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篇1

傳統的生物保護戰略被動地強調現存瀕危物種和景觀元素的保護，如果將物種運動和生態過程作為一個能動的景觀控制過程來對待，我們將會有一種全新的景觀規劃途徑。其中有三個方面的概念對這種新的景觀規劃途徑有啟發意義：即景觀的空間構型對生態過程的作用，生物進化空間軌跡與景觀格局設計及景觀阻力與潛在的生態基礎設施的設計。景觀生態安全格局正是在這些方向上的一個新的探索。

關鍵字：生物多樣性；生物保護；景觀生態；景觀規劃

1.生物多樣性保護的景觀規劃途徑

景觀規劃設計在生物多樣性保護中的意義已引起生物學家的高度重視，用Wilson(1992，P317)的話說“作為一個發展中的專業，景觀設計(LandscapeDesign)將在(生物多樣性)保護中起著決定性的作用，在環境日益人工化的情況下，仍然可以通過林地、綠帶、水系、水庫和人工池塘及湖泊的巧妙布置來使生物多樣性保持在很高的程度。總體規劃不但考慮經濟效益和美，同時考慮生物種類的保護”。

生物多樣性(Biodiversity)包含三個層次的含意：(i)遺傳多樣性，即指所有遺傳信息的總和，它包含在動植物和微生物個體的基因內；(ii)物種多樣性，即生命機體的變化和多樣化；(iii)生態系統的多樣性，而棲息地、生物群落和生物圈內生態過程的多樣化(見McNeely等1990；Soule1991；NAS1992)。相應的生物多樣性保護也分別在環環相扣的多個生物空間等級層次(Biospatialhierarchy)上進行，即(i)景觀或生態系統綜合體層次，(ii)群落層次，(iii)物種層次，(iv)種群層次和(v)基因層次。生物多樣性的空間等級層次與空間位置和格局緊密相關，這也正是本文關于生物保護景觀規劃討論的出發點。

總起來講，生物多樣性保護可分為兩種途徑：以物種為中心的途徑和以生態系統為中心的途徑。前者強調瀕危物種本身的保護，而后者則強調景觀系統和自然地的整體保護，力圖通過保護景觀的多樣性來實現生物多樣性的保護。保護戰略上的兩種不同途徑也體現在以生物保護為目的的景觀規劃設計中：以物種為出發點的的規劃途徑和以景觀元素為出發點的的規劃途徑。盡管兩者都考慮物種和生態基礎設施的保護，但前者的規劃過程是從物種到景觀格局，而后者是從景觀元素到景觀格局。

1.1以物種為出發點的景觀規劃途徑

該規劃方法強調，使景觀生態規劃具有意義的充分必要條件是選準保護對象，并對其習性、運動規律和所有相關信息有充分的了解。以此為基礎來設計針對特定物種的景觀保護格局。一個整體優化的生物保護景觀格局是由多個以單一物種保護為對象的景觀最佳格局的疊加與諧調(Amstel等1988；Selm1988)。這一途徑一般可分為下列五個步驟：

(i)根據物種的重要性，選擇目前的或潛在的保護對象。

(ii)收集關于保護對象的信息，包括查閱文獻，明確適合于每一保護對象的最佳景觀結構。

(iii)匯總和比較所有保護對象對景觀的需要。

(iv)修改保護物種清單以取得保護的諧調與一致性。

(v)綜合以單一物種保護為目的的景觀規劃來獲得某一地域的總體生物保護景觀規劃。

如果有足夠詳盡的關于物種及其相關聯系的信息的話，

以物種為中心的景觀規劃途徑可以說是，最有效和科學的生物保護途徑。但是，這一途徑一開始就將可能遇到規劃師和生物學家都無法解決的問題，即什么物種應優先保護的問題。人們一般從三個方面的標準來選擇優先保護的物種：

(i)目前的稀有、特有性，受協狀態及其實用性，大型哺乳動物和那些被列入國際瀕危物種名單之列的物種顯然應作為首選的保護對象。往往被作為首選對象。

(ii)物種在生態系統及群落中的地位。保護對象應對維護整體生態平衡有關鍵作用。

(iii)物種的進化意義。一種雜草可能本身很不起眼，在群落內也表現不出重要意義，但卻有可能對進化史及未來生物多樣性的發展有重要價值。用進化的觀點來進行生物多樣性保護比被動地保護現存的瀕危物種更具有意義(Edwin1991)。

