，設(shè)立簡(jiǎn)潔、必要的工作流程，提高辦事效率。要向社會(huì)推行服務(wù)承諾，按照公開(kāi)的辦事程序和辦事時(shí)限完結(jié)各項(xiàng)業(yè)務(wù)。初始登記、變更登記、抵押登記的辦事時(shí)限5個(gè)工作日，轉(zhuǎn)移登記10個(gè)工作日、注銷登記2個(gè)工作日，房屋租賃登記備案3個(gè)工作日。

    六、運(yùn)用信息技術(shù)，完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)功能

    各市、縣人民政府要在現(xiàn)在房地產(chǎn)管理部門已建成的房地產(chǎn)固定交易場(chǎng)所的基礎(chǔ)上，采取措施，加大投入，采用信息技術(shù)完善市場(chǎng)功能；計(jì)劃、財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門在完善市場(chǎng)功能建設(shè)上，應(yīng)給予必要的優(yōu)惠政策扶持。通過(guò)市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)和擴(kuò)大房地產(chǎn)交易，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。交易市場(chǎng)要按照“一站式”服務(wù)的要求，將房地產(chǎn)交易、信息、服務(wù)、管理融為一體，最大限度簡(jiǎn)化手續(xù)，方便交易。同時(shí)，加快交易市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，及時(shí)反映、公布房地產(chǎn)的上市量、成交量、價(jià)格走勢(shì)等行情，并相應(yīng)建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和監(jiān)控體系。

    七、積極開(kāi)展住房置業(yè)擔(dān)保

    開(kāi)展住房置業(yè)擔(dān)保對(duì)于提高居民的購(gòu)買力，擴(kuò)大住房消費(fèi)，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有重要作用。各試點(diǎn)城市要嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行、建設(shè)部印發(fā)的《住房置業(yè)擔(dān)保試行管理辦法》的規(guī)定，在防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上積極進(jìn)行住房置業(yè)擔(dān)保工作，并積極拓寬業(yè)務(wù)范圍。擔(dān)保公司要積極開(kāi)展政策性和商業(yè)性資金的抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)；按照國(guó)家規(guī)定逐步規(guī)范擔(dān)保的運(yùn)行機(jī)制。

    八、大力培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

    發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，將為城鎮(zhèn)居民和社會(huì)機(jī)構(gòu)提供新的投資渠道，吸引部分儲(chǔ)蓄和社會(huì)散資分流到住宅建設(shè)，從而帶動(dòng)我省住房建設(shè)的持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)前，制約我省租賃市場(chǎng)的主要因素是房屋租賃稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，信息不暢，稅費(fèi)流失嚴(yán)重，相關(guān)管理部門配合不嚴(yán)，政府對(duì)租賃市場(chǎng)缺乏有效調(diào)控等，這些嚴(yán)重阻礙了我省租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。為此，房地產(chǎn)、財(cái)政、稅務(wù)等部門一要抓緊進(jìn)行調(diào)研，在保證租賃業(yè)合理投資回報(bào)率的基礎(chǔ)上，合理確定租賃稅費(fèi)征收辦法。二要建立定期公布的指導(dǎo)租金制度，按指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)征收稅金，防止瞞價(jià)逃稅。三要大力發(fā)展房屋租賃、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋租賃銀行等專業(yè)組織，建立通暢的房屋租賃投資、消費(fèi)渠道。四要建立起房屋租賃協(xié)管制度。按照職責(zé)分工，房地產(chǎn)、公安、稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等部門要相互配合，通過(guò)信息共享，形成管理合力，共同把我省租賃市場(chǎng)管活管好。

    九、合理確定房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的各項(xiàng)收費(fèi)，降低交易成本

    凡國(guó)家和省明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，各地一律不得收取。凡調(diào)整的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)一律按調(diào)整后的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收取。省建設(shè)、物價(jià)、財(cái)政等部門要根據(jù)房地產(chǎn)交易和權(quán)屬管理的工作性質(zhì)和工作量，按照總體上降低標(biāo)準(zhǔn)，歸并費(fèi)種的要求，合理確定房地產(chǎn)交易和權(quán)屬管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)違規(guī)收費(fèi)的，要嚴(yán)肅查處。

篇2

拓展私募股權(quán)和房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資

私募股權(quán)業(yè)務(wù)調(diào)整投資策略

全球金融危機(jī)中，黑石私募股權(quán)投資部門把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)行不良資產(chǎn)投資。

從2008年開(kāi)始，黑石私募股權(quán)基金開(kāi)始投資不良債權(quán)和結(jié)構(gòu)化證券以及價(jià)值被低估的資產(chǎn)，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對(duì)投資組合公司進(jìn)行戰(zhàn)略收購(gòu)。另外，還購(gòu)買信譽(yù)良好的高杠桿公司和陷入財(cái)務(wù)困境企業(yè)的銀行債權(quán)和證券，通過(guò)投入資本和專業(yè)知識(shí)，使許多陷入困境的優(yōu)質(zhì)企業(yè)恢復(fù)財(cái)務(wù)健康和競(jìng)爭(zhēng)力。

2009年，黑石不斷拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。黑石私募股權(quán)基金對(duì)陷入困境的位于佛羅里達(dá)州的Bank United進(jìn)行資本重組。通過(guò)持續(xù)推出新產(chǎn)品，比如企業(yè)救援融資專項(xiàng)基金對(duì)企業(yè)提供資金支持。募集基金，投資于基礎(chǔ)設(shè)施和清潔技術(shù)。2010年，在中國(guó)設(shè)立以人民幣計(jì)價(jià)基金投資中國(guó)市場(chǎng)，并拓展對(duì)印度、韓國(guó)等新興市場(chǎng)的投資。

房地產(chǎn)板塊大力拓展不良資產(chǎn)收購(gòu)與投資

全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，黑石房地產(chǎn)部門調(diào)整投資策略。一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)之前停止物業(yè)、房地產(chǎn)公司投資。二是自2008年開(kāi)始加快設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金。三是開(kāi)拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。開(kāi)拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。2008年，在全球房地產(chǎn)和信用市場(chǎng)陷入混亂、銀行退出房貸市場(chǎng)之際，黑石把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)債權(quán)策略基金，建立房地產(chǎn)債權(quán)策略，將業(yè)務(wù)重心放在向新貸款客戶提供流動(dòng)性、向面臨遺留商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的銀行提供流動(dòng)性以及對(duì)流動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行投資。黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略注重估值及市場(chǎng)分析，謹(jǐn)慎使用杠桿，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向投資。主要投資領(lǐng)域包括：一是夾層債權(quán)；二是資本重組；三是遺留債權(quán)投資，隨著越來(lái)越多的貸款人希望減少債權(quán)頭寸，黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略對(duì)遺留債權(quán)工具進(jìn)行折價(jià)收購(gòu)和投資；四是上市股權(quán)及債券；五是優(yōu)先股，主要專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域與收購(gòu)、開(kāi)發(fā)及資本結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)的優(yōu)先股投資。截至2014年9月底，黑石房地產(chǎn)債務(wù)策略擁有93億美元管理資產(chǎn)。

開(kāi)展抵押貸款收購(gòu)業(yè)務(wù)。與在調(diào)整貸款期限方面有良好經(jīng)營(yíng)記錄、管理抵押貸款支持證券的抵押貸款服務(wù)商Bayview合作發(fā)起設(shè)立基金，購(gòu)買住房抵押貸款，并通過(guò)改善不良貸款質(zhì)量，使不良貸款恢復(fù)正常。

2009年下半年市鑾饔諼榷ê笤諶球范圍內(nèi)尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。在物業(yè)和股權(quán)投資領(lǐng)域，把握機(jī)會(huì)對(duì)高品質(zhì)物業(yè)以低價(jià)進(jìn)行投資。2009年底，收購(gòu)倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權(quán)益。在債權(quán)投資領(lǐng)域，黑石將業(yè)務(wù)重點(diǎn)擴(kuò)展到一系列房地產(chǎn)債權(quán)投資機(jī)會(huì)，包括其認(rèn)為被錯(cuò)誤定價(jià)的公開(kāi)交易債券、夾層貸款、房地產(chǎn)貸款收購(gòu)、救援融資和優(yōu)先股。房地產(chǎn)特殊機(jī)遇投資基金主要集中在公開(kāi)市場(chǎng)和私人市場(chǎng)進(jìn)行全球范圍的非控制型債權(quán)收購(gòu)和股權(quán)投資。2009年設(shè)立若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金專注于在公開(kāi)市場(chǎng)和私人市場(chǎng)與非控制型債權(quán)相關(guān)的投資機(jī)會(huì)，主要集中于美國(guó)和歐洲地區(qū)。

