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摘要：縣域房地產金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農村居民的信用意識強，房地產市場保持了良好的發展態勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，緊緊抓住政策時滯在縣域的延長期這一段寶貴時間，并適時調整房地產信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險。

縣域房地產金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農村居民的信用意識強，房地產市場保持了良好的發展態勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，并適時調整房地產信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險。

一、縣域房地產現狀、特點及成因探究

2007年一季末，樣本縣個人消費貸款余額達3.16億元，新增0.32億元，增長11.19％。其中，個人住房貸款余額為2.85億元，比年初增加0.37億元，增幅14.75％，比同期增加0.85億元，同比多增0.48億元。信貸資產質量較高，不良貸款占比僅為3.42％，低于全市平均水平的6.53個百分點；個貸收息率達到99％，高出于全市平均水平5.76個百分點，欠息率僅有1％。

（一）縣域房地產市場欠成熟，整體表現尚屬繁榮。

據調查，目前，該縣房地產市場仍處于不成熟階段，并具體特征特征表現為以下幾點：一是房地產開發商隊伍缺乏理性的市場觀念，該縣房地產開發商30余家，但有四級資質的房地產開發公司僅兩家，規模小，多數仍處于上世紀末傳統的城鎮建筑隊的民間風格。二是房地產中的有些環節并沒有真正按市場化運作，價格競爭機制未得到有效形成。市場介入不充分，競爭強度低，致使市場價格被“壟斷”于個別幾家有資質的開發商手中。該縣雖屬偏遠山區和欠發達縣，但其房價已超出該市平均水平，城區新建商品房價格位于1700－2400元/平方米的之間，平均房價達到了1780元/平方米，高出全市平均價格近20％；三是樣本縣的房地產市場風格獨具，自成一體，受外界的影響慢，對國家調控政策的反映遲緩。市場年需求3000套，每年缺口在1000套，市場需求穩定保持在年25－30萬平方米水平。究其成因主要為：

一是固定資產投資總量小。該縣屬于經濟欠發達縣，資金問題始終是困擾房地產發展的瓶頸，房地產開發資金更是有限，投資規模最高的2002年也不過0.8億元，資金的主要來源是定金，占60％以上。開發商主動介入農村市場仍然是個新課題，亟待有識之士來挑戰。

二是房地產開發品種的結構單一。該樣本縣房地產開發以經濟適用房和商業營業用房等居民急需的用房為主。寫字樓、高檔住宅樓等投資較大的房地產項目，并未列入開發議事日程。

三是銀行介入房地產開發的熱情不高。由于受前幾年房地產泡沫的影響，加上縣級國有商業銀行的貸款權限幾乎沒有，銀行貸款占房地產開發資金來源的比重微乎其微。據統計，截止今年3月末，該縣金融機構存貸比為64％，剔除準備金因素，超過30％的縣域資金不能用于農村，房地產開發企業的流動資金貸款余額也僅為298萬元，占全部消費貸款還不到1％，數量與比重都可謂微不足道。

四是銷售形勢較好，但仍存在空置房問題。目前樣本縣城區人口近10萬人，而這10萬人中每年進入結婚年齡的青年達3000多人，而每年開發20萬平方米的房子，僅2000余套。因此，該縣房地產市場需求大于供給，缺口在1000套左右，市場遠未飽和。然而由于房地產開發商為降低政策打壓帶來的銷售被動，而采取了“存量捂房”與“先次后優”的對策，預計仍會有20％左右的上等房存量在“隱形”中。

（二）房貸反向增長，是內外環境作用的結果。

客觀分析在潛在風險的隱憂下，當前縣域房貸仍然反向增長，是其內在與外在因素共同作用的結果。從內因上講，居民消費尤其是結婚青年買房是內在必然的需要，一味等價格下降，并不能解決問題。從樣本縣看，每年2000套的住房增長與10％房地產信貸增長，就是內因作用的必然。