1.2以景觀元素保護為出發點的途徑

這一途徑并不基于對單一物種的深入研究來作景觀規劃，而是把生物空間等級系統作為一個整體來對待。集中針對景觀的整體特征如景觀的連續性，異質性和景觀的動態變化來進行規劃設計。該途徑認為，現實的生態過程發生在一個時空嵌合體中，包含生物等級系統的各個層次。而批評以物種或群落保護為對象的規劃只是偏面地解決了一個連續的復雜系列的局部和片段(NossandHarris，1986)。因此，以景觀元素為核心的整體規劃途徑強調以下的步驟(Harris1984,NossandHarris1986;Noss1991)：(i)生態過程和生物多樣性成份包含在一個廣泛的時空尺度上，因此，一個全面的規劃應該以生物等級系統的各個層次的受協成分或節點(Node)作為保護對象。強調節點的多樣性，這些節點小到一棵孤樹或一個森林斑塊，大到國家公園和自然保護區。而對單一物種本身則不作深入考察。(ii)因為景觀的破碎和分割被認為是危脅生物多樣性的一個最重要因素，所以，規劃強調景觀的連結關系和格局設計。規劃的目標是將每一景觀中各種大小的節點連接成為整體的保護網絡，并在區域和大陸尺度上建立景觀保護體系。

(iii)景觀及其保護必須從時空系統和動態的、飄移的嵌合體(ShiftingMosaic)角度來認識和理解。所以，生物多樣性保護的景觀規劃旨在維護嵌合體的穩定性，綜合考慮保護及發展規劃，以實現景觀的可持續性。與以物種為核心的規劃不同，以景觀元素為核心的規劃的第一步不是確定單一物種作為保護對象與研究其特性，而是首先分析現存景觀元素及相互間的空間聯系或障礙，然后提出方案來利用和改進現存的格局，建立景觀保護基礎設施(ConservationInfrastruture)。包括在現有景觀格局基礎上，加寬景觀元素間的聯接廊道、增加景觀的多樣性、引入新的景觀斑塊和調整土地利用格局。

此景觀元素為核心的規劃途徑的理論指導包括島嶼生物地理學(IslandBiogeography)和景觀生態學。景觀的連續性、異質性、動態和飄移等是規劃著重考慮的景觀特性。這一規劃途徑的一個典型代表是所謂的景觀群島模式(ArchipelagoModel)，或稱為綜合利用模式(Multiple-useModel，簡稱MUMs)(Harris,1984；NossandHarris1986)。這一模式包括一個絕對保護的核心區和周圍緩沖區。沿核心區向外人類活動強度逐漸增加。核心區是生物多樣性等級系統中任一層次上的某一節點。

一個關于整體景觀保護的類似的概念是所謂的景觀補償區網絡(NetworkofLandscapeCompensativeAreas)，這一概念強調景觀規劃和管理的一個最重要原則是景觀的多樣性和最優格局。而這樣一種最優格局表現為地域內多層次的景觀補償系統和生態基礎設施(Mander等1988)。這一理想的景觀格局實際上是一個等邊六角形。在這樣一個六角形中，景觀的生態多樣性和穩定性通過多層次的生態過渡帶和補償區網絡來實現。

以景觀元素為導向的規劃避免了上述的以特定物種為核心的規劃途徑的缺點，而從整體上來設計全面的、包容的景觀格局。對于景觀這一復雜的系統來說，這似乎是合理的。問題是，這種從形式出發的景觀格局設計是否能滿足內容即物種的保護需要？景觀格局是為誰而設計的？

2.多樣性保護的空間戰略生物多樣性的喪失主要有以下六方面的原因：

(i)棲息地的消失；(ii)棲息地(景觀)的破碎化；(iii)外來種的入侵和疾病的擴散；(iv)過度開發利用；(v)水、空氣和土壤的污染；和(vi)氣候的改變。

其中，棲息地的消失和破碎是生物多樣性消失的最主要原因之一。在中國尤其如此(BCCA，1992)。棲息地的消失直接導致物種的迅速消亡，而棲息地的破碎化則導致棲息地內部環境條件的改變，使物種缺乏足夠大的棲息和運動空間，并有利于外來物種的侵入。適應于在大的整體景觀中生存的物種一般擴散能力都很弱，所以最易受到破碎化的影響。

盡管生物保護的景觀規劃途徑有所不同，一些空間戰略都被普遍認為是有效的。這些戰略對克服上述人為擾有積極作用。包括：(i)建立絕對保護的棲息地核心區；

(ii)建立緩沖區以減少人為活動對核心區的干擾；

(iii)在棲息地之間建立廊道；

(iv)增加景觀的異質性；

(v)在關鍵性的部位引入或恢復鄉土景觀斑塊。

2.1絕對保護核

這是自然保護中最傳統的戰略，其基本思想是將保護對象(殘遺斑塊或瀕危物種棲息地)盡量完整地保護起來，并將人類活動排斥在核心區周圍的緩沖區以外。

島嶼生物地理學強調自然保護區設計中的面積和臨近關系。這一理論最早由Preston(1962)和MacArthur及Wilson(1963，1967)等首先提出并發展。這一理論假設一個島上的物種數目最終將趨于一種動態平衡。導致平衡的兩種過程是物種的遷入和滅絕。達到平衡狀態的物種數主要取決于島嶼的大小和島嶼離種源的距離，即面積效應(AreaEffect)和距離效應(DistanceEffect)。也就是說，一個小的保護區不但最終將只能允許少數物種的生存，并在一開始就使物種迅速消亡。而遠離種源的保護地，則很難使物種有再遷入來取代消亡的個體。這一假設或多或少在海洋島嶼和孤立的陸地殘遺斑塊的觀察中得到證實(見FrankelandSoule，1981;Harris1984;FormanandGodron1986;Forman