2010年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產(chǎn)企業(yè)、資本重組和債權(quán)收購(gòu)，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)并擔(dān)任美林亞洲房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金普通合伙人。2011年，黑石房地產(chǎn)部門投放76億美元，絕大部分投向不良房地產(chǎn)領(lǐng)域。2012年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門創(chuàng)建用于購(gòu)買、裝修并出租需修復(fù)的單戶住宅的重大項(xiàng)目InvitationHomes，投入30億美元修復(fù)住房，為美國(guó)家庭提供住房并重建社區(qū)。

在全球范圍內(nèi)拓展并購(gòu)重組咨詢服務(wù)

全球金融危機(jī)爆發(fā)后，在大型銀行和證券公司等傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自顧不暇之時(shí)，黑石大規(guī)模拓展金融咨詢業(yè)務(wù)。

拓展重組咨詢業(yè)務(wù)

經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期重組需求不斷增長(zhǎng)，黑石為企業(yè)、債權(quán)人、投資者和陷入困境企業(yè)的收購(gòu)方提供破產(chǎn)重組咨詢服務(wù)，2008～2009年業(yè)務(wù)量大幅度增加。2008年重組咨詢服務(wù)涉及61宗破產(chǎn)項(xiàng)目、涉及金額5000億美元。2009年重組咨詢業(yè)務(wù)涉及265宗，涉及金額8900億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1991～2007年的150宗和3500億美元規(guī)模。

黑石在金融危機(jī)期間的重組咨詢業(yè)務(wù)代表性案例有：2008年2月，向北巖銀行（Northern Rock）就一系列策略選擇和制定公眾股權(quán)框架下的重組計(jì)劃提供顧問(wèn)服務(wù)；2008年9月，作為AIG全球重組顧問(wèn)，幫助AIG評(píng)估可選方案，協(xié)調(diào)分拆出售若干附屬公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重組10.15億美元債務(wù)提供顧問(wèn)服務(wù)；2009年3月，為拉脫維亞國(guó)內(nèi)最大的銀行Parex Banka提供顧問(wèn)服務(wù)，就Parex Banka進(jìn)行戰(zhàn)略選擇審查、“好銀行/壞銀行”結(jié)構(gòu)安排以及為持續(xù)融資提供擔(dān)保在內(nèi)的重組事宜提供服務(wù)，涉及交易金額47億歐元；2009 年6月，為哈薩克斯坦圖蘭?阿列姆銀行 （BTA Bank） 提供顧問(wèn)服務(wù)，就BTA Bank債券違約保險(xiǎn)投資基金 （Monolines） 以多元化支付權(quán)利 （“DPR”） 證券化方式包裝“票據(jù)”事宜提供咨詢服務(wù)，涉及7.55億美元交易金額；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各種資本結(jié)構(gòu)、策略替代方案等事宜擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)，涉及金額58億美元；2012年3月，就希臘債務(wù)交換事宜為希臘私人債權(quán)人投資者委員會(huì) （PCIC） 的Steering Committee擔(dān)任獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問(wèn)，涉及交易金額2060億歐元。

拓展并購(gòu)咨詢業(yè)務(wù)

2008年金融危機(jī)時(shí)期并購(gòu)業(yè)務(wù)陷入低谷。2009年，黑石開(kāi)展了一系列重大并購(gòu)咨詢業(yè)務(wù)，涉及交易金額達(dá)4260億美元。隨著全球金融危機(jī)推動(dòng)重組及整合活動(dòng)的增加，健康企業(yè)也重新審視自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略，黑石并購(gòu)咨詢業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)為企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)、解決資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題等復(fù)雜交易提供增值服務(wù)。

金融危機(jī)期間黑石并購(gòu)咨詢業(yè)務(wù)的代表性案例有：為施樂(lè)公司以8.3億美元收購(gòu)聯(lián)盟計(jì)算機(jī)服務(wù)公司提供咨詢服務(wù)；協(xié)助世界最大的傳播集團(tuán)之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3億美元收購(gòu)微軟互動(dòng)商Razorfish公司；為雀巢公司以37億美元收購(gòu)卡夫食品公司冷凍比薩業(yè)務(wù)提供咨詢服務(wù)；為路透社與湯姆遜并購(gòu)交易提供咨詢業(yè)務(wù)。

金融危機(jī)中收購(gòu)GSO信貸平臺(tái)

2008年3月，為把握金融危機(jī)期間市場(chǎng)動(dòng)蕩和錯(cuò)配產(chǎn)生的信貸業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，黑石收購(gòu)了擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模、擅長(zhǎng)杠桿信貸業(yè)務(wù)的GSO 資本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此為基礎(chǔ)，黑石將不良證券對(duì)沖基金整合到該平臺(tái)，創(chuàng)建了黑石GSO，成為全球最大的另類信貸平臺(tái)之一。

2007年，GSO三位創(chuàng)始人出席黑石的上市路演。路演期間，黑石披露的數(shù)據(jù)展示了其在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對(duì)沖基金投資領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其與全球大型機(jī)構(gòu)投資者的密切關(guān)系，但是也顯示出僅有50億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的信貸業(yè)務(wù)與集團(tuán)整體以及與其他版塊發(fā)展的不相稱。黑石正在另類資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)で笮碌陌l(fā)展空間，與私募股權(quán)、對(duì)沖基金和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互補(bǔ)。而GSO的資產(chǎn)負(fù)債表較小，投資者數(shù)量也很少，投資者投資金額只有220萬(wàn)美元，且過(guò)度依賴已經(jīng)受到次貸危機(jī)早期沖擊的美林和瑞士信貸，GSO自2007年3月股價(jià)已下跌了40%。2008年1月，尋求多元化的黑石宣布，將收購(gòu)擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的另類信貸資產(chǎn)管理公司GSO。該項(xiàng)收購(gòu)使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺(tái)之一，交易于2008年3月完成，通過(guò)支付9.3億美元收購(gòu)擁有32億美元信貸對(duì)沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業(yè)務(wù)的GSO，黑石加強(qiáng)了信貸業(yè)務(wù)板塊并使其私募股權(quán)業(yè)務(wù)受益。

全球金融危機(jī)中，世界各國(guó)政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出了更加嚴(yán)格的資本要求。基于更加嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境以及資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的自身需求，銀行回歸至傳統(tǒng)角色，僅對(duì)評(píng)級(jí)最高的企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)最低的交易承銷債券和發(fā)放貸款。投資銀行自金融危機(jī)爆發(fā)以后一直處于去杠桿狀態(tài)。黑石收購(gòu)GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺(tái)，為充分利用和把握由銀行留下的市場(chǎng)空間，拓展信貸業(yè)務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

把握金融危機(jī)契機(jī)拓展另類信貸業(yè)務(wù)

黑石憑借收購(gòu)GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺(tái)，充分把握市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)，同時(shí)也受益于處于歷史最低點(diǎn)的低利率和投資者對(duì)信貸投資的需求，當(dāng)企業(yè)需要Y金、投資者需要收益之時(shí)，成為尋求獲得融資的企業(yè)至關(guān)重要的資金來(lái)源。

金融危機(jī)爆發(fā)當(dāng)年大力拓展另類信貸業(yè)務(wù)

2008年收購(gòu)GSO之后，尤其是在全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，黑石憑借GSO活躍于全球信貸市場(chǎng)。收購(gòu)GSO當(dāng)年，黑石通過(guò)設(shè)立對(duì)沖基金、夾層基金和杠桿貸款基金募集55億美元，為開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)奠定資金基礎(chǔ)，并以GSO為平臺(tái)提供了17.7億美元貸款。由GSO提供的夾層融資幫助許多信譽(yù)良好、在信貸市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)期難以獲得銀行信貸的企業(yè)走出困境。

