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摘要：不動產登記審查是不動產登記中的核心環節，但我國的登記審查方式并不明確。所以說如何有效防范交易風險，采取一個合理的審查方式，是立法、司法以及理論界的重大課題。

關鍵詞：不動產登記；審查方式

不動產物權登記是指經權利人申請，國家登記部門將申請人的不動產物權的相關事項記載于不動產登記簿的事實。其登記程序包括受理申請、審查、公告、核準登記等，其中登記審查是不動產登記制度中的核心環節。采用不同的登記審查標準對登記責任承擔的有重要的影響。如果采取實質審查方式，則不動產登記機關由于過錯造成錯誤登記就要承擔較重的審查責任；而如果采取形式審查方式，則不動產登記機關的審查責任較輕?；诖?，作者將不動產登記審查方式作為本問的研究對象。

一、我國目前不動產登記審查方式的現狀及弊端

從《物權法》第十二條規定來看，不動產登記機構的審查事項主要有：一是查驗當事人提供的證明文件和必要材料；二是必要時可以就登記事項詢問申請人；三是在認為申請登記的不動產有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時還可以實地查看不動產的情況。對該條規定的不動產登記審查模式是采實質審查還是形式審查學者在理解上有不同的認識，在全國人大法工委民法室編寫的《物權法釋義》一書中，其作者認為《物權法》并未對此作出明確的規定?！凹葲]有試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更不去回答《物權法》要求不動產登記機構進行實質審查還是形式審查”。由于法律上沒有明確規定，所以實踐中登記審查方式多樣。如深圳采取“窗口處理加形式審查”；湖北省采取實質審查方式；廣西省則是處于實質審查與形式審查的中間狀態。那么，像我國這種不確定的審查方式產生的不利后果就是：在訴訟階段，由于缺乏統一的審查標準，各地法院在認定登記機關的審查過程是否存在過錯時將得出不同的結論，這樣既破壞了我國法制的統一，也不利于當事人的權利救濟。

二、對當前觀點的評析

不動產登記審查制度將何去何從?目前學術界形成兩大陣營：一種主張采取形式審查主義，即登記官吏就登記申請，僅審查登記申請在登記手續法上是否適法，而不審查其是否與實體法上的權利關系一致，如①登記機關有無管轄權，②登記申請書及文件是否齊全并符合規定格式，③應提出的權利證書是否齊備等事項；另一種主張采取實質審查主義，即登記官吏不僅要審查登記申請在登記手續上的適法性，還要審查其是否與實體法上的權利義務相一致，實體法上的權利義務是否有效以及每一證件資料的真實性，如①申請人有無權利能力和行為能力，②有人的，人的權限與資格是否完備，③申請表所填寫事項是否與實際情況相符，④申請人有無權利處分該不動產，該登記申請之事項與有關權利人之間是否存在爭執等等。

1形式審查說

很多學者主張登記采取形式審查的方式，其理由有以下幾點：第一，實質審查會增加成本，降低效率。我國人口眾多，如果進行實質審查，需要耗費登記機關大量的精力和財力、物力，而登記機關必然將這些成本加在登記申請人身上，使得登記申請人的交易費用猛升，另外登記機關的審查過程也耗時較多，不符合效率原則。因而，從經濟效益和效率角度將，實質審查不足取。第二，根據契約自由原則，當事人進行不動產交易應該遵循意思自治的原則，不應該受到登記機關的干預，如果登記機關對合同條款進行實質審查，再加上登記機關屬于行政機關的性質，非常容易導致公法對私法的過多干預，即實質審查將以犧牲私的自治為代價。第三，從目前我國不動產登記官吏的素質來看，雖然從1999年開始根據《關于實施土地登記持證上崗的通知》對他們進行了培訓，但其總體業務水平與一些登記制度完善的國家(如：日本、德國)比還欠缺很多，所以，我國登記官根本無法做到實質審查，我國采取實質審查缺乏現實可操作性。