1995)。但是，陸地景觀斑塊與海洋島嶼的狀況有很大差異(Forman1979;Harris

1984)，目前還沒有一個有效的途徑來衡量陸地景觀斑塊隔離狀況。有學者提出用景觀阻力(LandscapeResistance)來衡量棲息地斑塊間的隔離程度(FormanandGodron1986;Formam

1995)。影響景觀阻力的因素包括景觀的基相質地和邊界頻率等。Kanaapen等(1992)提出用最小累積阻力來衡量隔離程度。

島嶼生物地理學的越大越好和越近越好的基本原則在今天仍被廣為接受，但也有不同的看法(如SimberloffandAbele1976)，認為幾個小的保護區可能比一個大型保護區有更多的優越性。

一些反映面積和物種及種群關系的門檻為規劃提供了有用的指導。其中之一是種群健康所需要的最小面積(ViableMinimumArea)。對此，有兩條法則，即近期法則和長期法則。近期法則主張最小的有效種群數是50；長期法則主張最小種群數為200-500，這樣才能保證生物保護的長期安全。根據這兩個門檻，可以相應地確定最小面積(FrankelandSoule1981；Harris1984)。

根據島嶼生物地理學，物種與面積之間存在著以下的關系(MacArthurandWilson1967)

其中S和A分別是物種數和面積(公頃)，C和z是特定物種及環境條件下的參數。盡管C和Z因具體情況變化很大(見Wilcox1980)，這一公式指出，當棲息地斑塊很小時保護面積的微小增加會導致物種的大幅度增加，而當棲息地斑塊很大時，其面積的進一步擴大只能增加少量的物種。根據這一特點，一般認為保護區的面積每減少十倍，物種數將損失30%。

另一種門檻變量是破碎度。根據采伐的模擬表明，景觀中至少有50-70%的原有森林生境才能保護物種及生態過程的健康和維持正常秩序(FranklinandForman1987)

2.2緩沖區

緩沖區(BufferZones)或過渡帶(TransitionZones)的功能是保護核心區的生態過程和自然演替，減少外界景觀人為干擾帶來的沖擊。通常的方法是在保護核心區周圍劃一輔的保護和管理范圍。但試圖在保護核周圍建立緩沖區的設想往往會落空，原因是緩沖區土地的所有權法律上不屬于保護區管理部門(見McNee1y1992)。在有的情況下保護區內部也設緩沖區。但是，國際上關于如何劃分緩沖區的技術問題一直沒有解決。也就是說緩沖區應該劃到什么地方，如何劃才最有利于保護同時不給當地居民帶來過分的經濟損失。顯然，以保護核心為中心同心圓式地劃分緩沖區的做法是不科學的。一個新的劃分緩沖區的途徑是利用阻力面的等阻線來確定其邊界和形狀(Yu,1995a-b,1996a)。阻力面類似與地形表面，其中有緩坡和陡坡，呈現一些門檻特征。據此來劃分緩沖區不但可以有效地利用土地，而且，可以判別緩沖區合理的形狀和格局，減少緩沖區劃分的盲目性。

2.3建立廊道(Corridor)

對抗景觀破碎化的一個重要空間戰略是在相對孤立的棲息地斑塊之間建立聯系。其中最主要的是建立廊道。生態學家們普遍認為，通過廊道將孤立的棲息地斑塊與大型的種源棲息地相聯接有利于物種的持續，和增加生物多樣性(見FormanandGodron1986;HarrisandScheck1991;SaundersandHobbe1991；Forman1995)。這一觀點最近在景觀規劃和設計領域內得到認真的對待(SmithandHellmund1993)。

理論上講，相似的棲息地斑塊之間通過廊道可以增加基因的交換和物種流動，給缺乏空間擴散能力的物種提供一個連續的棲息地網絡，增加物種重新遷入的機會和提供鄉土物種生存的機會。許多實地觀察也證實了廊道的這種功能(詳見HarrisandScheck1991；Forman1995).

