(一)房地產市場營銷的概念房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作為一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業中得到廣泛的推廣和應用.(二)房地產市場的特征由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動,因此,必須充分認識房地產市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務.作為整個市場體系的組成部分,房地產市場具有以下主要特點.1.房地產市場是權益交易市場.由于房地產的不可移動性,因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益.交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權,使用權,收益權和處分權),也可以是部分所有權.不同權益的交易,形成市場上不同性質的交易行為.2.房地產市場是區域性市場.由于房地產的不可移動性,房地產生產和消費都只能在特定的地點進行,從而使得房地產市場具有區域性的特征.這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主.例如市場調查,目標市場,產品定位,銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行.3.房地產市場是不完全競爭市場.房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產的區位因素,則各項房地產商品各不相同,但不同房地產之間又不是不能替代的,所以,房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.二,房地產市場營銷觀念企業的市場營銷觀念直接影響企業市場營銷活動的組織和管理,在商品經濟發展過程中,市場營銷的觀念經歷了三種不同的指導思想.(一)生產觀點20世紀20年代以前,資本主義經濟雖然得到了高度發展,但社會生產的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產品供應不足,產品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業生產出來的產品不愁賣不出去,因此,企業整個的著眼點就放在生產上面,"我能生產什么,就能夠賣什么",企業的普遍思想是"生產觀點".(二)推銷觀點20世紀20年代以后,經過第一次世界大戰后的復蘇,資本主義經濟由于大批軍品生產設備和技術運用于民品,社會生產得到迅速發展,市場商品數量,品種開始增加,部分商品出現供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業逐漸采用"推銷觀點"指導企業的經營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業經營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產定銷"的觀念,即"我生產了什么,就推銷什么".(三)市場營銷觀點第二次世界大戰以后,特別是20世紀50年代以后,商品經濟進一步發展,廣大消費者的生活方式發生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉變為買方市場,許多企業家開始認識到,能不能使自己的產品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業的生死存亡,因此,許多企業逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".用市場營銷的觀點組織房地產企業的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產開發和經營商應本著顧客需要的宗旨去開發和經營房地產,才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現企業的經營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.我國房地產業雖然起步晚,但發展速度快,房地產企業之間競爭加劇,部分房地產出現了供過于求的現象,因此,我國房地產企業必須運用市場營銷觀點組織房地產營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.三,房地產市場營銷的內容現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業以滿足市場需求為中心的整體經營活動,要從研究市場人手組織房地產投資開發經營活動,因此,房地產市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內容.概括起來,包括以下方面.(一)房地產市場研究分析1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測,了解房地產市場近期或未來需求是什么.2.房地產市場環境分析.分析房地產企業經營活動面臨哪些宏觀環境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產,受環境的影響大,因此,環境分析是房地產經營活動中的重要內容.(二)確定房地產投資經營目標在研究和分析市場的基礎上,作出經營決策,包括選擇和確定房地產投資規模,投資方向,投資地區和地點以及投資方式.在進行上述決策之前,必須選定適當的顧客群.任何企業都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產企業所開發的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業必須明確"我為哪一類用戶開發房地產商品及提供相應的服務"企業在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現代市場營銷的角度而言,即目標市場選擇――我是準備面向普通老百姓開發經濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.確定目標市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.(三)項目決策項目決策是在項目經營目標確定的基礎上,根據選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發經營策略.具體包括以下幾種.1.產品策略.確定和開發滿足市場需求的房地產商品.適當的產品是同適當的顧客群相聯系的.當目標市場選定以后,必須設計和開發建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務.2.價格策略.根據房地產市場需求分析的情況,制定房地產價格,受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定.3.銷售渠道選擇.選擇房地產租售的基本方式和途徑,房地產開發商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售各有特點,要進一步結合項目情況決定經營方式.(四)促進銷售確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產廣告,房地產交易會等,提供售前咨詢服務,吸引租客或買家,促成房地產交易.(五)信息反饋和物業管理提供售后服務和良好的物業管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群.以上幾個方面,是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中,每個環節又有更多的策略性選擇.四,房地產市場營銷的基本過程根據上述房地產市場營銷的內容和現代市場營銷的觀念,結合房地產開發經營的基本過程,房地產市場營銷的基本過程可以概括如下.1.分析市場機會.2.研究和選擇目標市場.結合市場情況和企業自身的優勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.3.制定營銷戰略,包括產品定位,建筑設計.4.制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃.5.執行和控制市場營銷工作.