2實質審查說

我國還有很多學者主張采取實質審查的方式，其理由有以下幾點：第一，對不動產登記進行實質審查確實會耗費登記機關大量的精力和財力、物力，也會導致申請人交易費用的增加和登記效率的下降，但是，行為的經濟效率應當綜合考慮，如果進行形式審查則容易導致權利登記不實，助長交易欺詐，引發系列糾紛，這樣更不經濟。第二，不動產登記作為不動產物權公示手段，就應發生完整的公示效果，實質審查主義其優點是最大限度地防止登記權利與真實權利的不一致，從而使公信力確立，并最大限度的防止公信力帶來的對出賣人不利的可能性。第三，由于登記的審查方式與登記機關的責任是聯系在一起的，實行實質審查，登記機關由于故意或重大過失導致登記錯誤造成當事人的損失的，登記機關就要加以賠償，所以登記機關為減少賠償責任的承擔，就會更加謹慎，這樣一來也就強化了登記機關的責任感。第四，生活中，登記因為登記機關未盡合理的審查義務致使登記錯誤從而成為被告，被要求承擔責任這一事實已經成為民眾的強烈訴訟要求。登記機關只享有收取登記費用的權利，不承擔相應義務的權利失衡已成為眾矢之的。

總之，形式審查與實質審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅需對形式要件的合法性進行審查，工作量較小，審查速度較快，效率高；其缺點是這種審查方式將其追求的所謂交易效益和便捷與交易安全對立起來，往往會導致不動產登記簿所記載內容的真實程度降低。而實質審查剛好相反，登記采取實質審查使得登記簿所記載內容的真實程度較高，有利于交易的安全，其缺點是登記人員為避免登記錯誤、遺漏而仔細審查，會拖延登記速度，影響物的流通。

三、我國不動產登記審查方式的確立

1確立不動產登記審查方式應考慮的因素

(1)公平因素。不動產物權的變動之所以要登記，其目的就是滿足物權公示公信的效力，可以說，選擇了登記公信力就等于是與真實審查結下了“不解之緣”。而登記公信力有可能帶來真實權利人失權的不公平后果，所以，為了避免這一現象，我們可以借鑒德國的制度安排，即德國登記機關僅審查契約和物權合意是否是當事人真實的意思表示，而不追及不動產物權變動的原因。這樣，即使登記契約無效或被撤銷，登記也仍能保持相對的獨立，真實地反映物權狀態。這種模式被稱為“無因性+登記審查”機制。

(2)效率因素。效率乃是決定法制設計的重要變量之一，無論任何制度，應該考慮制度運行的成本。我國有限的登記人員與數量繁多的登記申請相比，讓其詳細審查申請材料的真實性確實有一定困難。對此，我們還可以借鑒德國的審查制度，將公證作為登記申請的“前置模式”，即公證機構分擔對契約是否真實的審查任務，登記機關僅就文件材料進行“窗口審查”。

2我國應采取“契約公證+實質審查”模式

在大陸法國家，不動產物權變動和不動產登記制度功能的發揮與公證制度的配合及公證員的參與是分不開的。無論實行任何一種物權變動的立法模式或不動產登記制度，各國均從立法上強調公證在不動產物權變動中的作用。實踐中，公證已經成為不動產物權變動過程中不可或缺的一環。其意義有以下幾點：

(1)有利于保障不動產物權依法流轉。我國《公證法》第十一條規定：根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：①合同；②繼承；③委托、聲明、贈與、遺囑；④財產分割；⑤招標投標、拍賣；⑥婚姻狀況、親屬關系、收養關系；⑦出生、生存、死亡、身份、經歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；⑧公司章程；⑨保全證據；⑩文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符?？梢哉f公證事項涵蓋了我國物權登記需要審查的民事法律行為和權利義務關系，能夠最大限度地保障不動產物權按法定程序流轉，保護申請人的合法權益。同時，登記部門依據公證書及時辦理產權變更手續，大大的提高了登記部門的工作效率。公務員之家

(2)有利于有效解決不動產交易活動主體間的不平等問題，制止欺詐、侵權行為的發生。我國目前不動產交易活動主體雙方當事人間的法律地位是不平等的。銷售商在不動產交易知識和經驗方面遠遠強于消費者，消費者易受欺詐。所以，只有規定合同應經公證，通過公證使合同能全面、完整地明確不動產交易當事人間的權利義務，解決雙方交易能力失衡問題，真正實現不動產交易的公正和公平。

參考文獻

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