廊道的聯系和輻射功能使他們成為促進未來生物多樣性進化的重要景觀結構(Erwin1991)。根據這一功能，廊道的設計應與生物進化的軌跡相適應，聯接重要的物種源以保護不斷的物種交流和輻射。

但是，廊道的意義也不能過分地強調。他們有時并不能起到聯系鄉土棲息地的作用。相反，他們有可能對鄉土物種帶來危害。在大尺度空間上的一個例子是南北美大陸聯接的形成在過去幾百萬年內導致生物多樣性的災難性的損失(May1978;Gould1993，p347)。在小尺度上的觀察也證明廊道對鄉土物種的危害性(見HarrisandSheck1991)。對某些生態過程有促進作用的廊道，恰恰對某些物種的運動有阻礙作用。聯結孤立棲息地之間的廊道往往會引導天敵的進入，或外來物種的侵入而危協到鄉土物種的生存。美國佛羅里達州的開發就有許多這樣的問題。外來物種沿著交通廊道侵入景觀深處，危協鄉土物種的生存(見HarrisandScheck1991)。

由于廊道功能的這些矛盾，要求景觀設計師謹慎考慮如何使廊道有利于鄉土生物多樣性的保護。特別應注重以下幾個方面的考慮(Harrisandsheck1991)：

(i)多于一條廊道：多一條廊道就相當于為物種的空間運動多增加一個可選擇的途徑，為其安全增加一份保險。

(ii)鄉土特性：構成廊道的植被本身應是鄉土植物。

(iii)越寬越好：廊道必須與種源棲息地相聯接，必須有足夠的寬度。否則，廊道不但起不到空間聯系的效用，而且，可能引導外來物種的入侵。至于多寬的廊道較為合適，目前尚無定論，但越寬越好是一條基本原則。

至于針對某一種動物運動的廊道，當地的生物和生態專家的經驗往往能提供最可靠的參考(Binford等1993)

(iv)自然的本底:廊道應是自然的或是對原有自然廊道的恢復。任何人為設計的廊道都必須與自然的景觀格局，如水系格局相適應。

其它聯接破碎斑塊的方式包括建立動物運動的"跳板"(SteppingStones),改造棲息地斑塊之間的質地和減少景觀中的硬性邊界頻度等以減少動物穿越景觀的阻力。

2.4增加景觀的異質性(Heterogeneity)

實驗觀察和模擬研究都顯示，景觀異質性或時空的嵌斑特性(Patchenes)有利于物種的生存和連續及整體生態系統的穩定(Turner1987;PickettandThompson1978;KolasaandPickett1991;Renshaw1991;Kozakienicz1995；Forman1995)。許多物種需要兩種或多種棲息地環境。景觀的空間格局與時間更替一樣可能會顯得雜亂無章。但這種動態和交替抹去了景觀中的劇烈性的變化，使系統保持穩定。所以，保護和有意識地增加景觀的異質性有時是必要的。(FrankelandSoule1981;Hayes等1987)。增加異質性的人為措施包括控制性的火燒或水淹、采伐等。

2.5恢復棲息地

另一種代價很高的生物保護戰略是棲息地的恢復，在關鍵性的部位引進鄉土棲息地斑塊，作為孤立棲息地之間的“跳板”，或增加一個適宜于保護對象的棲息地。這樣可以大大增強生物多樣性保護的效果，同時也可提高景觀的美學價值(Hayes等1987；Morris1987)。

上述多種生物多樣性的保護戰略都在不同程度上有積極作用。關鍵的問題是在什么地方和怎樣來構建上述空間結構和戰略。也就是說在什么地方劃分緩沖區?在什么地方建廊道來聯接棲息地斑塊?在什么地方引入新的斑塊來有效地影響生態過程?這些問題還遠未得到解決。

3.生物保護的景觀規劃途徑討論

3.1普遍的缺陷和應改進的方面

上述關于生物保護的景觀規劃途徑和空間戰略總起來有以下兩個方面的不足：

(i)被動的途徑

除少數例外，目前生物保護多采用被動方式。生物多樣性或鄉土棲息地被作為被動的保護對象，被圈在一定的地區或限制在一定的網絡內運動。如果把生物對景觀的利用作為一個能動的生態過程，一種對景觀的競爭性的控制過程，情景可能會很不一樣。在這種假設下，通過識別關鍵性的景觀局部和空間聯系，而利用物種自身的對空間的探索和侵占能力來保護生物多樣性。這也正是景觀生態安全格局(EcologicalSecurityPatterns)概念的基本出發點之一(Yu1995a-c,1996a-b)。