2008年8月，GSO和黑石的私募股權(quán)基金共投入10億美元從德意志銀行收購(gòu)約30億美元的不良過(guò)橋貸款組合。隨后GSO和TPG一起收購(gòu)了20億美元花旗集團(tuán)的過(guò)橋貸款。由于GSO詳盡的信貸分析和對(duì)債權(quán)進(jìn)行的結(jié)構(gòu)化處理，2年之后，每家公司都償還了債務(wù)，GSO投資獲得1.5倍的收益。到2009年，GSO擁有了240億美元的資產(chǎn)。

金融危機(jī)中持續(xù)拓展信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域

2009年，GSO通過(guò)創(chuàng)新拓展信貸業(yè)務(wù)及產(chǎn)品系列。產(chǎn)品包括夾層基金、不良資產(chǎn)基金、多策略信貸對(duì)沖基金、CLO和其它為客戶量身定制的產(chǎn)品等，向需要流動(dòng)性或資產(chǎn)負(fù)債表需要重組的企業(yè)提供救援融資，收購(gòu)陷入困境企業(yè)資產(chǎn)和因市場(chǎng)錯(cuò)配被錯(cuò)誤定價(jià)的正常債權(quán)。在收購(gòu)GSO后的2009年1月，黑石清算了原來(lái)的不良證券基金，整合到GSO平臺(tái)，投資者被賦予資金轉(zhuǎn)移到GSO的選擇權(quán)。2009年市場(chǎng)觸底之后，GSO發(fā)起不良資產(chǎn)基金，其首只救援融資基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO資本解決方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作為救援融資工具。由于針對(duì)中型企業(yè)的投資很少，黑石的夾層貸款和新開(kāi)展的救援融資通過(guò)提供資金，幫助許多中型企業(yè)走出困境。比如，GSO資本解決方案基金以1.25億美元可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的形式向受金融危機(jī)沖擊的美國(guó)能源企業(yè)CRO

TEX提供支持，幫助企業(yè)建立了穩(wěn)固的資本結(jié)構(gòu)，并幫助企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券以及獲得銀行信貸拓展業(yè)務(wù)。

通過(guò)戰(zhàn)略收購(gòu)擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額。2010年，GSO完成收購(gòu)Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收購(gòu)了擁有100億美元管理資產(chǎn)規(guī)模的歐洲杠桿信貸管理機(jī)構(gòu)Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。對(duì)Harbourmaster CapitalManagement的收購(gòu)使整合后的GSO成為歐洲和美國(guó)最大的另類信貸管理機(jī)構(gòu)。

2 0 1 1 年繼續(xù)開(kāi)展創(chuàng)新并提供信貸業(yè)務(wù)。募集GSO高級(jí)浮動(dòng)利率期限基金（BSL），該基金為封閉式基金，目標(biāo)是尋求當(dāng)期收益和資本保值，主要投資于優(yōu)先級(jí)貸款。提供4.35億美元融資，幫助NANA Development Corporation收購(gòu)一項(xiàng)重要油田服務(wù)業(yè)務(wù)，使其構(gòu)建了多元化資源組合。

把握美國(guó)信貸評(píng)級(jí)被調(diào)低的機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)。2011年8月，在美國(guó)信貸評(píng)級(jí)被調(diào)低之前，GSO提前做好了市場(chǎng)凍結(jié)的準(zhǔn)備，以識(shí)別、把握潛在的投資機(jī)會(huì)。在美國(guó)信貸評(píng)級(jí)被下調(diào)之后，GSO以50億美元資金投資于幾十家企業(yè)，包括美國(guó)、西班牙大、英國(guó)等國(guó)的企業(yè)。

GSO實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展

在進(jìn)入黑石的5年中，G S O從最初擁有2只基金產(chǎn)品發(fā)展到管理27只基金。GSO基金的廣度和深度使GSO有能力通過(guò)自身發(fā)放貸款和投資于行業(yè)龍頭企業(yè)，向企業(yè)提供“一站式”和“一攬子”解決方案，展示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，黑石的集團(tuán)平臺(tái)給予了GSO許多潛在的投資機(jī)會(huì)。在黑石集團(tuán)框架下，GSO有能力完成整個(gè)融資，降低了企業(yè)向其他機(jī)構(gòu)尋求額外資金的需求。GSO的旗艦對(duì)沖基金積極參與信貸業(yè)務(wù)和事件驅(qū)動(dòng)型信貸業(yè)務(wù)，向面臨債務(wù)違約、債務(wù)到期、監(jiān)管政策變化、破產(chǎn)或者法律糾紛的企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)。與其他機(jī)構(gòu)合作對(duì)企業(yè)進(jìn)行短期和長(zhǎng)期融資也是GSO拓展業(yè)務(wù)的方式之一。2013年2月，澳大利亞沖浪服裝零售商Billabong International Ltd宣布，由于歐洲貿(mào)易環(huán)境惡化等原因，半年內(nèi)虧損高達(dá)5.56億美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利沖浪服裝零售商BillabongInternational Ltd提供2.94億美元過(guò)橋貸款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的過(guò)橋貸款，該企業(yè)得以償清債務(wù)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)。貸款自7月22日開(kāi)始，12月31日到期，貸款利率為12%。同時(shí)，Billabong同意以636億美元將DaKineH a w a i i I n c .品牌出售給Al t a m o n t。GSO還與Altamont、GE Capital一同向Billabong提供長(zhǎng)期融資，使該企業(yè)通過(guò)建立更為靈活的資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)目標(biāo)，并且用于償還過(guò)橋貸款。融資安排包括提供短期貸款、循環(huán)信用額度等形式。作為交易的一部分，美國(guó)加利福尼亞州運(yùn)動(dòng)服裝公司Oakley Inc.前CEO被任命為Billabong的CEO。

募集第二只救援融資基金。2013年9月，GSO關(guān)閉其第二只救援融資基金――G S O資本解決方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50億美元資金，向遭遇流動(dòng)性困難的企業(yè)提供債務(wù)融資，向試圖走出破產(chǎn)境地的企業(yè)提供退出融資。由于基金規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2010年關(guān)閉的第一只救援融資基金規(guī)模，使黑石具有了向具有大額流動(dòng)性需求的企業(yè)進(jìn)行融資的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

篇3

新年開(kāi)局便迎來(lái)基金密集派發(fā)“紅包”，分紅總額合計(jì)超160億元。盡管從數(shù)量來(lái)看，債券型基金依然是分紅的“主力軍”，但從分紅力度看，去年績(jī)優(yōu)的偏股型基金最“慷慨”，如東方紅系列的4只基金每10份派發(fā)紅利均超2元，最高分紅為每10份派發(fā)紅利3.43元。

今年以來(lái)22省銀監(jiān)局發(fā)出295張罰單

今年以來(lái)，多地方的金融分支機(jī)構(gòu)收到密集罰單。截至1月24日，各地銀監(jiān)局及分局公布的罰單共計(jì)295張，遍布22個(gè)省份，數(shù)量居前的有湖北、廣西、浙江三地，分別收到45張、31張、31張罰單。

部分貨基降低管理費(fèi)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

傳統(tǒng)0.33%的貨幣基金管理費(fèi)率正在遭遇市場(chǎng)變局，近期部分基金公司開(kāi)始降低貨幣基金管理費(fèi)率，以爭(zhēng)奪貨基在公募FOF、智能投顧領(lǐng)域的配置價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，未來(lái)我國(guó)貨幣基金也將逐步進(jìn)入低費(fèi)率時(shí)代，管理費(fèi)的下降也是大勢(shì)所趨。

天津：嚴(yán)格防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 積極申報(bào)建設(shè)自由貿(mào)易港

篇4

跨界達(dá)人

“在通過(guò)CPA考試后，我陸續(xù)取得了中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師、注冊(cè)稅務(wù)師、證券特許注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)資格以及高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱?！闭氯A早先在德勤從事審計(jì)工作時(shí)接觸了眾多行業(yè)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)是一個(gè)“高收益且低風(fēng)險(xiǎn)”的行業(yè)?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作周期短，投資收益也很可觀?！闭氯A表示，“審計(jì)的工作也促使我形成了風(fēng)險(xiǎn)管控及收益預(yù)測(cè)模型。”

