導語：地產(chǎn)企業(yè)成本核算探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其成本核算工作中存在著較多的影響因素。其中成本核算體制問題具有一定的典型性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想提升成本核算的整體水平，提升自身的經(jīng)濟效益，需要首先做好成本控制工作，會計管理以及稅收管理等方面也不容忽視。通過對企業(yè)成本核算的相關內(nèi)容進行細致地分析和探討，提出制定科學的成本控制措施，加強制度管理工作的對策，以期為相關的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作人員提供參考和借鑒。

關鍵詞：成本核算；商業(yè)地產(chǎn)；成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作較為復雜，包括歸集企業(yè)開發(fā)商品房所用的支出費用，同時對項目總成本進行計算。成本核算水平以及精準度直接影響著成本管理以及企業(yè)的效益。因此，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，做好企業(yè)成本核算工作是重中之重。成本核算工作對會計工作人員提出了較高的要求。在成本核算工作中會存在這樣或者是那樣的問題，研究人員要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的特點以及市場經(jīng)濟的特征及時解決，促進企業(yè)的長足發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

（一）成本核算對象不明確。一般情況下，房地產(chǎn)的相關的項目用地面積從大小不同，以成片開發(fā)形式為主，要分期進行來開發(fā)和建設。對于房地產(chǎn)來說，產(chǎn)品的形態(tài)各異，包括高層、多層、公寓以及別墅或者是花園洋房等。對于這些不同類型的項目來說，如何進行成本核算難度較大。而且，在具體的會計準則中，并沒有對不同開發(fā)對象成本核算方法的相關規(guī)定。可見，在實際的核算工作中存在著較大的難度。（二）成本費用的歸集不明確。一般情況下，如果用于產(chǎn)品生產(chǎn)所發(fā)生的費用應該直接歸結(jié)到產(chǎn)品的成本中，如果是生產(chǎn)多種產(chǎn)品所產(chǎn)生的費用則需要按照一定的類別進行歸集。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作來說，如果是建造工程所需要的費用可以直接歸集到成本中，但是如果是土地征用所發(fā)生的費用，包括工程費、基礎設施費用以及其他類型的費用等則需要歸屬到間接成本。那么，這些間接成本如何歸集，最終要按照什么樣的歸集方式來處理還是一個未知數(shù)。可見，成本費用的歸集問題一直都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要影響因素。（三）虛增建筑安裝成本。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營制度相對健全，而且成本核算方式科學，管理水平較高，利潤增長較為平穩(wěn)。但是也存在著個別房地產(chǎn)企業(yè)在對建筑安裝成本進行核算的過程中虛報成本費用。為了最大化地對利潤進行壓縮，一些企業(yè)的管理人員會從建筑安裝成本上做文章，給出的工程成本很大程度上存在著不科學、不精準的現(xiàn)象。這種做法不僅無法提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，反而會降低企業(yè)的總體信譽。（四）成本核算周期不明確。通常情況下，一般產(chǎn)品的成本核算工作都是以月份或者是產(chǎn)品本身的生產(chǎn)周期來作為核算周期。但是對于房地產(chǎn)工作來說，產(chǎn)品開發(fā)工作的周期相對較長，因此，無法直接按照固定的周期來對成本進行核算。房地產(chǎn)的開發(fā)成本計算需要以銷售面積為主。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本核算可以有明確的周期性，只要工程結(jié)束就可以進行成本的核算。但是小區(qū)內(nèi)的基本配套設施無法及時完善，這就影響到房地產(chǎn)項目的成本核算工作如期完成。（五）成本調(diào)劑的隨意性較大。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中會采用滾動開發(fā)的形式進行，同一年度內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商可以對不同的項目進行開發(fā)。但是由于各個項目的地點、價格以及用途等都存在著差異。因此，項目的利潤也存在著差異性。經(jīng)濟適用房與商品房之間的差距就十分明顯。在這種情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會在利潤的驅(qū)使下偷稅逃稅，或者是對各個項目的利潤空間進行壓縮，項目的成本核算工作隨意性較大。

二、核算工作中存在問題的原因

（一）管理者素質(zhì)低下。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作很大程度上受到傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的影響，企業(yè)并沒有真正做到自主經(jīng)營和自負盈虧。企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中的主動性沒有充分發(fā)揮出來。另外，在市場經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日漸激烈。管理者的壓力相對較大，為了讓企業(yè)更好地適應外部的環(huán)境，同時更好地應對市場競爭的壓力，仍然以傳統(tǒng)的經(jīng)營方式為主。而且管理人員自身的管理能力和素質(zhì)相對較低，管理手段不符合現(xiàn)代的管理標準，甚至還會出現(xiàn)管理落后的問題，這就嚴重地影響到成本核算工作。（二）成本核算體制無法適應市場經(jīng)濟的發(fā)展。對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行成本核算管理工作的過程中，主要是按照財務部門的結(jié)算報告來進行最終的核算工作。但是，這種核算體制和核算方式很大程度上會受到業(yè)務人員主觀因素的影響，而且結(jié)算報告也會存在著一定的滯后性，因此，成本管理工作的作用受到影響。另外，如果財務賬面上的成本數(shù)字出現(xiàn)偏差，很難找到原因。可見，這種成本核算體制已經(jīng)無法適應日益發(fā)展的市場經(jīng)濟發(fā)展需要，需要管理人員進行更新和完善，保證成本核算工作的科學性與合適性。