(ii)局限于對“實體”景觀的保護

由于上述關于把物種作為被動對象保護在特定地域和現存景觀元素中的局限性，生物保護中的景觀生態研究和規劃往往注重現有景觀元素及格局與生物運動過程的關系(LaverandHaine-Young1993)或偏于記載和再現現存的景觀實體元素而對景觀的另一半，即作為景觀實體元素背景的部分研究很少。而恰恰是這部分“虛體”景觀，如作為景觀中森林斑塊背景的農用基質，對物種的空間運動起作很重要的作用。那么，在這種景觀基質、或背景中是否存在著某種隱藏的或是潛在的結構，影響、甚致控制著景觀生態過程呢？

由于上述兩個局限性，生物保護的上述空間戰略的有效性也就值得懷疑了。如傳統的緩沖區的劃分方法，和根據現存的自然結構來建立廊道并相信物種能利用其進行空間運動等都值得進一步討論。

所以，下列三個問題依然存在：

(a)如果要選擇某一棲息地進行保護應如何選擇，包括什么和在什么位置。

(b)如果兩個或多個孤立的棲息之間需要構筑廊道，什么地方設廊道才具有高效性。

(c)如果恢復一個退化的景觀，應在什么地方著手，才可以使恢復過程更有效，包括有效地使鄉土物種得以維持和繁衍，和有效地阻止外來物種的侵入。

對這些問題的回答不但需要考察現存景觀元素及其空間格局，同時還應研究潛在的景觀基礎設施。景觀生態安全格局理論在這方面作了初步的探討(Yu1995a-c,1996a-b)。

3.2一些具有啟發意義的概念

針對上述普遍采用的景觀規劃和空間戰略的局限性，有學者提出了一些新的概念和模式。盡管這些新概念仍很大程度上還停留在理論階段。但對未來生物保護的景觀規劃發有重要的啟發意義。

(i)景觀的空間構型概念(SpatialConfiguration)

這一概念強調景觀的構型，即景觀元素的毗鄰關系。景觀的空間構型可能比籠統意義上的景觀異質性或景觀的嵌合體特性更具有意義(Forman1990,1995)但關于這一設想尚沒有進一步的實驗觀察的支持。

同樣的設想也包含在森林的群島模式之中，這一模式主要討論破碎化的殘遺森林景觀的空間分布(Harrs1984)。該模式強調斑塊在聯系整體群島系統中的作用應作為斑塊被選作為保護對象的首要因素。單一斑塊選擇作為保護對象的標準包括：①空間位置，②總的物種豐富性，③對特有區系成分生存和延續的意義，④發生遺傳變異的可能性。而“選擇棲息地島嶼保護地的壓倒一切的保護標準是其在整體景觀生態系統中的作用”(Harris1984,p158)。

(ii)進化動態世系概念(EvolutionaryDynamicLineage)

這一概念認為，目前生物保護的戰略基本上是保護那些正走向滅絕的稀有物種，而這并不是我們所需的。應該保護的是進化的過程(Erwin1991)。

那些對當代進化過程有重要意義的關鍵地區應作為我們的保護和管理重點。

根據物種進化的空間軌跡來設計景觀生態保護格局，才使生物保護更具有意義而應作為我們今后努力的方向。

(3)景觀阻力的概念(LandscapeReristance)

用景觀阻力來衡量景觀中棲息地島嶼的隔離狀態在景觀生態規劃中具有重要意義(Forman1995)。

篇2

一、物業管理與服務系統框架

物業管理與服務系統主要由會計信息系統、成本分配系統、服務成本計劃等部分組成。

(一)會計信息系統。該系統主要包括:目標、相互關聯的組織部分、流程、產出等。會計信息系統有兩個子系統:一是財務信息系統;二是成本管理信息系統。物管企業的成本管理系統共分為六部分:業戶服務系統、小區綠化系統、設備維修系統、環境衛生系統、安全管理系統、后勤支持系統。

(二)成本分配系統。成本管理中的一個重要原則是“不同的成本服務于不同的目的”。在物業管理服務中，用于業戶服務的成本可以細分出用于滿足業戶一般需求的成本，其成本的用途是滿足于業戶對服務的基本需求，即滿意度成本。而另一方面的成本是企業致力于追求業戶與企業間忠誠關系的建立，即忠誠度成本。不同的成本用于不同的服務目的，從短期和長期來看，效益固然有所不同，成本發揮的作用也有較大差異。

(三)服務成本計劃。依照物業管理服務的流程，建立成本管理系統可以使企業管理者更好地對企業的經濟業績進行監控，一個生產流程既可以是有形產品，也可以是一項服務。這些產品或服務在性質上或許相似，或許是獨特的，生產流程的特點決定了建立一個成本管理系統的最佳方法。

服務與產品不同有四個方面是最顯著的，即無形性、不可分割性，異質性和易逝性。無形性是指服務沒有物質形態，看不見，摸不著。不可分割性是指對于服務來說產品與消費是不可分割。異質性是指服務的成果與產品的質量相比變化的可能性更大。易逝性是指服務無法保存，而必須在提供時被消費。這些區別影響著與服務成果相關的計劃、控制和決策所需信息的類型。