于是，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生濃厚興趣的章華開(kāi)始轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，先后在復(fù)地集團(tuán)、藍(lán)光集團(tuán)擔(dān)任投融資及運(yùn)營(yíng)方面的高管。自2006年以來(lái)，章華更是堅(jiān)定地看好房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

“我在復(fù)星系內(nèi)工作了八年，曾擔(dān)任過(guò)復(fù)地集團(tuán)北方地區(qū)副總經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、復(fù)星集團(tuán)北京總部財(cái)務(wù)總監(jiān)等多個(gè)職位。”章華回憶起自己在復(fù)星系中的經(jīng)歷，“當(dāng)時(shí)的重點(diǎn)工作是運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、資金、上市和發(fā)行公司債等工作，幾乎見(jiàn)證了整個(gè)復(fù)星集團(tuán)的超高速成長(zhǎng)期，也在郭廣昌等復(fù)星創(chuàng)始人身上學(xué)到了很多?！?/p>

在復(fù)地工作期間，章華于2003年發(fā)起設(shè)立了國(guó)內(nèi)第一支房地產(chǎn)信托。雖然時(shí)間已過(guò)去了近10年，但章華認(rèn)為當(dāng)初的方案中有很多內(nèi)容到今天依然“很創(chuàng)新”，比如由信托的單一項(xiàng)目開(kāi)始推廣到資金與多項(xiàng)目對(duì)接，由債權(quán)方式深化到股權(quán)方式等。

“這其實(shí)就是房地產(chǎn)基金的雛形了，而那時(shí)是2006年，而2011年才被稱為中國(guó)房地產(chǎn)基金元年?！闭氯A說(shuō)，“因此我感到自豪。也正因?yàn)橛羞@樣的認(rèn)知與經(jīng)歷，我才有了與上市公司榮盛發(fā)展共同組建基金的合作，以及團(tuán)隊(duì)與中信證券和東方資產(chǎn)管理公司的合作。”

會(huì)翻越也要會(huì)靜心

章華業(yè)余時(shí)間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動(dòng)。而從事房地產(chǎn)基金也像爬山一樣，既要去翻越一個(gè)又一個(gè)的險(xiǎn)峰，又要學(xué)會(huì)靜心去感受風(fēng)景的美麗。

章華認(rèn)為，初創(chuàng)時(shí)期的房地產(chǎn)基金總是問(wèn)題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設(shè)一支強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)要選擇高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。“總體來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和投資能力以及專業(yè)完善的管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)基金募集和投資成功的關(guān)鍵。”

篇5

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)|男|27歲（1989年11月2日）

居住地：北京

電　話：156******（手機(jī)）

E-mail：

最近工作[1年8個(gè)月]

公　司：XX有限公司

行　業(yè)：金融/投資/證券

職　位：市場(chǎng)營(yíng)銷專員

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：金融學(xué)

學(xué)　校：對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

性格開(kāi)朗、為人誠(chéng)實(shí)、正直、待人熱情、坦誠(chéng)、思想良好積極向上；善于與人相處、對(duì)工作積極認(rèn)真負(fù)責(zé)，樂(lè)于助人，具有遠(yuǎn)大的理想，敢于挑戰(zhàn)自我，嚴(yán)格要求自己，有強(qiáng)烈的責(zé)任心和進(jìn)取心，有較強(qiáng)的組織、管理能力；重視團(tuán)隊(duì)合作，善于團(tuán)結(jié)他人，以大局為重，有優(yōu)秀的合作精神，不拘小節(jié)，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，善于向他人學(xué)習(xí)，能開(kāi)放的接受別人的意見(jiàn)。

求職意向

到崗時(shí)間：一個(gè)月之內(nèi)

工作性質(zhì)：全職

希望行業(yè)：金融/投資/證券

目標(biāo)地點(diǎn)：北京

期望月薪：面議/月

目標(biāo)職能：市場(chǎng)營(yíng)銷專員

工作經(jīng)驗(yàn)

2013/10 — 2015/6：XX有限公司[1年8個(gè)月]

所屬行業(yè)：金融/投資/證券

事業(yè)部

市場(chǎng)營(yíng)銷專員

1.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手的拓展；

2.擬定基金募集計(jì)劃，制定[！]年度、半年度、季度《資金募集方案》、《基金募集促進(jìn)方案》；

3.指導(dǎo)基金募集部門實(shí)施；

2012/7 — 2013/8：XX有限公司[1年3個(gè)月]

所屬行業(yè)：金融/投資/證券

事業(yè)部

市場(chǎng)營(yíng)銷專員

1.擬定基金投資人服務(wù)計(jì)劃，制定年度《投資人服務(wù)方案》并指導(dǎo)基金募集部門實(shí)施；

2.負(fù)責(zé)組織策劃相關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)，如投資人新年、端午、中秋禮品發(fā)放、年度“投資人聯(lián)誼大會(huì)”、年度“大額投資人活動(dòng)”、年度“投資人風(fēng)險(xiǎn)教育活動(dòng)”等；

3.擬定基金品牌宣傳計(jì)劃，制定《年度品宣方案》并組織外部傳媒資源實(shí)施。

教育經(jīng)歷

2008/9— 2012/6 對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué) 金融學(xué) 本科

證書

2009/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)

篇6

信托助力房地產(chǎn)融資

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許均華日前在接受記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重要業(yè)務(wù)，支撐著信托公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。目前，中誠(chéng)信托為北京市房地產(chǎn)提供的資金達(dá)到200億元，受支持的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到50至60家。

“政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，好的房地產(chǎn)也受到影響，它也需要資金支撐，信托對(duì)房地產(chǎn)資金需求是一個(gè)補(bǔ)缺作用。”許均華說(shuō)，信托可以平滑宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響，對(duì)就業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，對(duì)地方稅收，都是很重要的。

從北京看，中誠(chéng)信托以支持中小房地產(chǎn)商為主，一些中小的房地產(chǎn)企業(yè)有好的項(xiàng)目，但是由于缺資金，特別是缺銀行信貸方面的支持，這些中小房地產(chǎn)公司會(huì)找到信托公司。目前，中誠(chéng)信托在北京支持的房地產(chǎn)企業(yè)以住宅項(xiàng)目為主。 　許均華說(shuō)，在選擇房地產(chǎn)公司時(shí)，中誠(chéng)信托公司一是考慮房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的法律文件是否齊全，二是房地產(chǎn)公司自己有沒(méi)有資金投入，三是房地產(chǎn)公司如何保證信托公司信托資金的安全。一般情況下，投入不會(huì)超過(guò)項(xiàng)目資金的40％。 　北京唐古拉投資管理有限公司董事副總裁譚吳楠日前在接受記者采記時(shí)說(shuō)，“信托公司之所以會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)情有獨(dú)鐘，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)看得見(jiàn)，摸得著，收益是最有保障的?！?/p>

譚吳楠說(shuō)，目前，一些信托公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益已經(jīng)突破30％，即使是一些相對(duì)保守或者稱穩(wěn)健的信托公司，因?yàn)榻槿氲姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)成熟、風(fēng)險(xiǎn)較小，其收益要求也達(dá)到了20％以上。

“在高收益的同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的另外一些特點(diǎn)也是其吸引信托公司的重要原因。這些要件中首要的是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。”譚吳楠說(shuō)。

因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制，建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到四證齊全是銀行介入房地產(chǎn)項(xiàng)目所必需的硬件要求，因此在房地產(chǎn)的融資接力中，信托公司扮演的是銀行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招標(biāo)之前就可進(jìn)入，幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金，在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，替換出信托資金。以這樣的方式進(jìn)入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全；信托資金進(jìn)入后地產(chǎn)商拿到了地但銀行資金沒(méi)有跟上，那么信托資金還有土地作為質(zhì)押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強(qiáng)，即使出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，信托資金也更容易退出。在期限方面，信托資金的使用一般不超過(guò)一年，而這個(gè)期限也恰好與信托資金的期限要求相匹配。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)資產(chǎn)或收益權(quán)抵押給信托公司，一般是3折。這也使得房地產(chǎn)類信托比較安全。譚昊楠說(shuō)，曾經(jīng)給一家房地產(chǎn)企業(yè)做了一個(gè)信托計(jì)劃。該房地產(chǎn)的在建項(xiàng)目進(jìn)行了一半，沒(méi)有資金了，企業(yè)在建工程也抵押給了銀行，沒(méi)有用于抵押的資產(chǎn)了。但是這個(gè)房地產(chǎn)建的是商業(yè)項(xiàng)目，于是譚吳楠以這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)租金收益做抵押進(jìn)行信托，購(gòu)買商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)10年租金收益，價(jià)值是10億，信托公司給房地產(chǎn)商打3折，以3億元買下他們未來(lái)10年收益權(quán)。該房地產(chǎn)商用其中的2億償還銀行，剩下的1億元使他們走出了資金困境。