1房地產新政與房地產市場表現

2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志，2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段。“國十一條”出臺以后，2010年1-2月份，房價出現了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發生變化，據國家統計局數據顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產調控措施。

2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產政策調控被認為是歷次房地產政策中調控力度最大的一次，但調控效果卻并不如人意，中國國家統計局的最新數據表明，4月份，全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%，漲幅創下紀錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產政策調控失效的原因分析

不可否認，此次房地產政策調控調控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調控中，大中城市的房價為何不降反升，房地產政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點：

各縣(市、區)人民政府(管委會),市政府各部門:

為進一步改進和加強房地產市場調控,推進全市房地產市場平穩健康發展,根據省政府辦公廳《關于貫徹國辦發號文件進一步改進和加強房地產市場調控的通知》精神,經市政府同意,現就有關問題通知如下:

一、明確新建住房價格控制目標

按照國家有關規定,根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房價格控制目標是:新建住房價格增幅低于同期全市城鎮居民人均可支配收入增幅。各縣(市)要按照上級要求,在第一季度向社會公布新建住房價格控制目標。

二、進一步加大保障性安居工程建設力度

(一)擴大保障性住房建設規模。各縣(市、區)要嚴格按照全市城鎮化工作會議上簽訂的《2012年度保障性住房和農房建設責任書》要求,堅決完成年度任務目標。2012年的保障性安居工程建設任務,必須在10月31日前開工建設。有關部門和新聞單位要每月公布保障性安居工程建設開工等完成情況。各縣(市、區)要切實落實土地供應、資金投入和稅費減免等優惠政策,確保完成計劃任務。要引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。加強保障性住房管理,做好公開分配工作,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。

為規范房地產市場秩序，促進房地產市場健康發展，又好又快地推進省會面貌“三年大變樣”，市政府決定，自*月*日至*月*日，集中利用*個月時間，在市區開展房地產市場專項整治活動，特制定本實施方案。

一、工作目標

以科學發展觀為指導，以《城鄉規劃法》、《城市房地產管理法》等法律、法規和規章為依據，以建立公平誠信、健康有序的房地產市場秩序為目標，嚴厲打擊房地產開發和交易過程中出現的違法違規行為，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、競爭有序的房地產市場環境，為構建繁華舒適、現代一流的省會城市奠定堅實基礎。

二、整治內容

（一）未辦理規劃、建設手續或手續不全擅自建設的；

（二）未按規劃方案內容建設的；

各區縣人民政府，高新區管委會，市政府有關部門，有關單位，有關企業：

為認真貫徹落實住房城鄉建設部(關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知)精神，迸一步整頓規范房地產市場秩序，促進我市房地產業持續健康發展，經市政府研究，決定在全市范圍內開展房地產市場聯合執法檢查。現將有關事項通知如下:

一、檢查的范圍和目的

對全市所有房地產開發企業的在建房地產開發項目、參與建設的“兩區一村”改造、農村住房建設等項目進行檢查。以解決關系人民群眾切實利益的問題為出發點，堅持標本兼治，綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，切實解決目前房地產市場存在的突出問題。

二、檢查的內容

（一）是否在城市規劃區內集體所有土地上從事房地產開發經營；

摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學的統計和分析，尋找上海房地產價格居高不下的根本原因。為保證房產市場的健康、持續、穩定的發展，文章建議采取多種措施進行宏觀調控，抑制投機活動，最終目的是使上海樓市走上可持續發展道路。