二、二線支持部門的成本分配

物管企業應該將部門劃為一線服務部門和二線管理支持部門。一線服務部門如各個“客戶服務中心”，是直接面向物業小區的業戶提供直接的服務。為了保證一線服務優質高效、及時、準確，物管企業還有相應的支持部門:人力資源部、財務部等。這些部門人員以提供培訓、資金管理、成本控制等二線的服務支持與管理性質的工作。因此，企業必須計算出二線服務部門的各項成本，并分配到公司的一線生產(服務)部門即各個“客戶服務中心”，再精確計算出整個企業的總成本。

物管企業成本的復雜性需要會計人員將二線支持部門的成本直接分配到各種成本對象，如分支機構，二線服務支持系統等。簡單地說，分配就是要劃分成本庫，并將這些成本分配到多個具體層級單位，成本分配不會對成本總額產生影響，認識到這一點很重要的。成本總金額可能受分配程序的影響。因為成本分配會影響報價、服務項目的盈利能力和管理人員的數量和行為等，所以，成本分配是一個重要的問題。

當兩種或兩種以上的服務或產品的產出使用相同的資源時，所發生的共同受益的成本，我們都可以視為共同成本。這些共同成本可能與服務期間，個人的責任，客戶階層等有關。如一個物業小區安防員的薪酬是該小區提供給業戶所有服務成本中的共同成本。因為，小區所有業戶都需要安全防范和服務。但是，將安全防范成本分配到每個業戶是一個主觀的想法。也就是說，服務需要公共資源，而且這些資源當分工配到這些成本對象上，這是很清楚的，但是常常不清楚如何著手最合理的成本分配。通常，共同成本的分配是通過一系列連續的分配程序來完成。

成本分配的第一步是確定成本對象是什么?成本對象是生產部門和輔助部門(后臺部門)。物管企業的生產部門是直接提供服務給小區的業戶，包括環境衛生、綠化、安全管理、設備維護等。我們通稱為一線服務部門。輔助部門是為生產部門或一線服務部門提供必要服務的部門。這些部門與企業的服務產品沒有直接聯系。如財務部門、人力資源管理部門、行政部門等。

一旦確認了生產部門和輔助部門，每個部門發生的間接費用就可以確定。但是，需要注意的是，這是將成本追溯到部門而不是成本分配，因為，這些成本是直接與單個部門相關的成本。

一旦企業被分為幾個部門并且所有的間接費用已經被追溯到各個部門后，輔助部門成本就又被分配到生產部門，并計算間接費用分配率，以用來計算服務成本，雖然輔助部門不直接做服務工作，但是，這些提供輔助服務的成本是服務成本總額的部分，必須被分配到服務成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產部門(一線服務部門);(2)分配來的成本再分配到服務項目上去。

通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下，應該關注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如，物管企業的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務中心)提供員工的培訓與績效考核服務的。因此，人力資源部門發生的費用成本應被分配到各個物管處。當然，這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率，使用預算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。

三、標準成本法

標準單位成本是編制彈性預算的基礎。物管企業應該通過單位標準成本，概算出各項服務成本，以利于兩個方案的決策:(1)每單位產出應投入多少資源(數量決策);(2)按投入的資源的成本是多少?(價格決策)。數量決策產生數量標準，而價格決策產生價格標準，某一特定投入的兩個標準相乘(標準價格×標準數量)就可得到單位標準成本。

(一)標準的建立。管理或服務經驗、研究成果以及來自實際工作人員的一線信息是數量標準的三個潛在來源。雖然經驗可以提供一些數據或指導方針，但應謹慎使用。如傳統的物管企業小區安防人員與物業小區實際面積之間的數量比率。在前幾年，可能是很低的標準成本。但是在現階段，這些標準肯定值得懷疑，原因很簡單，現在的小區安防服務開始引進很多高新技術加以管理和控制，這方面的服務成本自然下降，而且效率反而提高了。

如果以過去的投入與產出關系作為指導，就會永遠不能消除這種低效率。企業通過研究可以確定最有效的運轉方式。并能夠提供有力的指導。

價格標準的制訂是經營部門、采購部門、會計部門、人力資源部門的責任。經營部門確定所需投入的質量。采購部門、會計部門負責以最低價格購進所需的符合質量要求的投入。市場因素和其他因素的作用將可選擇的價格限定在一定的范圍內。會計部門則負責記錄價值標準并編制報告，對實際業績和標準業績進行比較。

(二)標準類型。一是理想標準，二是現行可達到標準。物管企業理想標準要求效率最高化，并且只有當每個方面都達到完全效益時才能達到。它要求物業小區的設備性能完好，公司員工技術熟練，管理到位，一點疏忽都不能發生。現行可達到標準在高效率的運轉環境下是可以達到的，它允許設備出現正常的故障，工作中斷，員工技術不是最完善或熟練等，這些標準要求很高，但是經過努力是可以達到的。