國(guó)巨投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。值得關(guān)注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡(jiǎn)單，主要是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來(lái)越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動(dòng)都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng)，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語(yǔ)權(quán)。

孫飛認(rèn)為，日前“國(guó)十一條”中提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，這一政策對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，從證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來(lái)越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴，融資的重?fù)?dān)或?qū)⒙湓谛磐猩砩稀?/p>

REITs或或?qū)⑼瞥?/p>

前不久結(jié)束的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，要不斷提高金融市場(chǎng)的廣度和深度，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作。這使得房地產(chǎn)投資信托基金再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。孫飛在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托基金早就該試點(diǎn)了，這可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

孫飛說(shuō)，相對(duì)于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs主要是進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值投資，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作周期比較長(zhǎng)。標(biāo)準(zhǔn)意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場(chǎng)上市問(wèn)題是關(guān)鍵性的一步。近年來(lái)，我國(guó)一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)REITs的迫切需求也在不斷增長(zhǎng)。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，北京、天津、上海三地的REITs試點(diǎn)工作正在進(jìn)行。2009年8月REITs試點(diǎn)研討會(huì)在上海舉行，會(huì)議承辦單位上海浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報(bào)的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51％的控股權(quán)，海通證券將是首家試點(diǎn)券商，2009年11月份上海的REITs試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時(shí)，央行、證監(jiān)會(huì)分別牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望在北京、天津、深圳同步推出。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前情況看，國(guó)內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計(jì)將在2010年一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)RElTs前出臺(tái)。

孫飛說(shuō)，央行版的房地產(chǎn)投資信托基金主要在銀行間市場(chǎng)，操作難度小，可行性更強(qiáng)。證監(jiān)會(huì)版的房地產(chǎn)投資信托基金因?yàn)樵诠善笔袌?chǎng)進(jìn)行披露，需要出臺(tái)相關(guān)的管理辦法和信息披露，推出的時(shí)間會(huì)晚一些。

篇7

記者注意到公司對(duì)于重組標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計(jì)高達(dá)124.84億元，預(yù)估增值率約為133.3%，但是以上資產(chǎn)盈利能力實(shí)在欠佳，其中畸高的資產(chǎn)負(fù)債率讓市場(chǎng)存悲觀預(yù)期，同時(shí)有分析人士認(rèn)為在房地產(chǎn)融資尚未開(kāi)閘的背景下卻拋出如此大體量的融資方案，或許也是遭遇砸盤的重要原因。

標(biāo)的資產(chǎn)負(fù)債率畸高

廣宇發(fā)展預(yù)案顯示，公司擬向魯能集團(tuán)發(fā)行股份，購(gòu)買其持有的重慶魯能34.50%的股權(quán)、宜賓魯能65.00%的股權(quán)、海南三亞灣100%的股權(quán)、海南英大100%的股權(quán)、魯能亙富100%的股權(quán)、順義新城80.71%的股權(quán)；向魯能集團(tuán)全資子公司魯能置業(yè)發(fā)行股份，購(gòu)買其持有的鼎榮茂華70%的股權(quán)；向世紀(jì)恒美發(fā)行股份，購(gòu)買其持有的重慶魯能英大30%的股權(quán)。

根據(jù)預(yù)案，本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格為7.21元/股。截至2013年8月31日，標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計(jì)約為124.84億元，預(yù)估增值率約為133.3%。同時(shí)擬以不少于7. 21元/股向不超過(guò)10名投資者定增不超過(guò)本次交易總金額25%的配套資金。根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值124.84億元計(jì)算，募集配套資金總額不超過(guò)41.61億元，主要擬用于本次交易標(biāo)的資產(chǎn)涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充上市公司流動(dòng)資金等。

對(duì)此公司表示通過(guò)本次交易，魯能集團(tuán)將符合條件的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，是推動(dòng)魯能集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市的重要步驟。上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模，總收入以及凈利潤(rùn)規(guī)模均將大幅上升。但是細(xì)觀各項(xiàng)標(biāo)的資本結(jié)構(gòu)，畸高不下的資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)在令人擔(dān)憂。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，本次收購(gòu)的七項(xiàng)資產(chǎn)中順義新城的資產(chǎn)負(fù)債率最高，可達(dá)97.4%，而根據(jù)預(yù)案對(duì)于該公司的預(yù)估值為8.77億元，增值率為483.62%，此外，重慶魯能英大、宜賓魯能以及魯能亙富三項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)88.7%、76%、70.5%。對(duì)比同行地產(chǎn)上市公司60%的資產(chǎn)負(fù)債率，此次收購(gòu)的標(biāo)的資產(chǎn)負(fù)債率如此之高備受質(zhì)疑。對(duì)于如何應(yīng)對(duì)高負(fù)債率的問(wèn)題，記者致電該公司證券部，工作人員以董秘不在為由委婉拒絕了記者的采訪。

機(jī)構(gòu)紛紛出逃

事實(shí)上，8月8日停牌前市場(chǎng)早有預(yù)期，股價(jià)的走勢(shì)也折射了投資者對(duì)于公司重組的期待。在重組停牌前，該公司股價(jià)扶搖直上，從階段新低4.6元一度上漲至8.28元，期間漲幅超過(guò)80%。

三季報(bào)則暴露了資金行蹤，數(shù)據(jù)顯示該公司三季度新進(jìn)6家基金，其中信達(dá)澳銀持有742.01萬(wàn)股，匯添富持有720萬(wàn)股，益民基金持有637.49萬(wàn)股，招商基金持有579.99萬(wàn)股，易方達(dá)基金持有550.17萬(wàn)股，事實(shí)上，股價(jià)的啟動(dòng)也正是源于三季度初，顯然對(duì)于復(fù)牌后股價(jià)的走勢(shì)眾多投資者也寄予厚望，記者注意到在公司公告當(dāng)日早間仍有投資者在股吧留言認(rèn)為“身兼重組、土地流轉(zhuǎn)以及天津自貿(mào)三大概念，復(fù)牌多個(gè)漲停毫無(wú)懸念”。

但是理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，復(fù)牌后股價(jià)走勢(shì)給了投資者當(dāng)頭一棒。復(fù)牌當(dāng)天股價(jià)直接跌停，全天最終也以跌停價(jià)7.19元收盤，記者注意到根據(jù)預(yù)案，本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格為7.21元/股，這也意味著股價(jià)已跌破重組預(yù)案的增發(fā)價(jià)。

盤后龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)拋盤或許是當(dāng)天暴跌的罪魁禍?zhǔn)?。前五家賣方席位均為機(jī)構(gòu)，合計(jì)減持4819萬(wàn)元，占當(dāng)天總成交額的58%。按照當(dāng)日的均價(jià)7.19元計(jì)算，五大賣出機(jī)構(gòu)分別拋售267.6萬(wàn)股、122.1萬(wàn)股、100萬(wàn)股、93.2萬(wàn)股、87.3萬(wàn)股，買方前三家席位都是活躍游資，華泰證券旗下的兩營(yíng)業(yè)部排名第一、二位，分別買入1443萬(wàn)元、1438萬(wàn)元，另外國(guó)泰君安證券深圳福華三路營(yíng)業(yè)部以及兩家機(jī)構(gòu)分別少量吸納359.5萬(wàn)元。

對(duì)于復(fù)牌后的大跌有分析人士認(rèn)為，由于在廣宇發(fā)展停牌的三個(gè)月期間地產(chǎn)股均出現(xiàn)大幅下滑，本次擬注入仍為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)使得廣宇發(fā)展必然要補(bǔ)跌。