從外因上講，房地產開發商與中央政府宏觀調控政策不斷進行博弈，通過“存房待售，先次后優”的手法對沖政策利空，甚至在民間廣泛散布“優質房售謦，只有二級房待售”等消息，蒙蔽消費者。反而，使二級房價推了上去。在此種手法的操作下，居民被無奈地進入“房奴”隊伍，成本高擎而無可奈何。

另外，從去年以來，各金融機構把加大消費信貸投入作為調整信貸結構、優化信貸資產質量、擴大內需、支持地方經濟發展的重要舉措來抓，加快了信貸資金由生產領域向消費領域的延伸，樣本縣兩個規模較大的小區，如源泰花園小區和中房翡翠園的部分住房封頂待售，由于地段好，政策反映遲緩，縣域房價相對平穩且高位平臺運行，居民消費熱情再次升溫，致使個人貸款相應增加。

二、國家宏觀調控政策對地方房地產金融的影響

我們認為，當前中央政府對房地產價格的調控決心大、信心足、措施多。2006年12月以來實施的一系列調控政策，在經過2007年一季度長時間的政策時滯后，效果將在二季度得到集中顯現。然而，從今年樣本縣三月份新增98萬元，增幅突增48.51％的激增事實看，當地金融部門卻做著“刀尖上舐血”的驚險動作，不能不令人擔憂。

一是從近日股市的表現看，房地產板塊整體下行，預示房地產上市公司反映敏感，政策效應放大，風險臨近正在來臨。以000002深萬科A為例，該企業作為深市房地產龍頭企業，始終是房地產上市公司的一面旗幟。該股自1992年上市以來保持了15年堅挺上升的態勢，從1992年12月30日0.27元的最初價格，上升到2007年4月17日，實現了7374％的持續增長。從技術形態上分析，如果以2005年兩市大底起始作為其新一輪上升起點，其最低價格2006年6月30日的2.98元，至2007年1月17日完成四波上升，目前第四波也已臨近前期高點，預計會在23元一線出現大幅度的跳水（2007年4月17日收盤價19.91元，還有20％的空間），從而結束其持續上升的行情，未來下跌的幅度將是難以估量，并以此揭開房地產下跌序幕，引發房地產市場爭相降價和拋盤風潮。

二是從各地政府的政令上看，地方政府正全力拉動房市下行。如上海市于07年初就率先公告于民持幣等待房價下調，而浙江省某市提案實行國際通行的“年金法”繳納房產稅，這項改革若能批準，勢必推動房價回歸，下降幅度預計40％左右。中央政府“居者有其屋”的調控目標，有望在此地率先實現。但50％的巨幅下跌風險會導致存量多的房地產商虧損不堪，甚至血本無歸。如果房地產價格下降至50％，房地產個人消費貸款也會出現大面積違約“拒還”現象。而這一筆巨大損失，因其面大、政策性強等特性，金融部門將很難得到有效保全。

三是房市中短期風險加大，長期仍然利好。房價的下跌，從中短期看對于房市是重大利空，并會帶來巨幅下降。而長期來看，則會是房地產行業的巨大利好。因為房價巨幅下降，打半價的房地產市場，難免會激發居民需求快速增長，并引發新一輪房產消費熱，房產存量會快速搞活，而增量亦將出現持續增長。

四是開發商仍然盲目“捂房”，對風險認識不足。中央政府與地方政府政策的上下聯動，必將使存房成為潛在風險。從前期對該樣本縣20位房地產商的問卷調查中，我們發現當地房地產商也對政策關注不斷提升，70％商戶對未來前景表示充滿信心，僅有30％表現出了擔心與憂慮，并擬著手推出組合優惠銷售策略。絕大多數房地產商仍然堅持“捂房待漲”與“先次后優”的傳統銷售策略，市面上至今尚未見房價讓利或者打折的消息出現。