在這兩種類型的標準中，現行可達到標準提供了最大的行為效益。如果標準過高，則導致永遠達不到，員工就會灰心傷氣，業績水平就會下降。然而，通過挑戰且可以達到的標準，則能夠提高公司員工的業績水平，尤其是當對這些標準負責的個體參與標準的制訂中時。

在標準成本系統中，三類生產成本即直接材料、直接人工和間接費用都根據其數量和價值標準分配到產品。

標準產品(服務)成本與正常和實際成本相比，具有很多優點，而控制能力是它的顯著特點。標準成本制度可隨時提供有助于價格決策的單位成本信息。這對于那些需要投標取得物業小區經營服務權的物業管理公司和那些采用成本加成定價法的公司來說尤為重要。

總之，物業管理服務推行標準化成本管理具有很強的實用性和可操作性。物管企業全面推廣標準化成本管理是人心所向，大勢所趨。

篇3

(一)不斷推行精細量化預算管理理念，實時建立大預算管理平臺

在預算編制過程中，設置專崗專員，指導各項目預算的編制，細化項目預算指標，將各項目細化后的預算匯總得出具體的預算指標，并經過預算管理委員會等機構審核后進行逐級下達。各單位根據公司下達的各項指標，進行逐級分散下達，通過公司、部門、下屬單位、科室、最終落實到個人這樣一個層級過程，形成全公司專人專崗、專項專責的指標落實模式。從而保證單列指標的相關工作到位。在考核和控制環節中，建立了相應的監察和考核機制，從基本支出的細化和項目編制、以及編制過程中本級財務批復預算的到位率均配有科學的標準以及公司以往月度計劃作為依據，以此為依據制定各下屬部門的耗費標準，在耗費標準內限額控制，提高資源的使用效率。實行動態的預算管理，在預算執行過程中，根據預算考核指標的執行情況，及時進行反饋，總結原因，找出解決問題的辦法，實時優化調整。

(二)加強目標作業成本管理，落實精細化成本費用管理

通過加強目標作業成本管理，在財務管理中注重“標桿的力量”。加強財務職能管理部門與作業部門的溝通，深入了解作業流程，充分調研市場，確立作業部門內部作業的耗費標桿，并據此重視產品研發與設計，改善作業流程達到目標成本。同時，在核算成本費用過程中，以最小顆粒作為核算單元，將成本落實到部門、科室、個人，強化成本責任意識。對于公共消耗的、需要分攤的成本費用，按照“誰受益誰承擔”的原則，合理確定各收益單元之間的比例，進行合理分配。

(三)完善財務管理制度，建立健全精細化財務管理制度體系

目前，我國有許多企業都在運用精細化財務管理，但是其管理成效并不是特別顯著。尚未建立健全精細化財務管理制度體系是精細化財務管理成效不顯著的重要原因。完善財務管理制度，通過制定相應的成本費用精細化核算管理制度、細化預算考核指標制度、細化預算編制制度等一系列制度，搭建精細化財務管理制度平臺，從制度上和流程上保障精細化財務管理的實施，落實成本責任制，輔以預算考核指標，引導企業做好精細化管理。健全的制度體系有助于管理的科學化、合理化、規范化和有效化，流程化的管理，有助于企業各個部門分工明確，通力協作，促進精細化財務管理的實現。由此觀之，完善財務管理制度，建立健全精細化財務管理制度體系，搭建良好的企業內部環境是企業實現精細化財務管理必要條件。

(四)健全企業的內控體系，保證及時管控風險

建立和實施一套統一、高質量的企業內部控制規范體系，有助于提升企業內部管理水平和風險防范能力，是企業健康成長的內部保證，是實現精細化財務管理的先決條件。科學的內部控制體系以企業內部情況為始點，結合企業實際情況，合理保證企業經營管理合法合規，并借助內部評價、內部審計加大對企業管理的監管、督促，從企業內部的視角去有效地發現風險，防范風險，化解風險。

(五)提高財務管理人員水平

提高財務管理人員水平，運用財務專業知識去指導業務，加大財務對業務支撐力度，保證企業精細化財務管理落實在業務的各個方面。提高人員的素質，加強財務管理隊伍的建設，主要措施如下：嚴格準入條件，在企業招聘選拔和任用財務人員時，除了要求財務專業知識和技能之外，財務人員的職業道德和品德也是企業應該關注的重要方面。強化內外部培訓。創造財務人員內部培訓機會，拓寬財務管理人員的知識面，普及前端業務知識，使其能更好的運用財務知識，去指導業務部門的精細化管理。當然也可以在企業內部實行傳幫帶，讓有經驗的資深財務人員，對新入的財務員工進行內部培訓，在更短時間內能勝任財務管理工作。與此同時，積極組織從事財務管理工作的員工進行外部培訓，更新現有財務管理知識，與時俱進，學習科學的精細化財務管理理念，從而提升企業的精細化財務管理水平。