三、提高房地產(chǎn)成本核算水平的策略

（一）制定科學的成本控制措施。房地產(chǎn)企業(yè)要想在同行業(yè)中提升綜合競爭力，獲得更高的經(jīng)濟效益，需要對成本加強控制，具體來說可以從以下幾個方面來進行控制。1.控制建筑安裝成本造價。要想對建筑安裝成本進行控制，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員首先應該做好設計工作。因為設計工作是房地產(chǎn)工作的前提和基礎，設計工作也可以說是整個建筑安裝工作的龍頭。企業(yè)的投資以及工作計劃都在設計的環(huán)節(jié)中得到明確。可見，工程的設計工作是影響成本的重要因素。在設計階段，工作人員的專業(yè)水平以及設計質(zhì)量都會影響到項目的投產(chǎn)效果。另外，要科學地安排施工的順序。科學的施工順序會降低施工費用，如果施工順序不科學不但會造成嚴重地成本浪費，還會影響到工期。因此，對施工階段的順序進行控制也是保證成本符合預期標準的重要方面。不僅如此，工程的材料、設備的投入也需要管理人員加強管理。因為房地產(chǎn)建筑工程中，材料與設備所占成本的比重較大。而且竣工之后的驗收工作也十分關鍵。管理人員要加強對工程造價以及結(jié)算審核工作的重視。2.拆遷安置費用的控制工作。在房地產(chǎn)項目得到明確之后，業(yè)主會根據(jù)實際的需要來對戶口進行控制，避免出現(xiàn)分戶的現(xiàn)象。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管理人員需要按照相關的政策來對征地拆遷所涉及的費用進行核算，同時做好原有人員的安置工作。拆遷安置費用在工程的成本當中占比較大，因此，做好控制工作也是穩(wěn)定成本的重要因素。3.貸款利息控制工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是其最為主要的融資方式，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用這種方式來進行短期融資。企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都會在80％以上。但是，貸款就有利息，何種貸款方式可以減少利息這是貸款的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要考慮的主要問題。一般來說，貸款償還的方式有兩種，一種是一次性償還，另一種是若干次償還。前者對于業(yè)主會造成一定的壓力，只有擁有充足的資金才能進行一次性償還。很多房地產(chǎn)開發(fā)工作都是以滾動開發(fā)形式為主，因此，在開發(fā)的過程中也需要進行資金的投入。部分項目在完工之后將資金收回才能有能力來對部分貸款進行償還。一般情況下，采用等額本金的償還方式是比較科學的貸款償還方式，這種償還貸款的方式可以最大限度地減少利息的損失。可見，做好利息控制工作的重要性比較突出。（二）加強制度管理工作。1.健全企業(yè)的規(guī)章制度。商品房的成本核算工作需要按照科學的規(guī)章制度來進行，這樣成本核算工作才能做到有章可循。成本核算工作的科學性也能夠得到保證。企業(yè)要想提升成本核算水平，首先需要根據(jù)開發(fā)項目的規(guī)模大小以及項目的特點等因素為參考依據(jù)，完善規(guī)章制度的建立，專門配備較為專業(yè)的成本核算工作人員隊伍。每一個項目都需要有專業(yè)的負責人進行管控。在項目開發(fā)和進行的過程中，工作人員需要做好預測、決策以及計劃與核算工作。成本核算工作與制度管理工作相結(jié)合是保證成本核算工作符合標準的重要方式。管與算相結(jié)合也是市場經(jīng)濟背景下，各大企業(yè)需要遵循的主要原則。2.加大會計、稅收監(jiān)管力度。一般情況下，企業(yè)的成本核算工作離不開財務部門、稅務部門以及審計部門的合作與努力。這三個部門應該加強溝通與合作，保證工程決算工作負荷標準。一旦出現(xiàn)成本核算工作不科學的地方需要進行嚴格處理，提升收入成本的精準性。會計與稅收監(jiān)管力度的增加可以保證會計核算工作的真實性，進而促進企業(yè)成本核算工作的科學性。總而言之，對于商業(yè)抵償企業(yè)來說，做好成本核算工作不僅可以更好地規(guī)范企業(yè)的管理工作，同時還能夠有效提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。雖然在成本核算管理工作中會出現(xiàn)一系列的問題，成本管理人員能夠嚴格地按照相關的規(guī)章制度，對工程各個環(huán)節(jié)的成本控制工作都加以重視，必然能夠促進企業(yè)的長足發(fā)展。

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作者:宗云 單位:江西財經(jīng)大學