導(dǎo)語：公允值在投資房地產(chǎn)中運(yùn)用探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文首先闡述了投資性房地產(chǎn)的種類和作用；其次對歷史成本模式和公允價值計量模式兩種不同計量方法對企業(yè)的影響進(jìn)行深入剖析，并根據(jù)統(tǒng)計，分析我國現(xiàn)階段上市公司的公允價值的執(zhí)行情況，并指出公允價值計量存在的問題；最后，對公允價值計量的前景進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實(shí)務(wù)界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)情況；第二，企業(yè)采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費(fèi)用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計量執(zhí)行情況

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則差異依然存在。國際會計準(zhǔn)則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準(zhǔn)則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB在《財務(wù)會計準(zhǔn)則公告第157號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準(zhǔn)則體系中歷史成本計量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)新會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理，必然對企業(yè)財務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴(yán)格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國會計實(shí)踐中公允價值的應(yīng)用展望

對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的前景,我認(rèn)為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進(jìn)一步完善與國際趨同的會計準(zhǔn)則體系,提高會計信息質(zhì)量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。