重組之路或?qū)⒃俅斡鲎?/p>

事實(shí)上，2010年魯能集團(tuán)就擬將大量土地儲(chǔ)備注入廣宇發(fā)展，但受制于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控，資產(chǎn)注入計(jì)劃暫時(shí)擱置，時(shí)隔三年后，廣宇發(fā)展再次重啟注入魯能集團(tuán)的資產(chǎn)。但是此次光宇發(fā)展的重組之路仍然阻礙重重。

篇8

1500億減稅方案懸疑

知名投行摩根大通拋出“4000億經(jīng)濟(jì)刺激方案后”，有關(guān)財(cái)政部將推出1500億減稅方案的說(shuō)法開(kāi)始在坊間流傳，并盛傳該方案將在2009年開(kāi)始實(shí)施。但目前為止，減稅方案還停留在學(xué)者建言或未經(jīng)官方證實(shí)的傳言的層面上，但其傳遞出的信息顯示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在下滑風(fēng)險(xiǎn)的背景下，為實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”，政府還有很大的運(yùn)作空間。但財(cái)政部有關(guān)人士卻也表態(tài)：支出壓力加大，特別是穩(wěn)定物價(jià)、應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害等方面新增支出較多，財(cái)政收支緊張形勢(shì)不容忽視。

油價(jià)持續(xù)下探

進(jìn)入9月，國(guó)際油價(jià)擊穿短期支撐位每桶110美元，9月4日，紐約市場(chǎng)油價(jià)創(chuàng)下5個(gè)月來(lái)最低收盤價(jià)每桶107.89美元。美國(guó)能源部的報(bào)告顯示，在截至8月29日的一周之內(nèi)，美國(guó)汽油商業(yè)庫(kù)存減少了100萬(wàn)桶，大大少于此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)的180萬(wàn)桶的降幅。與此同時(shí)，原油和包括柴油、取暖油在內(nèi)的成品油商業(yè)庫(kù)存也分別減少了190萬(wàn)桶和40萬(wàn)桶。分析人士認(rèn)為，周四的庫(kù)存報(bào)告中汽油消耗大幅減少，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力和能源價(jià)格高企已經(jīng)迫使普通消費(fèi)者少開(kāi)車以節(jié)省開(kāi)支，而短期內(nèi)美國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)燃油需求下降的局面不會(huì)有大的改變，油價(jià)因此下滑。

上海房?jī)r(jià)月下跌紀(jì)錄

一家權(quán)威市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69％，環(huán)比下降32％，月成交均價(jià)環(huán)比下降24％。這家機(jī)構(gòu)據(jù)此形成的報(bào)告特別指出，盡管存在偶發(fā)因素，但是這個(gè)24％的跌幅，已是2005年7月以來(lái)上海房?jī)r(jià)最大環(huán)比跌幅，也是這三年新一輪調(diào)控以來(lái)的最大跌幅。而8月份，根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)t雖然平均成交價(jià)格環(huán)比小幅回升。但成交量仍然持續(xù)低迷，同比降幅近70％。上海房?jī)r(jià)下跌顯示，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有堡壘可言。

巴菲特和可口可樂(lè)

股神巴菲特在上月接受美國(guó)某電視臺(tái)采訪時(shí)，透露曾報(bào)價(jià)5億美元購(gòu)買一只中國(guó)股票。但卻遭到拒絕。無(wú)獨(dú)有偶，巴菲特一直重倉(cāng)的可口可樂(lè)公司，也在近期宣布以179-2億港元收購(gòu)在香港上市的匯源果汁集團(tuán)。境外投資者的舉措無(wú)疑顯示，他們對(duì)中國(guó)企業(yè)目前的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始滿意，美林公司也提升了中國(guó)A股的評(píng)級(jí)，這些數(shù)據(jù)似乎在透露，境外資本已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)同目前A股的價(jià)位。

基民虧損基金公司肥

根據(jù)2008年基金半年報(bào)披露情況，59家基金公司旗下364只基金今年上半年凈虧損1.08萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期的最高虧損紀(jì)錄。與之對(duì)應(yīng)的是，59家基金公司的管理費(fèi)收入?yún)s比去年同期增長(zhǎng)1.2倍，達(dá)到188.06億元。而造成這一奇特現(xiàn)象的原因是基金公司管理費(fèi)收入高低只由旗下基金規(guī)模決定。與基金虧損狀況并無(wú)太大關(guān)系。而有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查，很多基民表示解套后將贖回所有投資。

大小非不征暴利稅

應(yīng)對(duì)有媒體呼吁應(yīng)該對(duì)大小非征收暴利稅的說(shuō)法，證監(jiān)會(huì)予以否認(rèn)，表態(tài)沒(méi)必要對(duì)“大小非”開(kāi)征暴利稅，如果要開(kāi)征，那么應(yīng)當(dāng)平等地對(duì)所有證券投資所得都要征稅。9月5日，滬深證券交易所分別頒布了《股票上市規(guī)則(2008年修訂稿)》，并宣布于10月1日起正式生效，“規(guī)則”更是指出，為適應(yīng)全流通市場(chǎng)發(fā)展的需要，對(duì)于在發(fā)行人刊登首次公開(kāi)發(fā)行股票招股說(shuō)明書前12個(gè)月內(nèi)以增資擴(kuò)股方式認(rèn)購(gòu)股份的持有人，要求其承諾不予轉(zhuǎn)讓的期限由36個(gè)月縮短至12個(gè)月，被視為洪水猛獸的大小非又被松綁。

篇9

根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)11號(hào)文件和國(guó)發(fā)30號(hào)文件要求及有關(guān)規(guī)定，從我區(qū)實(shí)際出發(fā)，借鑒兄弟省市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革提出如下意見(jiàn)：

一、住房制度改革的基本原則

1．堅(jiān)持政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。通過(guò)發(fā)揮三個(gè)積極性，在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下，逐步增加個(gè)人在住房建設(shè)投資的比重，更多地籌集建房資金，加快住宅建設(shè)步伐。

2．堅(jiān)持租、售、建、管并舉的原則，逐步形成提高租金、促進(jìn)賣房、回收資金、促進(jìn)建房、管好住房的聯(lián)帶序列。

3．堅(jiān)持在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。結(jié)合我區(qū)實(shí)際，分步實(shí)施房改方案。

4．堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。住房制度改革就是要轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)體制下的運(yùn)行機(jī)制，形成一種體現(xiàn)社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)要求的新的住房制度和運(yùn)行機(jī)制。要改變現(xiàn)行的住房資金分配體制和計(jì)劃管理體制，通過(guò)財(cái)政、稅收、工資、金融、物價(jià)和房地產(chǎn)管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消費(fèi)基金納入正常渠道，把包括住房在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)納入社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)大循環(huán)體系。

二、我區(qū)住房改革的分階段實(shí)施目標(biāo)

1．“八五”目標(biāo)：以改變低租金、無(wú)償分配為基本點(diǎn)，房屋租金標(biāo)準(zhǔn)力爭(zhēng)達(dá)到實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的三項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）計(jì)租水平，逐步增加家庭住房消費(fèi)比重；重點(diǎn)解決危舊住房和人均居住面積3—4平方米以下的住房困難戶和無(wú)房戶的住房問(wèn)題；全區(qū)人均居住面積達(dá)到7.5平方米，住房成套率達(dá)50％；各城鎮(zhèn)全部建立起三級(jí)住房基金，保證住房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來(lái)源；發(fā)育房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)改革初步奠定機(jī)制轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)。

2．十年目標(biāo)：到20*年，公房租金努力達(dá)到五項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅）的成本租金水平；住房成套率達(dá)60－70％，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)8平方米；發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立健全住房資金的融資體系，實(shí)現(xiàn)住房投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

3．長(zhǎng)期目標(biāo)：住房租金要達(dá)到八項(xiàng)因素（前五項(xiàng)再加上土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，完成住房商品機(jī)制轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房商品化、管理社會(huì)化。

三、我區(qū)住房制度改革的具體辦法

我區(qū)住房制度改革采取分步提租發(fā)補(bǔ)貼、鼓勵(lì)職工買公房、新房實(shí)行新制度、多種方式建住宅、逐步推進(jìn)公積金等多種辦法，以達(dá)到解決住房的目的。

（一）分步提租發(fā)補(bǔ)貼

1．分步提租辦法：

凡城鎮(zhèn)公有住房，在同一城市（縣鎮(zhèn)）實(shí)行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)。收取公有住戶租金一律按住房面積計(jì)算。