因此，當前部分基層金融機構盲目做多，是多種因素共同影響的結果。雖然高層金融機構適時采取了收縮房貸政策，然而基層金融機構若被一時浮華遮望眼，不但不及時調整營銷策略，反而盲目投向或者繞道將貸款投向房地產，勢必會種下信貸風險的種子，一旦房市急挫甚至崩盤，難免影響信貸資產質量與安全。

三、當前房地產市場與金融部門面臨的信貸風險與建議

從當前的房地產來看，其內在風險已十分巨大，金融部門必須引起高度重視，尤其對房地產開發貸款加大回收力度，金融部門應立足現有政策空間，在政府宏觀調控時滯期間，通過多種資產促使手段，實現風險轉移，確保損失降低到最低限度。為此，我們建議：

1、適時調整房地產信貸政策，嚴格控制房地產信貸增量。中央銀行盡快出臺《2007年房地產信貸指導意見》，督促商業銀行加大對房地產信貸的風險管理。尤其對新增房地產開發貸款，不能超過其自有資金的50％。對個人住房消費信貸，須做好嚴密的資產保全措施，新房抵押的折現率不能高于其現價的50％,突出以土地使用權為主體輔以單位擔保、現房抵押等雙重保全手段，維護金融資產安全。

2、犧牲短期利益，加大對存量信貸的盤活力度。一是對新增個人住房消費貸款實行30－50％的首付，促居民知難而退，持幣待房價下降；二是真正防范未來房市暴跌造成的居民房貸大面積違約。而對于有約個貸，可通過降低貸款利息，追收首付款方式，來加大本金回收力度。盡量縮短風險周期，爭取在房市急挫前完成付款利率、擔保方式轉換以及承貸主體重新確認工作，最大限度地保全信貸資產安全。

3、基層人民銀行應立足縣域實際積極作為，促進房地產業健康和諧發展。一是盡快出臺《2007年縣域信貸指導意見》，將房地產信貸列入風險投資的行列，引導商業銀行減少對房地產業的信貸投入。二是對個人消費信貸加息（或增加利息上浮幅度），提高首付款比例，促使居民知難而退，放棄短期內買房的意愿，安心持幣等待房市大幅降價，最大限度地維護廣大低收入居民的利益。三是與政府一道大力開展房地產風險知識教育，如在新聞媒體通過開辦房地產頻道傳播房地產知識，增加居民對房地產中短期風險的認識，并建議在未跌到40％幅度之前，居民不可盲目買房或者投資房地產。四是加強內控管理，防止“個貸”違規發放。制定嚴格的責任追究制度，明確各級各信貸發放主體的責任，規范審查審批程序，防范信貸資產繞道投向房地產，并防止房貸資金違規進入股市。同時，對個人消費信貸加強貸前貸中貸后的“三審”，防止個貸承貸主體失真或者失位，防范因此帶來的信貸資金“變臉”現象發生，積極防范新增房貸的風險。五是拓寬縣域直接融資渠道，引進外資甚至游資進入農村。通過優惠地價、減免稅收等政策，吸引縣外之資注入縣域房地產市場。加大房地產開發的力度，做大盤子，透明房地產成本，降低房地產開發商利潤空間。必要時采用地價補償的措施，彌補外資開發的成本開支，同時實行指導定價方式，間接調控房地產價格。另外，積極推進農村個人銀行建設步伐，構建安全、和諧和高效的個人金融組織體系，吸引更多的外資加入支持新農村建設的隊伍，支持縣域經濟持續快速健康發展。

四、結論

目前縣域房地產信貸正面臨潛在的風險壓力，金融部門應抓住政策時滯在縣域的延長期這一段寶貴時間，積極調整房地產信貸政策，壓縮房地產信貸增量，盤活存量房貸資產，主動規避信貸風險?；鶎尤诵袘浜系胤秸e極開展政策宣傳，大力維護低收入居民消費利益。積極開拓縣域住房開發直接與間接融資渠道，做大房地產規模，引入競爭機制，形成良性、有序和健康的住房市場機制，緩解金融部門信貸壓力。