關鍵詞：房地產；泡沫經濟；宏觀調控

上海房地產市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產市場存在兩個現狀：漲得快、漲幅高。

上海房地產價格居高不下的根本原因是什么？房地產的未來是否能走上可持續發展道路？防范房地產泡沫有何良策？本文對此進行探討。

一、房地產的特征

所謂房地產，即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。

摘要：廣西房地產市場在過去幾十年時間中經歷了長期的增長與發展，房地產規模不斷擴大，房價長期增長，房地產行業對廣西經濟的增長做出了較大貢獻。2020年疫情的暴發給廣西房地產市場帶來了較大的不確定性，筆者在分析廣西房地產市場供求的基礎上，對貨幣供應量、房地產調控政策、人口等影響因素進行了討論，認為廣西房地產市場的調整階段已經來臨，該階段市場會出現房屋有效供給增加、價格穩中趨降、開發商兼并整合等特點，并對此提出相應的對策建議。

關鍵詞：廣西；　房地產；　疫情　；供求分析

房地產是我國的重要支柱產業之一，與我國經濟的健康發展息息相關。同時，房地產業的健康與否也是跟我國廣大人民群眾密切相關的重大民生問題，人民群眾是否住有所居，直接影響著社會的穩定與和諧。廣西房地產市場在過去幾十年時間中經歷了長期的增長與發展，房地產規模不斷擴大，房價長期增長。房地產行業對廣西經濟的增長做出了較大貢獻，但在快速增長過程中也存在著一定問題。房地產市場通過銀行信貸與整個金融系統聯系緊密，房地產市場如果出現劇烈波動，將會嚴重影響整個金融系統的資產質量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了的侵擾，疫情給各行各業帶來了較大沖擊。房地產行業高度依賴的金融環境也發生了重大變化，西方大國大量印鈔的行為更帶來了外部的不確定性。在這樣的情況下，明確廣西房地產行業的發展趨勢與風險，對廣西經濟持續健康發展和社會大局穩定具有重要意義。

一、廣西房地產市場的發展現狀分析

（一）廣西房地產市場的供給分析

衡量房地產市場供給一般可以用房屋施工面積和房屋竣工面積兩個指標來表示，前者表示目前正在施工的項目面積，可用此指標估計未來兩年左右即將上市的房屋面積，竣工面積是當年已經完成的項目面積，反映的是當年的房產供應量。從2012年起至今，廣西房地產的供應量經歷了長期快速的增長，如圖1所示，年施工面積從2012年的11846.86萬平方米增長到了2020年的23779.14萬平方米，供應量出現了翻倍式增長。其中2016年以后的各年份是廣西房地產市場供給快速增長的時期，2018年和2019年兩年的增長率更分別達到了12%和19%。即使面對疫情沖擊，2020年廣西房地產的年施工面積同比增長率也達到了7%。在年竣工面積方面，廣西每年的數據圍繞著1400萬平方米為中軸進行波動，2012年是最高值，達1956.57萬平方米。2020年雖然受到疫情影響，竣工面積也未見明顯減少，為1561.89萬平方米，處于一個相對穩定的狀態。在正常情況下，年施工面積出現快速增長，未來兩年左右的竣工面積也應出現類似增長。但廣西過去的數據卻反映不出這個規律。究其原因，是房地產市場長期繁榮下房地產開發商的惜售行為，大量項目的開發期被大幅延長。