二、結束語

篇4

后勤管理以教育教學為中心，為全體學生、教職員工服務，需要整個隊伍做到精細，從表面走入實質，齊心協力完成任務，以熱情樂觀的服務態度、高效的工作執行力，良好的服務形象為學院教育教學工作提供強有力地保障。后勤人要牢固樹立“服務”意識，把維護教職員工的切身利益作為第一目標，把干部職工的滿意程度作為第一追求，思想上進步、情感上尊重、工作上依靠。后勤工作要求人人有事做、事事用心做，將簡單事做精，將小事做細，精心精細促成精品服務。

二、后勤服務的精細化管理體現在“準”

后勤管理工作要做到準確、準時。后勤多與學校各部門密切相聯，與師生員工打交道，校內校外聯系面廣，教科研活動要求多，做好后勤工作不易，只要做到任勞任怨、吃苦耐勞，是能干好的。一是后勤人要從思想上熱愛后勤工作，全新全意為師生服務;作風上廉潔奉公，不計較個人得失;工作上準確無誤，認真負責，敢于創新，堅持原則;熟悉教育教學規律，熟悉財政規定，遵循學校的需要和發展，掌握一定的后勤管理知識和能力等等。所謂管理的好，主要是做好人的工作，所以要準確選拔調配和培訓后勤管理人員。二是準時。時間對后勤管理是非常重要的，后勤的許多工作具有臨時性和突發性，因此后勤人要有較強的時間觀念，保證工作及時完成，避免因為推遲時間而耽誤工作，滋生其他事情。后勤人要善于把握自己的時間，在有限的時間內提高工作效率;后勤人要把工作做到位，每天都對當天的情況進行檢查，發現問題及時糾正，及時處理;后勤人要分清主次，做到心中有數，善于計劃時間;后勤人要善于處理上下級關系，把握時機，及時請示，匯報處理。

三、后勤服務的精細化管理體現在“細”

后勤管理工作要細致，具體把工作做細，管理做細，流程做細。后勤工作承上啟下，與各部門互動，每個后勤人辦事要想的細，做到位，不越位，要認真仔細、耐心地做好每一件事情。校園公寓維修、食堂衛生、綠化植樹、教學樓物業管理及維修、校園公共衛生、食堂和商業街消防安全、采購詢價、校園車輛安檢及調度、資產核查及調整、監管校醫室、學生公寓洗衣機和開水爐管理、鼠蟻防治等等。后勤工作的性質和特點，決定了后勤工作必須用精益求精的態度去對待。食堂安全衛生量化考核、商業街管理流程、公共衛生管理工作的流程、倉庫管理員的工作流程、校醫室相關制度、采購的工作流程、維修隊的工作流程等等，用嚴謹有序的工作流程去落實，不漏掉疑點，不忽略細節。平安是福，安全順利、身體健康才能幸福，只有安全操作才能控制危險的源頭，我們要時時注意安全，處處預防事故，強化安全意識，增強責任心。后勤工作要深入第一線，從表面走入實質，檢查并整改工作中的細節問題，所以要堅持每天巡視校園公寓、教學樓、等各個角落，及時發現問題并解決問題。通過查找漏洞還增強了后勤人責任心，不能流于形式，如:食品衛生檢查要走進后場、現場觀察綠化、配電房24小時值班，進宿舍、走教室、查水電、下廚房、查檔案資料、跑鍋爐房、巡外墻。只有細致，才能排除安全隱患，只有養成良好的習慣，才能讓師生滿意。

四、后勤服務的精細化管理體現在“嚴”

(一)嚴格制定管理制度。一套行之有效的從實際出發的管理制度規范后勤人的行動、工作。一個紀律嚴明的管理制度下，才能培養一個具有戰斗力的隊伍，才能使學校有一個穩定有序的工作生活環境。做任何事情要有據可循，按照規定辦事。如:教學樓物業管理相關制度、維修制度、食堂管理制度、配電房值班制度、車輛使用管理制度、校醫室管理制度、固定資產管理制度等等。采購要精打細算，引入競爭機制，采用招投標，體現公開、公平、公正。這些規章制度為學校后勤工作的規范化管理提供了堅實的保障。

篇5

內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。

關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益

中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業管理的探索和實踐

伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。

物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。

石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。

二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路

物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。

根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。

三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討

石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：

1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。

2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。

4．走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規模化是物業管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。

5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。

新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。

參考文獻：

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