改革現(xiàn)行低租金制度，使公有住房租金有計(jì)劃有步驟地提高到包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房產(chǎn)稅和投資利息五項(xiàng)因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到包括維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)提高到包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)三項(xiàng)因素的水平；第三步，20*年以前，達(dá)到五項(xiàng)因素的成本租金水平。

2．補(bǔ)貼辦法：

租金調(diào)整后，各地可根據(jù)提租幅度和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，本著多提少補(bǔ)的原則對(duì)租住公房的職工（包括離退休職工）給予適當(dāng)補(bǔ)貼。以**年職工的標(biāo)準(zhǔn)工資為計(jì)算基數(shù)，第一步租金提到兩項(xiàng)因素水平時(shí)，補(bǔ)貼不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)工資（包括民族補(bǔ)貼）的5％；新增租金中，職工負(fù)擔(dān)部分不低于25％，以后隨著房租的提高，由各市縣相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)11號(hào)文件的規(guī)定，居住集體宿舍和私房的職工，暫不發(fā)補(bǔ)貼。

3．補(bǔ)貼資金的來(lái)源

住房補(bǔ)貼資金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，經(jīng)財(cái)政部門核定后，企業(yè)可進(jìn)入成本；全額預(yù)算行政事業(yè)單位列入預(yù)算；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)資金開(kāi)支渠道列支；自收自支單位比照企業(yè)資金開(kāi)支渠道列支。

4．有條件的城鎮(zhèn)和企事業(yè)單位要適當(dāng)加大提租的幅度。

5．減免辦法

民政部門確認(rèn)的社會(huì)貧困戶；享受離休等遇的干部職工和已故離休干部職工的配偶，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房提租補(bǔ)貼后，凈增支過(guò)多生活有困難的，給予適當(dāng)減免。

6．超標(biāo)加租。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的部分加收租金，具體辦法，由各市、縣按國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)和廣西桂發(fā)8號(hào)文的原則制定。

（二）鼓勵(lì)職工買公房

向職工個(gè)人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房后，仍可領(lǐng)取住房補(bǔ)貼。在試點(diǎn)過(guò)程中曾以優(yōu)惠折價(jià)購(gòu)買公房的職工，則暫不發(fā)補(bǔ)貼。

1．公房出售的范圍

除國(guó)家有關(guān)部門和各級(jí)人民政府按規(guī)定確定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。

2．出售對(duì)象

具有常住城鎮(zhèn)戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工。一戶只能享受一次按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房的待遇。

3．售房的價(jià)格

買賣房屋均以建筑面積計(jì)算。職工購(gòu)買規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的住房，其售價(jià)按下列原則確定：新房按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（住房建筑造價(jià)和征拆遷補(bǔ)償費(fèi)加地段、樓層、朝向等環(huán)境因素）；舊房按重置價(jià)成新折扣和地段、樓層朝向等環(huán)境因素按質(zhì)計(jì)價(jià)。在房改起步階段，為鼓勵(lì)職工買房，可暫由職工所在單位適當(dāng)承擔(dān)征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。出售舊房，只限原住戶購(gòu)買。產(chǎn)權(quán)單位出售住房的價(jià)格，須經(jīng)當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，國(guó)有資產(chǎn)、房地產(chǎn)和物價(jià)管理部門核定，各市、縣的售房?jī)r(jià)格須報(bào)自治區(qū)人民政府審批，嚴(yán)禁以過(guò)低價(jià)格出售公有住房。

4．公房出售后的產(chǎn)權(quán)處理

職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，購(gòu)房者擁有部分產(chǎn)權(quán)（即全部占有權(quán)、使用權(quán)和有限制的收益權(quán)、處分權(quán)），可以使用、繼承，五年后可以按規(guī)定出售出租，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。

5．稅費(fèi)減免

職工購(gòu)買自住住房，個(gè)人出資部分免交房產(chǎn)稅、土地使用稅和一次性的契稅。產(chǎn)權(quán)單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工個(gè)人出售住房，可免征營(yíng)業(yè)稅，新建公有住房，計(jì)征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，按零稅率。

按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房和有關(guān)優(yōu)惠政策只適用于年人均收入五千元以下的職工家庭戶。

（三）新房實(shí)行新制度

為使新建住房不再進(jìn)入舊的住房體制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和遷出騰空的舊公房（不含互換房）都要實(shí)行新制度：

1．先賣后租，出售給干部職工的新房按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。在起步階段征地拆遷費(fèi)用較高的，可暫由職工所在單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。

2．新房新租，租金原則上要按成本租金（即五項(xiàng)因素）計(jì)租，最少也不能低于三項(xiàng)因素計(jì)租。新房實(shí)轉(zhuǎn)的住房券資金來(lái)源，企業(yè)可進(jìn)入成本，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位可列入財(cái)政經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

3．有償租房，為保證出租房屋的正常使用，租房收取保證金或認(rèn)購(gòu)住房債券，有償租房，收取標(biāo)準(zhǔn)或認(rèn)購(gòu)額由各地自定。

（四）多種方式建住宅

為了盡快解決廣大職工住房問(wèn)題，住宅建設(shè)推行國(guó)家、集體、個(gè)人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，具體方法如下：

1．根據(jù)國(guó)家“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，認(rèn)真貫徹自治區(qū)〕29號(hào)文、5號(hào)令，各級(jí)人民政府要在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持，各有關(guān)方面應(yīng)通力協(xié)作，加強(qiáng)規(guī)劃和用地管理。

2．集資建房。集資形式可以是全集資也可部分集資，全集資即建房資金全部由個(gè)人出，單位代建，房屋建成后產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；部分集資即單位出一部分，個(gè)人出一部分，所建住房實(shí)行先售后租。職工購(gòu)房，其集資款可計(jì)抵購(gòu)房款；職工租房，其集資款可計(jì)抵租賃保證金。

3．有組織地個(gè)人建房，如住房困難的中低收入家庭戶可參加住房合作社，個(gè)人入股投資建房。住房合作社可以從建設(shè)、分配到管理一起抓起來(lái)。國(guó)家對(duì)于合作建房，在稅費(fèi)方面按國(guó)家規(guī)定給予適當(dāng)減免。

（五）逐步推行公積金

公積金是一項(xiàng)義務(wù)性的長(zhǎng)期儲(chǔ)金，按職工月工資的一定比例，由單位和職工個(gè)人逐月繳存。單位和職工繳存的公積金全部歸職工個(gè)人所有，享有低息，通過(guò)長(zhǎng)期的積累，提高職工家庭解決住房的能力，擴(kuò)大住房建設(shè)資金的融通。自治區(qū)轄五市和有條件的縣城經(jīng)過(guò)自治區(qū)政府批準(zhǔn)后可以先試行。

1．對(duì)象和范圍

凡具有城鎮(zhèn)常住戶口的黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位和各種所有制企業(yè)的固定職工、合同制職工，計(jì)劃內(nèi)臨時(shí)工，均實(shí)行公積金辦法。

離退休職工，計(jì)劃外臨時(shí)工以及三資企業(yè)中的外籍人員，不實(shí)行公積金辦法。

2．公積金繳存額與利率

公積金繳存額，等于職工月工資乘以公積金繳存率。職工個(gè)人和所在單位的公積金繳存率，在起步階段可分別定為5％，以后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工收入的變化，分別進(jìn)行調(diào)整，每一年公布一次。

存儲(chǔ)的公積金，比照銀行活期存款利率結(jié)算。

3．公積金的來(lái)源

在公積金中，個(gè)人承擔(dān)的部分由個(gè)人繳存；單位提供的部分原則上從單位原有住房資金和自有資金中解決，根據(jù)國(guó)家規(guī)定對(duì)于需在成本中列支和預(yù)算中安排的部分，由各級(jí)財(cái)政部門核定和安排。

4．公積金的使用和管理

職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金，定向用于購(gòu)房、建房和住房的翻修等費(fèi)用，不足部分，可向住房資金管理部門申請(qǐng)貸款，由職工個(gè)人定期償還。

公積金可以繼承，職工離退休或出國(guó)定居時(shí)，所結(jié)余的公積金連本息還給個(gè)人，職工調(diào)外單位或外地工作，應(yīng)將結(jié)余的公積金轉(zhuǎn)至新工作單位該職工名下。