1房地產市場政府監管的必要性

1.1房地產市場存在壟斷性。由于房地產的性質，房地產市場具有一定的壟斷性。房子一旦建立就很難進行移動，而且房子由于樓層、朝向和地理位置等的不同，在出售時面對的人群就不同。并且房地產市場存在著很大的壁壘，房地產行業中成本很大，需要較長的時間才能回收，這對房地產企業的資金也提出了一定的要求，所以只有部分企業能夠進入房地產市場，進行房地產開發業務。因此在這樣的環境下那些大型的房地產企業就容易形成壟斷，壟斷則不利于市場的進一步發展。再加上土地是由政府控制的，還有經濟適用房和廉租住房都是要政府控制，所以說政府進行房地產市場監管是十分有必要的，政府監管能夠避免壟斷競爭，保護消費者的合法權益，推動房地產市場的長遠發展。1.2房地產交易存在信息不對稱的情況。在房地產市場中存在著嚴重的信息不對稱現象，這種信息不對稱使得房地產交易過程中，消費者容易遭受損失。上文介紹中，房地產市場具有一定的經濟壁壘，能夠從事房地產開發的企業，資金力量都是比較雄厚，這些企業的信息渠道一般比較廣，能夠了解到較多的房地產市場信息，并且他們能夠清楚地知道房子的質量和其他的一些附加價值。相比于開發商來說，購買者一般沒有能力也沒有精力了解到更多的房產信息，一般就是通過銷售者的介紹，然后從地理位置、價格、樓層等方面進行自己的比對，掌握的信息資源過少。這種信息不對稱現象就會相應的提高出售者的議價能力和降低消費者的議價能力。同時信息的不對稱性會降低市場的流動。政府有必要進行市場監管，來擴大市場流通和維護消費者的合法權益。1.3房地產市場存在滯后性。相比于其他的經濟市場，房地產市場對經濟形勢的反應不夠敏感。總體上來說，房地產市場的發展趨勢與經濟的總體形勢是同向的，但是由于房地產市場本身具有一定的壟斷性，因此對經濟趨勢反應不敏感，當經濟下滑時，房地產行業的下滑幅度往往低于整體的下滑幅度。1.4影響范圍的區域性。房地產作為不動產，具有很強的地域性，比如說食品在一個地方需求不平衡時，很容易就可以從其他的區域引入糧食，通過與其他區域的調劑來實現市場的一種平衡。但是對于房地產來說，很難通過與其他區域市場的一種協調來實現某個建筑節能地區的市場平衡，就當前來說，一些繁華都市的房子就處于供不應求的狀態，但是在一些小的縣城房子就處于供大于求，但是還能進行房子的移動來實現市場的平衡。所以說房地產市場不同的區域，由于市場供求的不同，價格會存在很大的差異，而且很難通過區域調劑來達到一定的平衡。

2房地產市場政府監管存在的問題

2.1監管機構眾多，監管效力分散。在我們國家對房地產進行監管的部門很多，中央層面的房地產監管部門主要是住房和城鄉建設部，對住房監管的各種政策都是由這些部門共同制定的。地方層面的房地產監管部門更多，比如說住房和城鄉建設局、房地產市場監管局等，這些不同的部門在對房地產進行監管的時候可能就會存在一些溝通不好的情況，這樣他們在對房地產進行監管的時候就很容易出現問題，一旦出現問題，將會對消費者的合法權益造成一定程度的影響。這樣來說這些錯綜復雜的房地產監管部門要想開展好工作就要實時溝通，這樣各個部門之間才能更好的工作，保證房地產監管的有效進行。2.2房地產市場監管缺乏法律依據。我們國家的房地產事業在近幾年的發展很快，相關的法律法規也在不斷的發展和完善，但是在房地產的監管過程中還是存在很多的問題，這些問題沒有對應的法律法規作為依據，這樣在處理這些問題的時候就很困難。除了這方面的問題，還有就是相關的部門在進行房地產監管的時候沒有按照相關的法律法規進行，這樣房地產監管的過程中就存在很多的不合理之處，對人們的合法權益造成一定程度的損害，不利于房地產事業的健康持續發展。2.3保障房建設推進緩慢。近幾年隨著房地產行業的發展，我們國家很多城市的房價不斷上漲，這樣很多的低收入人群在買房子的時候就顯得很吃力。如何解決這樣的矛盾就成了我們政府關心的問題，保障房建設的推行就是針對這方面的有利策略，這個策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房問題，但是我們國家的很多地區的保障房的建設推進速度緩慢，這樣的現象是經常存在的。這樣的現象的出現就給很多的低收入家庭的住房帶來了問題，他們在很多的地方買不到房子，不能有一個安穩的居住地，這樣不利于社會的安定和人們的安居樂業，所以說保障房建設的推進是必須的，這樣我們才能在最大限度上保證低收入家庭的住房問題。

3提高房地產市場監管效果的策略

3.1發揮行業協會自律監管作用。我國房地產行業中具有很多的行業協會，但是這些協會一般是依附于當前的地方政府，使得這些協會失去了本身應該具有的作用。因此，要實行有效的監管就要充分發揮行業協會自律監管作用，政府要將一定的權力進行下放，由行業協會中的成員進行協議約定，并嚴格按照協議約定辦事，不同的行業協會時間進行相互的監督。3.2采取宏觀調控的政策手段。政府在進行房地產市場監管時可以采用宏觀調控的政策手段。宏觀調控的政策手段具體是指，政府應該采取一定的政策手段來嚴厲打擊房地產市場中的哄抬價格、炒作銷售等行為。在進行宏觀監管時，政府要進行市場區分，將房地產容易上升的區域作為監管的重點，加大對此區域市場內房地產流動情況的監控。3.3提高信息披露度。當前在房地產市場中存在著嚴重的信息不對稱的現象，嚴重影響了消費者的合法權益。當前房地產市場中的很多信息存在著不對稱，價格信息、質量信息、企業信息等，企業應該提高信息的披露度，建立一定的信息披露機制。政府要提高房地產的質量標準，嚴格禁止一些不符合要求的房地產進入市場。在房產銷售時，政府要采取一定的政策使開發商能夠向客戶披露更多的信息，提高消費者在購買房產時的議價能力。同時，政府要提高消費者辨識信息的能力，在進行買房簽約時，購房者要將開發商之間保證過的信息一并寫入合同，防止開發商欺詐行為。3.4對房地產價格進行監管。房地產市場價格的確定關系著人們是否能買得起房子，所以說政府要對這方面進行嚴格監管，這樣我們才能保證房地產事業的健康發展，也才能保證廣大的人民可以買得起住房，這樣才有利人民的安定和社會的健康發展。這樣政府就要對房地產的價格進行監管，把房地產的價格限制在合理的范圍內，這樣對房地產市場的發展和社會的發展來說很重要的，圖1是某段時期各部位對樓市價格限制的措施。3.5規范房地產開發商的的經營行為。現在我們國家很多的房地產開發商在賣房的時候經常采取不正常的手段來謀取利益，這樣的行為對消費者來說是很不公平的。很多的房地產開發商在賣房的時候經常主動違約，這樣做的目的就是賣出更好的價格，這樣他們支付給消費者一定的違約金之后就可以賣出更高的價格，最終還是消費者的權益受到損害。因此，我們要不斷對房地產開發商的經營行為進行監督和規范，這樣我們才能在最大程度上保證開發商行為的合法性。

各區（市）人民政府，高新區管委會，市政府各部門，各大企業：

為認真貫徹省人民政府辦公廳《關于貫徹國辦發號文件進一步改進和加強房地產市場調控的通知》神，經市政府同意，現就進一步改進和加強房地產市場調控的有關問題通知如下：

一、明確房地產市場調控的總體要求

今后一段時期，全市房地產市場調控工作的總體要求是：深入落實科學發展觀，結合實際，以解決城鎮居民基本居住問題、不斷改善城鎮居民住房條件為出發點，加快推進保障性安居工程建設，堅決遏制房價過高、過快增長，進一步強化政府責任，綜合運用稅收、信貸、土地、市場監管等手段，加大供應和需求的雙向調節力度，促進房地產市場平穩健康發展。

根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合確定我市2012年新建住房價格控制目標，即：新建住房價格（均價）同比漲幅低于我市當年城市人均可支配收入增幅。

二、進一步加大保障性安居工程建設力度

內容摘要：從世界各國的情況看，政府對房地產市場的干預可以分為數量調節和價格調節兩種，不同方式的調節對房地產市場產生不同的影響，本文從國家數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。

關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控

政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。

政府對房地產市場的數量調節

土地供給與稅收調節制度

世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。