各單位可以有償使用本單位職工結(jié)余的公積金用于住房建設(shè)。

公積金由各市、縣房改部門的資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集、管理使用，并委托有關(guān)金融機(jī)構(gòu)存貸業(yè)務(wù)。

四、建立和管好住房基金

要把圍繞住房生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)中發(fā)生的資金集中起來(lái)，通過(guò)建立公積金，逐步提高公房租金，發(fā)行住房債券或收取租賃保證金等形式，增大個(gè)人籌資在住房資金中的比重。各級(jí)政府要切實(shí)做好住房資金的理順和轉(zhuǎn)化，在各級(jí)人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下，由財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門核定和劃轉(zhuǎn)住房資金，變無(wú)序?yàn)橛行?，建立起城?zhèn)、企事業(yè)單位、個(gè)人三級(jí)住房基金，用于住房建設(shè)、維修和發(fā)放住房補(bǔ)貼，不得挪作他用。

住房資金來(lái)源：

1．城市住房基金：從市財(cái)政原來(lái)用于住房建設(shè)、維修和房租補(bǔ)貼的資金，基本建設(shè)投資中用于住宅投資的部分，當(dāng)?shù)靥崛〉墓潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅，出售直管公房回收的資金以及住宅資金的經(jīng)營(yíng)收益和利息收入等籌集。

2．單位住房基金：行政、事業(yè)單位原來(lái)用于住房建設(shè)、維修、房租補(bǔ)貼，預(yù)算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的資金，經(jīng)財(cái)政核定列入經(jīng)費(fèi)預(yù)算的部分及其他可以用于房改的資金。企業(yè)按規(guī)定提取垢住房折舊費(fèi)、大修理基金、后備基金、福利基金、結(jié)余的獎(jiǎng)勵(lì)基金中分離出來(lái)的資金、企業(yè)稅后留利中10％的資金，以及按規(guī)定可進(jìn)入成本的資金，作為單位的住房基金，單立帳戶，專戶存儲(chǔ)。

3．職工個(gè)人購(gòu)建房基金，從公積金和其他消費(fèi)支出節(jié)余部分中籌集。

建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各市、縣要建立住房改革資金管理中心，負(fù)責(zé)此項(xiàng)資金的籌集、調(diào)度、使用管理，中心由當(dāng)?shù)胤扛念I(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)，與房改辦合署辦公。房改金融業(yè)務(wù)目前委托專業(yè)銀行。

五、加快解決特困戶和無(wú)房戶的住房問(wèn)題

要解決好缺房戶，目前重點(diǎn)要解決好住房特困戶。到**年止，我區(qū)城市還有缺房戶11.9萬(wàn)多戶，其中人均2平方米以下或無(wú)房戶1.08萬(wàn)戶。要通過(guò)住房制度改革和多渠道建房，有計(jì)劃地逐步解決這些缺房戶，首先是要在近二年內(nèi)解決人均2平方米以下人均收入又較低的（如當(dāng)?shù)刎毨Ь€以下具體標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定）特別困難戶和無(wú)房戶。各地應(yīng)盡快制訂出解困分年度實(shí)施計(jì)劃。解決的辦法是：

1．多方籌集資金。一是各地財(cái)政每年出一點(diǎn)；二是各單位自籌；三是個(gè)人集資；四是由銀行發(fā)放專項(xiàng)解困低息貸款；五是房改中賣房回收的資金；六是私人積儲(chǔ)的資金。

2．解決好建設(shè)計(jì)劃。凡用于解困的住宅建設(shè)計(jì)劃，由當(dāng)?shù)亟ㄎǚ慨a(chǎn)局）、計(jì)委和房改辦審查安排，報(bào)自治區(qū)計(jì)委、建委和房改辦備案。

3．凡屬解困住宅建設(shè)需用的土地，自治區(qū)土地局優(yōu)先安排審批。

4．解困住宅建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠。解困住宅免交市政建設(shè)配套費(fèi)、建筑規(guī)劃費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、占路費(fèi)、土地管理費(fèi)。

下列費(fèi)用減少50％：

質(zhì)檢費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、供電貼費(fèi)、用水保證金、水電增容費(fèi)、菜地占用基金（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）。

5．解困住宅建設(shè)由各級(jí)建委、房地產(chǎn)局牽頭，要有專門機(jī)構(gòu)和人員抓這項(xiàng)工作，各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)解困工作的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格核定解困范圍，接受群眾監(jiān)督。把解困作為為群眾辦好事實(shí)事列入重要日程。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門都要積極配合、支持。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將愈來(lái)愈活躍。各地政府要加強(qiáng)對(duì)房地暗市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)主管部門要設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)。各類房地產(chǎn)的交易活動(dòng)，都要置于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督之下。一切房地產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，房屋的買賣、交換、典當(dāng)、繼承等活動(dòng)都要按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定交清有關(guān)稅費(fèi)（房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的收費(fèi)，包括測(cè)繪、資料、手續(xù)費(fèi)，房屋的買賣、交換、典當(dāng)、繼承、估價(jià)、監(jiān)定費(fèi)，房地產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)的手續(xù)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）。房屋出租實(shí)行租賃許可證和合同制。嚴(yán)禁乘房改之機(jī)，以房牟利，投機(jī)倒把或損公肥私，賤價(jià)賣房或其他非法活動(dòng)。

七、今明年住房改革部署

住房改革貴在起步。根據(jù)全國(guó)住房改革的總體部署，我區(qū)要求**年南寧、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每個(gè)地區(qū)有1—2個(gè)縣（市）進(jìn)行全面配套改革試點(diǎn)，其他有條件的縣城也可進(jìn)行全面或單項(xiàng)改革試點(diǎn)；**年各縣城進(jìn)行全面配套改革。*年五市和各縣的房改方案（包括配套方案）由自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；全面鋪開(kāi)后，各縣城全面配套改革方案分別由地、市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，報(bào)區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組備案。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)服從各地人民政府的統(tǒng)一部署，執(zhí)行當(dāng)?shù)氐姆扛姆桨?。柳鐵房改工作按國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組房改字6號(hào)文執(zhí)行。

八、加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo)

篇10

1.1 房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個(gè)方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購(gòu)買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過(guò)專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國(guó)外興起較早，在我國(guó)仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程中由于國(guó)家的政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國(guó)家政策主要分為三類。首先最為直接的是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的影響。如果國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國(guó)家政策對(duì)于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對(duì)信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個(gè)過(guò)程中鮮少具有較為完善的保障。在我國(guó)的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對(duì)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒(méi)有較為具體的針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)

金融狀況的好壞對(duì)于各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接投資還是間接投資都會(huì)受到金融狀況較大的影響。例如，在國(guó)家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購(gòu)買力降低，這種情況將會(huì)形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無(wú)論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來(lái)說(shuō)都會(huì)受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會(huì)涉及到一些問(wèn)題，例如土地及貸款等方面的問(wèn)題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲?guó)家土地政策的改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

2.2.2 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程的經(jīng)營(yíng)和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有可能由于施工過(guò)程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過(guò)高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場(chǎng)信息的不斷變動(dòng)也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不當(dāng)以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.2.3 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

所謂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過(guò)程中，由于投資產(chǎn)品的流動(dòng)性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動(dòng)和流動(dòng)的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)困損，無(wú)力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無(wú)法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式

3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過(guò)程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對(duì)投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過(guò)程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對(duì)自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過(guò)程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對(duì)每個(gè)員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對(duì)信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對(duì)融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評(píng)估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過(guò)這種方式對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對(duì)這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，其投資方式往往是針對(duì)單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中可以對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來(lái)分散在投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 增加信托產(chǎn)品的流動(dòng)性

前文提到由于房屋和土地的流動(dòng)性相對(duì)較差導(dǎo)致其在投資過(guò)程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來(lái)增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)

上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，如果整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個(gè)人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)過(guò)程進(jìn)行合理的管理

要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程的管理以及對(duì)于整個(gè)銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營(yíng)和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。

3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，國(guó)家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過(guò)這種規(guī)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個(gè)人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國(guó)經(jīng)濟(jì)類型及國(guó)情相似的國(guó)家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過(guò)度借鑒美英等與我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國(guó)家。